摘要：“虧本賣房”在業(yè)內(nèi)已有先例,，但常常發(fā)生于中小房企。明源地產(chǎn)研究院主編潘勇堂告訴記者,，當(dāng)市場(chǎng)不景氣,、公司資金鏈緊張時(shí)，就有可能降價(jià)賣房，只求快速回籠資金,，不求賺錢，先“保命”再考慮“保本”,�,；厥召Y金之后，才有能力拿新的地塊,。
“虧本賣房”的口號(hào)再次讓樓市寒意乍現(xiàn),。
杭州樓市歷來(lái)是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大風(fēng)向標(biāo)。2012年3月,，杭州曙光之城樓盤就首先喊出了“虧本賣房”的口號(hào),。2014年2月，又是杭州德信房產(chǎn)一個(gè)項(xiàng)目的降價(jià),，打響了馬年降價(jià)的第一槍,，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也自此進(jìn)入了寒冷的冬天。
進(jìn)入2015年,，在市場(chǎng)有所回暖的背景下,，杭州又有樓盤“虧本賣房”。令人大跌眼鏡的是,，這次喊出降價(jià)的并不是德信房產(chǎn)那樣的中小民營(yíng)房企,，而是兩家實(shí)力房企——華潤(rùn)和新鴻基合作的項(xiàng)目“之江九里”打出了“虧本賣房”的口號(hào)；另一家香港地產(chǎn)巨頭的項(xiàng)目“云荷廷”也以1.9萬(wàn)元/平方米的價(jià)格對(duì)外銷售,。
記者測(cè)算,，由于上述項(xiàng)目的拿地成本達(dá)到1.1萬(wàn)元/平方米，加上3000元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn),，再算上融資,、建安、營(yíng)銷和稅費(fèi)等,，開發(fā)商可以獲得的利潤(rùn)極為有限,。
某著名跨國(guó)房產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)高管告訴記者，2015年,，杭州仍然出現(xiàn)實(shí)力房企虧本賣房的情況,，似乎說(shuō)明放松限購(gòu)政策的“藥效”已經(jīng)釋放殆盡。
兩項(xiàng)目低價(jià)甩賣
位于杭州郊區(qū)之江板塊的“之江九里”樓盤,，近期打出了“虧本賣房”的口號(hào),。之江九里的開發(fā)商名為華潤(rùn)新鴻基房地產(chǎn)（杭州）有限公司，是由華潤(rùn)集團(tuán)與新鴻基2005年底共同投資成立的,。
“之江九里”所處的地塊,，是華潤(rùn)、新鴻基在2009年以27.7億元高價(jià)拿下的“地王”，折合樓面價(jià)格達(dá)到1.53萬(wàn)元/平方米,，當(dāng)時(shí)震驚業(yè)內(nèi),。該項(xiàng)目在2012年入市至今，已陸續(xù)開售了多期,，目前正在銷售的數(shù)百套房源,，售價(jià)僅為1.8萬(wàn)元/平方米。
“我們確實(shí)是在虧本賣房,，開發(fā)商要回籠資金,。”在接受記者以購(gòu)房者身份的采訪時(shí),，之江九里的售樓人員解釋,，用1.53萬(wàn)元的“面粉”做出1.8萬(wàn)元的“面包”，加上拿地至今的資金成本,、建筑成本,，虧本似乎在所難免。
距之江九里僅兩公里的另一個(gè)項(xiàng)目也給出了極為保守的價(jià)格,。
由港資房企嘉里建設(shè)開發(fā)的“云荷廷”在2015年1月11日開盤,。這一項(xiàng)目在2012年拿地，地塊總價(jià)25.36億元，住宅部分折合樓板價(jià)約1.1萬(wàn)元/平方米。該項(xiàng)目售樓人員告訴記者,，此項(xiàng)目產(chǎn)品為精裝修，標(biāo)準(zhǔn)為3000元/平方米,，目前售價(jià)為每平方米約1.9萬(wàn)元。
記者從一些業(yè)內(nèi)人士處了解到,，房產(chǎn)的銷售價(jià)格中包括了土地,、建安、稅費(fèi),、裝修,、配套和營(yíng)銷等多項(xiàng)費(fèi)用。因此上述項(xiàng)目的利潤(rùn)非常有限,，且由于開發(fā)周期相對(duì)漫長(zhǎng),，可能會(huì)拉低嘉里建設(shè)未來(lái)的整體凈資產(chǎn)收益率。
房地產(chǎn)專家蔡為民給記者算了一筆賬,。嘉里建設(shè)的這一項(xiàng)目還包括大規(guī)模商業(yè)物業(yè),，計(jì)劃自持�,！昂罄m(xù)的商業(yè)物業(yè)裝修,、招商,、推廣都需要成本，按照嘉里建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)則成本更高,�,！辈虨槊裾J(rèn)為，嘉里建設(shè)還需要為這一項(xiàng)目的商用部分不斷投入不菲的資金,，綜合觀察,，這個(gè)項(xiàng)目在短期內(nèi)或許將處在投入狀態(tài)。
對(duì)于項(xiàng)目可能出現(xiàn)的虧損,，記者分別致電華潤(rùn)置地、新鴻基香港公司,，并按對(duì)方要求發(fā)送了采訪郵件,，但截至發(fā)稿尚沒(méi)有收到回復(fù)。新鴻基上海相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示,，這一項(xiàng)目由華潤(rùn)擔(dān)任主導(dǎo)的一方,，新鴻基方面不作答復(fù)。
