 |
| 資料圖片 |
《經(jīng)濟參考報》記者獲悉，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部初步確定北京,、上海,、廣州、深圳四個特大城市REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)試點方向,，試點范圍初步定于租賃性保障房,，包括公共租賃住房、廉租房,。
一位權(quán)威人士透露,，目前北上廣深四市初步方案已上交住建部，正在進行最后的定奪與細化,�,！芭c市場人士的期望不同，住建部此次試點范圍初步定于租賃性保障房,，持有型商業(yè)不在其中,。其目的便是通過已建成的保障房資產(chǎn)證券化，盤活存量資產(chǎn),，提供后續(xù)建設(shè)資金,，也可以使地方政府在保障房建設(shè)管理中承擔的‘無限責任’變?yōu)椤邢挢熑巍行Ы鉀Q租賃型保障房資金短板,�,！�
目前，我國租賃性保障房建設(shè)資金來源主要是中央財政撥款,、10%地方政府土地出讓金,、住房公積金收益以及地方政府債、銀行貸款、信托,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)墊資等,。原財政部財政科學研究所所長賈康表示，在資金來源上,，租賃性保障房建設(shè)仍然延續(xù)了過去政府項目建設(shè)的融資模式,，即以外部借款、尤其是銀行貸款為主的模式,。在銀根收縮情況下，保障房建設(shè)面臨較大資金缺口,。
按照保障房建設(shè)目標,，“十二五”期間將建設(shè)3600萬套保障性住房，其中,，廉租房和公租房占建設(shè)總量的40%,，約1440萬套。有業(yè)內(nèi)人士估算,，以每套13萬至14萬元成本計算,，租賃性保障房的建設(shè)資金需求將超2萬億元。
租賃性保障房通過資產(chǎn)證券化,，可擴寬資金來源渠道,，緩解租賃性保障房的建設(shè)資金壓力。上述權(quán)威人士介紹,，根據(jù)此次試點方案,，通過設(shè)立“特殊目的公司”(SPV)，以對應(yīng)租賃性保障房項目為主要資產(chǎn)包,，通過公募市場募集資金并掛牌交易,，完成資產(chǎn)證券化。
保障房REITs早有雛形,。2010年5月,，央行將《銀行間市場房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》及各地試點項目的基本情況上報國務(wù)院。國務(wù)院要求央行就REITs試點能否以及怎樣支持保障性住房建設(shè)補充材料,。當時由天津市發(fā)改委相關(guān)部門做主體的規(guī)劃,，天津天房集團主導了REITs的試點方案，天津信托責任有限公司作為方案的主要設(shè)計者之一參與其中,，REITs的具體方案落實在濱海新區(qū)實行試點,。
與此同時，認定為租賃性保障房也早有信號,。住建部副部長齊驥在10月中旬召開的全國房地產(chǎn)交易市場管理座談會上表示,，鼓勵基金或民間資金進入房屋租賃市場，通過成立專營房屋租賃的機構(gòu)，開展房屋租賃專業(yè)化,、規(guī)�,；�(jīng)營。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)的項目進行長期租賃經(jīng)營,。
資料顯示,，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理,，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金,。在國外，REITs通過資本市場向公眾投資者發(fā)行,，已是一個較為成熟的投資品種,。而在我國，由于起步晚,、法律稅收以及多部門監(jiān)管等原因,，REITs之路尤為艱辛。
據(jù)了解,，暫停4年后,，2014年REITs發(fā)行首現(xiàn)松動。2014年年初,，證監(jiān)會批復(fù)中信證券推出首單真正權(quán)益型類REITs產(chǎn)品,，蘇寧以11家門店為基礎(chǔ)推出REITs產(chǎn)品實現(xiàn)13億元的稅后凈收益。隨后,，中央也給予肯定,。9月30日，央行發(fā)布《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中便提出了將積極穩(wěn)妥開展REITs試點工作,。
用益信托研究員帥國讓認為,，監(jiān)管層大力推廣REITs產(chǎn)品，主要是房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟復(fù)蘇中的重要地位決定的,。他認為,，隨著新一輪REITs試點臨近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期面臨的融資難問題有望“改善”,。不過,，這要解決好其間諸如法律界定、稅收優(yōu)惠等復(fù)雜關(guān)系,。
帥國讓表示,，按照全球幾百只REITs的6%至8%年凈收益率為標桿，加上我國商業(yè)地產(chǎn)的租金收入需繳的租賃稅,、所得稅和房產(chǎn)稅等,，粗略統(tǒng)計,，國內(nèi)REITs的收益率需要13%至15%才能達到REITs 收益的基本要求�,！斑@么高的融資成本,，任何一家地產(chǎn)商發(fā)行方都無法長期忍受�,！彼毖�,，我國若沒有相應(yīng)的免稅政策出臺，REITs將無法得到規(guī)�,；l(fā)展,。
對此，證監(jiān)會機構(gòu)部巡視員歐陽昌瓊在今年兩會提交的《關(guān)于創(chuàng)新金融工具推進保障性住房建設(shè)的建議》中建議,，按照稅收中性原則,，除了對REITs的管理人、中介服務(wù)機構(gòu)的收入征收所得稅外,，免除REITs交易環(huán)節(jié)中的其他稅負。同時,，為提高投資者購買REITs基金份額的積極性,，免除投資者投資REITs所得稅。
歐陽昌瓊認為,，通過財政補貼,、稅收優(yōu)惠和政府增信，將是保障房REITs產(chǎn)品具有收益穩(wěn)定,、抗通脹性,，受投資者歡迎的重要保障。
