2014年末，一直處于頹勢的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一陣躁動：CREIS中指最新數(shù)據(jù)顯示,，2014年12月主要城市成交面積迎來新高，環(huán)比增長21.22%，同比2013年也增長9.79%,。這一爆發(fā)性增長,，被外界認(rèn)為本輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整筑底結(jié)束。但也有業(yè)內(nèi)人士指出,，此次上升只是因部分特殊原因造成,，并不能看做完成筑底。
不管筑底是否完成,，2015年將在2014年樓市大轉(zhuǎn)折之后,，進(jìn)入一個相對平靜的新常態(tài)，在這種新常態(tài)之下,，行政性管制政策將全面退出,、地方救市政策也將續(xù)演松綁的故事，房地產(chǎn)企業(yè)的去庫存和跨界轉(zhuǎn)型將貫穿這一年,，市場也將在全面分化中進(jìn)入中速增長,。同時，二三線城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險將明顯上升,。
政策 恢復(fù)常態(tài)忙松綁
2014年,，房地產(chǎn)政策一改過去限購、限貸,、限價等全面束縛,，回歸市場主導(dǎo)常態(tài)。截至目前,，僅北京,、上海、廣州,、深圳以及三亞5個城市仍存限購政策外,，其余全面解除。值得注意的是,，去年年底召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會更加確定了政策“空擋”,，首次在2015年重點(diǎn)工作中，也是8年來首次未提“房地產(chǎn)調(diào)控”,、“限購”兩個牽動行業(yè)命運(yùn)的關(guān)鍵詞,，意味著2015年中央層面不會對樓市進(jìn)行大力度調(diào)控。
但值得注意的是,，“空擋”不意味著政策缺失,。在為避免房地產(chǎn)硬著陸的背景下，地方政府將加速推出更多的救市政策,。
中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示,，“一,、二線城市房價的繼續(xù)下滑將是大概率事件。隨著房地產(chǎn)市場不景氣及調(diào)控政策的主方向向支持住房消費(fèi)轉(zhuǎn)變,，仍在堅守限購的五個城市有望全面放開,。中央和地方也有望繼續(xù)推出救市政策�,！�
的確,，在2014最后一天，北京就發(fā)布從2015年1月1日起,，北京住房公積金實(shí)行新政,，購買政策性住房或套型建筑面積在90平方米(含)以下的首套自住住房，貸款最高額度上調(diào)至120萬元,。這意味著,，基準(zhǔn)利率下，與商貸相比,，公積金貸款120萬30年總共可少繳利息三十余萬,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是一線城市首個明顯救市政策,，也更為一線松綁行政性限制政策開了口子,。
事實(shí)上，中央在市場繼續(xù)下探的背景下,，早已開始有了動作。2014年9月30日央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》,，扶植購房剛性需求,，首套認(rèn)定實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”，不再以家庭擁有的房屋數(shù)量來認(rèn)定,，二套房購買家庭只要還清首套貸款,，再次貸款也將按照首套房。10月9月,，住建部,、財政部、央行三部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》,，要求各地放松公積金貸款條件,，今后職工連續(xù)繳存6個月即可申請公積金貸款，公積金將實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn),。2014年10月29日國務(wù)院再次強(qiáng)調(diào)促進(jìn)住房消費(fèi),，放松公積金支付房租條件。11月21日,，中國人民銀行宣布,，自22日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個百分點(diǎn)至5.6%,，一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至2.75%,。
與此同時，地方也采用補(bǔ)貼,、減稅,、落戶等政策救市。
原華遠(yuǎn)地產(chǎn)任志強(qiáng)認(rèn)為,，地方政府財政在短時間內(nèi)難以擺脫對房地產(chǎn)的依賴,，降息、降準(zhǔn)等金融政策再次放松指日可待,。例如,，鋼鐵、水泥,、玻璃等是房地產(chǎn)上游,，家電、家裝,、建材等是房地產(chǎn)下游,，相關(guān)40個行業(yè)中在房地產(chǎn)下滑中都處于下滑趨勢�,！巴顿Y在GDP之中所占的比重仍然是最大的,，大概占到48%，但房地產(chǎn)的下滑,，大約影響了GDP至少0.3個百分點(diǎn),。”
房企 抓緊去庫存 轉(zhuǎn)型求生機(jī)
CRIC研究中心最新數(shù)據(jù)顯示,，截至三季度末,，A股139家房企存貨達(dá)2.23萬億元，環(huán)比上升5%,。其中,，4家大房企存貨環(huán)比微增3%；15家中型房企存貨較年初上升了25%,；120家小房企增幅居中,。部分庫存消化周期超18個月、同比漲幅超1倍的房企包括：大名城漲128%至26.36個月,，蘇寧環(huán)球漲154%至22.57個月,，深振業(yè)同比增長135%至18.53個月。
與此同時,，中金公司近期研究報告顯示,，目前很多房企的土地儲備規(guī)模較大,。例如，萬科的土地儲備規(guī)模為10000萬平方米,，保利為7660萬平方米,，恒大為15100萬平方米。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為,，目前房產(chǎn)預(yù)售的面積占施工面積的比例是近幾年最低的水平,，不到10%。最高點(diǎn)的時候,，大體預(yù)售和銷售的房屋的比例是16%,，說明在建房屋中90%未賣出去。
“另外,，截至去年10月份商品房的銷售,，包括現(xiàn)房和預(yù)售商品房和賣出去的面積，占到正在施工的商品房面積的比例是歷史最低的,。這就意味著當(dāng)前商品房整體的供應(yīng)量是比較大的,，賣得少，建得多,�,！鼻睾缯f。
“在庫存高企的背景下,，2015年重點(diǎn)仍是去庫存,。”中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示,，在去庫存的同時,，房企開啟了轉(zhuǎn)型之路。
作為房企龍頭的萬科率先轉(zhuǎn)型,，定位“城市配套服務(wù)商”。萬科集團(tuán)高級副總裁,、北京公司總經(jīng)理毛大慶表示,，在今年目前170億元的銷售額中，銷售業(yè)績占比比較復(fù)雜,，大概有130億元來自住宅及部分散售型物業(yè),，其次是政府回購15億到16億元的保障房，剩下的則是來自零星的社區(qū)商業(yè)銷售,。
恒大地產(chǎn)也在房地產(chǎn)之外,，開啟了賣水、賣奶粉,，進(jìn)軍農(nóng)業(yè),，甚至是醫(yī)院,。與此同時，當(dāng)代地產(chǎn),，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)合互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)玩起了眾籌,。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，房企規(guī)�,；_(dá)到一定階段,，勢必會面臨多元化轉(zhuǎn)型的問題，尤其是在傳統(tǒng)住宅市場已經(jīng)進(jìn)入“白銀時代”的大背景下,，房企面臨多元化轉(zhuǎn)型,，包括以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn),、以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)等各種業(yè)務(wù)布局,，甚至積極與互聯(lián)網(wǎng)公司合作。
市場 續(xù)演分化 二三線城市風(fēng)險增加
6日,，房地產(chǎn)板塊告別前一日的癲狂,，整體下挫2.02%至1610點(diǎn)，這距前一日最高1718點(diǎn)下跌超100點(diǎn),。而這劇烈的波動就如同房地產(chǎn)市場一般讓人看到潛在的波瀾,。的確，樓市成交量逐月大幅上漲,，庫存壓力大為緩解的同時,，部分城市卻面臨風(fēng)險。
CREIS中指最新數(shù)據(jù)顯示,，2014年12月主要城市成交面積迎來新高,，環(huán)比增長21.22%，較2013年同期也增長9.79%,。具體來看,，監(jiān)測的重點(diǎn)城市中，34個城市環(huán)比上漲,，惠州上漲幅度最大,，達(dá)101.46%，昆明增幅也高達(dá)84.37%,，同比方面,，韶關(guān)增幅高達(dá)314.35%，福州也增長169.35%,。
但值得注意的是,，在部分城市成交量井噴暴漲的同時，也有部分城市繼續(xù)下探,。其中降幅最多的城市為南充,，環(huán)比減少46.81%,，天津下降4.33%。同比方面,，泉州下滑60.94%,，合肥下滑50.77%，西安下滑43.57%,。
對此,，CRIC研究中心研究員朱一鳴認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)市場因地方需求不同繼續(xù)加劇分化,，在政策放松下,，供求結(jié)構(gòu)性失衡的一線城市，房價上漲壓力依然存在,，但市場需求提前透支,，人口吸附能力較弱的部分二三線城市，面對較大的庫存壓力,，或面臨系統(tǒng)性風(fēng)險,。
對此，倪鵬飛表示,，2015年住房市場可以預(yù)見的是不會再現(xiàn)2008年,、2011年調(diào)整之后價量齊飛的局面，房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)“V”型反轉(zhuǎn)的可能也微乎其微,。與此同時,，調(diào)整與之前相比，時間會更長,，速度會更慢,，程度會更深，未來住房市場將進(jìn)入減速的常態(tài),。
他同時表示,，該類市場也會出現(xiàn)兩種層面的分化。首先是一,、二線城市和三,、四線城市的分化調(diào)整，一,、二線城市需求比較旺，消化比較快,，調(diào)整的時間比較短,。三、四線城市需求比較弱,，供給比較多,，消化比較慢,，時間比較長。其次是短期調(diào)整和長期調(diào)整的分化,。按照過去的經(jīng)驗(yàn),，只要貨幣資金一松，短期調(diào)整就會回升,。因此,，從目前的局勢來看，仍存在短期調(diào)整的可能性,。而長期的調(diào)整則需要很長一段時間,，有升的因素也有降的因素。
