歲末年初的土地市場卻再度迎來“翹尾”,，“房冷地?zé)帷爆F(xiàn)象加劇,。未來,，房地產(chǎn)投資是否還具有吸引力,？日,，國家統(tǒng)計(jì)局公布的“2014年12月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示,，中國樓市延續(xù)了2014年5月以來的整體下跌態(tài)勢,，房價(jià)下行壓力依然難減,。
房價(jià)普跌將持續(xù)一段時(shí)間
作為2014年的收官之月,，12月的房價(jià)指數(shù)無疑備受關(guān)注,。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在新建商品住宅的價(jià)格方面,，與2013年同月相比,，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有68個(gè),，上漲的僅有廈門和鄭州2個(gè)城市,。這意味著，絕大多數(shù)城市的房價(jià)水平已回歸至一年前,，甚至更低,。曾經(jīng)被認(rèn)為只漲不跌的樓市“避風(fēng)港”的一線城市也未能獨(dú)善其身,。
瑞銀中國房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎在“瑞銀大中華研討會(huì)”上表示，“樓市調(diào)整,、房價(jià)回落的態(tài)勢短期內(nèi)很難改變,，房價(jià)普跌的現(xiàn)象將持續(xù)一段時(shí)間。房地產(chǎn)到了一個(gè)結(jié)構(gòu)性的拐點(diǎn),，供大于求已經(jīng)是一個(gè)基本面,。”
數(shù)據(jù)顯示,，2014年12月份,，以北上廣深等為代表的全國重點(diǎn)城市房價(jià)依舊延續(xù)著2014年5月以來的同比下跌走勢。在新建商品住宅價(jià)格指數(shù)方面,，北京房價(jià)同比下跌3.4％,，上海房價(jià)下跌4.4％，廣州下跌4.8％,，深圳下跌1.3％,。其中，房價(jià)跌得“最狠”的要屬杭州,，其房價(jià)同比下跌超過10％,。在二手住宅價(jià)格方面，除深圳以外,，北上廣房價(jià)也均有所回落,。
國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析稱，從房價(jià)的同比下降幅度看,，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比綜合平均降幅均比11月份有所擴(kuò)大,。“這已是70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格連續(xù)四個(gè)月整體同比下跌,，”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，“受此前幾個(gè)月持續(xù)性的環(huán)比下跌現(xiàn)象影響，房價(jià)下跌的累計(jì)水平比較大,，進(jìn)而使得同比增幅開始步入負(fù)區(qū)間,。”
“地?zé)岱坷洹爆F(xiàn)象更為突出
歲末年初,，土地市場驟然升溫,。一線城市的土地市場更是迎來“地王”的井噴式成交,。2014年末,，廣州刷新總價(jià)地王，上海單價(jià)地王更是兩度被刷新,。2015年1月7日,，北京南四環(huán)一幅地塊以86.25億元成為北京新的總價(jià)地王,。業(yè)內(nèi)人士分析稱，地方政府會(huì)在年底沖擊完成土地供應(yīng)指標(biāo),，以增加土地款項(xiàng)的收入,，所以歲末年初往往會(huì)出現(xiàn)土地出讓的熱潮。
房價(jià)持續(xù)下行,，土地成交均價(jià)為何依然居高不下,？一家總部位于廣州的房企高管告訴記者，在房價(jià)下行壓力趨大,，樓市回暖遙遙無期的市場環(huán)境下,，地方政府無疑是想通過高地價(jià)來彌補(bǔ)財(cái)政收入的不足，同時(shí)通過提升地價(jià)來推高未來的房價(jià)預(yù)期,。以上海為例,，根據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，2014年四季度上海宅地平均成交樓板價(jià)自三季度的每平方米9100元猛漲至四季度每平方米15000元,。另據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算,，上海新單價(jià)地王的住宅銷售成本價(jià)至少在9萬元／平方米以上。
但專家認(rèn)為,，在樓市步入自發(fā)調(diào)整期,，進(jìn)入發(fā)展新常態(tài)的情況下，地方政府沿用以往的托市套路難以奏效,�,？硕鹦畔⒓瘓F(tuán)董事長丁祖昱認(rèn)為，“一線城市成交均價(jià)上升幅度雖然堅(jiān)挺,，但二三線城市的土地成交越來越多地體現(xiàn)出底價(jià)成交為主的趨勢,。例如，14日濟(jì)南13宗土地全部底價(jià)成交,；16日,，濟(jì)南成交的11宗地塊中，有9宗底價(jià)成交,。以現(xiàn)在的市場行情,，二三線城市能夠底價(jià)成交已經(jīng)不錯(cuò)了�,！�
在住宅市場上,，“地?zé)岱坷洹钡默F(xiàn)象更為突出。丁祖昱表示,，“近期,，青島、濟(jì)南等在樓市成交量未現(xiàn)明顯上漲的情況下,，新盤價(jià)格卻有所上漲,。如青島有的樓盤漲幅高達(dá)600元／平方米,，濟(jì)南的樓盤也普漲100－200元／平方米。但這樣做的結(jié)果是,，2015年前兩周,，青島的新房成交套數(shù)和面積環(huán)比雙雙下滑，濟(jì)南的樓市成交量也變化不大,。以價(jià)換量仍是王道,。”
土地財(cái)政的路徑難以為繼
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，目前房地產(chǎn)行業(yè)已告別原來的高增長的“黃金時(shí)代”,，進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的“白銀時(shí)代”。在此背景下,，中央單獨(dú)針對房地產(chǎn)市場出臺(tái)的調(diào)控政策將越來越少,。今后，房地產(chǎn)市場調(diào)控作為整體宏觀調(diào)控的一部分,，正逐步被納入全面深化改革的范疇進(jìn)行全盤考慮,。
十八屆三中全會(huì)提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,。在符合規(guī)劃和用途管制前提下,，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃,、入股,，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià),。近期,，中央相繼印發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《關(guān)于農(nóng)村土地征收,、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市,、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，房地產(chǎn)稅立法等樓市長效調(diào)控機(jī)制也正在研討中,。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為,，這一系列政策將從根本上重塑房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式�,！斑@些長期調(diào)控手段無疑將增加我國土地市場的供給,，未來將有效平抑房價(jià)�,！敝袊缈圃簩＜夷啭i飛說,，“本輪調(diào)整是我國住房市場在前期過度高漲后的周期性衰退和調(diào)整，無論對房地產(chǎn),、宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)民生都具有一定的積極意義�,，F(xiàn)在房地產(chǎn)形勢發(fā)生變化了，地方政府依賴土地財(cái)政的傳統(tǒng)路徑將難以為繼,，未來地方政府將重點(diǎn)發(fā)展服務(wù)業(yè),，加快當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，改善當(dāng)?shù)氐耐顿Y和創(chuàng)業(yè)環(huán)境,，以吸引和增加當(dāng)?shù)氐娜丝趯?dǎo)入,，才能有效去化住宅存量�,！�
