進(jìn)入2015年，全國(guó)棚戶區(qū)改造迎來(lái)攻堅(jiān)之年,。
2014年12月,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上披露，2014年城鎮(zhèn)保障性安居工程的任務(wù)目標(biāo)已全面完成,，2015年我國(guó)將新開工建設(shè)保障性安居工程700萬(wàn)套,，基本建成480萬(wàn)套，并啟動(dòng)棚戶區(qū)改造的攻堅(jiān)戰(zhàn),。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在調(diào)研中注意到,，當(dāng)前一些城市在舊城改造、棚戶區(qū)改造等方面正在進(jìn)行一些切合實(shí)際且具創(chuàng)新性的探索,。尤其是山東省青島市膠州市,，當(dāng)?shù)卣推髽I(yè)在二里河“融成”棚改項(xiàng)目中采取的社會(huì)融資模式，既解決了棚改項(xiàng)目中的資金難題,，也兼顧了多方利益,，無(wú)疑給當(dāng)前的棚戶區(qū)改造樹立了良好典范。
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山東膠州市二里河片區(qū)棚戶區(qū)改造前后對(duì)比 （資料照片） |
在中央和各地政府的積極推進(jìn)下,，全國(guó)的棚戶區(qū)改造工作正迎來(lái)一波新浪潮,。
2014年3月，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)就強(qiáng)調(diào),，要更大規(guī)模加快棚戶區(qū)改造,，決不能一邊高樓林立，一邊棚戶連片,。此外,，在城鎮(zhèn)化建設(shè)中,，要以國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃為指導(dǎo)，做好相關(guān)規(guī)劃的統(tǒng)籌銜接,。提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地效率,，優(yōu)先發(fā)展公共交通，保護(hù)歷史文化和自然景觀,，避免千城一面,。加強(qiáng)小城鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃管理。探索建立農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化成本分擔(dān),、多元化城鎮(zhèn)建設(shè)投融資登記制,。
2014年4月，曾大舉倡導(dǎo)“棚戶改造”工程的遼寧省省長(zhǎng)陳政高擔(dān)任住建部新任部長(zhǎng)之后,，更是釋放出新的信號(hào)：“繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)棚戶區(qū)改造，這不僅是重大民生工程,，也是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要途徑,。”有專家分析指出,，這意味著“棚戶區(qū)改造”可能是未來(lái)住建部要重點(diǎn)推進(jìn)的一項(xiàng)工作,。
但不容忽視的是，在這新一輪棚改攻堅(jiān)戰(zhàn)中,，資金問(wèn)題仍是許多城市繞不過(guò)去的一道坎兒,。記者在山東省青島市膠州了解到，當(dāng)?shù)卣推髽I(yè)在棚戶改造項(xiàng)目中采取了城投模式和社會(huì)融資模式,，為打破棚改資金瓶頸進(jìn)行了有益的探索,。
創(chuàng)新融資模式解資金之渴
在膠州市區(qū)核心地段中云街道轄區(qū)的二里河畔，幾棟嶄新的住宅樓拔地而起,。幾十米寬的樓間綠化帶上,，分布著修剪整齊的綠色植被，園區(qū)周圍環(huán)繞著小橋流水,、花園和涼亭,，一些老人在園區(qū)散步、下棋,。作為剛剛從原址建成并回遷結(jié)束的棚改社區(qū)“融城項(xiàng)目”,，如此成果不能不引人矚目。
據(jù)悉,，這只是膠州市棚戶改造工作的一部分成果而已,。如果將新老城區(qū)進(jìn)行對(duì)比，會(huì)更讓人驚訝,。
繞過(guò)新建設(shè)的融城社區(qū),，記者看到新社區(qū)后面一墻之隔的地方還有幾排尚在規(guī)劃拆遷的老社區(qū),。一排排低矮老舊的老房子密集排列，這些在上世紀(jì)八九十年代建成的老房子還保留著當(dāng)年的模樣,，土墻斑駁,，木制大門上掛著被磨亮的鐵環(huán)。當(dāng)?shù)乩习傩崭嬖V《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，這片老社區(qū)原來(lái)名叫“蜈蚣街”,，因?yàn)轺[次櫛比的老房子和蜿蜒曲折的小胡同而得名。這里面聚集了一排排低矮的平房,，平房不僅低矮,，周圍的距離也很小，有的胡同只能容許一輛手推車經(jīng)過(guò),。不僅房屋破舊,，而且基礎(chǔ)配套設(shè)施落后，生產(chǎn),、生活環(huán)境比較差,，老百姓生活很不方便。
但新建設(shè)的社區(qū)不一樣,。舊城區(qū)在原址改造回遷之后,，由于老居民區(qū)密集，社區(qū)成熟,，所以這里配套完善,、交通發(fā)達(dá)，學(xué)校,、醫(yī)院,、銀行、大型超市都一應(yīng)俱全,。大部分老百姓選擇了原地搬遷住進(jìn)新蓋好的回遷房,。
事實(shí)上，“融城項(xiàng)目”已成為膠州市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的一個(gè)縮影,，尤其在解決資金問(wèn)題方面頗具創(chuàng)新性,。
記者了解到，在棚戶區(qū)改造等保障性安居工程中,，資金問(wèn)題往往是瓶頸所在,。尤其在當(dāng)前階段，全國(guó)范圍的棚戶改造項(xiàng)目面臨著更復(fù)雜的局面：項(xiàng)目建造成本大幅提升,、拆遷難度加大,，棚改資金壓力更為凸顯。同時(shí)地方政府財(cái)政收入增長(zhǎng)放緩,，地方政府和融資平臺(tái)累計(jì)債務(wù)明顯加重,，償債能力受到考驗(yàn),。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行周期,，土地市場(chǎng)降溫,，以未來(lái)土地出讓和財(cái)政收入作為支撐的一些地方政府在棚改融資中受到不小的考驗(yàn)。
2014年6月4日,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊在介紹棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)工作進(jìn)展情況表示,，棚戶區(qū)改造現(xiàn)在面臨最大的難題是資金壓力，解決方法是通過(guò)制度創(chuàng)新進(jìn)一步籌集資金,。馮俊提出,，解決棚戶區(qū)改造的資金問(wèn)題可以從多方面著手，加大各級(jí)財(cái)政的支持力度,；通過(guò)信貸資金支持棚戶區(qū)改造,；鼓勵(lì)和吸引民間資金投入棚戶區(qū)改造；此外,，還可以發(fā)企業(yè)債,，以及商業(yè)運(yùn)作模式來(lái)創(chuàng)新資金籌集方式，解決棚改過(guò)程中的資金難題,。
讓民間資本進(jìn)入成為一些地方政府的選擇,。公開資料顯示,，很多地方政府都在探索不同平臺(tái)的融資模式,。例如，2014年3月份安徽省專門打造棚戶區(qū)改造省級(jí)融資平臺(tái),，計(jì)劃向國(guó)家開發(fā)銀行統(tǒng)一進(jìn)行不低于400億元的融資,。此外，在北京的棚改工作中,，國(guó)家開發(fā)銀行北京分行與市住建委等合作,，探索政府回購(gòu)模式、市場(chǎng)化運(yùn)作,、發(fā)型私募債以及REITs募集等相適應(yīng)的系列融資模式,。
就山東省而言，2013年山東省開工各類棚改安置房17.3萬(wàn)套,，基本建成11.2萬(wàn)套,。2014年山東省棚戶區(qū)改造任務(wù)31.2萬(wàn)戶，同時(shí)盡快成立省級(jí)棚改融資平臺(tái),，爭(zhēng)取貸款額度,。而膠州的棚戶改造項(xiàng)目則主要采取城投模式和社會(huì)融資模式。融成項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,，融成在棚戶改造過(guò)程,，除了企業(yè)自有資金,，還有一筆由四川信托有限公司發(fā)起的信托融資。
舊城改造造福當(dāng)?shù)匕傩?/STRONG>
據(jù)了解,，2010年,，青島融成置業(yè)有限公司進(jìn)駐膠州房地產(chǎn)市場(chǎng)，耗資50億元投資開發(fā)建設(shè)膠州市響嘡,、二里河片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目,，即融城項(xiàng)目，并先期啟動(dòng)了對(duì)項(xiàng)目的拆遷建設(shè)工作,。在這期間,，融成置業(yè)一直在全力推進(jìn)安居工程建設(shè)。
融成置業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者,，提到老城區(qū),，在任何一個(gè)城市大家都會(huì)聯(lián)想到一些面貌，如老舊,、臟亂,，然而通過(guò)精心的打造和營(yíng)建，在全國(guó)的一些城市中也出現(xiàn)了成功的老城區(qū)新項(xiàng)目,，并成為地標(biāo)和標(biāo)志性建筑,。
建設(shè)中的融城項(xiàng)目正在驗(yàn)證這一觀點(diǎn)。從2010年投資開始,，經(jīng)過(guò)三四年建設(shè),，這一個(gè)棚戶改造項(xiàng)目被打造成了膠州老城區(qū)首座百萬(wàn)平方米超級(jí)大盤，總占地423畝,，總規(guī)劃6000余戶,，3萬(wàn)余業(yè)主，內(nèi)含20萬(wàn)平方米多種業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體及特色商業(yè)街區(qū),。
