1月7日,，北京土地市場(chǎng)出讓三宗地塊，其中豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯地塊以86.25億元總價(jià)創(chuàng)下歷史紀(jì)錄,，成為新科總價(jià)地王,。
在樓市下行探底并在2014年底出現(xiàn)一絲暖意背景下，一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)也表現(xiàn)出火爆態(tài)勢(shì),，尤其是近兩個(gè)月來(lái),，高價(jià)地塊頻出。業(yè)內(nèi)分析預(yù)測(cè),，2015年土地市場(chǎng)可能進(jìn)一步復(fù)蘇,，但這種行情是否能傳遞到樓市還有待觀察。
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| 趙乃育/繪 |
地王 北京誕生新科總價(jià)地王
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到,，白盆窯地塊在掛牌伊始便受到業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注,。根據(jù)出讓公告信息,，該地塊創(chuàng)下2014年以來(lái)北京土地市場(chǎng)多項(xiàng)紀(jì)錄。首先,，建筑規(guī)模達(dá)到了41.87萬(wàn)平方米,，為2014年以來(lái)面積最大地塊；其次,，其起拍價(jià)達(dá)到70.7億元,，為2014年起拍價(jià)最高；此外,，該地塊將配建最貴自住型商品房,，銷(xiāo)售單價(jià)為29000元/平方米。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示,，“如此大的體量此前較為少見(jiàn),，近3年只有6宗規(guī)劃建面超過(guò)40萬(wàn)平方米的地塊出讓�,！币虼�,，競(jìng)拍之前業(yè)內(nèi)曾預(yù)計(jì)地塊最后的成交總價(jià)將突破80億元。
在網(wǎng)上競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié),，地塊共計(jì)收到了5次網(wǎng)上有效報(bào)價(jià),。而在拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，則吸引了華潤(rùn)首開(kāi)平安聯(lián)合體,、龍湖天恒聯(lián)合體,、金融街首創(chuàng)聯(lián)合體、萬(wàn)科,、住總保利聯(lián)合體等多家知名房企,。
7日下午，在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié),，經(jīng)過(guò)57輪的激烈爭(zhēng)奪,，該地塊最終被華潤(rùn)聯(lián)合體以86.25億元總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)到22%,。而這一總價(jià)也打破了由西城區(qū)華嘉胡同地塊于2014年8月份創(chuàng)造的74.6億元的總價(jià)紀(jì)錄,，白盆窯地塊成為北京土地市場(chǎng)新的總價(jià)地王。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，“白盆窯地塊在北京單個(gè)地塊成交額上突破歷史紀(jì)錄,，也是住宅類(lèi)的最大單體成交地塊，毫無(wú)疑問(wèn)是住宅類(lèi)的地王地塊,�,！�
資料顯示，白盆窯地塊位于中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園的核心位置，周邊環(huán)繞航天海鷹產(chǎn)業(yè)園,、總部基地等產(chǎn)業(yè)園區(qū),，是豐臺(tái)區(qū)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的聚焦區(qū)。同時(shí),，近年來(lái)四環(huán)沿線(xiàn)少有新項(xiàng)目入市,，住宅產(chǎn)品更為稀缺，北京西南版塊因此廣受房企關(guān)注,，樓面價(jià)屢創(chuàng)新高,。
競(jìng)爭(zhēng) 一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)持續(xù)火爆
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，從7日土地市場(chǎng)拍賣(mài)情況看,，在經(jīng)過(guò)了2014年四季度利好不斷的刺激和市場(chǎng)成交復(fù)蘇勢(shì)頭顯現(xiàn)之后,，房企對(duì)于土地市場(chǎng)的熱情有所升溫，中小房企出手即是一種信號(hào),。
1月份前7天,，北京土地市場(chǎng)已經(jīng)完成5宗經(jīng)營(yíng)性用地的成交，土地出讓金總額達(dá)179.3億元,。其中,，與華潤(rùn)相關(guān)的聯(lián)合體（華潤(rùn)首開(kāi)深聯(lián)新、華潤(rùn)招商局深聯(lián)新和致昌）已經(jīng)先后三度出手,，涉及的總金額達(dá)173.15億元,。
張大偉指出，這5宗地塊溢價(jià)率都處于高位,，相比2014年有不同程度的上漲,，單價(jià),、總價(jià)地王也再次出現(xiàn),。不僅如此，北京國(guó)土局目前仍有12宗地塊掛牌待售,，其中有8宗將在1月出讓,。張大偉表示，“這8宗地塊,，其中有6宗掛牌的起價(jià)合計(jì)63.23億元,，預(yù)計(jì)整體出讓金額將突破100億元，1月份土地出讓金累計(jì)收入有望突破300億元”,。
近日,，華遠(yuǎn)地產(chǎn)原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也感嘆道，“北京土地市場(chǎng)開(kāi)門(mén)大吉,，土地樓面價(jià)五萬(wàn)多似乎將是常態(tài),，溢價(jià)50%以上也是常態(tài)�,！�
事實(shí)上,，近兩個(gè)月一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)行情高漲,，甚至在整個(gè)2014年一直領(lǐng)先全國(guó)�,！�2014年12月24日,，上海市公開(kāi)出讓12塊土地，其中有5塊住宅用地,。當(dāng)日拍賣(mài)中,，浦東新區(qū)一宗地塊以6.58萬(wàn)元的單價(jià)被格力地產(chǎn)競(jìng)得，該地塊成為上海土地市場(chǎng)新的單價(jià)地王,。
億翰智庫(kù)房地產(chǎn)行業(yè)研究員魏峰告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，2014年上海土地市場(chǎng)高價(jià)土地接連出現(xiàn)。例如,，麗豐控股拍得的盧灣濱江五里橋街道地塊,，單價(jià)接近6萬(wàn)元，一度是單價(jià)地王,；而中民投248.50億元競(jìng)得的董家渡地塊也成為總價(jià)地王,。
德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)同樣顯示，上海土地市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)住宅類(lèi)用地的價(jià)格在2014年度居高不下,，總價(jià)和單價(jià)地王紀(jì)錄被分別刷新,。在市場(chǎng)不景氣的情況下，住宅類(lèi)用地由于其未來(lái)的盈利更有保障而保持了相對(duì)穩(wěn)定,。
根據(jù)德佑方面的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),，與2013年相比，2014年上海住宅類(lèi)用地在價(jià)格分布方面變化明顯,，“單價(jià)3萬(wàn)元以上的高價(jià)土地大幅增加,，由前一年的2幅大幅增加到11幅。在這11幅地塊中,，前灘的熱門(mén)地塊占到了5幅,，而其他地塊則來(lái)自于黃浦、閘北大寧,、楊浦東外灘等市區(qū)區(qū)域”,。
“2014年上海全市住宅類(lèi)用地的平均起拍樓板價(jià)高達(dá)9354元/平方米，環(huán)比大漲近五成,�,！钡掠拥禺a(chǎn)分析師趙葆根告訴記者，2014年上海住宅類(lèi)用地市場(chǎng)中出現(xiàn)了兩幅總價(jià)百億以上的地王,，除了總價(jià)248.50億元的董家渡地王,，方興地產(chǎn)以101億元奪得的大寧路街道325街坊地塊也是大寧板塊前所未有的高總價(jià)地塊。
值得一提的是，2014全國(guó)土地市場(chǎng)總價(jià),、單價(jià)排行榜中,，幾乎被一線(xiàn)城市大包大攬。尤其是單價(jià)榜單中,，京滬兩地總攬前十,，地塊價(jià)格均超過(guò)3.5萬(wàn)元/平方米。
從近日的土地市場(chǎng)行情來(lái)看,，張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，“樓面價(jià)接近或者超過(guò)房?jī)r(jià)已經(jīng)成為一線(xiàn)城市的新常態(tài)，房企拿地全面回歸一線(xiàn)城市,，‘面粉貴過(guò)面包’現(xiàn)象再現(xiàn)”,。
預(yù)測(cè) “地王”熱度傳遞效應(yīng)有待觀察
上海易居房地產(chǎn)研究院1月6日發(fā)布了《2014年典型城市新建商品住宅成交報(bào)告》。報(bào)告指出,，在2014年上半年市場(chǎng)成交量持續(xù)低迷的情況下,，下半年開(kāi)始，樓市呈現(xiàn)了復(fù)蘇態(tài)勢(shì),，且在12月份各城市實(shí)現(xiàn)了沖刺,，進(jìn)而使得2014年樓市成交呈現(xiàn)明顯的翹尾現(xiàn)象。
易居研究員亢亞娟進(jìn)認(rèn)為,，2014年全國(guó)土地市場(chǎng)從成交價(jià)格來(lái)看,，“以上升為主，主要是由一線(xiàn)城市帶動(dòng),，一線(xiàn)城市土地資源稀缺,，且房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，對(duì)企業(yè)具有很強(qiáng)的吸引力,，激烈的競(jìng)爭(zhēng)下必然導(dǎo)致高價(jià)地出現(xiàn)”,。
亢亞娟預(yù)測(cè)，2015年土地市場(chǎng)將在2014年基礎(chǔ)上有所復(fù)蘇,，全國(guó)20個(gè)典型城市經(jīng)營(yíng)性土地成交量將達(dá)到8%左右的增幅,，但不同區(qū)域分化將更加明顯,。
業(yè)界普遍認(rèn)為,，土地市場(chǎng)與樓市互相影響，地市的火爆往往來(lái)自于對(duì)未來(lái)樓市的樂(lè)觀預(yù)期,。2015年地方政府為了刺激樓市需求,，有望繼續(xù)在公積金、個(gè)人房貸,、購(gòu)房補(bǔ)貼,、普通住房標(biāo)準(zhǔn)、人才引進(jìn)、落戶(hù)等方面出臺(tái)相關(guān)措施,。
不過(guò),，土地市場(chǎng)的火爆，尤其是地王效應(yīng)能否傳遞到樓市有待觀察,。業(yè)內(nèi)人士指出,，北京歷史上的多個(gè)地王項(xiàng)目在樓市低迷時(shí)期，一度成為燙手山芋,。其他城市也不乏地王難產(chǎn)最終被迫轉(zhuǎn)手,，甚至被當(dāng)?shù)卣栈氐南壤?BR> 在張大偉看來(lái)，以白盆窯地王為例,，地塊限價(jià)部分合計(jì)為28.59萬(wàn)平米,，剩余的可定價(jià)部分只有13.27萬(wàn)平米（包括一部分基礎(chǔ)教育用地）。而該地區(qū)在售的商品房以京投銀泰萬(wàn)科·西華府為例,，目前的銷(xiāo)售均價(jià)在4.1萬(wàn)元左右,，區(qū)域內(nèi)商品房平均售價(jià)也在4-5萬(wàn)元左右。由此綜合計(jì)算后,，該項(xiàng)目利潤(rùn)空間有限,。
張大偉進(jìn)一步認(rèn)為，當(dāng)前實(shí)力房企拿地布局普遍選擇回歸一線(xiàn)城市,，未來(lái)拿地競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈,。“房企扎堆一二線(xiàn)城市,，在推高地價(jià)的同時(shí)也在醞釀風(fēng)險(xiǎn)”,。不過(guò)，他同時(shí)表示,，相比三四線(xiàn)城市,，一二線(xiàn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)要低很多。
