摘要：2014年以來,，已有兩輪“救市”,，眼下,，第三輪“救市”呼聲再起,。
2014年,，一線城市交易量下降,、價格上漲乏力,，二三線城市陷入低迷的去庫存周期,。新年之后,，又傳出佳兆業(yè)破產(chǎn)重組,、恒盛地產(chǎn)資金鏈斷裂的消息，“狼來了”的預(yù)警似乎正在變現(xiàn),。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，144家上市房企2014年前三季度總負債達到26692.12億元，33家房企資產(chǎn)負債率超過了80%的紅線,。目前公布了2014年業(yè)績預(yù)告的47家上市房企中,，12家業(yè)績虧損,，10家業(yè)績預(yù)減。
2014年以來,，已有兩輪“救市”,，眼下，第三輪“救市”呼聲再起,。房地產(chǎn)市場2015年能否觸底反彈,？政府手里還有多少籌碼？《每日經(jīng)濟新聞》記者就此展開了調(diào)查,。
隨著2014年中國經(jīng)濟增速下滑至7.4%,，作為最重要的經(jīng)濟引擎之一的房地產(chǎn)行業(yè)，政策暖風(fēng)頻頻吹起,。
日前,，國務(wù)院總理李克強與達沃斯世界經(jīng)濟論壇國際工商理事會代表對話時指出，中國房地產(chǎn)市場的剛性需求是長期的,，并將帶動國內(nèi)相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)品供給，房地產(chǎn)市場在一段時期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整也是正常的,。
與此同時,，包括杭州、紹興等多地出臺松綁限購,、鼓勵購房的政策,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥更是表示，要指導(dǎo)督促商品住房較多的城市出臺支持措施,，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房,，促進棚改與利用存量房的有效銜接。
福州市下發(fā)的
《關(guān)于福州市統(tǒng)購商品房和安置房,、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》提出,，開發(fā)企業(yè)若有多余商品房或安置房可賣給政府，用于保障性住房,。除了福州,，四川、安徽,、江蘇等省的部分地區(qū)也正在試點類似政策,。第三輪救市呼之欲出。
房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟增長
國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,，2014年國內(nèi)生產(chǎn)總值63.6萬億元,，同比增速為7.4%，這不僅意味著經(jīng)濟增速較前一年下滑0.3個百分點,，同時也是1990年以來最低的數(shù)據(jù),。
中國銀行首席經(jīng)濟學(xué)家曹遠征在網(wǎng)易房產(chǎn)舉辦的中國地產(chǎn)創(chuàng)新峰會上表示,，中國經(jīng)濟增速放緩的背后，固定資產(chǎn)投資增速下滑是主要原因,，房地產(chǎn)投資增速下滑則是最主要的拖累因素,。由于中國的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，房地產(chǎn)市場從1998年以來的單邊上漲時代已經(jīng)終結(jié),，庫存壓力的加大導(dǎo)致房企新開工的意愿不強,，房地產(chǎn)投資在2015年仍有進一步下行的壓力。
摩根大通中國首席經(jīng)濟學(xué)家朱海斌認為,，經(jīng)濟增速放緩的主要原因在于固定資產(chǎn)投資減速,，在供應(yīng)過剩的房地產(chǎn)和制造業(yè)領(lǐng)域，投資放緩尤為明顯,。摩根大通估計,，由于房地產(chǎn)投資增速從2013年的20%下降至2014年的10.5%，拖累GDP增速下滑1.1個百分點左右(包括對房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的間接影響),，預(yù)計2015年國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)調(diào)整,。
“房地產(chǎn)對產(chǎn)業(yè)鏈的輻射能力非常強，房地產(chǎn)投資增速下滑會拖累建筑業(yè),、工業(yè),、裝飾業(yè)等上下游行業(yè)的增長，引發(fā)連鎖反應(yīng),�,！毙鲁强毓筛呒壐笨偛脷W陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，要穩(wěn)住經(jīng)濟下行的勢頭,，房地產(chǎn)投資的角色非常重要,，即使不指望它像以前那樣充當
“火車頭”，也至少不要拖后腿,。所以從政策層面而言,，房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展是政府希望看到的。
供求關(guān)系依舊嚴峻
盡管2014年下半年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)探底回升的勢頭,，并且在四季度出現(xiàn)“翹尾”,，但供大于求的基本面并未得到實質(zhì)改變，進入2015年1月份以來,，市場成交再度下滑,。
克而瑞的監(jiān)測顯示，2015年1月上半月,，61個重點城市商品住宅成交954.9萬平方米,，環(huán)比大幅下滑22.3%，同比小幅下滑6.2%,。市場分化進一步加�,。阂痪�城市商品住宅成交環(huán)比雖下降,，但同比大漲近32%，表現(xiàn)依然搶眼,；18個二線城市上半月商品住宅成交量同,、環(huán)比都出現(xiàn)大幅下滑，且分化明顯,，廈門,、南京、杭州等城市環(huán)比跌幅都超過30%,，而南昌,、貴陽、呼和浩特等城市環(huán)比小幅下降,，與2014年12月的高點基本持平,；三四線城市上半月整體市場成交環(huán)比雖仍在下滑，但同比來看與2014年同期基本持平,。
