摘要：在成交冷清的表象之下,，區(qū)域市場(chǎng)分化不斷加劇。分析人士指出，二三線市場(chǎng)庫(kù)存壓力較大是未來一段時(shí)間的常態(tài),。從今年以來土地市場(chǎng)情況看,，不同區(qū)域的差異越來越明顯。
春節(jié)期間樓市成交顯得異常平淡,。中國(guó)證券報(bào)記者多方調(diào)研發(fā)現(xiàn),，節(jié)日期間多地樓市陷入冰點(diǎn)，不少二三線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目在春節(jié)期間暫停銷售,。
在成交冷清的表象之下,，區(qū)域市場(chǎng)分化不斷加劇。分析人士指出,，二三線市場(chǎng)庫(kù)存壓力較大是未來一段時(shí)間的常態(tài),。從今年以來土地市場(chǎng)情況看，不同區(qū)域的差異越來越明顯,。土地市場(chǎng)的差異化表現(xiàn)也預(yù)示著住房市場(chǎng)分化趨勢(shì)更加明顯,。部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為,，隨著春節(jié)假期結(jié)束,，一線城市的市場(chǎng)成交將逐步復(fù)蘇，降息,、降準(zhǔn)以及不動(dòng)產(chǎn)登記等政策實(shí)施也會(huì)給市場(chǎng)預(yù)期帶來變化,。按照以往慣例，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在節(jié)后迎來反彈,。
市場(chǎng)成交陷入“休眠”
盡管今年大部分地區(qū)迎來了一個(gè)較溫暖的春節(jié)，但樓市交易較之以往,，并未出現(xiàn)同步復(fù)蘇的跡象,。據(jù)悉，今年春節(jié)假日期間,，大部分城市暫停了網(wǎng)簽,，很多城市出現(xiàn)零成交的現(xiàn)象。
從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)中,，依然能夠看出少量的交易,。據(jù)新浪樂居數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示，春節(jié)所在的一周(2月16日-2月22日),，蘇州住宅成交137套,，成交面積22519.78平方米，成交量環(huán)比前周減少了907套,，降幅達(dá)86.9%,。其中，自除夕開始，樓市瞬間進(jìn)入冰凍期,，各大樓盤齊齊“冬眠”,。
本報(bào)記者多方調(diào)研發(fā)現(xiàn)，今年春節(jié)期間,，部分城市大量房地產(chǎn)項(xiàng)目封盤,，暫停銷售，直至春節(jié)假期結(jié)束才恢復(fù)銷售,。此種情況在二三線城市表現(xiàn)的尤為明顯,。而往年，二三線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目為吸引回鄉(xiāng)置業(yè)者,，有不少樓盤在春節(jié)期間推出優(yōu)惠措施,。
一線城市的春節(jié)市場(chǎng)同樣不容樂觀，原因在于供應(yīng)相對(duì)較少,。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)統(tǒng)計(jì)顯示,，春節(jié)前一周(2月9日-2月15日)，深圳僅有一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拿到預(yù)售許可,，為春節(jié)期間深圳市場(chǎng)的低迷埋下伏筆,。其中，自今年2月至春節(jié)期間,，深圳市無(wú)一新盤開盤,。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)假期的前三天(2月18日-2月20日),，廣州樓市僅成交5套,，且均分布在郊區(qū)縣，中心六區(qū)零成交,。成交均價(jià)上,，從去年春節(jié)期間的9423元/平方米上升至12010元/平方米，漲幅達(dá)到27%,。
在北京,，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有10個(gè)項(xiàng)目入市,，其中包括4個(gè)純新盤和6個(gè)老項(xiàng)目后期,。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2月份將成為全年供應(yīng)的最低點(diǎn),。
