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一直被業(yè)內(nèi)呼吁的房地產(chǎn)REITs或?qū)⒎砰_�,！督�(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者從權(quán)威人士處獲悉,，暫停近7年的房地產(chǎn)REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）有望在今年上半年開啟試點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來直接融資時(shí)代,。
據(jù)權(quán)威人士透露,，現(xiàn)階段中央層面已對重啟房地產(chǎn)REITs觀點(diǎn)達(dá)成一致，雖然還面臨政策層面的限制,，但有望以試點(diǎn)方式先行放開,。
上述人士表示，隨著房地產(chǎn)市場的下滑,，銀行在房地產(chǎn)方面的資金風(fēng)險(xiǎn)有所顯現(xiàn),。雖然銀行一再地調(diào)整涉房資金的結(jié)構(gòu)，但從現(xiàn)在來看,，房地產(chǎn)相關(guān)資金占比仍高達(dá)50%左右，因此,，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),，銀行的連鎖反應(yīng)不堪想象。因此,，決策層面也認(rèn)為應(yīng)啟動(dòng)直接融資,，減少間接融資，利用市場證券化分?jǐn)偛豢煽仫L(fēng)險(xiǎn),。
事實(shí)上,，在過去一年里決策層面對REITs的態(tài)度明顯轉(zhuǎn)向。2014年9月30日,，央行發(fā)布《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中便提出了將積極穩(wěn)妥開展REITs試點(diǎn)工作,。近日，住建部發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》,，更是明確建立多種渠道發(fā)展租賃市場,，推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。
據(jù)了解,，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定投資者的資金,，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金,。其與我國信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是,，國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募,，但絕大多數(shù)屬于公募,。REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金,。REITs收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值,，另外收益的大部分將用于發(fā)放分紅，與股市,、債市的相關(guān)性較低,。
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一指出，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)融資過分依賴外部融資平臺(tái),，“由于融資渠道狹窄,，以及基金募集的法律限制，房地產(chǎn)私募基金依托外部渠道,，如商業(yè)銀行的私人理財(cái)部,、理財(cái)機(jī)構(gòu)和信托公司等平臺(tái)完成募資成為一種較為理性的途徑。但是,，這些平臺(tái)自身的局限性,，限制了房地產(chǎn)私募基金做大規(guī)模的可能�,！�
過去一年機(jī)構(gòu)試圖推行兩款類REITs產(chǎn)品,，但這兩個(gè)產(chǎn)品從參與度來看，與標(biāo)準(zhǔn)化的REITs產(chǎn)品存在很大差異,。2014年5月,，中信證券推出“中信啟航”專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，被認(rèn)為是國內(nèi)和典型REITs最接近的產(chǎn)品,，該產(chǎn)品最大的突破在于可通過深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓,，從而實(shí)現(xiàn)了REITs產(chǎn)品的流動(dòng)性。2014年12月,，中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（以下簡稱中信蘇寧）成立,，該產(chǎn)品推出售后返租類似REITs的做法。但值得注意的是,，中信啟航優(yōu)先級每次轉(zhuǎn)讓額度不低于5000萬元,，劣后級不得低于3000萬元，高昂的投資成本使得流動(dòng)性大打折扣,，也未能享受任何稅收優(yōu)惠,。此外，中信啟航和中信蘇寧受制于資產(chǎn)支持計(jì)劃的私募定位,，投資者限制在200人以內(nèi),，流動(dòng)性仍然較弱。
“REITs在國外已有很穩(wěn)定的產(chǎn)品,，而國內(nèi)由于受稅收,、過戶登記,、退出機(jī)制不完善等問題的影響一直未實(shí)行�,！币患屹Y產(chǎn)管理公司董事對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者指出,。
的確，現(xiàn)階段美國REITs體系最為完善,，其單邊稅收是REITs規(guī)模龐大的主要原因,，但在中國現(xiàn)有的稅法框架下，通過長期持有物業(yè)獲得租金收入再進(jìn)行分配,，需繳納營業(yè)稅,、企業(yè)所得稅等各項(xiàng)稅收，這在無形中推高了可供選擇的物業(yè)資產(chǎn)門檻,。
對此,，上述權(quán)威人士透露，“現(xiàn)在REITs試點(diǎn)正在破除障礙,，會(huì)減免部分稅收,。”上述權(quán)威人士表示,，上層已考慮對REITs產(chǎn)品減免部分稅收,，但針對的不是開發(fā)商，而是投資者,。
萬科北京區(qū)域首席執(zhí)行官毛大慶表示，已是時(shí)候開啟REITs,。他認(rèn)為,，REITs完全放開不會(huì)很遠(yuǎn)，可能就是近兩三年,。
“中國已到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型時(shí)刻,，經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)將站到房地產(chǎn)行業(yè)主舞臺(tái)，會(huì)倒逼政府放開REITs,�,！泵髴c表示，下一步當(dāng)房地產(chǎn)逐漸慢慢遠(yuǎn)離簡單的大開發(fā)模式,，就會(huì)越來越多出現(xiàn)經(jīng)營型的物業(yè),，這些經(jīng)營型的物業(yè)均屬于重資產(chǎn)，這就意味著需要有大量的資金流量去盤活,，但這資金不能全靠銀行,。
因此，一位基金人士表示,，未來很有可能的是,，針對林權(quán),、地權(quán)、酒店,、養(yǎng)老地產(chǎn),、公租房等大體量資產(chǎn)盤活，在信用足夠的情況下,，用公募市場產(chǎn)品,，將社會(huì)資金結(jié)合，利用市場募集資金,，做資產(chǎn)證券化,。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長聶梅生指出，目前推進(jìn)REITs所面臨的問題不再是政策“攔路虎”,，而是試點(diǎn)項(xiàng)目的確定,。“REITs試點(diǎn)對象一定是資質(zhì)較好的項(xiàng)目,，但現(xiàn)階段來看,，好的開發(fā)商已度過危險(xiǎn)期，并不希望進(jìn)行REITs將利潤分一杯羹,，而危險(xiǎn)性較大的項(xiàng)目,，又不能當(dāng)作試點(diǎn)，因此,，處于比較尷尬的階段,。”