克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,，一般而言，臨近年關(guān)都是成交淡季,，但眼下離年關(guān)尚早,，成交下滑一方面是受市場淡季影響，但更多是因為供過于求的市場格局并沒有發(fā)生根本性改變,，隨著前期地方救市政策效應(yīng)遞減，信貸政策又止步不前,，加之市場對經(jīng)濟發(fā)展信心不足,，使得購房者信心下降，觀望情緒上升,。
世聯(lián)行的研究報告顯示,，盡管房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2014年四季度的成交反彈，但截至2014年12月末,，國內(nèi)大部分城市的商品房去化時間仍超過15個月的警戒線,，去庫存壓力不容小覷。這其中,，一線城市除深圳外,，北京、上海,、廣州去化時間均超過15個月,。二線城市中多數(shù)城市的庫存量仍處于2010年來的高點，像杭州與福州的去化時間分別達到17.3與18.4個月,。多數(shù)三四線城市由于人口凈流出的影響,，庫存高企,，像湛江與溫州的去化時間分別高達26.3與22.1個月，錦州的去化時間更是高達89個月,。
相對于在售住宅存量,，潛在供應(yīng)量的增幅更為驚人。歐陽捷和他的研究團隊調(diào)查更發(fā)現(xiàn),，目前全國住宅在建施工面積接近50億平方米,，房企土地儲備約為12億平方米，按照2014年約10.5億平方米的全國住宅銷售面積計算,，即使地方政府不再出讓地塊,，要消化目前的存量也需要6年時間。
然而,，與巨大的供應(yīng)量相比,，需求量卻呈現(xiàn)持續(xù)下行的勢頭。歐陽捷調(diào)查發(fā)現(xiàn),，在絕大部分二線城市,，人均居住面積已經(jīng)接近30平方米，進一步改善的空間十分有限,，三四線城市的人均居住面積更高,，這意味著除了一線城市，存量人口改善住房的需求在不斷放緩,。與此同時,，受到傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩的影響,，農(nóng)村勞動力進城的速度也在放緩,，導(dǎo)致近幾年大多數(shù)一二線城市人口凈流入速度放緩，住房剛性需求相應(yīng)減少,。
對樓市一向樂觀的原華遠地產(chǎn)董事長任志強也坦言,，盡管房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入底部徘徊周期，但由于商品房庫存量巨大,，房價大幅反彈的可能性微乎其微,，最快也要到2015年末才會出現(xiàn)回升的勢頭。
多重刺激手段救市
面對不利的市場形勢,，不僅各級政府紛紛出招托市,，連住建部門也在為樓市去庫存出謀劃策，第三輪救市潮蠢蠢欲動,。
四川省住建廳1月20日發(fā)布消息稱,，將對省內(nèi)地方住房政策進行集中清理，全面取消限購,、限價等行政干預(yù)政策,。廈門也宣布從1月16日起全面取消島內(nèi)限購,。此外，紹興日前出臺的《關(guān)于促進越城區(qū)行政區(qū)域房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》提出,，將于2月15日起實施購房補貼,、提高公積金貸款額度等購房優(yōu)惠政策，購房者將獲得房屋成交計稅價格0.8%的補貼,。
興業(yè)證券房地產(chǎn)分析師閻常銘向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,，雖然在央行降息后房地產(chǎn)基本面確實開始復(fù)蘇，尤其是一線和核心二線城市,，但由于三四線城市庫存較大等因素,，單靠貨幣政策的寬松對于三四線城市基本面的推動相對緩慢，區(qū)域性的行業(yè)政策支持是非常有益的補充,，預(yù)計未來會有更多三四線城市效仿推出救市措施,。
然而，在歐陽捷看來,，0.8%的購房稅費補貼對購房者的資助力度很有限,，難以帶來大規(guī)模的購買力釋放。除了一線城市,，絕大多數(shù)城市限購政策松綁帶來的刺激作用也在遞減,，上述救市政策只是“小打小鬧”。
相對而言,，住房保障的貨幣化改革救市力度更大,。根據(jù)《經(jīng)濟參考報》報道，住建部擬督促存量庫存較高的城市出臺將商品房轉(zhuǎn)化為安置房,、利用存量房促進棚改和收購商品房用于保障性住房的指導(dǎo)意見,。隨后，福州市下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購商品房和安置房,、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》，開發(fā)商的房源或福州居民手中多余的商品房或安置房可以售予政府,，由各區(qū)政府指定一家國有企業(yè)作為統(tǒng)購商品房和安置房的購買主體，回購安置協(xié)議可以由原征遷實施單位負責(zé),。
中信證券房地產(chǎn)分析師陳聰認為,，住房保障貨幣化是一種對中低收入居民的購買力支持，尤其在一些供大于求的城市,，如果地方政府先名義出資協(xié)助購房者取得房屋部分產(chǎn)權(quán),，并要求購房人在二次銷售房屋時償還地方政府出資，開發(fā)企業(yè)一邊取得地方政府出資,，一邊繼續(xù)支付規(guī)費和地價,。這樣一來，地價低流入與民生保障低流出的格局就可能變?yōu)榈貎r適當流入與民生保障適當流出,，同時未實際增加地方政府凈開支,，最終可能使中國樓市的剛需保持長期化,。
相對于各式各樣的救市政策,，在歐陽捷看來，城鎮(zhèn)化才是房地產(chǎn)市場重拾動力的核心因素,，“2014年9月發(fā)改委已經(jīng)確定新型城鎮(zhèn)化試點名單，在全國共選取了50多個試點城市,，如果真的能解決農(nóng)村人口進城所面臨的落戶,、社會保障、土地改革等難題,，推動城鎮(zhèn)化發(fā)展將產(chǎn)生更多剛性住房需求,，從根本上解決高庫存困境”。