分析人士指出,，除節(jié)假日因素影響外，今年春節(jié)期間,，商品消費(fèi)較低迷,，凸顯出經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂觀的現(xiàn)狀,。在這種背景下，房地產(chǎn)交易必然難有起色,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，今年春節(jié)樓市的主要特點(diǎn)為：受春節(jié)因素影響，2月成交量將出現(xiàn)明顯下調(diào),，樓市難以走強(qiáng)；一二線城市受節(jié)日影響基本處于暫停狀態(tài),，大部分項(xiàng)目從假期結(jié)束后才逐步開售,，而2月數(shù)據(jù)低迷，將影響到3月上半月,。
區(qū)域分化愈演愈烈
在整體交易平淡的表象下,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化態(tài)勢(shì)不斷加劇。記者發(fā)現(xiàn),，全國(guó)不少三四線城市庫(kù)存規(guī)模偏大、消化遲緩等現(xiàn)象未得到改善,。
在山東南部某城市的新區(qū),，過去兩三年間新建的大量商品房，如今仍有大部分庫(kù)存尚未消化,，凸顯出一幅“空城”景象。盡管當(dāng)?shù)卣块T出臺(tái)了減免稅費(fèi),、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等政策，吸引農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房,、務(wù)工人員回鄉(xiāng)置業(yè),，但效果不佳,。
據(jù)悉,，為控制庫(kù)存規(guī)模，當(dāng)?shù)卣延谌ツ杲型Ａ诵聟^(qū)的開發(fā),。但在今年春節(jié)期間,，該地屢屢出現(xiàn)討薪事件，主因在于房地產(chǎn)商因資金回籠乏力而無(wú)力支付工人薪水,。
這種情況成為三四線城市樓市風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)縮影,。來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年末,，全國(guó)商品房待售面積62169萬(wàn)平方米,，比2013年末增加12874萬(wàn)平方米。自2012年4月以來,，全國(guó)商品房庫(kù)存連續(xù)33個(gè)月上漲,。與最低點(diǎn)相比，近兩年多全國(guó)商品房整體庫(kù)存幾乎翻倍,。
相比之下,，一線城市的春節(jié)樓市雖然亦無(wú)甚亮點(diǎn)，但市場(chǎng)基本面有所不同,。以北京為例,，進(jìn)入2015年以來，北京土地市場(chǎng)密集成交,，截至春節(jié)之前,，北京土地市場(chǎng)的公開成交額已達(dá)到452.29億元。短短不到兩個(gè)月,，土地成交水平相當(dāng)于2014年全年的25%,。2014年北京1916.9億元的土地出讓金，已經(jīng)創(chuàng)下歷史新高,。
在一線城市中,，除深圳因地理?xiàng)l件限制無(wú)法大規(guī)模推出土地外，北上廣三地的土地市場(chǎng)均在2015年迅速升溫,。表現(xiàn)最為突出的北京出現(xiàn)樓面價(jià),、溢價(jià)率、競(jìng)價(jià)次數(shù)不斷攀高的態(tài)勢(shì),，上海和廣州的土地也受到市場(chǎng)熱捧,。
分析人士指出，土地市場(chǎng)升溫,，主要是因?yàn)橐痪�城市的供需關(guān)系仍然緊張,，其作為“避風(fēng)港”的作用不斷顯現(xiàn)，并加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的回歸勢(shì)頭,。這種情況雖可增加一線城市的土地供應(yīng),，但土地成本提高將給2015年一線城市房?jī)r(jià)的抬升埋下伏筆。
張大偉指出,，在度過了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的粗放式階段之后,，樓市的區(qū)域分化特征將愈演愈烈。其中,，在總體市場(chǎng)供大于求的背景下,，一線城市和部分熱點(diǎn)城市供不應(yīng)求的局面難以在短時(shí)間內(nèi)改善，廣大三四線城市將不斷為“去庫(kù)存”而努力,。
