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一直被業(yè)內呼吁的房地產REITs或將放開,。《經濟參考報》記者從權威人士處獲悉,，暫停近7年的房地產REITs（房地產信托投資基金）有望在今年上半年開啟試點，房地產行業(yè)將迎來直接融資時代,。
據權威人士透露,，現(xiàn)階段中央層面已對重啟房地產REITs觀點達成一致，雖然還面臨政策層面的限制,，但有望以試點方式先行放開,。
上述人士表示，隨著房地產市場的下滑,，銀行在房地產方面的資金風險有所顯現(xiàn),。雖然銀行一再地調整涉房資金的結構，但從現(xiàn)在來看,，房地產相關資金占比仍高達50%左右,，因此,，一旦出現(xiàn)風險，銀行的連鎖反應不堪想象,。因此,，決策層面也認為應啟動直接融資，減少間接融資,，利用市場證券化分攤不可控風險,。
事實上，在過去一年里決策層面對REITs的態(tài)度明顯轉向,。2014年9月30日,，央行發(fā)布《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》中便提出了將積極穩(wěn)妥開展REITs試點工作。近日,，住建部發(fā)布了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》,，更是明確建立多種渠道發(fā)展租賃市場，推進房地產投資信托基金（REITs）試點,。
據了解,，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理,，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金,。其與我國信托純粹屬于私募性質所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同于基金,，少數屬于私募,，但絕大多數屬于公募。REITs既可以封閉運行,，也可以上市交易流通,，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。REITs收益主要來源于租金收入和房地產升值,，另外收益的大部分將用于發(fā)放分紅,，與股市、債市的相關性較低,。
中國房地產協(xié)會副會長朱中一指出,，現(xiàn)階段我國房地產融資過分依賴外部融資平臺，“由于融資渠道狹窄,，以及基金募集的法律限制,，房地產私募基金依托外部渠道，如商業(yè)銀行的私人理財部,、理財機構和信托公司等平臺完成募資成為一種較為理性的途徑,。但是，這些平臺自身的局限性,，限制了房地產私募基金做大規(guī)模的可能,�,！�
過去一年機構試圖推行兩款類REITs產品，但這兩個產品從參與度來看,，與標準化的REITs產品存在很大差異,。2014年5月，中信證券推出“中信啟航”專項資產管理計劃,，被認為是國內和典型REITs最接近的產品,，該產品最大的突破在于可通過深交所綜合協(xié)議交易平臺掛牌轉讓，從而實現(xiàn)了REITs產品的流動性,。2014年12月,，中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產支持專項計劃（以下簡稱中信蘇寧）成立，該產品推出售后返租類似REITs的做法,。但值得注意的是,，中信啟航優(yōu)先級每次轉讓額度不低于5000萬元，劣后級不得低于3000萬元,，高昂的投資成本使得流動性大打折扣,，也未能享受任何稅收優(yōu)惠。此外,，中信啟航和中信蘇寧受制于資產支持計劃的私募定位,，投資者限制在200人以內，流動性仍然較弱,。
“REITs在國外已有很穩(wěn)定的產品,，而國內由于受稅收、過戶登記,、退出機制不完善等問題的影響一直未實行,�,！币患屹Y產管理公司董事對《經濟參考報》記者指出,。
的確,，現(xiàn)階段美國REITs體系最為完善,，其單邊稅收是REITs規(guī)模龐大的主要原因，但在中國現(xiàn)有的稅法框架下,，通過長期持有物業(yè)獲得租金收入再進行分配,，需繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等各項稅收,，這在無形中推高了可供選擇的物業(yè)資產門檻,。
對此，上述權威人士透露,，“現(xiàn)在REITs試點正在破除障礙,，會減免部分稅收,。”上述權威人士表示,，上層已考慮對REITs產品減免部分稅收,，但針對的不是開發(fā)商，而是投資者,。
萬科北京區(qū)域首席執(zhí)行官毛大慶表示,，已是時候開啟REITs。他認為,，REITs完全放開不會很遠,，可能就是近兩三年。
“中國已到房地產轉型時刻,，經營不動產將站到房地產行業(yè)主舞臺,，會倒逼政府放開REITs�,！泵髴c表示,，下一步當房地產逐漸慢慢遠離簡單的大開發(fā)模式，就會越來越多出現(xiàn)經營型的物業(yè),，這些經營型的物業(yè)均屬于重資產,，這就意味著需要有大量的資金流量去盤活，但這資金不能全靠銀行,。
因此,，一位基金人士表示，未來很有可能的是,，針對林權,、地權、酒店,、養(yǎng)老地產,、公租房等大體量資產盤活，在信用足夠的情況下,，用公募市場產品,，將社會資金結合，利用市場募集資金,，做資產證券化,。
全聯(lián)房地產商會名譽會長聶梅生指出，目前推進REITs所面臨的問題不再是政策“攔路虎”,，而是試點項目的確定,。“REITs試點對象一定是資質較好的項目，但現(xiàn)階段來看,，好的開發(fā)商已度過危險期,，并不希望進行REITs將利潤分一杯羹，而危險性較大的項目,，又不能當作試點,，因此，處于比較尷尬的階段,�,！�
