央行“9·30”新政出臺(tái)已經(jīng)滿月,。截至10月29日，一個(gè)月內(nèi)有16家上市銀行根據(jù)“認(rèn)貸不認(rèn)房”原則紛紛出臺(tái)相關(guān)細(xì)則,。由于央行新政對(duì)樓市改善型需求的刺激作用,，10月份以來多個(gè)城市樓市成交量開始筑底回升。不過,，由于樓市庫存仍處高位,、商業(yè)銀行對(duì)降低房貸熱情不高,，多數(shù)項(xiàng)目入市仍以跑量作為定價(jià)主導(dǎo)。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,，央行新政對(duì)購(gòu)房者心理預(yù)期影響明顯,，但是部分城市交易量回暖尚不足以改變樓市高庫存的基本面貌，未來“去庫存”仍是房企乃至整個(gè)行業(yè)的主旋律,。至于房?jī)r(jià),，預(yù)計(jì)維持平穩(wěn)，難漲難跌,。
現(xiàn)實(shí) 利率優(yōu)惠依然鳳毛麟角
9月30日,，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》,，要求“積極支持居民家庭合理的住房貸款需求”,。具體為：首套房貸最低首付款比例為30%，利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的改善性購(gòu)房家庭,，二次購(gòu)房時(shí)可按照“首套房”貸款政策執(zhí)行。
央行“9·30”新政,，被業(yè)內(nèi)解讀為“認(rèn)貸不認(rèn)房”,。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解，截至10月29日,，在一個(gè)月時(shí)間內(nèi),，已經(jīng)有16家上市銀行根據(jù)“認(rèn)貸不認(rèn)房”原則紛紛出臺(tái)相關(guān)的細(xì)則，并推動(dòng)分行層面執(zhí)行,。除此之外,，各地城商行也紛紛跟進(jìn)落實(shí)政策。對(duì)于以往房貸結(jié)清的客戶,，重新申請(qǐng)按揭貸款,，銀行根據(jù)具體情況要求的首付比例為30%至40%，利率大多執(zhí)行基準(zhǔn)利率,。
工行湖南分行一位信貸經(jīng)理表示：“對(duì)擁有2套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的客戶，重新申請(qǐng)按揭貸款,，最低首付款比例為30%,；但對(duì)擁有2套以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的客戶，重新申請(qǐng)按揭貸款,，最低首付款比例則需要40%,。”
在利率方面,，按照央行新政,，對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭,，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定,。
不過，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到,，雖然銀行給出的折扣利率普遍在8.5%至9.5%之間,，但真正能申請(qǐng)到優(yōu)惠利率的客戶鳳毛麟角。
融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，有13家銀行可以給出利率優(yōu)惠,，其中有11家銀行可提供首套房9至9.5折優(yōu)惠利率，包括中國(guó)銀行,、農(nóng)業(yè)銀行,、交通銀行和郵儲(chǔ)銀行這4家大行，但條件都較為嚴(yán)格,。
某股份制銀行內(nèi)部人士指出,，“當(dāng)前房貸基準(zhǔn)利率是6.55%，如果打7折,，就連5%都不到了,，這比銀行理財(cái)產(chǎn)品的收益率還要低，對(duì)于客戶而言甚至?xí)a(chǎn)生‘用房貸購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品’的套利空間,。另外,，對(duì)于銀行而言，資金成本上升壓力非常大,，利差收窄,。因此，銀行在按揭貸款折扣幅度方面很難操作,�,！�
目前，建行,、工行,、中行、農(nóng)行,、興業(yè),、華夏、交行,、招行,、郵儲(chǔ)、南京銀行等二套房首付比例仍為60%。多家銀行判斷,，短期內(nèi)監(jiān)管層不會(huì)進(jìn)一步放開二套房首付比例,。
效果 預(yù)期轉(zhuǎn)變促樓市回暖
從已經(jīng)出臺(tái)央行新政執(zhí)行細(xì)則的銀行來看，盡管“認(rèn)房不認(rèn)貸”條件嚴(yán)苛,，且利率方面并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠,。但是在業(yè)內(nèi)看來，央行新政最明顯的作用,，是改變了購(gòu)房者對(duì)樓市的預(yù)期,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增速放緩,，各地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴度明顯上升,。這種情況下，預(yù)計(jì)各地的救市熱情將持續(xù)上漲,，特別是信貸松動(dòng),，一旦銀行實(shí)施細(xì)則執(zhí)行，購(gòu)房者將被刺激入市,。
中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，上周（2014年10月19日-10月25日），受監(jiān)測(cè)的21個(gè)主要一二線城市中,，多數(shù)城市住宅成交面積保持增勢(shì),。一線城市中北京、深圳環(huán)比增幅分別達(dá)到17.78%和36.13%,，上海,、廣州環(huán)比回落。
