就在人們熱切盼望3月1日正式實施的不動產(chǎn)登記帶來樓市拋售潮、房價大跌之時,，突如其來的降息讓不少人聯(lián)想起上次央行降息帶來的樓市回暖,。
本就令人捉摸不透的中國樓市，在2015年的前景變得更加撲朔迷離,。
“說好的”拋售呢,？
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趙乃育
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“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施了，你說,，有多套房子的人會不會拋售,？如果拋了，房價會不會因此而降下來呢,？”30歲的鄭州居民蔣如林已經(jīng)結(jié)婚生子,，目前仍租房居住，一直等著出手買房時機(jī),。
蔣如林的問題頗具代表性,。盡管實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的初衷并非降房價，但不可否認(rèn)其對房地產(chǎn)市場的客觀影響,。
羊年春節(jié)假期剛剛結(jié)束,，北京、上海,、濟(jì)南,、青島等一二線城市的房地產(chǎn)中介都開門營業(yè)，迎接即將實施的不動產(chǎn)登記政策,。記者在北京朝陽區(qū),、海淀區(qū)多個傳統(tǒng)商品房小區(qū)看到，多家大型連鎖房地產(chǎn)中介均在大年初七就開始上班,，就連一些中小房地產(chǎn)中介也沒有像往年一樣休息到正月十五,。房地產(chǎn)中介客戶經(jīng)理言必稱不動產(chǎn)登記，在他們看來,，隨著政策進(jìn)入倒計時,，樓市似乎會有新的變化。
不過,，記者采訪發(fā)現(xiàn),，大規(guī)模拋售二手房的現(xiàn)象并沒有明顯出現(xiàn)。
在濟(jì)南,，21世紀(jì)不動產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人小楊告訴記者,，不動產(chǎn)登記政策對樓市人群短期心理影響較大，但就目前節(jié)后市場的入市量和交易量來看,，受到影響的只是部分特殊房產(chǎn),，比如不明權(quán)屬或非法財產(chǎn)，數(shù)量所占比例很小,，且多為高端或投資性物業(yè),，對濟(jì)南二手房市場整體影響不大。
在北京,，有中介告訴記者也有二手房降價出售,，但是很難定性為“房叔房嬸”拋售。
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為,，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記政策的實施,，會對一些腐敗之人起到一定威懾作用，或許會逼出一些“房爺”“房叔”“房姐”手上握有的房產(chǎn),，但這個數(shù)量相對而言還是少數(shù),。
對于不動產(chǎn)登記實施前，上海等少數(shù)城市二手房市場出現(xiàn)的拋房現(xiàn)象,，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示,，不動產(chǎn)登記功能之一是為房地產(chǎn)稅做鋪墊，一些多套房持有者擔(dān)心賦稅,，因此出手部分房產(chǎn)尋求保值,、規(guī)避風(fēng)險。
不動產(chǎn)登記靴子落地后,，會有人出于房地產(chǎn)稅漸行漸近原因,，將擁有的多套房產(chǎn)出售，因為從已釋放的改革信號看,，房地產(chǎn)稅征收會保障居民基本住房訴求,，主要鎖定多余房產(chǎn)，房產(chǎn)越多保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)將越重,。
中國社科院副研究員陳飛說：“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施,，意味著房地產(chǎn)稅征收腳步日益臨近，對于商品房投機(jī)者將是很大打擊,，會逼迫部分空置房進(jìn)入市場,，可望有效降低已售住房空置率�,！�
當(dāng)然,，房地產(chǎn)稅征收的技術(shù)條件不僅包括詳細(xì)了解每個人究竟擁有多少房產(chǎn),，還包括房地產(chǎn)的評估技術(shù)等。更為復(fù)雜的是稅制設(shè)計,，究竟什么算是居民基本住房訴求,，按套征收還是按平方米征收更合理？種種問題牽一發(fā)動全身,，需要全面考量,。
一些專家也認(rèn)為，技術(shù)條件并非房地產(chǎn)稅征收不可逾越的障礙,，更重要的是讓這一稅種的征收有理有據(jù),。與我國增值稅、營業(yè)稅等絕大部分含在價格中的間接稅相比,，有明顯直接稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅如何“直接”從百姓口袋中拿錢,，恐怕還與稅收法定、預(yù)算透明等大主題改革緊密相連,。
降息刺激樓市,？
2月28日晚間，中國人民銀行宣布,，自2015年3月1日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率各0.25個百分點,。去年年底的降息刺激了購房者和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的敏感神經(jīng)，讓中國樓市在2014年最后兩個月翹尾收官,。本次降息將在多大程度上影響中國樓市的走向,？
上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會雍稱，就在11月21日央行突然宣布降息后,，11月下半月成交出現(xiàn)戲劇性的一幕,。中原地產(chǎn)監(jiān)測的40個重點城市數(shù)據(jù)顯示，11月最后一周新房成交面積較11月前三周的平均水平上升5％,，其中一線樓市成交上升20％,，部分二線城市的新房成交量增幅也超過兩成。最后一周樓市的翹尾效應(yīng)使得11月的市場成交量一舉超過“金九銀十”的銷量,。
國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉指出,，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年12月份70個大中城市新建商品住宅成交量環(huán)比增長近9％,，創(chuàng)年內(nèi)新高,。其中，北京,、上海,、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比增長均在15％以上，遠(yuǎn)高于全國平均水平,。
在降息的刺激作用下,，一線城市房價率先反彈。據(jù)國家統(tǒng)計局測算,，2014年12月份,，一線城市整體平均上漲，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比平均漲幅分別為0.1％和0.4％,；其他城市的房價環(huán)比降幅亦繼續(xù)收窄。且房價止跌企穩(wěn)的態(tài)勢一直持續(xù)至今,。
易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為,，降息降低了購房貸款成本，并在一定程度上改變了市場預(yù)期,�,！按舜谓迪⑦M(jìn)一步增強(qiáng)短期市場的信心確立，購房者支付能力的提高會讓更多潛在購房者進(jìn)入市場,�,！�
搜房網(wǎng)發(fā)起的調(diào)查顯示，在獲知央行降息的消息1小時后,，39％的受訪者認(rèn)為降息后房價將上漲,，35％的受訪者表示在此次降息后將加速買房。
但銀行人士提醒,，央行宣布降息后,，個人房貸利率不會立即下調(diào)。例如,，去年11月21日央行宣布降息后,，中國農(nóng)業(yè)銀行上海分行在2015年1月1日才宣布調(diào)整個人房貸年利率�,！拔覀冞�要等待總行的通知,，需要一定時間調(diào)整利率�,！�
上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，此次降息后一年期存貸款基準(zhǔn)利率均已接近十年來的最低水平，因此預(yù)計降息后,，銀行的房貸利率優(yōu)惠折扣將難以進(jìn)一步擴(kuò)大,。
此外，記者近期在上海咨詢多家銀行網(wǎng)點和中介門店發(fā)現(xiàn),，1月以來各銀行貸款審批和放貸速度緩慢,，這在一定程度上將影響購房者的出手節(jié)奏。
開發(fā)商醞釀漲價？
降息固然可以降低買方成本,，但同時也降低了開發(fā)商的融資成本,。在此情況下，開發(fā)商還會持續(xù)以價換量嗎,？
滬上一家大型房企高管告訴記者,，“年初市場有好轉(zhuǎn)跡象，本來就醞釀漲價,，現(xiàn)在央行降息讓我們‘腰桿’更硬了,，除非是少數(shù)長期滯銷樓盤，像去年降價跑量的可能性不大,�,！�
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金比上年下降0.1％,，而2013年為增長26.5％。開發(fā)商由“財大氣粗”變成“囊中羞澀”可見一斑,。
面對3月政策層面的風(fēng)向扭轉(zhuǎn),，新房行情也正發(fā)生變化。降息首日,，記者在上海走訪多個售樓處發(fā)現(xiàn),，多個樓盤醞釀在3月漲價。如上海張江地區(qū)的日月光水岸新郡三期,，目前均價3.7萬元,，銷售人員表示，該項目在3月價格會有一定上漲,。浦東頤景園的銷售人員亦表示,，3月將對比較受歡迎的大戶型給予一定幅度的上調(diào)。此外,，綠地東上海,、寶業(yè)萬華城的售樓處亦將3月的銷售均價預(yù)上調(diào)100-300元／平方米不等。
全國某龍頭開發(fā)商更是在央行宣布降息之后,，在官方微信中明確表示“實在不能淡定了,，還不快來搶購！這一措施所代表的國家政策走向更將刺激樓市上漲,。市場將以實際行動表現(xiàn)出對此次降息的積極回應(yīng)”,。
實際上，早在降息之前,，很多房企已經(jīng)嘗試緩慢漲價,。在沈陽，一些大型房企如萬科、恒大,、中�,；蚋哒{(diào)或悄聲漲價；而在全國一些重點城市,，如上海,、深圳、杭州,、重慶等地,，漲價潮也已“暗流涌動”。
據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測,，除直接宣布旗下項目漲價之外,，“低開高走”加推盤時逐步提高價格、新開盤項目直接高出區(qū)域均價等方式是許多房企目前采用的漲價策略,。此外，還有不少樓盤采用縮小或者取消促銷優(yōu)惠折扣力度等方式變相微漲房價,。如杭州圣奧綠城運河宸園,，該項目1月份加推每平方米上漲600-700元，由于項目處于優(yōu)勢地段,，且周圍新盤稀缺,，加推當(dāng)天去化即七成；再如深圳新開項目中海錦城等開盤即高出周邊項目約15％,，新開盤后也很快售罄,。
從目前的土地市場看，房企拿地?zé)崆橐廊桓邼q,，高溢價率土地頻頻入市,。如2月16日在武漢市土地市場的節(jié)前收官之戰(zhàn)中，8宗地塊拍出28.65億元,，有3宗土地更是出現(xiàn)久違的激烈競拍,；當(dāng)代置業(yè)以總價17.35億元摘下上海閔行區(qū)兩幅地塊，樓板價高達(dá)18777元／平方米,，溢價率95.6％,，同比2014年周邊拿地價格高出近四成……
據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)，1月,，全國經(jīng)營性土地成交420幅地塊,，實現(xiàn)土地出讓金收入1218億元，明顯高于去年平均水平,，且土地價格總體上仍在持續(xù)上漲,。
土地價格的節(jié)節(jié)上漲也在推升著房價預(yù)期。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，從2012年7月至2015年1月,，北京公開出讓的土地中,，樓面價超過2.5萬元／平方米的地塊就有60余塊之多，樓面價每平方米3萬元以上的有近30塊,，多數(shù)尚未入市,。2015年北京預(yù)計入市的42個純新盤項目當(dāng)中，單價超過5萬元／平方米的高端住宅項目占據(jù)了17席,，其中,，預(yù)估單價超過10萬元的項目高達(dá)13個。多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為,，房價迎來上漲只是時間問題,。
拐點已經(jīng)出現(xiàn)？
雖然目前買賣雙方的觀望氛圍依然較濃,，但不可否認(rèn)的是,，隨著去年四季度以來各地對限購政策、房貸政策和首套房認(rèn)定政策進(jìn)行調(diào)整,，國內(nèi)大城市房產(chǎn)成交穩(wěn)步回升,。
截至2015年1月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為27121萬平方米,，環(huán)比下降0.7％,。庫存在連續(xù)11月的上漲后首現(xiàn)下降。
北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示,，北京今年1月二手房網(wǎng)簽量近1.3萬套,，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這是從去年11月以來,，連續(xù)第三個月二手房單月成交突破萬套,，北京二手房成交逐漸企穩(wěn)的趨勢已經(jīng)明確。
房價降不降,，根本上還是取決于市場的供求關(guān)系,。
國家統(tǒng)計局近日公布的“2015年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，步入2015年,，全國房價開始顯現(xiàn)止跌跡象,。其中，一線城市整體房價率先出現(xiàn)反彈,，全國部分重點城市的新樓盤價格也開始“低開高走”,。房價已現(xiàn)抬頭，2015年樓市或緩慢步入復(fù)蘇通道,。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，在新建商品住宅的價格方面,，與上月相比，70個大中城市中,，價格下降的城市有64個,，上漲的城市有2個，持平的城市有4個,；而在二手住宅市場上,，價格上漲的城市則有6個。
數(shù)據(jù)顯示,，2015年1月份,，除北京外，一線城市房價均已止跌,。其中,，上海和廣州的房價均與上月持平。而深圳房價延續(xù)了上個月的上漲態(tài)勢,，環(huán)比增長0.3％,。
國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉認(rèn)為，房價環(huán)比總體略有下降,，城市間呈現(xiàn)分化,。房價持平和上漲的城市主要集中在一、二線城市,；房價降幅大于0.5％的城市主要集中在三線城市。
劉建偉進(jìn)一步分析稱,，一線城市房價初步呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢,，新建商品住宅價格環(huán)比綜合平均連續(xù)兩個月微漲，二手住宅價格環(huán)比綜合平均連續(xù)四個月微漲,，1月份新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比下降的一線城市均只有1個,，且跌幅均在0.2％以內(nèi)。二線城市房價環(huán)比綜合平均仍然下降,，但降幅緩慢收窄,。三線城市房價繼續(xù)下降，且降幅略有擴(kuò)大,，1月份三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比綜合平均降幅均比上月擴(kuò)大0.1個百分點,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從目前數(shù)據(jù)來看,，整個房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的通道基本確立,。
上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著市場去庫存速度的加快,，使得房企降價促銷,、以價換量的動力開始減弱,。這很可能意味著本輪房地產(chǎn)短周期的庫存拐點已經(jīng)出現(xiàn)。隨著市場看漲預(yù)期增強(qiáng),，城市限購政策放松等,，都會帶動房價步入新一輪的上漲。
不過,，也有專家提醒,，購房者不應(yīng)被開發(fā)商的“激動喊話”沖昏頭腦。降息在一定程度上或?qū)⒋碳鞘蟹磸�,，且一線和部分二線樓市成交量在短期內(nèi)將會提振,，但由于諸多城市庫存依然高企，加之土地消化周期過長,，需求過度透支,，房價調(diào)整尚未到位。因此,，在沒有貨幣供應(yīng)或信貸增長的情況下,，單純的降息對未來幾個月房價的影響不大。
（記者 王立彬 杜宇 何雨欣 楊毅沉 孔祥鑫 鄭鈞天 張漫子 王巖波
魏宗凱/綜合報道）
