對于上市房地產(chǎn)企業(yè)來說,，“轉(zhuǎn)型”成為2014年度關(guān)鍵詞,。部分龍頭企業(yè)忙著逆勢擴(kuò)張，跨領(lǐng)域合作謀求“突圍”;部分競爭實力不強的中小型企業(yè)索性順勢退出,，規(guī)劃全新的發(fā)展“藍(lán)圖”,。資本市場正成為房企轉(zhuǎn)型突圍的主戰(zhàn)場,。
同花順iFind數(shù)據(jù)顯示，截至2014年12月31日,，A股市場房地產(chǎn)行業(yè)完成和已發(fā)布正在策劃并購的案例達(dá)到316起,，涉及金額2138億元，較2013年同期有大幅增長,。
“預(yù)計在地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展動力不足的情況下,，這股整合潮流在2015年仍將持續(xù)�,！睎|興證券首席分析師鄭閔鋼表示,。
房企進(jìn)入“白銀時代”
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型有內(nèi)外兩方面的現(xiàn)實壓力。鄭閔鋼認(rèn)為,，未來房企將面臨銷售,、毛利下跌的“白銀時代”，企業(yè)轉(zhuǎn)型勢在必行,。
從外部環(huán)境看,，2014年房地產(chǎn)銷售業(yè)績整體不佳。據(jù)中國指數(shù)研究院新出爐的地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計,，全國商品房銷售額全年同比下降近8%,，銷售均價同比下跌近5%。業(yè)績直觀體現(xiàn)在公司財務(wù)報表中,，截至2015年1月6日,，共有30家上市房企公布2014年業(yè)績快報，其中4家首虧、5家預(yù)減,、4家略減,，總體來看，業(yè)績下滑數(shù)量占比達(dá)到43.3%,。
業(yè)績下滑的背后除了此前的限購,、限貸政策之外，行業(yè)周期的變化也是原因之一,。經(jīng)過黃金10年發(fā)展，住宅市場供給過剩,，曾有學(xué)者質(zhì)疑我國城鎮(zhèn)市場整體空置率超過25%,，大幅高于國際平均水平。而住房的剛需高峰過去,，政策抑制過度投資,，更是預(yù)示著未來市場需求堪憂。
從企業(yè)層面來看,，庫存高企,、凈利潤縮水也是企業(yè)轉(zhuǎn)型的內(nèi)在動力。數(shù)據(jù)顯示,，A股144家上市房企2014年三季報營收整體增速從上年的36.78%大幅下滑至9.78%,凈利增速也從增長33.17%轉(zhuǎn)為下降8%,為13年來首次出現(xiàn)負(fù)增長,與此同時,庫存高企達(dá)到2.3萬億元高位,同比上漲21.05%,。
浙江東日就是一個典型的案例。該公司是一家老牌的上市房企,，就在2014年12月,，公司發(fā)布公告稱，以其持有的東日進(jìn)出口100%的股權(quán)及溫州房開100%的股權(quán)作為置出資產(chǎn),，與溫州益優(yōu)100%的股權(quán)進(jìn)行置換,。置換后，該公司主營業(yè)務(wù)從原來的房地產(chǎn)開發(fā)向燈具和農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場運營轉(zhuǎn)型,。
轉(zhuǎn)型需要引爆點
雖然“白銀時代”的到來意味著行業(yè)整體盈利增長下降,，但部分企業(yè)也正通過尋找新的增長點來保持超行業(yè)平均水平的發(fā)展。從行業(yè)結(jié)構(gòu)的變化也能窺見一斑,。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計,，2014年共有80家房地產(chǎn)企業(yè)躋身銷售百億元“俱樂部”，較上一年增加9家,，80家企業(yè)銷售總額共計2.8萬億元,，市場份額接近40%，市場集中程度進(jìn)一步提升,。
與此同時,，當(dāng)傳統(tǒng)住宅遭遇“寒流”時，與現(xiàn)代生活方式結(jié)合的衍生地產(chǎn)投資項目十分活躍。行業(yè)龍頭在商業(yè)地產(chǎn),、養(yǎng)老地產(chǎn),、旅游地產(chǎn)、海外地產(chǎn)投資等熱門投資領(lǐng)域正掀起一輪新的爭奪戰(zhàn),。如在香港上市的龍湖地產(chǎn)近日公開表示,，商業(yè)地產(chǎn)是其下一步戰(zhàn)略發(fā)展的支點。預(yù)計在未來10年到15年時間里,，商業(yè)項目收入將超過100億元,。
市場推廣思路的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型也成為上市公司的亮點。同樣是在香港上市的綠地集團(tuán)正積極布局海外市場,。在今年房地產(chǎn)行業(yè)“龍虎斗”中,，綠地集團(tuán)以2408億元的銷售成績力克萬科，鎖定行業(yè)第一寶座,，其中海外地產(chǎn)項目貢獻(xiàn)巨大,。目前綠地在境外9個國家13個城市都有投資項目，2014年海外投資在200億美元以上,。
隨著我國進(jìn)入老齡化時代,，保險資金入駐房企也成為行業(yè)的亮點�,！督�(jīng)濟(jì)日報》記者統(tǒng)計,，目前中國人壽保險和中國人保壽險布局最為積極，分別現(xiàn)身8家和5家上市房企的前10大股東名單,。2014年以來,，招商地產(chǎn)、金地集團(tuán),、保利地產(chǎn),、華僑城等地產(chǎn)企業(yè)成為險資增持重點。未來地產(chǎn)和保險企業(yè)能否擦出火花,，聯(lián)手做大養(yǎng)老地產(chǎn)的“蛋糕”著實引人遐想,。
