摘要：2014年以來(lái),，已有兩輪“救市”,，眼下,，第三輪“救市”呼聲再起,。
2014年，一線城市交易量下降,、價(jià)格上漲乏力,，二三線城市陷入低迷的去庫(kù)存周期,。新年之后,，又傳出佳兆業(yè)破產(chǎn)重組,、恒盛地產(chǎn)資金鏈斷裂的消息，“狼來(lái)了”的預(yù)警似乎正在變現(xiàn),。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，144家上市房企2014年前三季度總負(fù)債達(dá)到26692.12億元，33家房企資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)了80%的紅線,。目前公布了2014年業(yè)績(jī)預(yù)告的47家上市房企中,，12家業(yè)績(jī)虧損，10家業(yè)績(jī)預(yù)減,。
2014年以來(lái),，已有兩輪“救市”，眼下,，第三輪“救市”呼聲再起,。房地產(chǎn)市場(chǎng)2015年能否觸底反彈？政府手里還有多少籌碼,？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此展開了調(diào)查,。
隨著2014年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下滑至7.4%，作為最重要的經(jīng)濟(jì)引擎之一的房地產(chǎn)行業(yè),，政策暖風(fēng)頻頻吹起,。
日前，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)與達(dá)沃斯世界經(jīng)濟(jì)論壇國(guó)際工商理事會(huì)代表對(duì)話時(shí)指出,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求是長(zhǎng)期的,，并將帶動(dòng)國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)品供給，房地產(chǎn)市場(chǎng)在一段時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整也是正常的,。
與此同時(shí),，包括杭州、紹興等多地出臺(tái)松綁限購(gòu),、鼓勵(lì)購(gòu)房的政策,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥更是表示，要指導(dǎo)督促商品住房較多的城市出臺(tái)支持措施,，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房,，促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。
福州市下發(fā)的
《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房,、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》提出,，開發(fā)企業(yè)若有多余商品房或安置房可賣給政府，用于保障性住房,。除了福州,，四川、安徽,、江蘇等省的部分地區(qū)也正在試點(diǎn)類似政策,。第三輪救市呼之欲出。
房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,，2014年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值63.6萬(wàn)億元,，同比增速為7.4%，這不僅意味著經(jīng)濟(jì)增速較前一年下滑0.3個(gè)百分點(diǎn),，同時(shí)也是1990年以來(lái)最低的數(shù)據(jù),。
中國(guó)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征在網(wǎng)易房產(chǎn)舉辦的中國(guó)地產(chǎn)創(chuàng)新峰會(huì)上表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背后,，固定資產(chǎn)投資增速下滑是主要原因,，房地產(chǎn)投資增速下滑則是最主要的拖累因素,。由于中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)從1998年以來(lái)的單邊上漲時(shí)代已經(jīng)終結(jié),，庫(kù)存壓力的加大導(dǎo)致房企新開工的意愿不強(qiáng),，房地產(chǎn)投資在2015年仍有進(jìn)一步下行的壓力。
摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌認(rèn)為,，經(jīng)濟(jì)增速放緩的主要原因在于固定資產(chǎn)投資減速,，在供應(yīng)過(guò)剩的房地產(chǎn)和制造業(yè)領(lǐng)域，投資放緩尤為明顯,。摩根大通估計(jì),，由于房地產(chǎn)投資增速?gòu)?013年的20%下降至2014年的10.5%，拖累GDP增速下滑1.1個(gè)百分點(diǎn)左右(包括對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的間接影響),，預(yù)計(jì)2015年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)調(diào)整,。
