已至年尾,，這一年，北京樓市可以說(shuō)的太多,。從年初的開年不利到三四月的“陽(yáng)春難現(xiàn)”,、“金九銀十”慘淡收?qǐng)鲈俚饺缃衲甑资展俾燥@暖色,�,；厥走@一年，也許這是房地產(chǎn)史上最難預(yù)測(cè)始末的一年,，但是這也是最波瀾不驚的一年,。
在接連半年多慘淡之勢(shì)后，政府終于采取了大刀闊斧的救市之舉,，從“930認(rèn)貸不認(rèn)房”到“1122央行降息”,，這些條款背后對(duì)于購(gòu)房人群來(lái)講是實(shí)實(shí)在在的利好。根據(jù)市場(chǎng)反饋,，在央行降息后,，各大樓盤看房人數(shù)明顯增多，購(gòu)房者購(gòu)房預(yù)期逐步看漲,。
大幅度真金白銀減負(fù)
北京樓市前8個(gè)月的銷售態(tài)勢(shì)在頻現(xiàn)冰點(diǎn)之后,，央行終于沒有抵擋住房地產(chǎn)下滑的壓力，在國(guó)慶節(jié)前一天發(fā)布“央行930房貸新政”,。一石激起千層浪,，瞬間“最強(qiáng)救市政策刺激樓市回暖”之聲不絕于耳。根據(jù)該項(xiàng)政策,，首套房貸款最低首付款比30%,，貸款利率最低7折；認(rèn)房不認(rèn)貸,，對(duì)已結(jié)清購(gòu)房貸款的按首套房政策,；在已取消或未限購(gòu)城市，購(gòu)買第三套房可貸款,。
在“930新政”話題熱度依舊高漲,，北京商品房成交開始出現(xiàn)遞增之勢(shì)時(shí)，11月21日,，央行再出救市重招,，央行發(fā)表降息申明：自11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)04%至5.6%,；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25%至2.75%的利率,；同時(shí)將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。
從以上兩次政策出臺(tái)的時(shí)間來(lái)看,，分別在“十一”前一天和11月下旬,，政府救市意向十分明確，畢竟,，房地產(chǎn)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的重要手段,，通過這兩項(xiàng)政策主要目的在于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的恢復(fù)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)投資由落轉(zhuǎn)升。業(yè)內(nèi)人士表示,，央行降息是在930新政基礎(chǔ)上,，進(jìn)行了一次房貸大優(yōu)惠，對(duì)于開發(fā)商和購(gòu)房者來(lái)講都是極大的利好,。而這兩項(xiàng)政策對(duì)于購(gòu)房人群來(lái)講究竟有哪些實(shí)實(shí)在在的好處呢,？以名下已有一套房的北京市民新貸款購(gòu)買一套200萬(wàn)總房款住宅為例。同樣是買房,，按首套房認(rèn)定,，只要交60萬(wàn)元首付，可貸款140萬(wàn)元,，而按二套房認(rèn)定,，首付60%計(jì)算，首付則需要120萬(wàn)元,，足足多出60萬(wàn)元首付款,。
以商業(yè)貸款100萬(wàn)元30年貸款為例：首套享受6.55%的基準(zhǔn)利率，每月月供6354元,；而按二套房認(rèn)定,，基準(zhǔn)利率的1.1倍，每月月供6792元,；如果真能享受基準(zhǔn)利率7折的優(yōu)惠利率,，月供只需5118元。對(duì)比基準(zhǔn)利率,，7折優(yōu)惠利率月差額1236元,，年差額14832元，30年差額444960元,；對(duì)比按二套房1.1倍,，月差額1674元，年差額20088元,，30年差額602640元,。
除此之外，央行降息之舉對(duì)于廣大購(gòu)房者來(lái)講亦是實(shí)惠頗豐,，同樣以商業(yè)貸款100萬(wàn)元30年為例,，調(diào)整前每月還貸6353.60元，30年利息總和為128.73萬(wàn)元,。調(diào)整后每月還貸為6092.28元,，30年利息總和為119.32萬(wàn)元。每月還貸減少261.32元,，總共可節(jié)省9.41萬(wàn)元。
從目前北京樓市第四季度的回暖來(lái)看,，無(wú)疑這兩項(xiàng)救市政策的疊加作用已經(jīng)逐步顯現(xiàn),。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，這兩項(xiàng)政策對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講是真金白銀的優(yōu)惠，而對(duì)于整個(gè)北京樓市來(lái)講可以說(shuō)是一劑強(qiáng)心劑,。
告別“黃金時(shí)代”進(jìn)入下降通道
2014年已接近尾聲,，雖然有央行“9?30房貸新政”以及降息等政策刺激，但從全年的市場(chǎng)成交量來(lái)看,，多數(shù)項(xiàng)目可能無(wú)法完成今年的銷售目標(biāo),。據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至12月9日，北京新建商品房住宅合計(jì)簽約57995套,，但其中有13958套為自住房等帶有保障房性質(zhì)的商品房,，如果剔除這部分，實(shí)際上網(wǎng)簽的純商品房只有4.4萬(wàn)套,，創(chuàng)造歷史最低紀(jì)錄,。
