福州市近日下發(fā)《關(guān)于統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房,、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見（試行）》，統(tǒng)購(gòu)市民商品房,、安置房,，用于安置拆遷群眾，福州市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)工作人員表示,，具體細(xì)則還在制定中,，多位業(yè)內(nèi)人士和專家表示，此項(xiàng)政策有利于樓市去庫(kù)存,，也便利于群眾以優(yōu)惠價(jià)格滿足住房需求,，值得期待。
新政引發(fā)市場(chǎng)較大反響
《意見》指出,，福州市將由各區(qū)政府指定一家國(guó)有企業(yè)作為統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房的購(gòu)買主體,。統(tǒng)購(gòu)房屋類型：商品房，建筑面積在45㎡-135㎡,，已辦理預(yù)售許可證并已封頂或竣工,；安置房，建筑戶型面積在45㎡-135㎡,，已竣工并辦理安置結(jié)算手續(xù),，被征遷戶已有自用產(chǎn)權(quán)住宅外多余的住宅用房，所有權(quán)人及共有人自愿出售,，尚未裝修入住,。統(tǒng)購(gòu)價(jià)格：商品房購(gòu)買價(jià)格，由區(qū)統(tǒng)購(gòu)單位委托抽簽選定的七家評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)統(tǒng)購(gòu)商品房進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估,，去掉最高價(jià)和最低價(jià)后進(jìn)行平均,，協(xié)商確定價(jià)格，原則上低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格15%以上,，特殊情況可上報(bào)市政府研究決定,。安置房?jī)r(jià)格，評(píng)估后去掉最高價(jià)和最低價(jià),，然后以平均價(jià)格作為回購(gòu)價(jià)格,。統(tǒng)購(gòu)模式：簽約主要有預(yù)定和買斷兩種方式。
《意見》指出,，購(gòu)回房源中符合條件的可列為保障房,，所需經(jīng)費(fèi)由統(tǒng)（回）購(gòu)單位與使用單位協(xié)商支付，列入項(xiàng)目征收成本,。CRIC克而瑞福州高級(jí)分析師黃彬認(rèn)為,，福州市政府統(tǒng)購(gòu)市民余房，在全國(guó)尚屬首例,，對(duì)于后市有一定利好,。福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠表示,，住建部相關(guān)官員近期曾表示，棚戶區(qū)改造中符合接受保障的家庭可以到市場(chǎng)上購(gòu)買,。房地產(chǎn)庫(kù)存高的三四線城市,，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒必要�,？芍笇�(dǎo)商品房較多的城市,，出臺(tái)支持措施，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房,，促進(jìn)棚改與利用存量房有效銜接,，因此福州市出臺(tái)相關(guān)措施，值得期待,。
價(jià)格低于評(píng)估價(jià)15％
《意見》指出,，商品房統(tǒng)購(gòu)價(jià)格，原則上低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格15%以上,，業(yè)內(nèi)人士表示,，在目前市場(chǎng)狀況下，群眾大規(guī)模把房賣給政府可能性不大,，但以下幾類人會(huì)感興趣：1,、破產(chǎn)或即將破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)。王阿忠表示,，之前有部分小型房企倒閉,，樓盤被法院拍賣，價(jià)格降低三四成,，相對(duì)此次政府的降低15％,，這類企業(yè)會(huì)更愿意；2,、部分資金鏈緊張的中小房企,。“目前房企的利潤(rùn)根本達(dá)不到15%,，低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)15%賣房,，基本是以成本價(jià)或略低于成本價(jià)”福建正榮集團(tuán)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)人蕭春和說，今年開春以來,，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款仍然相對(duì)謹(jǐn)慎,，不排除部分企業(yè)因資金鏈緊張而賣房給政府，畢竟政府需求量大,，資金有保證,。3、手里有多套余房的群眾或急需改善住房條件的人,。王阿忠說,，目前或許不可能出現(xiàn)此類人群,，但隨著保障性住房大量入市、以及房地產(chǎn)稅的開征,，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步下行,，這種可能性還是存在。福建房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)鄭愛新表示,，福州有大量群眾因拆遷得到多套補(bǔ)償性住房,，但有的位置偏遠(yuǎn)，配套不便,，目前福州市場(chǎng)房?jī)r(jià)處于低位，買賣雙方處于僵持階段,，不排除此類人群賣房給政府,，以換取改善性住房。4,、部分持有安置房群眾,。《意見》指出,，部分不滿安置房的群眾,，政府可以評(píng)估均價(jià)的95％回購(gòu)安置協(xié)議。
業(yè)內(nèi)：間接去庫(kù)存
易居房地產(chǎn)研究院近期發(fā)布的《2014年新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示,，截至2014年12月底,，研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為28124萬平方米，有29個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)的現(xiàn)象,，福州增幅較大,，同比增幅達(dá)77.8％�,！斑@項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)利好,，是間接去庫(kù)存的一種嘗試”福建融信地產(chǎn)總裁助理阮友直說，該政策是一種雙贏,，部分群眾能夠以更優(yōu)惠價(jià)格滿足住房需求,，而部分房企也能緩口氣，減少呆壞賬和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn),。
上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊紅旭表示,，雖然操作細(xì)節(jié)仍會(huì)遇到諸多問題，但至少作為緩解三四線庫(kù)存壓力的短期之策,，促進(jìn)平穩(wěn)健康發(fā)展,，具有重要意義。楊紅旭認(rèn)為,，即便未來住建部出臺(tái)指導(dǎo)意見,，各地的操作流程還有一個(gè)落實(shí)和細(xì)化的過程,。比如，政府拿著財(cái)政拔款,，只能收購(gòu)什么樣的商品房,？被選中作為安置房的商品房項(xiàng)目，如何享受稅費(fèi)減免,？正在建設(shè)中的商品房項(xiàng)目,，哪些有資格半路搭車享受國(guó)開行支持？如何防范政府官員在挑選商品房項(xiàng)目過程中的權(quán)力尋租,？楊紅旭稱,，這一做法，不宜作為長(zhǎng)期之策,，我國(guó)住宅供應(yīng)雙體系建設(shè),、住房保障制度的完善，應(yīng)有獨(dú)立的發(fā)展邏輯與制度框架,。
記者梳理發(fā)現(xiàn),，近期多個(gè)城市出臺(tái)相關(guān)救市舉措：寧波大學(xué)生買房可享補(bǔ)貼，武漢二套房認(rèn)定放松,，浙江購(gòu)房有稅收補(bǔ)貼,，廈門全面取消島內(nèi)限購(gòu)，但大部分城市一手房成交數(shù)據(jù)難有大的起色,�,！笆蔷仁幸彩抢瘛笔挻汉驼f，目前福州樓市庫(kù)存壓力較大,，福州市包含五區(qū)八縣新房去庫(kù)存需要16到22個(gè)月左右,，下一步福州樓市仍將處于盤整期，政府出臺(tái)相關(guān)細(xì)則,，值得期待,。也有部分網(wǎng)友認(rèn)為，此項(xiàng)政策為貪官們拋售多套房產(chǎn)提供便利,，王阿忠認(rèn)為,，在評(píng)估和拍賣過程中，政府要堅(jiān)持公開透明,，細(xì)則制定中也要強(qiáng)化監(jiān)督,，讓群眾放心。
