摘要:在成交冷清的表象之下,區(qū)域市場分化不斷加劇。分析人士指出,,二三線市場庫存壓力較大是未來一段時間的常態(tài),。從今年以來土地市場情況看,,不同區(qū)域的差異越來越明顯,。
春節(jié)期間樓市成交顯得異常平淡。中國證券報記者多方調(diào)研發(fā)現(xiàn),,節(jié)日期間多地樓市陷入冰點,,不少二三線城市的房地產(chǎn)項目在春節(jié)期間暫停銷售。
在成交冷清的表象之下,,區(qū)域市場分化不斷加劇,。分析人士指出,二三線市場庫存壓力較大是未來一段時間的常態(tài),。從今年以來土地市場情況看,,不同區(qū)域的差異越來越明顯。土地市場的差異化表現(xiàn)也預(yù)示著住房市場分化趨勢更加明顯,。部分機構(gòu)認為,,隨著春節(jié)假期結(jié)束,一線城市的市場成交將逐步復(fù)蘇,,降息,、降準以及不動產(chǎn)登記等政策實施也會給市場預(yù)期帶來變化。按照以往慣例,,一線城市的房地產(chǎn)市場有望在節(jié)后迎來反彈,。
市場成交陷入“休眠”
盡管今年大部分地區(qū)迎來了一個較溫暖的春節(jié),但樓市交易較之以往,,并未出現(xiàn)同步復(fù)蘇的跡象,。據(jù)悉,今年春節(jié)假日期間,,大部分城市暫停了網(wǎng)簽,,很多城市出現(xiàn)零成交的現(xiàn)象,。
從機構(gòu)統(tǒng)計中,,依然能夠看出少量的交易。據(jù)新浪樂居數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示,,春節(jié)所在的一周(2月16日-2月22日),,蘇州住宅成交137套,成交面積22519.78平方米,,成交量環(huán)比前周減少了907套,,降幅達86.9%。其中,,自除夕開始,,樓市瞬間進入冰凍期,各大樓盤齊齊“冬眠”,。
本報記者多方調(diào)研發(fā)現(xiàn),,今年春節(jié)期間,,部分城市大量房地產(chǎn)項目封盤,暫停銷售,,直至春節(jié)假期結(jié)束才恢復(fù)銷售,。此種情況在二三線城市表現(xiàn)的尤為明顯。而往年,,二三線城市的房地產(chǎn)項目為吸引回鄉(xiāng)置業(yè)者,,有不少樓盤在春節(jié)期間推出優(yōu)惠措施。
一線城市的春節(jié)市場同樣不容樂觀,,原因在于供應(yīng)相對較少,。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會統(tǒng)計顯示,春節(jié)前一周(2月9日-2月15日),,深圳僅有一個房地產(chǎn)項目拿到預(yù)售許可,,為春節(jié)期間深圳市場的低迷埋下伏筆。其中,,自今年2月至春節(jié)期間,,深圳市無一新盤開盤。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示,,今年春節(jié)假期的前三天(2月18日-2月20日),,廣州樓市僅成交5套,且均分布在郊區(qū)縣,,中心六區(qū)零成交,。成交均價上,從去年春節(jié)期間的9423元/平方米上升至12010元/平方米,,漲幅達到27%,。
在北京,亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示,,2月北京商品住宅市場預(yù)計將有10個項目入市,,其中包括4個純新盤和6個老項目后期。該機構(gòu)認為,,2月份將成為全年供應(yīng)的最低點,。
分析人士指出,除節(jié)假日因素影響外,,今年春節(jié)期間,,商品消費較低迷,凸顯出經(jīng)濟形勢不容樂觀的現(xiàn)狀,。在這種背景下,,房地產(chǎn)交易必然難有起色。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,今年春節(jié)樓市的主要特點為:受春節(jié)因素影響,,2月成交量將出現(xiàn)明顯下調(diào),,樓市難以走強;一二線城市受節(jié)日影響基本處于暫停狀態(tài),,大部分項目從假期結(jié)束后才逐步開售,,而2月數(shù)據(jù)低迷,將影響到3月上半月,。
區(qū)域分化愈演愈烈
在整體交易平淡的表象下,,房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化態(tài)勢不斷加劇。記者發(fā)現(xiàn),,全國不少三四線城市庫存規(guī)模偏大,、消化遲緩等現(xiàn)象未得到改善。
在山東南部某城市的新區(qū),,過去兩三年間新建的大量商品房,,如今仍有大部分庫存尚未消化,凸顯出一幅“空城”景象,。盡管當?shù)卣块T出臺了減免稅費,、發(fā)放購房補貼等政策,吸引農(nóng)民進城購房,、務(wù)工人員回鄉(xiāng)置業(yè),,但效果不佳。
據(jù)悉,,為控制庫存規(guī)模,,當?shù)卣延谌ツ杲型A诵聟^(qū)的開發(fā)。但在今年春節(jié)期間,,該地屢屢出現(xiàn)討薪事件,,主因在于房地產(chǎn)商因資金回籠乏力而無力支付工人薪水。
