進入2015年,，全國棚戶區(qū)改造迎來攻堅之年,。
2014年12月,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負責人在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上披露,，2014年城鎮(zhèn)保障性安居工程的任務目標已全面完成，2015年我國將新開工建設(shè)保障性安居工程700萬套,，基本建成480萬套,，并啟動棚戶區(qū)改造的攻堅戰(zhàn),。
《經(jīng)濟參考報》記者在調(diào)研中注意到，當前一些城市在舊城改造,、棚戶區(qū)改造等方面正在進行一些切合實際且具創(chuàng)新性的探索,。尤其是山東省青島市膠州市，當?shù)卣推髽I(yè)在二里河“融成”棚改項目中采取的社會融資模式,，既解決了棚改項目中的資金難題,，也兼顧了多方利益，無疑給當前的棚戶區(qū)改造樹立了良好典范,。
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山東膠州市二里河片區(qū)棚戶區(qū)改造前后對比 （資料照片） |
在中央和各地政府的積極推進下,，全國的棚戶區(qū)改造工作正迎來一波新浪潮。
2014年3月,，國務院總理李克強就強調(diào),，要更大規(guī)模加快棚戶區(qū)改造，決不能一邊高樓林立,，一邊棚戶連片。此外,，在城鎮(zhèn)化建設(shè)中,，要以國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃為指導，做好相關(guān)規(guī)劃的統(tǒng)籌銜接,。提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地效率,，優(yōu)先發(fā)展公共交通，保護歷史文化和自然景觀,，避免千城一面,。加強小城鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃管理。探索建立農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化成本分擔,、多元化城鎮(zhèn)建設(shè)投融資登記制,。
2014年4月，曾大舉倡導“棚戶改造”工程的遼寧省省長陳政高擔任住建部新任部長之后,，更是釋放出新的信號：“繼續(xù)大規(guī)模推進棚戶區(qū)改造,，這不僅是重大民生工程，也是拉動經(jīng)濟增長的重要途徑,�,！庇袑＜曳治鲋赋觯@意味著“棚戶區(qū)改造”可能是未來住建部要重點推進的一項工作,。
但不容忽視的是,，在這新一輪棚改攻堅戰(zhàn)中，資金問題仍是許多城市繞不過去的一道坎兒,。記者在山東省青島市膠州了解到,，當?shù)卣推髽I(yè)在棚戶改造項目中采取了城投模式和社會融資模式,，為打破棚改資金瓶頸進行了有益的探索。
創(chuàng)新融資模式解資金之渴
在膠州市區(qū)核心地段中云街道轄區(qū)的二里河畔,，幾棟嶄新的住宅樓拔地而起,。幾十米寬的樓間綠化帶上，分布著修剪整齊的綠色植被,，園區(qū)周圍環(huán)繞著小橋流水,、花園和涼亭，一些老人在園區(qū)散步,、下棋,。作為剛剛從原址建成并回遷結(jié)束的棚改社區(qū)“融城項目”，如此成果不能不引人矚目,。
據(jù)悉,，這只是膠州市棚戶改造工作的一部分成果而已。如果將新老城區(qū)進行對比,，會更讓人驚訝,。
繞過新建設(shè)的融城社區(qū)，記者看到新社區(qū)后面一墻之隔的地方還有幾排尚在規(guī)劃拆遷的老社區(qū),。一排排低矮老舊的老房子密集排列,，這些在上世紀八九十年代建成的老房子還保留著當年的模樣，土墻斑駁,，木制大門上掛著被磨亮的鐵環(huán),。當?shù)乩习傩崭嬖V《經(jīng)濟參考報》記者，這片老社區(qū)原來名叫“蜈蚣街”,，因為鱗次櫛比的老房子和蜿蜒曲折的小胡同而得名,。這里面聚集了一排排低矮的平房，平房不僅低矮,，周圍的距離也很小,，有的胡同只能容許一輛手推車經(jīng)過。不僅房屋破舊,，而且基礎(chǔ)配套設(shè)施落后,，生產(chǎn)、生活環(huán)境比較差,，老百姓生活很不方便,。
但新建設(shè)的社區(qū)不一樣。舊城區(qū)在原址改造回遷之后,，由于老居民區(qū)密集,，社區(qū)成熟，所以這里配套完善、交通發(fā)達,，學校,、醫(yī)院、銀行,、大型超市都一應俱全,。大部分老百姓選擇了原地搬遷住進新蓋好的回遷房。
事實上,，“融城項目”已成為膠州市棚戶區(qū)改造項目的一個縮影,，尤其在解決資金問題方面頗具創(chuàng)新性。
記者了解到,，在棚戶區(qū)改造等保障性安居工程中,，資金問題往往是瓶頸所在。尤其在當前階段,，全國范圍的棚戶改造項目面臨著更復雜的局面：項目建造成本大幅提升,、拆遷難度加大，棚改資金壓力更為凸顯,。同時地方政府財政收入增長放緩,，地方政府和融資平臺累計債務明顯加重，償債能力受到考驗,。此外,，房地產(chǎn)市場進入下行周期，土地市場降溫,，以未來土地出讓和財政收入作為支撐的一些地方政府在棚改融資中受到不小的考驗。
2014年6月4日,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟師馮俊在介紹棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)工作進展情況表示,，棚戶區(qū)改造現(xiàn)在面臨最大的難題是資金壓力，解決方法是通過制度創(chuàng)新進一步籌集資金,。馮俊提出,，解決棚戶區(qū)改造的資金問題可以從多方面著手，加大各級財政的支持力度,；通過信貸資金支持棚戶區(qū)改造,；鼓勵和吸引民間資金投入棚戶區(qū)改造；此外,，還可以發(fā)企業(yè)債,，以及商業(yè)運作模式來創(chuàng)新資金籌集方式，解決棚改過程中的資金難題,。
讓民間資本進入成為一些地方政府的選擇,。公開資料顯示，很多地方政府都在探索不同平臺的融資模式。例如,，2014年3月份安徽省專門打造棚戶區(qū)改造省級融資平臺,，計劃向國家開發(fā)銀行統(tǒng)一進行不低于400億元的融資。此外,，在北京的棚改工作中,，國家開發(fā)銀行北京分行與市住建委等合作，探索政府回購模式,、市場化運作,、發(fā)型私募債以及REITs募集等相適應的系列融資模式。
就山東省而言,，2013年山東省開工各類棚改安置房17.3萬套,，基本建成11.2萬套。2014年山東省棚戶區(qū)改造任務31.2萬戶,，同時盡快成立省級棚改融資平臺,，爭取貸款額度。而膠州的棚戶改造項目則主要采取城投模式和社會融資模式,。融成項目的相關(guān)負責人告訴記者,，融成在棚戶改造過程，除了企業(yè)自有資金,，還有一筆由四川信托有限公司發(fā)起的信托融資,。
舊城改造造福當?shù)匕傩?/STRONG>
據(jù)了解，2010年,，青島融成置業(yè)有限公司進駐膠州房地產(chǎn)市場,，耗資50億元投資開發(fā)建設(shè)膠州市響嘡、二里河片區(qū)棚戶區(qū)改造項目,，即融城項目,，并先期啟動了對項目的拆遷建設(shè)工作。在這期間,，融成置業(yè)一直在全力推進安居工程建設(shè),。
融成置業(yè)負責人告訴記者，提到老城區(qū),，在任何一個城市大家都會聯(lián)想到一些面貌,，如老舊、臟亂,，然而通過精心的打造和營建,，在全國的一些城市中也出現(xiàn)了成功的老城區(qū)新項目，并成為地標和標志性建筑,。
建設(shè)中的融城項目正在驗證這一觀點,。從2010年投資開始,，經(jīng)過三四年建設(shè)，這一個棚戶改造項目被打造成了膠州老城區(qū)首座百萬平方米超級大盤,，總占地423畝,，總規(guī)劃6000余戶，3萬余業(yè)主,，內(nèi)含20萬平方米多種業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體及特色商業(yè)街區(qū),。
資料顯示，僅僅規(guī)劃中的融城二期項目,，總建筑面積就達17萬平方米,，其中住宅建筑面積15.5萬平方米，商業(yè)建筑面積1.5萬平方米,，車庫車位1270個,，共計1380套房源。小區(qū)公共服務設(shè)施配置齊全,，配備兒童主題商業(yè)街,、濱河餐飲、休閑風情商業(yè)街,、物業(yè)管理中心,、幼兒園、泛會所等,，將最大限度地滿足業(yè)主們的生活需要,。
《經(jīng)濟參考報》記者在采訪中了解到，融城周邊交通四通八達,，10余條公交線路匯聚于此,；東接世紀商圈，西鄰西湖農(nóng)貿(mào)市場,；距中心醫(yī)院和人民醫(yī)院僅5分鐘車程,；膠州市排名前列的中小學教育資源近在咫尺。
此外,，融城內(nèi)部擁有24小時生活服務的高端綜合商業(yè)，有望成為膠州新的核心商圈,。其20萬平方米頂級主題商業(yè)區(qū)可容納4000余戶商家,，涵蓋濱河餐飲、休閑風情商業(yè)街,、精品超市,、風情餐飲、酒店,、影院,、KTV等多種業(yè)態(tài)，建成后將成為膠州市老城區(qū)最大、最高端的復合型商業(yè)中心,。
項目成功,，消費者也買賬。據(jù)當?shù)厝耸拷榻B,，融成棚戶改造項目回遷安置區(qū)已經(jīng)于2013年下半年開始交付入住,。記者了解到，在2013年12月9日該棚戶區(qū)改造簽約首天,，簽約率高達60%多,。據(jù)介紹，這一棚戶區(qū)共涉及600多戶居民,，首天共有近400戶居民簽約支持這一棚戶區(qū)改造項目,。
“回遷首日，不少居民凌晨3點就過來排隊了,�,！比诔煞矫嬉晃还ぷ魅藛T介紹，盡管當?shù)乩习傩諏υ瓉淼纳瞽h(huán)境充滿感情,，但能這么快便住上便利嶄新的房子仍然讓他們喜出望外,。
同時，以往都比較棘手的拆遷工作也基本沒有出現(xiàn)問題,，當?shù)亟值擂k負責人和融成企業(yè)負責人都表示,，老城區(qū)的拆遷比預想的要順利。
據(jù)悉,，按照街道辦與企業(yè)的溝通協(xié)議,，在涉及拆遷的土地一級開發(fā)過程中，他們采取政府主導,、企業(yè)墊資的方式來促進拆遷工作,。具體方案為，街道辦和企業(yè)方顯達成協(xié)議,，由街道辦工作人員逐家逐戶來和當?shù)匕傩諟贤ú疬w過程的補償方案和后續(xù)回遷方案,。企業(yè)方先行墊付老百姓的補償款項和拆遷安置費用以及改造片區(qū)內(nèi)所有市政配套項目等。
街道辦主導的三方協(xié)議大致為,，在棚戶區(qū)原址進行回遷房的改造建設(shè),，老百姓可根據(jù)原有住房面積選擇補償方案。如果選擇貨幣補償,，則由企業(yè)方以不低于當?shù)厣唐贩渴袌鰞r的方式按面積補償,；如果選擇回遷房屋，則在原來住房面積基礎(chǔ)上實行“多退少補”的方案,，回遷房面積超出部分,，老百姓以低于當?shù)仄骄績r近千元的4050元/平方米補貼給企業(yè),。
2011年6月份開始，中云街道辦事處先后對蜈蚣街,、大石頭街,、窯灣街、響堂北街,、東宋戈莊村,、中宋戈莊村、西宋戈莊村大約4000戶房屋進行了拆遷,，其中租房戶約800戶左右,。而融城項目所在的整個響堂、二里河片區(qū)位于蘭州西路以北,、杭州路以西,、龍州路以東、膠州西路以南,，占地約423畝,，其中第一批次拆遷占地(含市政道路)約305畝，涉及被征收戶數(shù)1450戶,。