記者還致電嘉里建設(shè)香港公司,，但截至發(fā)稿,，同樣沒(méi)有獲得回復(fù)。嘉里建設(shè)深圳公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示,，深圳與杭州項(xiàng)目略有一些聯(lián)系,，但不清楚情況。嘉里建設(shè)上海公司方面向記者表示,，不負(fù)責(zé)杭州公司事務(wù),。
房企急于回籠資金？
“虧本賣房”在業(yè)內(nèi)已有先例,，但常常發(fā)生于中小房企,。明源地產(chǎn)研究院主編潘勇堂告訴記者，當(dāng)市場(chǎng)不景氣,、公司資金鏈緊張時(shí),，就有可能降價(jià)賣房，只求快速回籠資金,，不求賺錢,，先“保命”再考慮“保本”�,；厥召Y金之后,，才有能力拿新的地塊。
最近幾年,，業(yè)內(nèi)不乏這樣的案例,。上海證大在資金鏈緊張時(shí)將上海外灘“地王”出讓；綠城曾在財(cái)務(wù)危機(jī)期間引入九龍倉(cāng)；杭州還曾出現(xiàn)手握“地王”的雅戈?duì)�,，預(yù)估“地王”開發(fā)出來(lái)仍然賺錢無(wú)望,，索性退地，數(shù)億元打了水漂的情況,。
港資大鱷杭州之江項(xiàng)目定價(jià)如此之低,，是急于回籠資金？
克而瑞研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)薛建雄認(rèn)為,，這幾家房企資金實(shí)力都非常強(qiáng),，不會(huì)因?yàn)槿卞X而選擇甩賣。其中嘉里建設(shè)一向周轉(zhuǎn)速度較慢,，憑借多年來(lái)的雄厚積累,，用大量的自有資金開發(fā)，壓力不大,。
記者查詢了解到,，嘉里建設(shè)曾于2005年以24.6億元的高價(jià)擊敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，奪下浙江大學(xué)湖濱校區(qū)地塊,，后來(lái)因建筑高度等多方原因修改方案,，最終規(guī)劃為嘉里中心。時(shí)至今日,，嘉里中心仍未建成開業(yè),。
從拿地至今已經(jīng)過(guò)去了10年，可見(jiàn)嘉里建設(shè)是有資本“拖”的,。公司中期報(bào)表也顯示,，在大部分內(nèi)地房企因?yàn)殇N售欠佳而資金緊張的2014年中期，嘉里建設(shè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~仍然可以達(dá)到16.78億元,，顯示出相當(dāng)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況,。
華潤(rùn)、新鴻基情況類似,，薛建雄介紹說(shuō),，公司資產(chǎn)雄厚、資質(zhì)好,，這類房企憑借銀行貸款就能獲得資金,。
薛建雄表示，可能是開發(fā)商判斷杭州未來(lái)三五年房?jī)r(jià)很難上漲,，與其空耗資金與時(shí)間成本,，不如現(xiàn)在落袋為安。
市場(chǎng)回暖或曇花一現(xiàn)
杭州是我國(guó)最早舉行土地“招拍掛”的城市,，也是我國(guó)最開放的房地產(chǎn)市場(chǎng),，在全國(guó)有著“風(fēng)向標(biāo)”的意義,。萬(wàn)科、中海,、保利,、龍湖、世茂,、融創(chuàng),、九龍倉(cāng)和綠地等全國(guó)房企大鱷都在杭州拼殺。2014年,，全國(guó)20強(qiáng)房企中,，僅4家房企暫未進(jìn)入杭州市場(chǎng)。
“2013年,，全國(guó)樓市還處在 漲聲一片
時(shí),，杭州就出現(xiàn)了樓盤降價(jià)的現(xiàn)象。進(jìn)入2014年,，全國(guó)樓市普跌，杭州的跌幅是比較深的,�,！毖ㄐ壅f(shuō)，杭州經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)處在調(diào)整的過(guò)程中,，樓市的下跌往往走在全國(guó)前面,。
目前，杭州的綠城等房企去化表現(xiàn)較好,，但其價(jià)格也不能算高,。2014年8月29日，杭州取消限購(gòu)后,，立即出現(xiàn)了銷售火爆的景象,，但進(jìn)入2015年，銷售勢(shì)頭已有明顯減弱,。
任職于北京某律所杭州分公司的一位律師告訴記者,，2014年上半年，杭州城北最先出現(xiàn)降價(jià)樓盤,，后來(lái)逐漸擴(kuò)大到全城,，雖然有些樓盤價(jià)格也曾出現(xiàn)短暫上漲，但整體來(lái)看,，開發(fā)商“以價(jià)換量”的思路是比較明確的,。
“杭州取消限購(gòu)后，我們以為樓市情況會(huì)得到改善,�,！蹦晨鐕�(guó)房產(chǎn)咨詢公司高管告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,，進(jìn)入2015年，杭州仍然出現(xiàn)實(shí)力房企虧本賣房的情況,，似乎說(shuō)明放松限購(gòu)政策的“藥效”已經(jīng)釋放殆盡,。
潘勇堂告訴記者，杭州高庫(kù)存的情況十分嚴(yán)重,，除了核心地段,、有學(xué)區(qū)資源的優(yōu)質(zhì)房源，其他項(xiàng)目都很難去化,。
透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，杭州市區(qū)2014年11月的庫(kù)存一度突破15萬(wàn)套，其中住宅近10萬(wàn)套,，創(chuàng)下歷史新高,。高庫(kù)存的壓力還將持續(xù)下去。
