摘要：“虧本賣房”在業(yè)內(nèi)已有先例，但常常發(fā)生于中小房企,。明源地產(chǎn)研究院主編潘勇堂告訴記者,，當(dāng)市場不景氣、公司資金鏈緊張時,，就有可能降價賣房，只求快速回籠資金,，不求賺錢,，先“保命”再考慮“保本”�,；厥召Y金之后,，才有能力拿新的地塊。
“虧本賣房”的口號再次讓樓市寒意乍現(xiàn),。
杭州樓市歷來是全國房地產(chǎn)市場的一大風(fēng)向標(biāo),。2012年3月，杭州曙光之城樓盤就首先喊出了“虧本賣房”的口號,。2014年2月,，又是杭州德信房產(chǎn)一個項目的降價，打響了馬年降價的第一槍,，全國房地產(chǎn)市場也自此進入了寒冷的冬天,。
進入2015年，在市場有所回暖的背景下,，杭州又有樓盤“虧本賣房”,。令人大跌眼鏡的是，這次喊出降價的并不是德信房產(chǎn)那樣的中小民營房企,，而是兩家實力房企——華潤和新鴻基合作的項目“之江九里”打出了“虧本賣房”的口號,；另一家香港地產(chǎn)巨頭的項目“云荷廷”也以1.9萬元/平方米的價格對外銷售。
記者測算,，由于上述項目的拿地成本達到1.1萬元/平方米,，加上3000元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，再算上融資,、建安,、營銷和稅費等,，開發(fā)商可以獲得的利潤極為有限。
某著名跨國房產(chǎn)咨詢機構(gòu)高管告訴記者,，2015年,，杭州仍然出現(xiàn)實力房企虧本賣房的情況，似乎說明放松限購政策的“藥效”已經(jīng)釋放殆盡,。
兩項目低價甩賣
位于杭州郊區(qū)之江板塊的“之江九里”樓盤,，近期打出了“虧本賣房”的口號。之江九里的開發(fā)商名為華潤新鴻基房地產(chǎn)（杭州）有限公司,，是由華潤集團與新鴻基2005年底共同投資成立的,。
“之江九里”所處的地塊，是華潤,、新鴻基在2009年以27.7億元高價拿下的“地王”,，折合樓面價格達到1.53萬元/平方米，當(dāng)時震驚業(yè)內(nèi),。該項目在2012年入市至今,，已陸續(xù)開售了多期，目前正在銷售的數(shù)百套房源,，售價僅為1.8萬元/平方米,。
“我們確實是在虧本賣房，開發(fā)商要回籠資金,�,！痹诮邮苡浾咭再彿空呱矸莸牟稍L時，之江九里的售樓人員解釋,，用1.53萬元的“面粉”做出1.8萬元的“面包”,，加上拿地至今的資金成本、建筑成本,，虧本似乎在所難免,。
距之江九里僅兩公里的另一個項目也給出了極為保守的價格,。
由港資房企嘉里建設(shè)開發(fā)的“云荷廷”在2015年1月11日開盤,。這一項目在2012年拿地，地塊總價25.36億元,，住宅部分折合樓板價約1.1萬元/平方米,。該項目售樓人員告訴記者，此項目產(chǎn)品為精裝修,，標(biāo)準(zhǔn)為3000元/平方米,，目前售價為每平方米約1.9萬元。
記者從一些業(yè)內(nèi)人士處了解到,，房產(chǎn)的銷售價格中包括了土地,、建安,、稅費、裝修,、配套和營銷等多項費用,。因此上述項目的利潤非常有限，且由于開發(fā)周期相對漫長,，可能會拉低嘉里建設(shè)未來的整體凈資產(chǎn)收益率,。
房地產(chǎn)專家蔡為民給記者算了一筆賬。嘉里建設(shè)的這一項目還包括大規(guī)模商業(yè)物業(yè),，計劃自持,。“后續(xù)的商業(yè)物業(yè)裝修,、招商,、推廣都需要成本，按照嘉里建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)則成本更高,�,！辈虨槊裾J為，嘉里建設(shè)還需要為這一項目的商用部分不斷投入不菲的資金,，綜合觀察,，這個項目在短期內(nèi)或許將處在投入狀態(tài)。
對于項目可能出現(xiàn)的虧損,，記者分別致電華潤置地,、新鴻基香港公司，并按對方要求發(fā)送了采訪郵件,，但截至發(fā)稿尚沒有收到回復(fù),。新鴻基上海相關(guān)負責(zé)人向記者表示，這一項目由華潤擔(dān)任主導(dǎo)的一方,，新鴻基方面不作答復(fù),。
