摘要：資金成本不斷增加以及銷售的持續(xù)不暢,，正在令上市房企的凈利潤(rùn)受到侵襲。
資金成本不斷增加以及銷售的持續(xù)不暢,，正在令上市房企的凈利潤(rùn)受到侵襲,。即便是銷售業(yè)績(jī)超過(guò)同行業(yè)總體表現(xiàn)的金隅地產(chǎn)也受到了凈利潤(rùn)下滑的困擾。金隅股份不久前發(fā)布的公告稱,，公司預(yù)計(jì)2014年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)與上年同期相比減少25%左右,，這與金隅地產(chǎn)在北京樓市銷售額穩(wěn)居三甲顯得極不協(xié)調(diào)。
房企凈利半數(shù)下滑
截至1月19日,，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，滬深兩市共計(jì)36家上市房企公布了2014年年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，其中7家房企預(yù)告凈利潤(rùn)虧損,。按照預(yù)告凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)下限來(lái)看,，凈利潤(rùn)同比下滑的企業(yè)達(dá)17家，占比近五成,。
目前,，在A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)共有133家。截至1月12日，有29家上市房企公布了2014年銷售業(yè)績(jī),。29家企業(yè)中僅10家企業(yè)完成各自訂立的銷售目標(biāo),，其他19家企業(yè)的銷售情況并不理想。
統(tǒng)計(jì)顯示,，與千億房企維持高速增長(zhǎng)不同,，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)2014年業(yè)績(jī)完成并不理想，多數(shù)企業(yè)未能完成此前設(shè)定的年度銷售目標(biāo),。
“事實(shí)上,，關(guān)于凈利潤(rùn)下降或者虧損的原因基本都與2014年房地產(chǎn)行業(yè)頹勢(shì)有關(guān)，銷售價(jià)格下行,、毛利率減少,、銷售不力導(dǎo)致項(xiàng)目存貨增加，進(jìn)而加重企業(yè)資金壓力,，進(jìn)一步侵蝕凈利潤(rùn)額度,。”一家開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人表示,。
專家指出,，雖然36家房企不能代表A股133家房企的整體表現(xiàn)，但在一定程度上折射出房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)率下行的現(xiàn)象,。去年商品房成交總體較為低迷,，由于房?jī)r(jià)快速下跌，而地價(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)回調(diào),，因此房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤(rùn)率有進(jìn)一步惡化趨勢(shì),。此外，一些企業(yè)采取“以價(jià)換量”的銷售策略也壓縮了不少房企的凈利潤(rùn),。
金隅銷售漲凈利降
但并非所有房企凈利潤(rùn)下滑都與銷售下滑直接相關(guān),，金隅地產(chǎn)銷售額上升，凈利卻不升反降,。
剛剛公布的金隅股份業(yè)績(jī)預(yù)告稱,，公司預(yù)計(jì)2014年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)與上年同期的32.15億元相比減少25%以內(nèi)，即24.11億-32.15億元之間,，對(duì)應(yīng)每股收益0.5元-0.67元,，業(yè)績(jī)低于市場(chǎng)預(yù)期。
記者了解到,，金隅股份業(yè)績(jī)主要由地產(chǎn)和水泥兩部分組成,，其中水泥板塊業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)相對(duì)平穩(wěn)，而凈利潤(rùn)下滑主要受公司房地產(chǎn)部分凈利潤(rùn)下滑影響,。
對(duì)此,，金隅地產(chǎn)表示,，一方面受房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)宏觀調(diào)控政策影響,近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求受到抑制,商品房成交總體較為低迷；另一方面,，公司房地產(chǎn)板塊存在部分非全資企業(yè),，且結(jié)利情況受各主要區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付進(jìn)度影響較大，因而各年度收入和利潤(rùn)分布具有不均衡性,。