然而，這種“以價(jià)換量”的策略并未改變市場(chǎng)整體趨冷的態(tài)勢(shì),，甚至在央行降息的刺激下,，雖然10-11月價(jià)格出現(xiàn)了輕微反彈，但從最近2個(gè)月的實(shí)際成交量看,，北京樓市還處于調(diào)整期,，后市走勢(shì)依然不明朗。而2014年北京樓市已告別了“黃金時(shí)代”,，成為了業(yè)內(nèi)普遍的認(rèn)知,。
“按照樓市的變化規(guī)律，一般先是價(jià)格暴漲,，然后銷售放緩,，接著出現(xiàn)銷售兩極分化、部分樓盤滯銷,，隨后部分項(xiàng)目打折促銷,，最后樓市進(jìn)入下降通道。但另一部分,，表現(xiàn)穩(wěn)健的高端項(xiàng)目將進(jìn)入一個(gè)良性發(fā)展通道,。”中國(guó)國(guó)有經(jīng)濟(jì)研究中心主任助理王文成博士表示,。
記者發(fā)現(xiàn),，有些剛需樓盤在降價(jià)30%后能獲得銷量的提升，而定價(jià)相對(duì)較高的高端項(xiàng)目多數(shù)并未有價(jià)格調(diào)整,。受整體市場(chǎng)影響,，今年北京高端項(xiàng)目的市場(chǎng)波動(dòng)也十分大。數(shù)據(jù)顯示，2014年1-7月,，除3月份之外,，北京千萬(wàn)級(jí)以上高端項(xiàng)目在其余6個(gè)月的成交量均在200套以內(nèi)。一份高端市場(chǎng)研究報(bào)告則分析指出：“從市場(chǎng)的波動(dòng)調(diào)整和北京樓市銷售排行榜中,，可以看到供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生根本性變化,。未來(lái)這一趨勢(shì)或?qū)⒏用黠@�,！�
千萬(wàn)級(jí)豪宅由于較高的總價(jià),，成交周期相對(duì)較慢，如何消化高端項(xiàng)目扎堆入市,，將是擺在每個(gè)項(xiàng)目面前的難題,。“能夠滿足終極置業(yè)需求的改善型樓盤,，目前市場(chǎng)上依然非常稀缺,，尤其是在戶型、園區(qū),、配套,、交通等各方面均能滿足改善居住要求的產(chǎn)品，未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間都將是市場(chǎng)主角,�,！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示。
利好政策激活價(jià)值新洼地
今年以來(lái),，受多重因素影響,，全國(guó)樓市特別是二三線城市房地產(chǎn)成交下滑趨勢(shì)明顯，更有眾多城市解除限購(gòu)政策,，以期提振市場(chǎng)信心,。日前，位于珠海橫琴的華融琴海灣項(xiàng)目,，推出開盤以來(lái)的三期產(chǎn)品持續(xù)熱銷,。據(jù)記者了解，該項(xiàng)目去年底開盤至今,，均價(jià)由2.5萬(wàn)元/平方米,，上漲至4.2萬(wàn)元/平方米，每平方米漲幅達(dá)1.7萬(wàn)元,。
位于橫琴的中海名鉆項(xiàng)目,，開盤當(dāng)時(shí)幾近售罄，熱銷15億元,；橫琴總部大廈推盤當(dāng)日去化率近百分百,，270套單價(jià)在3-5萬(wàn)元的房源搶購(gòu)一空,。橫琴華發(fā)首府項(xiàng)目?jī)r(jià)格尚未公布，僅在登記階段,，首推的1000余套房源基本已所剩無(wú)幾,。幾個(gè)項(xiàng)目熱銷的同時(shí)，土地價(jià)格也開始逐級(jí)上漲,。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“盡管全國(guó)樓市普遍受到調(diào)控政策長(zhǎng)遠(yuǎn)影響稍顯萎靡,，但部分具備政策扶持的區(qū)位,，仍舊擁有極好的發(fā)展前景，備受投資者青睞,。以剛剛獲批的3個(gè)新自貿(mào)區(qū)之一的廣東自貿(mào)區(qū)為例,，粵港澳深度協(xié)作的效應(yīng)，帶動(dòng)了珠海橫琴樓市,。
據(jù)悉,，日前國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了福建、廣東,、天津三個(gè)自貿(mào)區(qū)政策,。、其中,，廣東省近期的動(dòng)作格外明顯,，橫琴新區(qū)、翠亨新區(qū),、大廣海灣等三大平臺(tái)打造促粵澳合作的舉措,，在有序推進(jìn)中。記者注意到,，以天津自貿(mào)園區(qū)為例,，在新自貿(mào)區(qū)名單公布后，搜房網(wǎng)天津數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示,，僅12月8日至-12月14日,，天津共成交商品住宅1781套，環(huán)比增加2.71%,；成交面積200867.7平方米,，環(huán)比增加2.13%；商品住宅均價(jià)12244元/平方米,，環(huán)比上漲3.79%,。
同樣，燕郊,、永清,、涿州等區(qū)域,，也是近來(lái)受政策利好帶動(dòng)的樓市代表，受環(huán)京津冀大發(fā)展政策的影響,，尤其燕郊樓市一直平穩(wěn)向上發(fā)展,；而廊坊也成為了受惠新機(jī)場(chǎng)開工輻射影響的重點(diǎn)區(qū)域，樓市快速發(fā)展,。
市場(chǎng)分析人士指出,，政策利好的影響，首先會(huì)帶動(dòng)區(qū)域板塊內(nèi)部及外聯(lián)的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展,，其次將促進(jìn)區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),、生活配套等發(fā)展完善，并在此基礎(chǔ)上帶來(lái)大量居住需求,，樓市的價(jià)值洼地屬性將更加凸顯,，發(fā)展前景可期。
2015:北京頂級(jí)豪宅將跨10萬(wàn)門檻
融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目以單價(jià)16.5萬(wàn)/平方米被放行,，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,，這將掀起北京頂豪市場(chǎng)兩個(gè)效應(yīng)，一方面,，促使市場(chǎng)中頂豪項(xiàng)目提價(jià),，加速北京頂級(jí)豪宅市場(chǎng)進(jìn)入10萬(wàn)時(shí)代；另一方面,，包括融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目,、中赫萬(wàn)柳書院、保利首開東壩項(xiàng)目和佳兆業(yè)廣場(chǎng)等十?dāng)?shù)個(gè)項(xiàng)目的扎堆入市,，2015年背景頂級(jí)豪宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將異常慘烈,。
12月14日，北京市住建委官網(wǎng)掛出消息,，融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目一期房源于12月13日獲得預(yù)售許可證,。其中40套住宅、11套商業(yè),。住宅均價(jià)16.5萬(wàn)元/平方米,，預(yù)售單價(jià)最高的19萬(wàn)元/平方米，總價(jià)超過7000萬(wàn)元,，最低的總價(jià)也接近4000萬(wàn)元,。據(jù)了解，融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目的地價(jià)款為21億,，同時(shí)異地配建27.8萬(wàn)平方米的醫(yī)院,，后者實(shí)際上是直接以每平方米8000元付給了有關(guān)部門，因此,，其實(shí)際總地價(jià)約43.22億元,。據(jù)知名房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)攸克地產(chǎn)的報(bào)道,，融創(chuàng)為此進(jìn)行一筆巨額融資，付出的利息高達(dá)15%,，如果按全額地價(jià)款計(jì)算的話,，那每年的利息就是6.48億元。而所有費(fèi)用平均分?jǐn)傁聛?lái),，農(nóng)展館項(xiàng)目成本是14萬(wàn)元/平方米左右,。
2014年11月下旬，萬(wàn)柳書院,、北河沿甲柒拾柒號(hào),、佳兆業(yè)廣場(chǎng)、泛海國(guó)際,、保利海德公園、遠(yuǎn)洋劉娘府地塊的主要營(yíng)銷負(fù)責(zé)人參加一個(gè)業(yè)內(nèi)沙龍上,，提到了有關(guān)于北京頂豪市場(chǎng)價(jià)格的兩個(gè)問題,。一個(gè)是北京頂豪市場(chǎng)的整體均價(jià)，當(dāng)時(shí)六位項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人一致認(rèn)為,，今年北京頂豪的均價(jià)門檻在8萬(wàn),，2015年應(yīng)該在10萬(wàn)；另一個(gè)是現(xiàn)場(chǎng)各個(gè)項(xiàng)目的定價(jià),，無(wú)論是明年才入市的純新盤,，還是已經(jīng)入市推二期三期的老盤，都表示要“隨行就市”,。
“明年,，北京頂豪市場(chǎng)展開肉搏戰(zhàn)�,！薄≈性禺a(chǎn)分析師張大偉告訴記者,。根據(jù)張大偉的研究，2011年~2014年,，北京均價(jià)10萬(wàn)以上的頂豪項(xiàng)目,，年成交量均只有20多套，2011年最高,，28套,，2014年到目前只有21套；均價(jià)8萬(wàn)~10萬(wàn)的項(xiàng)目,，年成交量最低的是2012年,，67套，成交量最高的是2013年,，157套,。如果維持前四年的年均20多套的去化速度,，2015年，僅僅是農(nóng)展館項(xiàng)目,、萬(wàn)柳書院和佳兆業(yè)廣場(chǎng)三個(gè)售價(jià)鐵定超10萬(wàn)的項(xiàng)目,，再血戰(zhàn)死拼也沒戲，平均一家只分得10套,，指標(biāo)全給一家占了也不過30套,，何況還有保利東壩項(xiàng)目、中央公園廣場(chǎng)這些鐵定單價(jià)過10萬(wàn)的純新盤項(xiàng)目,。再加之北河沿甲柒拾柒號(hào),，霄云路8號(hào)、保利海德公園,、泛海國(guó)際等“巨量”在售盤,。