“房地產(chǎn)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的輻射能力非常強(qiáng)，房地產(chǎn)投資增速下滑會(huì)拖累建筑業(yè),、工業(yè),、裝飾業(yè)等上下游行業(yè)的增長(zhǎng)，引發(fā)連鎖反應(yīng),�,！毙鲁强毓筛呒�(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，要穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)下行的勢(shì)頭,，房地產(chǎn)投資的角色非常重要,，即使不指望它像以前那樣充當(dāng)
“火車頭”，也至少不要拖后腿,。所以從政策層面而言,，房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展是政府希望看到的。
供求關(guān)系依舊嚴(yán)峻
盡管2014年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)探底回升的勢(shì)頭,，并且在四季度出現(xiàn)“翹尾”,，但供大于求的基本面并未得到實(shí)質(zhì)改變，進(jìn)入2015年1月份以來(lái),，市場(chǎng)成交再度下滑,。
克而瑞的監(jiān)測(cè)顯示，2015年1月上半月,，61個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交954.9萬(wàn)平方米,，環(huán)比大幅下滑22.3%，同比小幅下滑6.2%,。市場(chǎng)分化進(jìn)一步加�,。阂痪�城市商品住宅成交環(huán)比雖下降，但同比大漲近32%，表現(xiàn)依然搶眼,；18個(gè)二線城市上半月商品住宅成交量同,、環(huán)比都出現(xiàn)大幅下滑，且分化明顯,，廈門,、南京、杭州等城市環(huán)比跌幅都超過(guò)30%,，而南昌、貴陽(yáng),、呼和浩特等城市環(huán)比小幅下降,，與2014年12月的高點(diǎn)基本持平；三四線城市上半月整體市場(chǎng)成交環(huán)比雖仍在下滑,，但同比來(lái)看與2014年同期基本持平,。
克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，一般而言,，臨近年關(guān)都是成交淡季,，但眼下離年關(guān)尚早，成交下滑一方面是受市場(chǎng)淡季影響,，但更多是因?yàn)楣┻^(guò)于求的市場(chǎng)格局并沒(méi)有發(fā)生根本性改變,，隨著前期地方救市政策效應(yīng)遞減，信貸政策又止步不前,，加之市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展信心不足,，使得購(gòu)房者信心下降，觀望情緒上升,。
世聯(lián)行的研究報(bào)告顯示,，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了2014年四季度的成交反彈，但截至2014年12月末,，國(guó)內(nèi)大部分城市的商品房去化時(shí)間仍超過(guò)15個(gè)月的警戒線,，去庫(kù)存壓力不容小覷。這其中,，一線城市除深圳外,，北京、上海,、廣州去化時(shí)間均超過(guò)15個(gè)月,。二線城市中多數(shù)城市的庫(kù)存量仍處于2010年來(lái)的高點(diǎn)，像杭州與福州的去化時(shí)間分別達(dá)到17.3與18.4個(gè)月,。多數(shù)三四線城市由于人口凈流出的影響,，庫(kù)存高企，像湛江與溫州的去化時(shí)間分別高達(dá)26.3與22.1個(gè)月，錦州的去化時(shí)間更是高達(dá)89個(gè)月,。
相對(duì)于在售住宅存量,，潛在供應(yīng)量的增幅更為驚人。歐陽(yáng)捷和他的研究團(tuán)隊(duì)調(diào)查更發(fā)現(xiàn),，目前全國(guó)住宅在建施工面積接近50億平方米,，房企土地儲(chǔ)備約為12億平方米，按照2014年約10.5億平方米的全國(guó)住宅銷售面積計(jì)算,，即使地方政府不再出讓地塊,，要消化目前的存量也需要6年時(shí)間。
然而,，與巨大的供應(yīng)量相比,，需求量卻呈現(xiàn)持續(xù)下行的勢(shì)頭。歐陽(yáng)捷調(diào)查發(fā)現(xiàn),，在絕大部分二線城市,，人均居住面積已經(jīng)接近30平方米，進(jìn)一步改善的空間十分有限,，三四線城市的人均居住面積更高,，這意味著除了一線城市，存量人口改善住房的需求在不斷放緩,。與此同時(shí),，受到傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩的影響，農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)城的速度也在放緩,，導(dǎo)致近幾年大多數(shù)一二線城市人口凈流入速度放緩,，住房剛性需求相應(yīng)減少。
對(duì)樓市一向樂(lè)觀的原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也坦言,，盡管房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入底部徘徊周期,，但由于商品房庫(kù)存量巨大，房?jī)r(jià)大幅反彈的可能性微乎其微,，最快也要到2015年末才會(huì)出現(xiàn)回升的勢(shì)頭,。
多重刺激手段救市
面對(duì)不利的市場(chǎng)形勢(shì)，不僅各級(jí)政府紛紛出招托市,，連住建部門也在為樓市去庫(kù)存出謀劃策,，第三輪救市潮蠢蠢欲動(dòng)。
四川省住建廳1月20日發(fā)布消息稱,，將對(duì)省內(nèi)地方住房政策進(jìn)行集中清理,，全面取消限購(gòu)、限價(jià)等行政干預(yù)政策,。廈門也宣布從1月16日起全面取消島內(nèi)限購(gòu),。此外,，紹興日前出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)越城區(qū)行政區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》提出，將于2月15日起實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼,、提高公積金貸款額度等購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策,，購(gòu)房者將獲得房屋成交計(jì)稅價(jià)格0.8%的補(bǔ)貼。
興業(yè)證券房地產(chǎn)分析師閻常銘向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,，雖然在央行降息后房地產(chǎn)基本面確實(shí)開始復(fù)蘇,，尤其是一線和核心二線城市，但由于三四線城市庫(kù)存較大等因素,，單靠貨幣政策的寬松對(duì)于三四線城市基本面的推動(dòng)相對(duì)緩慢,，區(qū)域性的行業(yè)政策支持是非常有益的補(bǔ)充，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多三四線城市效仿推出救市措施,。
然而,，在歐陽(yáng)捷看來(lái)，0.8%的購(gòu)房稅費(fèi)補(bǔ)貼對(duì)購(gòu)房者的資助力度很有限,，難以帶來(lái)大規(guī)模的購(gòu)買力釋放。除了一線城市,，絕大多數(shù)城市限購(gòu)政策松綁帶來(lái)的刺激作用也在遞減,，上述救市政策只是“小打小鬧”。
相對(duì)而言,，住房保障的貨幣化改革救市力度更大,。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，住建部擬督促存量庫(kù)存較高的城市出臺(tái)將商品房轉(zhuǎn)化為安置房,、利用存量房促進(jìn)棚改和收購(gòu)商品房用于保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn),。隨后，福州市下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房,、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》,，開發(fā)商的房源或福州居民手中多余的商品房或安置房可以售予政府，由各區(qū)政府指定一家國(guó)有企業(yè)作為統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房的購(gòu)買主體,，回購(gòu)安置協(xié)議可以由原征遷實(shí)施單位負(fù)責(zé),。
中信證券房地產(chǎn)分析師陳聰認(rèn)為，住房保障貨幣化是一種對(duì)中低收入居民的購(gòu)買力支持,，尤其在一些供大于求的城市,，如果地方政府先名義出資協(xié)助購(gòu)房者取得房屋部分產(chǎn)權(quán)，并要求購(gòu)房人在二次銷售房屋時(shí)償還地方政府出資,，開發(fā)企業(yè)一邊取得地方政府出資,，一邊繼續(xù)支付規(guī)費(fèi)和地價(jià)。這樣一來(lái),，地價(jià)低流入與民生保障低流出的格局就可能變?yōu)榈貎r(jià)適當(dāng)流入與民生保障適當(dāng)流出,，同時(shí)未實(shí)際增加地方政府凈開支，最終可能使中國(guó)樓市的剛需保持長(zhǎng)期化。
相對(duì)于各式各樣的救市政策,，在歐陽(yáng)捷看來(lái),，城鎮(zhèn)化才是房地產(chǎn)市場(chǎng)重拾動(dòng)力的核心因素，“2014年9月發(fā)改委已經(jīng)確定新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)名單,，在全國(guó)共選取了50多個(gè)試點(diǎn)城市,，如果真的能解決農(nóng)村人口進(jìn)城所面臨的落戶、社會(huì)保障,、土地改革等難題,，推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展將產(chǎn)生更多剛性住房需求，從根本上解決高庫(kù)存困境”,。
