從上京桃園到上京熙園,、上京康園,，再到上京順園 …… 占地2.5萬畝的合生京津新城試圖再造一座新城。但是,，2004年至今,，超過10年的開發(fā)周期，新城仍然冷冷清清,，被動等著客人上門,。脫落的墻面，滿地的落葉,，空空蕩蕩的入口崗亭,，空無一人的商業(yè)店鋪，是進入這座新城后隨處可見的景象,。
與此同時,，在國土部最新發(fā)布的取締66家高爾夫球場的名單中，京津新城配套設施——天津珠江溫泉城高爾夫球場（二期）赫然在目,，合生創(chuàng)展超200億投資的超級大盤再現(xiàn)尷尬,。
別墅群成“空城”
合生京津新城位于天津市寶坻區(qū)周良莊鎮(zhèn)，西北距離北京98公里,，南距天津45公里,，東距唐山105公里，算得上位于京津唐核心區(qū)域,。
2001年,，天津寶坻區(qū)為盡快融入國際市場,，寶坻對自身重新審視后提出了“立足天津、依托北京,、借助河北、服務東北,、面向全國,、放眼世界”的戰(zhàn)略構想，確立了“讓世界人建設寶坻,，促進資本快速集中”的發(fā)展理念,。寶坻區(qū)政府大范圍進行招商引資,，提出“135工程”的招商引資政策,，即100萬、300萬,、500萬的引資計劃,，500萬以上項目由區(qū)長親自掛帥,，而京津新城就是其中重要一項,。
彼時合生也信心滿滿，這片位于潮白河畔,、占地達2.5萬畝區(qū)域的藍圖，相當于33個天安門廣場的面積,，也被大膽地描繪成“為50萬人居住,、生活,、娛樂而設計的新城”，規(guī)劃有8000座別墅,、一個超大型五星級酒店,、亞洲最大的溫泉城和大型商業(yè)中心,。
但值得注意的是,，已建成的4000座別墅,，超大型五星級歐式酒店，現(xiàn)在淪為婚紗攝影的選址,，路上隔很久才能看到行人，三兩個農民工人聚在一起拔拔野草，這是京津新城10多年后的今天的真實寫照,。
兩會后,，房地產利好政策頻頻出臺，樓市一片叫好,，認為春天再次到來,。但來到京津新城售樓處,，可以看到登記看房信息上,，每天看房客戶數寥寥無幾，成交更是屈指可數,。據置業(yè)顧問介紹,，現(xiàn)在在售的別墅項目是熙園的簡裝別墅，和康園的精裝別墅,。
來到熙園可以看到,，偌大的園區(qū)內，僅能看到保安與環(huán)衛(wèi)的身影,，多棟別墅外部墻皮已脫落,，別墅內部部分地面干裂，2006年建成的熙園如今仍是一片慘淡景象,�,？祱@則相對于其他幾個園區(qū)較好，已有部分住戶,，但仍能讓人感到冷清不堪,。與此同時,，園區(qū)外圍的大面積商業(yè)設施除了物業(yè)管理還在開著以外，其余早已因長期無人蒙上一層灰色,，塵土飛揚,。
巨額投資“折戟”
據了解，為提升京津新城片區(qū)配套成熟程度,，合生創(chuàng)展痛下血本：花費16億元建設凱悅酒店,、12億元建設大覺禪寺、5億元建設玉佛宮博物館,、4億元建設溫泉度假村,、10多億元建設北京科技大學天津學院和天津財經大學珠江學院，還斥重金打造了一個27洞的高爾夫球場,。加上其他配套,，合生創(chuàng)展累計在京津新城投入達108億元。加上別墅的建設成本,，合生創(chuàng)展投入超過200億元,。與此同時,，據知情人士透露,，天津郊區(qū)土地多灘涂、鹽堿地,，因為土壤鹽堿度影響植被,，需要大面積更換土壤,，才可實現(xiàn)綠植,，這也讓合生耗費不少,。
然而,，京津新城帶給合生的回報卻與其投入遠不成正比。據媒體報道,，2005年,，該項目取得的營業(yè)額為4.37億元,，2006年、2007年的合同銷售額分別為3.975億元,、6.44億元,。2008年之后，合生創(chuàng)展的年報就再未具體提及京津新城銷售金額,。