記者還致電嘉里建設(shè)香港公司，但截至發(fā)稿,，同樣沒有獲得回復(fù),。嘉里建設(shè)深圳公司相關(guān)負責(zé)人向記者表示，深圳與杭州項目略有一些聯(lián)系,，但不清楚情況,。嘉里建設(shè)上海公司方面向記者表示，不負責(zé)杭州公司事務(wù),。
房企急于回籠資金,？
“虧本賣房”在業(yè)內(nèi)已有先例，但常常發(fā)生于中小房企,。明源地產(chǎn)研究院主編潘勇堂告訴記者,，當(dāng)市場不景氣,、公司資金鏈緊張時，就有可能降價賣房,，只求快速回籠資金,，不求賺錢，先“保命”再考慮“保本”,�,；厥召Y金之后，才有能力拿新的地塊,。
最近幾年,，業(yè)內(nèi)不乏這樣的案例。上海證大在資金鏈緊張時將上海外灘“地王”出讓,；綠城曾在財務(wù)危機期間引入九龍倉,；杭州還曾出現(xiàn)手握“地王”的雅戈爾，預(yù)估“地王”開發(fā)出來仍然賺錢無望,，索性退地,，數(shù)億元打了水漂的情況。
港資大鱷杭州之江項目定價如此之低,，是急于回籠資金,？
克而瑞研究機構(gòu)總監(jiān)薛建雄認為，這幾家房企資金實力都非常強,，不會因為缺錢而選擇甩賣,。其中嘉里建設(shè)一向周轉(zhuǎn)速度較慢，憑借多年來的雄厚積累,，用大量的自有資金開發(fā),，壓力不大。
記者查詢了解到,，嘉里建設(shè)曾于2005年以24.6億元的高價擊敗競爭對手,，奪下浙江大學(xué)湖濱校區(qū)地塊，后來因建筑高度等多方原因修改方案,，最終規(guī)劃為嘉里中心,。時至今日，嘉里中心仍未建成開業(yè),。
從拿地至今已經(jīng)過去了10年,，可見嘉里建設(shè)是有資本“拖”的。公司中期報表也顯示,，在大部分內(nèi)地房企因為銷售欠佳而資金緊張的2014年中期，嘉里建設(shè)的經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額仍然可以達到16.78億元,，顯示出相當(dāng)穩(wěn)健的財務(wù)狀況,。
華潤,、新鴻基情況類似，薛建雄介紹說,，公司資產(chǎn)雄厚,、資質(zhì)好，這類房企憑借銀行貸款就能獲得資金,。
薛建雄表示,，可能是開發(fā)商判斷杭州未來三五年房價很難上漲，與其空耗資金與時間成本,，不如現(xiàn)在落袋為安,。
市場回暖或曇花一現(xiàn)
杭州是我國最早舉行土地“招拍掛”的城市，也是我國最開放的房地產(chǎn)市場,，在全國有著“風(fēng)向標(biāo)”的意義,。萬科、中海,、保利,、龍湖、世茂,、融創(chuàng),、九龍倉和綠地等全國房企大鱷都在杭州拼殺。2014年,，全國20強房企中,，僅4家房企暫未進入杭州市場。
“2013年,，全國樓市還處在 漲聲一片
時,，杭州就出現(xiàn)了樓盤降價的現(xiàn)象。進入2014年,，全國樓市普跌,，杭州的跌幅是比較深的�,！毖ㄐ壅f,，杭州經(jīng)濟結(jié)構(gòu)處在調(diào)整的過程中，樓市的下跌往往走在全國前面,。
目前,，杭州的綠城等房企去化表現(xiàn)較好，但其價格也不能算高,。2014年8月29日,，杭州取消限購后，立即出現(xiàn)了銷售火爆的景象,，但進入2015年,，銷售勢頭已有明顯減弱,。
任職于北京某律所杭州分公司的一位律師告訴記者，2014年上半年,，杭州城北最先出現(xiàn)降價樓盤,，后來逐漸擴大到全城，雖然有些樓盤價格也曾出現(xiàn)短暫上漲,，但整體來看,，開發(fā)商“以價換量”的思路是比較明確的。
“杭州取消限購后,，我們以為樓市情況會得到改善,。”某跨國房產(chǎn)咨詢公司高管告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,，進入2015年,，杭州仍然出現(xiàn)實力房企虧本賣房的情況，似乎說明放松限購政策的“藥效”已經(jīng)釋放殆盡,。
潘勇堂告訴記者,，杭州高庫存的情況十分嚴重，除了核心地段,、有學(xué)區(qū)資源的優(yōu)質(zhì)房源,，其他項目都很難去化。
透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，杭州市區(qū)2014年11月的庫存一度突破15萬套,，其中住宅近10萬套，創(chuàng)下歷史新高,。高庫存的壓力還將持續(xù)下去,。