產(chǎn)品結(jié)構(gòu)顯單一
相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示,，2013年金隅地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額203億元。截至目前,，該公司尚未公布2014年公司銷售業(yè)績(jī),，但據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心統(tǒng)計(jì)顯示，金隅地產(chǎn)2014年實(shí)現(xiàn)銷售額234億元,，比上一年增加超30億元。以北京區(qū)域?yàn)槔�,，金隅地產(chǎn)2014年銷售業(yè)績(jī)達(dá)115億元,，實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)超過(guò)15％。在北京區(qū)域內(nèi)僅排在萬(wàn)科之后,，成為2014年的房企銷售榜眼,。
“銷售上升利潤(rùn)卻下滑的一個(gè)重要原因是銷售均價(jià)的下滑�,！币晃恍袠I(yè)內(nèi)人士分析,，金隅今年業(yè)績(jī)的重要來(lái)源主要依靠自主型商品房。
有機(jī)構(gòu)根據(jù)北京市住建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)排出的《2014年北京房企商品房銷售金額榜》顯示,，僅金隅匯景苑和金隅匯星苑兩個(gè)自住型商品房就分別貢獻(xiàn)了58.92億元和33.14億元的銷售業(yè)績(jī),。其中，金隅匯景苑力壓招商地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的北京純商品住宅銷冠臻園（51.09億元）,，成為名副其實(shí)的北京年度單盤銷冠,。自住型商品房銷售額占到北京總銷售額的80％。
業(yè)內(nèi)人士表示,，單純依賴自住型商品房企業(yè)產(chǎn)品線單調(diào),，是造成企業(yè)盈利能力不足的原因。
“自住型商品房售價(jià)由政府限價(jià),，通常低于周邊房?jī)r(jià)30％,，產(chǎn)品利潤(rùn)率顯著低于普通商品房。資料顯示,，位于朝陽(yáng)區(qū)東壩的金隅匯景苑規(guī)劃自住型商品房約3400套,；位于朝陽(yáng)區(qū)高井地區(qū)的金隅匯星苑規(guī)劃自住型商品房約1800套，兩個(gè)項(xiàng)目銷售單價(jià)均為2.2萬(wàn)元/平方米,�,！�
隱形地主被看好
相反,，金隅地產(chǎn)2014年在售的純商品房則占比不多。
金隅嘉業(yè)董事會(huì)工作部相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示,，2014年金隅旗下北京在售純商品房為金隅瀾灣,、金隅78墅、金隅自由筑以及金隅翡麗4個(gè)項(xiàng)目,。記者粗略統(tǒng)計(jì),，銷售額總共約占到銷售總額的20%。據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹,，2015年金隅地產(chǎn)除了上述提到的幾個(gè)老盤仍有新房源推出外,，其張各莊地塊項(xiàng)目也將入市。此外,，公司旗下南京,、杭州項(xiàng)目也將開(kāi)盤銷售。
業(yè)內(nèi)人士表示,，2013年北京市鼓勵(lì)企業(yè)開(kāi)發(fā)自有用地建設(shè)自住商品房的政策出臺(tái)后,，金隅、首農(nóng)等企業(yè)被外界看好會(huì)成為北京市場(chǎng)大贏家之一,，金隅兩個(gè)自住房項(xiàng)目即為工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地,。
有機(jī)構(gòu)表示，存量低效用地再開(kāi)發(fā)將是未來(lái)商品房開(kāi)發(fā)用地的主要供應(yīng)模式,，北京市或繼續(xù)出臺(tái)政策加快工業(yè)用地轉(zhuǎn)型進(jìn)度,。金隅目前工業(yè)用地儲(chǔ)備740萬(wàn)平方米，其中北京市540萬(wàn)平方米,，約250萬(wàn)平方米在五環(huán)以內(nèi),。隨著自住型商品房?jī)r(jià)格逐漸隨行就市，金隅地產(chǎn)未來(lái)將受益,。但金隅地產(chǎn)仍需增加商品房項(xiàng)目的供應(yīng),，才能為2015年利潤(rùn)率的提升增添砝碼。
