2014年的房地產(chǎn)市場最終以冷收官,成交量、價格,、投資悉數(shù)下滑,。在仍難以脫離土地財(cái)政的財(cái)政體系下,地方財(cái)政也因此受牽,,財(cái)政收入下降明顯。也正是因?yàn)榇耍?015年伊始,地方政府便啟動第三波救市,,中央相關(guān)部委也頻頻發(fā)話給樓市吃定心丸。
對此,業(yè)內(nèi)人士指出,,2015年樓市或再度迎來政策市,,但在高庫存的影響下,本輪政策市將不同于往常引起大幅波動,,而是樓市將在一段時間內(nèi)維持穩(wěn)定狀態(tài),。
地方頻頻救市 從補(bǔ)購房者到補(bǔ)開發(fā)商
近日,四川資陽市被曝出臺20條措施穩(wěn)定住房消費(fèi),,涉及稅收金融,、棚改貨幣安置、住房公積金,、首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等多方面,。并表示,上述措施于1月21日起執(zhí)行,,有效期一年,。
具體來看,資陽取消了中心城區(qū)建筑容積率在1.0以上,、單套建筑面積在144平方米及以下住房的單價條件,,并明確提出,居民家庭住房套數(shù)以購房所在地房管部門出具的房屋產(chǎn)權(quán)登記查詢結(jié)果為依據(jù),。取消境外機(jī)構(gòu)和個人在資陽市的購房限制,,并對居民購房予以獎勵,凡在資陽市中心城區(qū)購買首套普通商品住房的,,一次性給予7000元的購房獎勵,,若在近期房交會上成交的再獎勵2000元,并調(diào)整了住房公積金貸款政策,。
值得注意的是,,這在四川并不是個例。據(jù)四川住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官網(wǎng)得知,,自2014年至今,,四川省內(nèi)已有11個市州正式出臺“微刺激”政策,例如眉山市對在城區(qū)購買商品房給予每平方米60元的補(bǔ)貼,;廣元市對房展會期間的購房者,,給予契稅稅率1至1.5個百分點(diǎn)的補(bǔ)助;遂寧市放寬開發(fā)企業(yè)城市建設(shè)配套費(fèi)等規(guī)費(fèi)繳納時限,。對此,,四川省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹稱,2015年要落實(shí)房地產(chǎn)“去行政化”工作,,加大“去庫存”力度,,針對不同業(yè)態(tài)的物業(yè),,研究制定進(jìn)一步消化庫存、推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的可操作性的政策措施,。因此,,絕大部分市州將出臺類似措施。此外,,就全省而言,,今年起將取消非住宅(即寫字樓、商鋪等)抵押手續(xù)費(fèi)(上限2萬元),,免收小微企業(yè)的房屋登記費(fèi)和住房交易手續(xù)費(fèi)(上限2萬元),;同時將調(diào)整普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),將更多住房納入享受普通住房稅收優(yōu)惠政策范圍,。
將于2月15日起執(zhí)行的浙江紹興,,更是除了對購房人有一定補(bǔ)貼、優(yōu)惠外,,對房企也有大力度稅費(fèi)減免,。紹興市表示,自2015年2月15日生效之日至2015年12月31日,,市民買房所繳契稅地方留成部分將給予補(bǔ)貼,,具體為按房屋成交的計(jì)稅價格0.8%補(bǔ)貼,并以實(shí)際繳納的契稅地方留成部分為上限,。公積金貸款額度從單職工50萬元,、雙職工60萬元提高至單職工60萬元,雙職工80萬元,。
此外,,對于開發(fā)商,放寬土地出讓金支付期限,。紹興表示,,以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的住宅、商業(yè),、辦公類建設(shè)工程,,在優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施和公用服務(wù)設(shè)施建設(shè)的前提下,允許按每期建設(shè)用地面積2萬平方米以上(含2萬平方米),,分期辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、分期進(jìn)行建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)。新出讓的經(jīng)營性用地,,土地出讓金繳納期限適當(dāng)放寬,,允許從成交之日起一年內(nèi)全部繳清,,其中成交之日起1個月內(nèi)應(yīng)繳清全部土地出讓價款的50%(含保證金),。對履約保證金實(shí)行總額控制,,履約保證金超過200萬元的,按200萬元計(jì)提,;不足200萬元的,,按現(xiàn)有比例執(zhí)行。提高差別化分階段返還比例,。項(xiàng)目按期開工的,,可先行返還80%的履約保證金;辦理延期開工并按延期約定開工的,,可先行返還70%的履約保證金,。
與此同時,地下空間用于建停車場不再收取土地出讓金,,并取消原“商品住房建設(shè)套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重,,必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的規(guī)定。
紹興市相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,,在各執(zhí)收部門或行業(yè)主管部門將按照“可取消的予以取消,,可歸并的進(jìn)行歸并,可優(yōu)惠的給予優(yōu)惠”的原則,,研究提出相關(guān)處置意見,。
事實(shí)上,去年8月份紹興曾出臺過11條救市措施,,其中甚至還包括要求商業(yè)銀行加快對房地產(chǎn)按揭貸款的發(fā)放速度等細(xì)則,,被業(yè)內(nèi)評價為“最無底線的救市”。但業(yè)內(nèi)人士表示,,這些政策的效果很有限,。“去年出的政策主要是放開限購限貸,,但當(dāng)?shù)貥潜P的銷售業(yè)績?nèi)匀徊痪皻�,,尤其是�?dāng)?shù)亻_發(fā)商和購房者都看空今年樓市,政府的土地也賣得不好,�,!�
因此,此次紹興再度變本加厲,。上述人士稱,,此次大規(guī)模救市的主要原因還是市場的萎靡,開發(fā)商促銷力度很大,,不少開發(fā)商都是貼著成本賣房還有半價賣房,。但紹興市房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,開發(fā)商以價換量的結(jié)果只是2014年12月紹興商品住宅成交848套,,環(huán)比下降7.3%這樣的“成績”,。
中央部委齊發(fā)聲穩(wěn)樓市
值得注意的是,,在地方放松意愿強(qiáng)烈的同時,部委也頻頻發(fā)聲示意樓市向好趨穩(wěn),。
2月4日,,央行時隔兩年多再次宣布實(shí)施全面降準(zhǔn),2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn),。這是自去年11月21日央行宣布降息以來,,貨幣政策再次寬松化,也是樓市自去年9月30日限貸解綁后再次迎來資金面利好,。
與此同時,,各部委也頻繁發(fā)聲利好樓市。此前,,住建部出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場指導(dǎo)意見》則提出,,支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會出租,并通過從租賃市場籌集公共租賃房房源,。隨后1月20日,,住建部部長陳政高表態(tài),房地產(chǎn)庫存高企的三四線城市,,再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒必要,。住建部要指導(dǎo)督促商品住房較多的城市,出臺支持措施,,將商品房轉(zhuǎn)化為安置房,,促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。在此背景下,,福州下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購商品房和安置房,、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》明確:將統(tǒng)購商品房,解決安置房需求,。
對此,,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,這一政策將對購房者而言有托底的作用,,在政府回購承諾的影響下,,購房者入市的積極性會提高。他認(rèn)為在庫存高企的三四線城市,,開發(fā)商或市民可能更有動力去把多余的房子賣給政府,。
除住建部外,核心決策層對房地產(chǎn)表述也有一定轉(zhuǎn)向,。此前,,中國國務(wù)院總理李克強(qiáng)在瑞士達(dá)沃斯論壇上率先給樓市開出“定心丸”。李克強(qiáng)表示,,中國房地產(chǎn)市場的剛性需求是長期的,,并將帶動國內(nèi)相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)品供給,,房地產(chǎn)市場在一段時期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整也是正常的。隨后,,中國央行行長周小川也作出房地產(chǎn)市場未現(xiàn)全國性問題的研判。
此外,,國家統(tǒng)計(jì)局長馬建堂在回答記者問時也指出,,四季度以來的數(shù)據(jù)告訴我們,隨著一些行政性的限購措施的放開,,金融信貸政策的相應(yīng)調(diào)整,,房地產(chǎn)出現(xiàn)了一些積極的變化。
對此,,G20與新興國家發(fā)展戰(zhàn)略研究中心主任,、經(jīng)濟(jì)學(xué)家張其佐在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示,部委頻頻發(fā)聲表現(xiàn)出政府方面希望樓市和經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展,,防止大起大落,,但不能過分解讀。