這種情況成為三四線城市樓市風險的一個縮影,。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,,截至2014年末,全國商品房待售面積62169萬平方米,,比2013年末增加12874萬平方米,。自2012年4月以來,,全國商品房庫存連續(xù)33個月上漲,。與最低點相比,近兩年多全國商品房整體庫存幾乎翻倍,。
相比之下,,一線城市的春節(jié)樓市雖然亦無甚亮點,但市場基本面有所不同。以北京為例,,進入2015年以來,,北京土地市場密集成交,截至春節(jié)之前,,北京土地市場的公開成交額已達到452.29億元,。短短不到兩個月,土地成交水平相當于2014年全年的25%,。2014年北京1916.9億元的土地出讓金,,已經(jīng)創(chuàng)下歷史新高。
在一線城市中,,除深圳因地理條件限制無法大規(guī)模推出土地外,,北上廣三地的土地市場均在2015年迅速升溫。表現(xiàn)最為突出的北京出現(xiàn)樓面價,、溢價率,、競價次數(shù)不斷攀高的態(tài)勢,上海和廣州的土地也受到市場熱捧,。
分析人士指出,,土地市場升溫,主要是因為一線城市的供需關(guān)系仍然緊張,,其作為“避風港”的作用不斷顯現(xiàn),,并加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的回歸勢頭。這種情況雖可增加一線城市的土地供應(yīng),,但土地成本提高將給2015年一線城市房價的抬升埋下伏筆,。
張大偉指出,在度過了房地產(chǎn)市場發(fā)展的粗放式階段之后,,樓市的區(qū)域分化特征將愈演愈烈,。其中,在總體市場供大于求的背景下,,一線城市和部分熱點城市供不應(yīng)求的局面難以在短時間內(nèi)改善,,廣大三四線城市將不斷為“去庫存”而努力。
這種分化已在近期的房價數(shù)據(jù)上有所體現(xiàn),。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,,今年1月,全國70個大中城市中,,有64個城市的新建商品住宅(不含保障性房)價格環(huán)比下降,,持平和上漲的城市分別有4個和2個。分城市來看,,房價持平和上漲的城市主要集中在一二線城市,,房價降幅大于0.5%的城市主要集中在三線城市。
一線城市有望回暖
隨著春節(jié)假期的結(jié)束,樓市有望恢復(fù)到節(jié)前的成交狀態(tài),。分析人士表示,,一方面,去年前三季度房地產(chǎn)市場交易冷淡,,不少需求可能在歲末年初集中釋放,;另一方面,一系列政策利好將進一步刺激這種釋放,。因此,,今年3月樓市成交量有望迅速恢復(fù)至1月水平。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,,今年1月,,全國54個主要城市合計簽約住宅24.66萬套,雖然環(huán)比去年12月有所下調(diào),,但同比2014年1月仍有22%的上漲,,屬于歷史同期的高水平。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)期樓市向好,,主要來自于對政策變化持樂觀態(tài)度,。張大偉認為,在此前連續(xù)降息,、降準的刺激下,,預(yù)計3月份后再次降準、降息的可能性依然較大,。信貸政策的放寬有利于釋放購買力,,3月份可能會出現(xiàn)首套房85折左右的優(yōu)惠折扣。他還指出,,各地方政府也有望從其他政策角度給樓市松綁,。
中金公司報告指出,從邏輯上看,,當前經(jīng)濟增速下行,,房地產(chǎn)投資增速也低位徘徊,因此樓市政策放松的概率較高,。該機構(gòu)認為,,如果政策放松,一線城市則存在松綁限購,、交易環(huán)節(jié)稅收減免,、變更首付比例等三種可能性。在時間點上,,2月底到3月上旬出現(xiàn)政策放松的概率較高,。
中金公司認為,從歷史經(jīng)驗看,,春節(jié)過后房地產(chǎn)股票,、實體市場一般表現(xiàn)良好。自2009年至今,,春節(jié)過后地產(chǎn)指數(shù)30個交易日平均較節(jié)前漲7%,,而春節(jié)后2-6周的房屋周均成交量平均較春節(jié)前兩周要上漲18%。因此,,政策層面的積極變化將促使房屋交易市場不斷回暖,,也將給資本市場帶來刺激。
值得注意的是,,《不動產(chǎn)登記暫行條例》出臺實施臨近也可能給市場帶來短期刺激,。記者了解到,去年下半年,,個別城市政府官員出現(xiàn)低價拋售房產(chǎn)現(xiàn)象,,并引發(fā)大量接盤。上述條例將于3月1日實施,,可能在一定程度上對短期的市場供應(yīng)帶來刺激,。
從全國范圍看,由于供求基本面的變化,,市場交易雖然可能出現(xiàn)一定程度恢復(fù),,但很難恢復(fù)至歷史高位。張大偉指出,,由于可選投資渠道匱乏,,過去十多年中,不動產(chǎn)一直是居民的最佳投資選擇,。但近年來,,隨著交易稅費的增加和政策打擊,短期投資需求已顯著減少,,長期投資也因房價上漲乏力受到影響,。
他表示,對普通投資者而言,,近年來銀行理財產(chǎn)品,、互聯(lián)網(wǎng)金融投資興起,投資門檻和風險較低,,收益有保障,。沉寂已久的股票市場也于近期開始走強,加快了資金的轉(zhuǎn)向,。相比之下,,大多數(shù)城市住房供大于求,,價格過高,未來增值不確定,,已經(jīng)不再是最佳投資選擇,,因此房地產(chǎn)市場的冷卻將是必然趨勢。