資料顯示,，僅僅規(guī)劃中的融城二期項(xiàng)目，總建筑面積就達(dá)17萬(wàn)平方米,，其中住宅建筑面積15.5萬(wàn)平方米,，商業(yè)建筑面積1.5萬(wàn)平方米，車庫(kù)車位1270個(gè),，共計(jì)1380套房源,。小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配置齊全，配備兒童主題商業(yè)街,、濱河餐飲,、休閑風(fēng)情商業(yè)街、物業(yè)管理中心,、幼兒園,、泛會(huì)所等,，將最大限度地滿足業(yè)主們的生活需要。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在采訪中了解到,，融城周邊交通四通八達(dá),，10余條公交線路匯聚于此；東接世紀(jì)商圈,，西鄰西湖農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),；距中心醫(yī)院和人民醫(yī)院僅5分鐘車程；膠州市排名前列的中小學(xué)教育資源近在咫尺,。
此外,，融城內(nèi)部擁有24小時(shí)生活服務(wù)的高端綜合商業(yè)，有望成為膠州新的核心商圈,。其20萬(wàn)平方米頂級(jí)主題商業(yè)區(qū)可容納4000余戶商家,，涵蓋濱河餐飲、休閑風(fēng)情商業(yè)街,、精品超市,、風(fēng)情餐飲、酒店,、影院,、KTV等多種業(yè)態(tài)，建成后將成為膠州市老城區(qū)最大,、最高端的復(fù)合型商業(yè)中心,。
項(xiàng)目成功，消費(fèi)者也買賬,。據(jù)當(dāng)?shù)厝耸拷榻B,，融成棚戶改造項(xiàng)目回遷安置區(qū)已經(jīng)于2013年下半年開始交付入住,。記者了解到,，在2013年12月9日該棚戶區(qū)改造簽約首天，簽約率高達(dá)60%多,。據(jù)介紹,，這一棚戶區(qū)共涉及600多戶居民，首天共有近400戶居民簽約支持這一棚戶區(qū)改造項(xiàng)目,。
“回遷首日,，不少居民凌晨3點(diǎn)就過(guò)來(lái)排隊(duì)了�,！比诔煞矫嬉晃还ぷ魅藛T介紹,，盡管當(dāng)?shù)乩习傩諏?duì)原來(lái)的生活環(huán)境充滿感情，但能這么快便住上便利嶄新的房子仍然讓他們喜出望外,。
同時(shí),，以往都比較棘手的拆遷工作也基本沒(méi)有出現(xiàn)問(wèn)題,，當(dāng)?shù)亟值擂k負(fù)責(zé)人和融成企業(yè)負(fù)責(zé)人都表示，老城區(qū)的拆遷比預(yù)想的要順利,。
據(jù)悉,，按照街道辦與企業(yè)的溝通協(xié)議，在涉及拆遷的土地一級(jí)開發(fā)過(guò)程中,，他們采取政府主導(dǎo),、企業(yè)墊資的方式來(lái)促進(jìn)拆遷工作。具體方案為,，街道辦和企業(yè)方顯達(dá)成協(xié)議,，由街道辦工作人員逐家逐戶來(lái)和當(dāng)?shù)匕傩諟贤ú疬w過(guò)程的補(bǔ)償方案和后續(xù)回遷方案。企業(yè)方先行墊付老百姓的補(bǔ)償款項(xiàng)和拆遷安置費(fèi)用以及改造片區(qū)內(nèi)所有市政配套項(xiàng)目等,。
街道辦主導(dǎo)的三方協(xié)議大致為,，在棚戶區(qū)原址進(jìn)行回遷房的改造建設(shè)，老百姓可根據(jù)原有住房面積選擇補(bǔ)償方案,。如果選擇貨幣補(bǔ)償,，則由企業(yè)方以不低于當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌?chǎng)價(jià)的方式按面積補(bǔ)償；如果選擇回遷房屋,，則在原來(lái)住房面積基礎(chǔ)上實(shí)行“多退少補(bǔ)”的方案,，回遷房面積超出部分，老百姓以低于當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)近千元的4050元/平方米補(bǔ)貼給企業(yè),。
2011年6月份開始,，中云街道辦事處先后對(duì)蜈蚣街、大石頭街,、窯灣街,、響堂北街、東宋戈莊村,、中宋戈莊村,、西宋戈莊村大約4000戶房屋進(jìn)行了拆遷，其中租房戶約800戶左右,。而融城項(xiàng)目所在的整個(gè)響堂,、二里河片區(qū)位于蘭州西路以北、杭州路以西,、龍州路以東,、膠州西路以南，占地約423畝,，其中第一批次拆遷占地(含市政道路)約305畝,，涉及被征收戶數(shù)1450戶。
整個(gè)棚戶區(qū)改造回遷時(shí)間為26個(gè)月。2013年底,，企業(yè)方首先完成了棚戶改造工程中的回遷房部分,，并交付老百姓，對(duì)于無(wú)力承擔(dān)回遷房面積超出部分的困難住戶,，企業(yè)方最大化程度酌情考慮予以減免,。在二里河、響堂區(qū)棚戶改造工程進(jìn)展順利之后,，中云街道辦也隨后啟動(dòng)處轄區(qū)內(nèi)其他棚戶區(qū)改造項(xiàng)目,。按照規(guī)劃，最終將建成住宅,、生活,、娛樂(lè)等配套功能齊全，總共規(guī)劃建筑面積達(dá)30多萬(wàn)平方米的高檔社區(qū),，形成宜居,、宜業(yè)、宜商同步發(fā)展的新城區(qū),。
多方共贏 利國(guó)利民
在以前的棚戶區(qū)改造工程中,，讓企業(yè)參與進(jìn)去往往成為一個(gè)比較敏感的話題，不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)此都有些猶豫：“（企業(yè)參與）實(shí)際上等于讓企業(yè)墊錢,，去做棚戶區(qū)改造,。保障性住房建設(shè)，本來(lái)是政府的責(zé)任,，不應(yīng)該讓企業(yè)去負(fù)債,。”
事實(shí)上,，在這類棚改項(xiàng)目中,，除了用于安置居民回遷的回遷房，房企往往還有一部分可用于商品房項(xiàng)目開發(fā),。此外,，在土地市場(chǎng)上，由于企業(yè)方參與土地一級(jí)開發(fā)部分,，經(jīng)營(yíng)性用地出讓方面也能夠讓企業(yè)方實(shí)現(xiàn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng),。
記者了解到,，一般來(lái)說(shuō),，房企在保障性住房建設(shè)的利潤(rùn)率只有3%-5%。以北京為例,，首開股份一直是北京市最主要的保障性住房建設(shè)企業(yè)之一,，其可出售型保障性住房包括兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房、回遷房等項(xiàng)目,，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)率為8%左右,。
因此，如果只是涉及棚改工程的一級(jí)開發(fā),，顯然不會(huì)對(duì)企業(yè)有太大的吸引力,。但現(xiàn)實(shí)的情況是，盡管后期經(jīng)營(yíng)性土地的出讓需要走公開招拍掛程序,，但是參與一級(jí)開發(fā)的企業(yè),，在后期拿地上有明顯優(yōu)勢(shì)。尤其是新城區(qū)板塊受益規(guī)劃利好,，發(fā)展速度較快,，很多房企選擇在此區(qū)域扎根。事實(shí)上,，房企入駐的方式也以舊城改造項(xiàng)目居多,，希望從板塊和區(qū)域未來(lái)潛力中收益。這成為企業(yè)參與棚戶區(qū)改造的重要?jiǎng)恿Α?BR> 融成項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,，在參與二里河,、響堂片區(qū)棚改項(xiàng)目后，融成方面曾在一級(jí)開發(fā)過(guò)程中先行墊資,。作為回饋,，政府方面除了依照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)減免相應(yīng)稅費(fèi)以外，在招拍掛的二級(jí)土地市場(chǎng),，融成方面擁有優(yōu)先權(quán),。當(dāng)?shù)亟值擂k事處負(fù)責(zé)人也告訴記者，依照最初招商引資項(xiàng)目簽訂的相關(guān)條款,，對(duì)企業(yè)回饋的相關(guān)工作也在有序推進(jìn)中,。
在融城項(xiàng)目完成的一期工程中，除了回遷房部分,，剩余部分商品房已經(jīng)開始銷售,，這成為企業(yè)回籠資金的主要渠道。
據(jù)悉,，積極融資,、吸引社會(huì)資金參與棚改和保障房建設(shè)已經(jīng)有國(guó)家政策支持。2014年8月,，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》,，要求對(duì)棚戶區(qū)改造加大金融支持力度。進(jìn)一步發(fā)揮開發(fā)性金融作用,。國(guó)家開發(fā)銀行成立住宅金融事業(yè)部,，重點(diǎn)支持棚戶區(qū)改造及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。鼓勵(lì)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則,，積極支持符合信貸條件的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目,。
此外，要求各地建立健全信貸償還保障機(jī)制,，確保還款保障得到有效落實(shí),。通過(guò)投資補(bǔ)助、貸款貼息等多種方式,，吸引社會(huì)資金,，參與投資和運(yùn)營(yíng)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，在市場(chǎng)準(zhǔn)入和扶持政策方面對(duì)各類投資主體同等對(duì)待,。支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù),，研究建立完善多層次、多元化的棚戶區(qū)改造融資體系,。