事實(shí)上,，10月份前20天,，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積約671萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)約12%,。20個(gè)城市中,，有15個(gè)城市出現(xiàn)了成交環(huán)比上升。
易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，10月份前20天,，整個(gè)市場(chǎng)成交量出現(xiàn)了比較明顯的反彈，這說明入市情緒開始變得高漲,。按照目前這一趨勢(shì),，預(yù)計(jì)10月份的成交量將超過9月份，同時(shí),，整個(gè)四季度樓市的看跌情緒會(huì)逐漸淡化。
在亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍看來，央行新政“認(rèn)貸不認(rèn)房”規(guī)則的改變,，所針對(duì)的則主要是改善型需求,，低端改善型群體受益最大。高姍認(rèn)為,，對(duì)于多次置業(yè)的群體來說,，其資金實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)，因此首付成數(shù)的變化對(duì)其影響相對(duì)較小,。反而是“賣一買一”的中低端剛性改善群體,，受制于資金壓力，對(duì)于信貸政策的優(yōu)惠反應(yīng)較大,�,！半S著央行新政策的逐漸落地，市場(chǎng)供應(yīng)也開始增加,，預(yù)計(jì)受到供應(yīng)集中爆發(fā)的影響,，接下來的市場(chǎng)成交將處于反彈周期”。
“央行新政對(duì)市場(chǎng)有明顯的信心提振作用,，房?jī)r(jià)止跌已經(jīng)明確,。”張大偉說,，“受央行新政影響,，起碼可以增加30%的可購(gòu)房人群，這部分人群恰好是之前被政策抑制的意愿購(gòu)房人群,�,！�
他進(jìn)一步表示，整體市場(chǎng)的供應(yīng)在繼續(xù)增加,，而需求也將釋放,，因此四季度的成交量值得期待。房?jī)r(jià)方面,，預(yù)計(jì)依然以平穩(wěn)為主,，繼續(xù)下調(diào)的可能性降低，但因?yàn)閹齑娴仍�,，短期上漲的空間也不大,。
預(yù)判 四季度仍以去庫存為主
央行新政要求，繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求,。但據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解,，目前銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商依然實(shí)行名單制。
“從整個(gè)市場(chǎng)來看,，能在名單中的開發(fā)商也就是300至400家,，開發(fā)貸占銀行全部貸款余額約5%至6%的水平。今年，商業(yè)住宅的開發(fā)貸比去年減少了很多,。雖然總量增加了1000多億,，但40%投向了保障房�,！苯煌ㄣy行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平說,。
還有業(yè)內(nèi)人士指出，近三年來,，銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源中占比逐年下降,，從20%降到目前的10%左右�,！皩�(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的融資,，目前要降低開發(fā)商的杠桿率、降低負(fù)債率,，刺激銷售而增加回款能力,，因?yàn)殚_發(fā)商30%的資金來源于此。所以,，按揭貸款的放松正是為增加開發(fā)商資金流動(dòng)性提供契機(jī),，當(dāng)然還包括解除限購(gòu)�,！迸d業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委表示,。
中銀國(guó)際研報(bào)顯示，多數(shù)房企三季度業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不理想,，毛利率下滑幅度超出市場(chǎng)預(yù)期,。開發(fā)商的利潤(rùn)空間受到地價(jià)與需求的雙重?cái)D壓，整個(gè)行業(yè)已進(jìn)入一輪較大的調(diào)整周期中,。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,，央行新政有助于提高市場(chǎng)去化速度，有助于部分城市市場(chǎng)成交量出現(xiàn)“翹尾”行情,，但從各銀行政策實(shí)際落地執(zhí)行情況來看,，“惜貸”基本面并沒有實(shí)質(zhì)性改變，這并不利于市場(chǎng)基本面出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn),。
張宏偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，由于當(dāng)前庫存壓力仍然較大、房企擴(kuò)張盲動(dòng)性等因素,，今年四季度及明年,，樓市仍然面臨去庫存壓力，去庫存仍然是市場(chǎng)主旋律,，并不會(huì)因?yàn)椴糠殖鞘惺袌?chǎng)成交量回升而改變,。
中指院也認(rèn)為,，盡管多重利好措施促使市場(chǎng)逐步回暖，但由于樓市庫存仍處高位,、商業(yè)銀行對(duì)降低房貸熱情不高,，多數(shù)項(xiàng)目入市仍以跑量作為定價(jià)主導(dǎo)。此外,，前三季度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)房企營(yíng)收和利潤(rùn)同比下降明顯,，經(jīng)營(yíng)壓力持續(xù)顯現(xiàn),。盡管后市銷售數(shù)據(jù)隨著政策疊加效應(yīng)的釋放將繼續(xù)改觀，但大幅度反彈現(xiàn)象不會(huì)出現(xiàn),，房企為沖刺全年業(yè)績(jī)目標(biāo),，應(yīng)把握窗口期，加快去庫存步伐,。