這種分化已在近期的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)上有所體現(xiàn),。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，今年1月，全國(guó)70個(gè)大中城市中,，有64個(gè)城市的新建商品住宅(不含保障性房)價(jià)格環(huán)比下降,，持平和上漲的城市分別有4個(gè)和2個(gè)。分城市來看,，房?jī)r(jià)持平和上漲的城市主要集中在一二線城市,，房?jī)r(jià)降幅大于0.5%的城市主要集中在三線城市,。
一線城市有望回暖
隨著春節(jié)假期的結(jié)束,，樓市有望恢復(fù)到節(jié)前的成交狀態(tài)。分析人士表示,，一方面,，去年前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)交易冷淡，不少需求可能在歲末年初集中釋放,；另一方面,，一系列政策利好將進(jìn)一步刺激這種釋放。因此,，今年3月樓市成交量有望迅速恢復(fù)至1月水平,。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年1月,，全國(guó)54個(gè)主要城市合計(jì)簽約住宅24.66萬(wàn)套,，雖然環(huán)比去年12月有所下調(diào)，但同比2014年1月仍有22%的上漲,，屬于歷史同期的高水平,。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)期樓市向好，主要來自于對(duì)政策變化持樂觀態(tài)度,。張大偉認(rèn)為,，在此前連續(xù)降息、降準(zhǔn)的刺激下,，預(yù)計(jì)3月份后再次降準(zhǔn)、降息的可能性依然較大,。信貸政策的放寬有利于釋放購(gòu)買力,，3月份可能會(huì)出現(xiàn)首套房85折左右的優(yōu)惠折扣。他還指出,，各地方政府也有望從其他政策角度給樓市松綁,。
中金公司報(bào)告指出，從邏輯上看,，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速下行,，房地產(chǎn)投資增速也低位徘徊,，因此樓市政策放松的概率較高。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,，如果政策放松,，一線城市則存在松綁限購(gòu)、交易環(huán)節(jié)稅收減免,、變更首付比例等三種可能性,。在時(shí)間點(diǎn)上，2月底到3月上旬出現(xiàn)政策放松的概率較高,。
中金公司認(rèn)為,，從歷史經(jīng)驗(yàn)看，春節(jié)過后房地產(chǎn)股票,、實(shí)體市場(chǎng)一般表現(xiàn)良好,。自2009年至今，春節(jié)過后地產(chǎn)指數(shù)30個(gè)交易日平均較節(jié)前漲7%,，而春節(jié)后2-6周的房屋周均成交量平均較春節(jié)前兩周要上漲18%,。因此，政策層面的積極變化將促使房屋交易市場(chǎng)不斷回暖,，也將給資本市場(chǎng)帶來刺激,。
值得注意的是，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》出臺(tái)實(shí)施臨近也可能給市場(chǎng)帶來短期刺激,。記者了解到,，去年下半年，個(gè)別城市政府官員出現(xiàn)低價(jià)拋售房產(chǎn)現(xiàn)象,，并引發(fā)大量接盤,。上述條例將于3月1日實(shí)施，可能在一定程度上對(duì)短期的市場(chǎng)供應(yīng)帶來刺激,。
從全國(guó)范圍看,，由于供求基本面的變化，市場(chǎng)交易雖然可能出現(xiàn)一定程度恢復(fù),，但很難恢復(fù)至歷史高位,。張大偉指出，由于可選投資渠道匱乏,，過去十多年中,，不動(dòng)產(chǎn)一直是居民的最佳投資選擇。但近年來,，隨著交易稅費(fèi)的增加和政策打擊,，短期投資需求已顯著減少，長(zhǎng)期投資也因房?jī)r(jià)上漲乏力受到影響,。
他表示,，對(duì)普通投資者而言,，近年來銀行理財(cái)產(chǎn)品、互聯(lián)網(wǎng)金融投資興起,，投資門檻和風(fēng)險(xiǎn)較低,，收益有保障。沉寂已久的股票市場(chǎng)也于近期開始走強(qiáng),，加快了資金的轉(zhuǎn)向,。相比之下，大多數(shù)城市住房供大于求,，價(jià)格過高,，未來增值不確定，已經(jīng)不再是最佳投資選擇,，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷卻將是必然趨勢(shì),。