有業(yè)內人士稱,，本被寄予厚望的京津新城“超級大盤”，卻受地域限制,、藍印戶口取消等因素,，成了合生的最大包袱。
根據合生創(chuàng)展2013年年報顯示,，截至2013年底,，京津新城僅完工30萬平方米，預計2014年完工5.8萬平方米,，2015年完工5.6萬平方米,，剩余的359萬平方米都要留待2017年后開發(fā)建設。
值得注意的是,，禍不單行,，除了天津取消了作為一大賣點的藍印戶口外，國土部也禁止了京津新城內的高爾夫球場的二期開發(fā),。
近日,，國土部發(fā)布通知，按照國務院部署,，各地政府和國務院有關部門積極開展高爾夫球場清理整治工作,，取締了66家違法違規(guī)建設的高爾夫球場，而天津珠江溫泉城高爾夫球場（二期）便在取締名單之內,。
“京津新城對于合生來說處于兩難境地,，放棄也不是，不放棄也不是,�,！鄙鲜鰳I(yè)內人士稱，現(xiàn)階段資金成本水漲船高,，合生大范圍投入卻難有回報,，另一方面，如果不繼續(xù)投入,，之前的投資等于全部打了水漂,。
的確，對于合生來說,，這個盤子太大,，大到“難以承受”,。
31日，合生公布2014年業(yè)績年報顯示,，合生創(chuàng)展錄得合約銷售額合共人民幣53.12億元,，同比下降53%。合約銷售平均售價每平方米人民幣12636元同比下降27%,。其中，北京及天津的10個項目合約銷售總額16.3億元,，占集團2014年合約銷售總額31%,，其中合生世界村及合生世界花園為主要銷售額來源。這是合生近5年來最差業(yè)績,，也意味著合生連續(xù)5年未能達到銷售150億元目標,。此前2010年至2012年，合生分別完成銷售金額110.4億,、99.4億和116.43億元。
樓市轉暖難敵過度開發(fā)
近日,，隨著兩會中對房地產再度有了新的口徑后,，國家多部門連發(fā)利好政策穩(wěn)定房地產業(yè)發(fā)展。人民銀行和財政部通過放松信貸政策和財稅政策來刺激需求,，以穩(wěn)定住房消費,，拉動內需,；而住建部則從供給端入手,，前期已出臺優(yōu)化住房及用地供應結構的政策,，以控制二三線城市住房土地嚴重供大于求的狀況。市場對此做著快速反應,，認為房市將轉向,。合生也不例外,，表示將時刻迎接市場的升級,。
但值得注意的是,，在住房消費愈加理性的今天,，人們是否還有大量的購房需求仍難以判斷,。可以明確的是,，近年天津各區(qū)縣密集造城，遠郊超級大盤在淡市下,，面臨著供過于求的現(xiàn)實,。2014年第三季度,，天津遠郊區(qū)縣商品住宅成交套數降幅,，在天津四大區(qū)域（市內六區(qū),、環(huán)城四區(qū),、濱海新區(qū),、遠郊區(qū)縣）中居首,，達67.33%,。
據搜房網數據監(jiān)控中心最新統(tǒng)計,，4月天津住宅市場有21個項目預計開盤,，開盤數量環(huán)比減少32.26%,，同比減少38.24%,。其中全新盤有13個，占預計開盤總量的61.90%,。對于銷售旺季新盤數量卻驟減的情況,，業(yè)內專家認為，主要原因在于目前樓市庫存壓力巨大,，近期天津市新房二手房成交量連漲,，并不能有效緩解樓市“供大于求”的狀況，受此影響,，開發(fā)商不敢貿然入市，只有將價格降到購房者滿意的水平,，才能有效緩解市場庫存壓力,，因此房價不會與成交量同步上漲,，“穩(wěn)中有降”將成為近期房價走勢的主旋律,。
