歲末年初的土地市場卻再度迎來“翹尾”,，“房冷地?zé)帷爆F(xiàn)象加劇。未來,，房地產(chǎn)投資是否還具有吸引力,？日，國家統(tǒng)計局公布的“2014年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示,，中國樓市延續(xù)了2014年5月以來的整體下跌態(tài)勢,，房價下行壓力依然難減。
房價普跌將持續(xù)一段時間
作為2014年的收官之月,，12月的房價指數(shù)無疑備受關(guān)注,。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在新建商品住宅的價格方面,，與2013年同月相比,，70個大中城市中，價格下降的城市有68個,，上漲的僅有廈門和鄭州2個城市,。這意味著，絕大多數(shù)城市的房價水平已回歸至一年前,，甚至更低,。曾經(jīng)被認(rèn)為只漲不跌的樓市“避風(fēng)港”的一線城市也未能獨善其身。
瑞銀中國房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎在“瑞銀大中華研討會”上表示,，“樓市調(diào)整,、房價回落的態(tài)勢短期內(nèi)很難改變，房價普跌的現(xiàn)象將持續(xù)一段時間,。房地產(chǎn)到了一個結(jié)構(gòu)性的拐點,，供大于求已經(jīng)是一個基本面�,！�
數(shù)據(jù)顯示,，2014年12月份，以北上廣深等為代表的全國重點城市房價依舊延續(xù)著2014年5月以來的同比下跌走勢,。在新建商品住宅價格指數(shù)方面,，北京房價同比下跌3.4％，上海房價下跌4.4％，廣州下跌4.8％,，深圳下跌1.3％,。其中，房價跌得“最狠”的要屬杭州,，其房價同比下跌超過10％,。在二手住宅價格方面，除深圳以外,，北上廣房價也均有所回落,。
國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉分析稱，從房價的同比下降幅度看,，新建商品住宅和二手住宅價格同比綜合平均降幅均比11月份有所擴大,。“這已是70個大中城市新建商品住宅價格連續(xù)四個月整體同比下跌,，”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進認(rèn)為,，“受此前幾個月持續(xù)性的環(huán)比下跌現(xiàn)象影響，房價下跌的累計水平比較大,，進而使得同比增幅開始步入負(fù)區(qū)間,。”
“地?zé)岱坷洹爆F(xiàn)象更為突出
歲末年初,，土地市場驟然升溫,。一線城市的土地市場更是迎來“地王”的井噴式成交。2014年末,，廣州刷新總價地王,，上海單價地王更是兩度被刷新。2015年1月7日,，北京南四環(huán)一幅地塊以86.25億元成為北京新的總價地王,。業(yè)內(nèi)人士分析稱，地方政府會在年底沖擊完成土地供應(yīng)指標(biāo),，以增加土地款項的收入,，所以歲末年初往往會出現(xiàn)土地出讓的熱潮。
房價持續(xù)下行,，土地成交均價為何依然居高不下,？一家總部位于廣州的房企高管告訴記者，在房價下行壓力趨大,，樓市回暖遙遙無期的市場環(huán)境下,，地方政府無疑是想通過高地價來彌補財政收入的不足，同時通過提升地價來推高未來的房價預(yù)期,。以上海為例,，根據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù),，2014年四季度上海宅地平均成交樓板價自三季度的每平方米9100元猛漲至四季度每平方米15000元。另據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算,，上海新單價地王的住宅銷售成本價至少在9萬元／平方米以上,。
但專家認(rèn)為，在樓市步入自發(fā)調(diào)整期,，進入發(fā)展新常態(tài)的情況下,，地方政府沿用以往的托市套路難以奏效�,？硕鹦畔⒓瘓F董事長丁祖昱認(rèn)為，“一線城市成交均價上升幅度雖然堅挺,，但二三線城市的土地成交越來越多地體現(xiàn)出底價成交為主的趨勢,。例如，14日濟南13宗土地全部底價成交,；16日,，濟南成交的11宗地塊中，有9宗底價成交,。以現(xiàn)在的市場行情,，二三線城市能夠底價成交已經(jīng)不錯了�,！�
在住宅市場上,，“地?zé)岱坷洹钡默F(xiàn)象更為突出。丁祖昱表示,，“近期,，青島、濟南等在樓市成交量未現(xiàn)明顯上漲的情況下,，新盤價格卻有所上漲,。如青島有的樓盤漲幅高達(dá)600元／平方米，濟南的樓盤也普漲100－200元／平方米,。但這樣做的結(jié)果是,，2015年前兩周，青島的新房成交套數(shù)和面積環(huán)比雙雙下滑,，濟南的樓市成交量也變化不大,。以價換量仍是王道�,！�
土地財政的路徑難以為繼
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，目前房地產(chǎn)行業(yè)已告別原來的高增長的“黃金時代”，進入平穩(wěn)發(fā)展的“白銀時代”,。在此背景下,，中央單獨針對房地產(chǎn)市場出臺的調(diào)控政策將越來越少,。今后，房地產(chǎn)市場調(diào)控作為整體宏觀調(diào)控的一部分,，正逐步被納入全面深化改革的范疇進行全盤考慮,。
十八屆三中全會提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,。在符合規(guī)劃和用途管制前提下,，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃,、入股,，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價,。近期,，中央相繼印發(fā)《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《關(guān)于農(nóng)村土地征收,、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市,、宅基地制度改革試點工作的意見》，房地產(chǎn)稅立法等樓市長效調(diào)控機制也正在研討中,。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為,，這一系列政策將從根本上重塑房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式�,！斑@些長期調(diào)控手段無疑將增加我國土地市場的供給,，未來將有效平抑房價�,！敝袊缈圃簩＜夷啭i飛說,，“本輪調(diào)整是我國住房市場在前期過度高漲后的周期性衰退和調(diào)整，無論對房地產(chǎn),、宏觀經(jīng)濟和社會民生都具有一定的積極意義�,，F(xiàn)在房地產(chǎn)形勢發(fā)生變化了，地方政府依賴土地財政的傳統(tǒng)路徑將難以為繼,，未來地方政府將重點發(fā)展服務(wù)業(yè),，加快當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，改善當(dāng)?shù)氐耐顿Y和創(chuàng)業(yè)環(huán)境,，以吸引和增加當(dāng)?shù)氐娜丝趯?dǎo)入,，才能有效去化住宅存量�,！�
