在樓市整體萎靡的境況下,，難受的除了房企還有政府。過去一年中,，全國總體土地出讓金同比下降了近三成,。
不過，一線城市去年賣地收入則高達(dá)5068億元,，為僅次于2013年的歷史第二高,。在庫存高企、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大的背景下,，房企更愿意選擇相對(duì)保險(xiǎn)的一線城市拿地,，土地市場(chǎng)分化加劇,。
而在限購放開、“930”房貸新政,、公積金政策調(diào)整以及央行降息等一系列利好政策下,，全國樓市開始回暖，年末翹尾行情明顯,。在此帶動(dòng)之下,，2015年樓市開局也似乎變得敞亮。但多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,，今年去庫存仍是市場(chǎng)的主基調(diào),。房地產(chǎn)行業(yè)也將進(jìn)入“新常態(tài)”。
房企扎堆一線城市搶地
春江水暖鴨先知,。2014年樓市下行,，土地市場(chǎng)也隨之變得冷清起來。
中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,，2014年全國300個(gè)城市共推出土地135714萬平方米,，同比減少24%，成交102830萬平方米,，同比減少31%,。其中，住宅用地降幅高于整體,，成交面積35377萬平方米,，同比減少36%。
交易低迷致使2014年全國土地出讓金同比下降28%,，總額為23060億元,。全國40個(gè)大中城市中，僅9個(gè)城市高于前一年同期,。
整體來看,，2014年，全國土地市場(chǎng)先熱后冷,，土地市場(chǎng)分化現(xiàn)象明顯,。年初全國300個(gè)城市土地出讓金以44%的同比漲幅取得良好開局。隨后樓市下行,，土地市場(chǎng)也迅速降溫,。二三線城市受樓市調(diào)整沖擊較大，房企拿地?zé)崆橼吚�,，土地出讓金下降幅度達(dá)到三成以上,。
不過，一線城市全年需求強(qiáng)勁，樓面均價(jià)漲幅顯著,，地王頻現(xiàn),，總體出讓金5068億元，僅比2013年減少3%,。這也是一線城市出讓金總額連續(xù)第二年達(dá)到5000億元以上,，并以3438億元的宅地出讓金創(chuàng)造歷史紀(jì)錄。
其中,，北京和上海作為僅有的破千億城市高居前兩位,，北京更是以1916.9億元刷新年度出讓金紀(jì)錄，廣州和深圳均進(jìn)入前十,。
在年中的供需低迷后,，得益于房貸新政及央行降息等利好，一線城市的土地市場(chǎng)于四季度率先復(fù)蘇,，并在歲末再次成為房企競(jìng)爭的“主戰(zhàn)場(chǎng)”,。中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)十家標(biāo)桿房企在一線城市購地占比為2009年以來的歷史第二高位。
例如,，去年11月18日,，中民投以聯(lián)合體的身份用248.5億元的價(jià)碼摘得董家渡地塊，創(chuàng)造了上�,？偟貎r(jià)新高。
12月末,，上海迎來土地交易高峰——3天出讓25幅土地,。其中，12月24日,，三湘股份以18.61億元競(jìng)得浦東新區(qū)黃浦江南延伸段前灘地區(qū)一地塊,，溢價(jià)率113.8%，樓板價(jià)66629元/平方米,，刷新全國單價(jià)地王紀(jì)錄,。
在深圳，龍光地產(chǎn)以46.8億元拿下龍華新區(qū)一居住用地,，樓面地價(jià)25094元/平方米,，成為深圳宅地新地王。
11月10日,，廣州牛奶廠8宗地塊以及天河?xùn)|圃地塊正式出讓,，吸引了保利、華潤置地,、金地,、龍湖、合景以及平安等21家房企及非房企參與競(jìng)爭。兩小時(shí)的爭奪之后,，8宗地成功出讓,，涉及土地出讓總金額156.87億元。而龍湖更是憑借38.7億元的總代價(jià)首次進(jìn)駐廣州,。
中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為,，房地產(chǎn)市場(chǎng)由高速增長逐漸進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的“新常態(tài)”的背景下，房企對(duì)土地的選擇和購買將更為謹(jǐn)慎,。同時(shí),，在多數(shù)的發(fā)展中城市，新房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的高存量短期內(nèi)難以消化,。而從地方政府角度來看,，地方債也為土地財(cái)政找到了短期替代，預(yù)計(jì)明年的土地市場(chǎng)將維持目前水平,，很難有大幅回升,。
“而在城市層面，分化仍將持續(xù),。一線城市需求穩(wěn)定,、存量壓力小，未來仍將受開發(fā)商青睞,，強(qiáng)者恒強(qiáng);而大多數(shù)的二線及三四線城市中,，去庫存仍將是2015年的主要任務(wù)，土地市場(chǎng)短期不會(huì)復(fù)蘇,�,！敝性瘓F(tuán)研究中心表示。
去庫存仍是今年大勢(shì)
隨著“930”房貸新政,、央行降息等利好政策的出臺(tái),，樓市在去年四季度開始回暖。
中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,，11月成交量年內(nèi)首次同比增長,，12月隨著房企沖刺年度目標(biāo)，成交量同環(huán)比上漲,。
其中,，一線城市12月的成交面積環(huán)比增長為36%，同比亦回升52%,。環(huán)比漲幅北京最大,，為48.17%，同比漲幅則深圳最大,，達(dá)到156.25%,。二線代表城市成交面積環(huán)比上漲18%,，較上月增幅有所加大，同比亦上漲9%,。
盡管四季度成交量回暖,，但難挽全年樓市下行趨勢(shì)。2014年樓市總體成交量較2013年下降10.36%,。其中,，一線城市樓市總體成交量相比2013年下降15.36%，二線城市樓市總體成交量同比下降6.99%
價(jià)格方面,，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù),，2014年12月，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10542元/平方米,，環(huán)比下跌0.44%,，為連續(xù)第8個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大0.06個(gè)百分點(diǎn),。
中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為,，2015年全國市場(chǎng)仍面臨高庫存壓力，消化庫存仍是市場(chǎng)主基調(diào),，房價(jià)仍存下行壓力,。基于各地去化壓力的差異,，未來不同城市價(jià)格走勢(shì)將繼續(xù)呈現(xiàn)分化,。一線城市和少數(shù)二線城市對(duì)政策反應(yīng)敏感，潛在需求旺盛,，房價(jià)仍面臨一定的上漲壓力;多數(shù)二線城市將相對(duì)平穩(wěn);大多數(shù)三,、四線城市需求透支，庫存壓力大,，未來房價(jià)將繼續(xù)下行。