整個棚戶區(qū)改造回遷時間為26個月,。2013年底，企業(yè)方首先完成了棚戶改造工程中的回遷房部分,，并交付老百姓,，對于無力承擔回遷房面積超出部分的困難住戶，企業(yè)方最大化程度酌情考慮予以減免,。在二里河,、響堂區(qū)棚戶改造工程進展順利之后，中云街道辦也隨后啟動處轄區(qū)內(nèi)其他棚戶區(qū)改造項目,。按照規(guī)劃,，最終將建成住宅、生活,、娛樂等配套功能齊全,，總共規(guī)劃建筑面積達30多萬平方米的高檔社區(qū)，形成宜居,、宜業(yè),、宜商同步發(fā)展的新城區(qū)。
多方共贏 利國利民
在以前的棚戶區(qū)改造工程中,，讓企業(yè)參與進去往往成為一個比較敏感的話題，不少業(yè)內(nèi)人士對此都有些猶豫：“（企業(yè)參與）實際上等于讓企業(yè)墊錢,，去做棚戶區(qū)改造,。保障性住房建設(shè),，本來是政府的責任，不應該讓企業(yè)去負債,�,！�
事實上，在這類棚改項目中,，除了用于安置居民回遷的回遷房,，房企往往還有一部分可用于商品房項目開發(fā)。此外,，在土地市場上,，由于企業(yè)方參與土地一級開發(fā)部分，經(jīng)營性用地出讓方面也能夠讓企業(yè)方實現(xiàn)一二級聯(lián)動,。
記者了解到,，一般來說，房企在保障性住房建設(shè)的利潤率只有3%-5%。以北京為例，首開股份一直是北京市最主要的保障性住房建設(shè)企業(yè)之一,，其可出售型保障性住房包括兩限房,、經(jīng)濟適用房、回遷房等項目,，預計凈利潤率為8%左右。
因此，如果只是涉及棚改工程的一級開發(fā),，顯然不會對企業(yè)有太大的吸引力。但現(xiàn)實的情況是,，盡管后期經(jīng)營性土地的出讓需要走公開招拍掛程序,，但是參與一級開發(fā)的企業(yè)，在后期拿地上有明顯優(yōu)勢,。尤其是新城區(qū)板塊受益規(guī)劃利好,，發(fā)展速度較快，很多房企選擇在此區(qū)域扎根,。事實上,，房企入駐的方式也以舊城改造項目居多，希望從板塊和區(qū)域未來潛力中收益,。這成為企業(yè)參與棚戶區(qū)改造的重要動力,。
融成項目的相關(guān)負責人告訴記者，在參與二里河,、響堂片區(qū)棚改項目后,，融成方面曾在一級開發(fā)過程中先行墊資。作為回饋,，政府方面除了依照國家標準減免相應稅費以外,，在招拍掛的二級土地市場,，融成方面擁有優(yōu)先權(quán)。當?shù)亟值擂k事處負責人也告訴記者,，依照最初招商引資項目簽訂的相關(guān)條款,，對企業(yè)回饋的相關(guān)工作也在有序推進中。
在融城項目完成的一期工程中,，除了回遷房部分,，剩余部分商品房已經(jīng)開始銷售，這成為企業(yè)回籠資金的主要渠道,。
據(jù)悉,，積極融資、吸引社會資金參與棚改和保障房建設(shè)已經(jīng)有國家政策支持,。2014年8月,，國務院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于進一步加強棚戶區(qū)改造工作的通知》，要求對棚戶區(qū)改造加大金融支持力度,。進一步發(fā)揮開發(fā)性金融作用,。國家開發(fā)銀行成立住宅金融事業(yè)部，重點支持棚戶區(qū)改造及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè),。鼓勵商業(yè)銀行等金融機構(gòu)按照風險可控,、商業(yè)可持續(xù)的原則，積極支持符合信貸條件的棚戶區(qū)改造項目,。
此外,，要求各地建立健全信貸償還保障機制，確保還款保障得到有效落實,。通過投資補助,、貸款貼息等多種方式，吸引社會資金,，參與投資和運營棚戶區(qū)改造項目,，在市場準入和扶持政策方面對各類投資主體同等對待。支持金融機構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務,，研究建立完善多層次,、多元化的棚戶區(qū)改造融資體系。
