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新年伊始,，一線城市土地市場持續(xù)升溫。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù),，1月份四個一線城市土地成交溢價率創(chuàng)出過去一年高點,，預(yù)計春節(jié)前北京土地總成交金額將超過450億元,。在樓市周期性調(diào)整過程中，一線城市似已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回避風(fēng)險的安全港,。但“安全港”是否安全,，仍需仔細(xì)推敲。
一線城市房價上漲動力在逐漸消減,。住宅是典型不動產(chǎn),，可采集成交價格代表性有限，難以真實全面反映區(qū)域房價整體狀況,。特別是新建住宅成交價格,，更多受到成本因素推動，需要結(jié)合其他指標(biāo)共同分析判斷市場未來趨勢,。今年1月份一線城市新建住宅均價出現(xiàn)環(huán)比上漲,，主要是土地成本高昂，導(dǎo)致項目入市價格總體較高,。但同期北京等十大城市主城區(qū)二手住宅均價環(huán)比下跌0.53%,，同比下跌2.41%。值得注意的是,，當(dāng)月北京商品住宅成交近半數(shù)為自住型商品房,。若剔除該因素影響，純粹商品住宅成交量較上年同期大幅下滑,。盡管北京,、上海等一線城市具備公共基礎(chǔ)設(shè)施完善、就業(yè)機會充裕,、高端產(chǎn)業(yè)匯集等優(yōu)勢,，易吸引人口聚集，對高房價形成支撐,，還應(yīng)該同時認(rèn)識到一線城市資源稟賦和環(huán)境保護(hù)對人口承載能力整體有限,，北京人口已達(dá)資源承載極限，增量住宅需求萎縮不可避免。
一線城市住宅市場也較脆弱,。相對而言,，一線城市房價漲幅更高，投資投機性比例更大,，因此更容易遭受市場調(diào)整沖擊,。當(dāng)前二線、三線城市住宅高庫存壓力高懸,，主要也是一線城市實施住宅限購后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)策略發(fā)生變化,，由一線城市向二線、三線轉(zhuǎn)移,，其背后動因則是一線城市房價漲幅和絕對價格相對二線,、三線明顯偏高。日本東京住宅價格也曾大幅下跌,，2008年東京及其周邊地區(qū)住宅價格下跌幅度超過30%,。20世紀(jì)90年代中期香港房價也曾經(jīng)歷“腰斬”。一線城市住宅投資屬性更強,，雖然擁有區(qū)位優(yōu)勢,，但更易遭受投資回報波動沖擊。去年樓市周期調(diào)整以來,，一線城市樓市成交量急劇萎縮,，住宅變現(xiàn)難度明顯增大。據(jù)麥肯錫全球研究院《債務(wù)與去杠桿化報告》,，當(dāng)前我國近一半債務(wù)集中于房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè),，面臨較大風(fēng)險隱患。債務(wù)杠桿提升過快是把雙刃劍,，雖然支持居民家庭貨幣財富向住宅不動產(chǎn)財富轉(zhuǎn)移,，但同時也導(dǎo)致未來住宅不動產(chǎn)財富向貨幣財富轉(zhuǎn)移的流動性難題。由于一線城市住宅分配結(jié)構(gòu)矛盾較為突出,，加上房價過度偏離中等以下收入人群購買力,，導(dǎo)致增量住宅需求空間不斷收縮，動輒千萬元房產(chǎn)實際變現(xiàn)能力較低,。
樓市擁有區(qū)域特征,，但資金卻無地域限制。在現(xiàn)代金融市場環(huán)境里,，社會資金自由流動,，追逐利潤。在我國樓市自發(fā)步入調(diào)整軌道后,，大體也很難找到逆勢而動區(qū)域,。當(dāng)然,，一線城市基本面好,，潛在需求規(guī)模較大,，未來將從增量需求向品質(zhì)提升需求轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場發(fā)展仍有較大空間,。關(guān)鍵是采取有效措施改善住宅分配結(jié)構(gòu),，使得不同層次需求都有對應(yīng)供給，抑制投資投機性住宅需求,，確保房價運行平穩(wěn),、市場交易活躍，避免房地產(chǎn)市場大起大落,。地價上漲并不總能向房價傳導(dǎo),，房價上漲預(yù)期已徹底逆轉(zhuǎn)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境下,，一線城市也難以承受房價繼續(xù)大幅上漲之重,。
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