張其佐表示,,從目前來看,,樹立穩(wěn)定樓市發(fā)展信心、穩(wěn)定發(fā)展前景很重要,。中國經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大,,因此仍難以完全擺脫房地產(chǎn)。
對此,,全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽(yù)會長聶梅生表示,,2014年,房地產(chǎn)整體投資增速下滑至接近個位數(shù),,年末單月甚至為負(fù)值,,在宏觀經(jīng)濟(jì)整體下滑的背景下,地方政府難以改變對房地產(chǎn)的依賴,,因此,,仍然會選擇加大微調(diào),以放松對房地產(chǎn)的支持力度,。
樓市新常態(tài)下的政策市
值得注意的是,,隨著樓市預(yù)期不斷轉(zhuǎn)好,百城住宅價格在新年首月止跌,。中指院最新數(shù)據(jù)顯示,,015年1月全國100個城市(新建)住宅平均價格10564元/平方米,環(huán)比微張0.21%,,這也意味著,,百城住宅平均價格結(jié)束了環(huán)比8連跌局面,。
從環(huán)比漲跌城市個數(shù)看,44個城市環(huán)比上漲,,56個城市環(huán)比下跌,。與上月相比, 1月價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加14個,,其中漲幅在1%以上的城市有9個,,較上月增加6個。其中,,十大城市住宅均價環(huán)比同時止跌上漲,。北京、上海等十大城市(新建)住宅均價為18990元/平方米,,環(huán)比止跌上漲,,漲幅為0.59%。北上廣深一線城市更是全線上漲,。北京漲幅最大,,環(huán)比上漲1.15%,上海環(huán)比上漲0.78%,,深圳環(huán)比上漲0.64%,,廣州環(huán)比上漲0.33%。
那么房地產(chǎn)勢頭是否將會重新燃起,?對此,,聶梅生認(rèn)為,房地產(chǎn)市場將再度迎來政策市,。但她指出,,此輪政策市將與過去不同,將是在新常態(tài)下的變革,。因此,,不會帶來巨幅波動。
的確,,現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場面臨著新常態(tài),。萬科北京區(qū)域首席執(zhí)行官毛大慶就表示,人口紅利拐點(diǎn),、城鎮(zhèn)化降速以及社會總庫存難解決是中國房地產(chǎn)無法避免的三大問題,。因此,在資金壓力下,,2015年房企將在淡出大開發(fā)模式的同時,,降價回籠資金以消庫存現(xiàn)象將更加突出。
對于人口紅利,毛大慶表示,,作為支撐房地產(chǎn)的絕對剛需,,第一次購買的購買力,中國20-29歲婚齡人口數(shù)量快速下降,,15歲至64歲的勞動生產(chǎn)力人口數(shù)量也在顯下滑,,這就意味著顯然已出現(xiàn)人口紅利拐點(diǎn)。
在此背景下,,高企的庫存消化周期將更加延長,。毛大慶表示,現(xiàn)階段中國人的房子的戶均套數(shù)已經(jīng)1.03套,,這意味著從總體來看,,房屋總數(shù)已經(jīng)足夠,,但目前我國城市間不平衡,,北京人均套數(shù)僅為0.8到0.9,但很多城市超過1,,甚至將已批未建住房計(jì)算的話,,部分地區(qū)將高達(dá)1.5—1.6。
另一方面,,從國土部數(shù)據(jù)來看,,現(xiàn)階段地方已批但還未賣給開發(fā)商的土地指標(biāo),與開發(fā)商仍未開工的土地合計(jì),,已足夠現(xiàn)在數(shù)年正常庫存,,僅以現(xiàn)在的土地出讓的速度光賣地還足夠賣兩年。
的確,,上海房地產(chǎn)研究院最新報告顯示,,35城連續(xù)第五年呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。截至2014年12月底,,上海房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28124萬平方米,,和11月份基本持平,同比增長15.4%,。其中,,35個城市中有29個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中福州,、南京和九江3個城市庫存同比增幅分別達(dá)到77.8%,、54.0%和46.0%。
因此,,毛大慶認(rèn)為,,在房地產(chǎn)市場態(tài)勢轉(zhuǎn)變后,房企將逐步淡出之前的大開發(fā)模式,一方面加快去庫存回籠資金速度,,另一方面,,轉(zhuǎn)型尋求自身出路。
張其佐則指出,,雖然現(xiàn)階段各地有救市傾向,,但不會再重復(fù)過去老路�,!爸袊�(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整來之不易,,單純依賴房地產(chǎn)只會出現(xiàn)新風(fēng)險。這就意味著,,如果仍采取過去老路救市,,只會產(chǎn)生泡沫,甚至產(chǎn)生更大的泡沫風(fēng)險”,。