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為穩(wěn)定住房消費,，緩和宏觀經(jīng)濟下行壓力，3月份中央有關(guān)部委集中出臺政策“組合拳”,，鼓勵剛性和改善性住房需求入市,，推進住宅庫存消化，有效激活了市場交易情緒,。樓市新政在需求端釋放了一段時期以來被束縛剛性和改善型需求,，在房地產(chǎn)市場總體庫存量大的情況下，有利于活躍住房交易,，促進房地產(chǎn)以及整體經(jīng)濟健康發(fā)展,。但房地產(chǎn)市場已從總體偏緊進入到階段性總體偏松、部分區(qū)域過剩狀態(tài),，新政很難改變樓市供需基本格局,。
當前我國住宅去庫存壓力依然沉重，加快住宅去庫存依然是住宅市場運行主基調(diào),。截至2015年2月末,，全國商品房待售面積63922萬平方米，比去年末增加1753萬平方米,，商品房庫存繼續(xù)增加,。巨大庫存所引發(fā)的巨額資金沉淀已經(jīng)導致個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條斷裂。盡管政策暖風頻吹,，而去庫存壓力也是與日俱增,，無論從哪個方面分析,，加快銷售和資金回籠均是當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一要務(wù)。
需要關(guān)注的是,，部分地區(qū)市場“漲價”預(yù)期飆升,，開發(fā)商捂盤，影響房地產(chǎn)市場正常交易,。
據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城價格指數(shù),，2015年3月份，有43個城市新建住宅價格環(huán)比上漲,，較上月增加4個,，價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量較上月減少6個。在3月30日降低二套房貸首付比及縮短二手房交易營業(yè)稅免征期限等政策出臺后,，出現(xiàn)了“坐地起價”,、“限時購買不漲價”營銷噱頭及部分房地產(chǎn)開發(fā)商計劃提價的情況，反映出住宅市場漲價意愿有所提升,，可能會進一步抬高住宅估值水平,，影響剛性和改善性住房需求釋放。
住宅屬于特殊類型商品,，估值時理應(yīng)將其納入資產(chǎn)定價范疇,。雖然以市盈率為主要指標對股票估值的技術(shù)可能并不完全適用，但能夠提供足夠參考,。住宅市盈率可間接轉(zhuǎn)換為租售比指標,。國際上穩(wěn)定市場的標準通常在1∶200到1∶300之間，折算為年即在16到25區(qū)間,。而我國部分城市住宅租售比超過1∶500,，相當于41倍市盈率，甚至更高,。若市場價格再度明顯上漲,，會增加未來估值調(diào)整壓力,。
2013年四季度以來我國樓市自發(fā)調(diào)整,，與住房需求端收入中樞下移密不可分。目前市場剛性需求主要集中在中低收入人群,，而改善性住房需求購買能力也非常有限,，對價格高度敏感。去年部分城市取消限購政策,，放松貸款條件,，擴大公積金貸款額度等，并未有效激活市場成交量,。2014年,，全國住宅銷售面積同比下降9.1%,；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中個人按揭貸款同比下降2.6%；定金及預(yù)收款與個人按揭貸款之比為2.21∶1,，同比下降0.25,，表明定金及預(yù)收款規(guī)模下降更為明顯，反映出住宅需求收入中樞下移趨勢,。盡管個人住房貸款利率下降,，首付款負擔減輕，但貸款是以到期償還本息為前提,，短期購買成本需要長期分攤,。若未來本息償還負擔過重，可能會引發(fā)中國式的“次貸風險”,。
因此,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極營造穩(wěn)定市場環(huán)境，適應(yīng)政策組合拳出臺后的良好局面,，穩(wěn)定住宅價格,，調(diào)整營銷策略，加快住宅去庫存進程,，才能最大程度實現(xiàn)政策調(diào)整預(yù)期成效,。
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