近日，北京萬(wàn)科正式對(duì)外發(fā)布了寫(xiě)字樓的三大產(chǎn)品線戰(zhàn)略,。按照北京萬(wàn)科的計(jì)劃，劃定的三大產(chǎn)品線包括高端,、中端和低端寫(xiě)字樓，以滿足企業(yè)在不同發(fā)展階段的需求。
具體來(lái)看，三大產(chǎn)品線分為萬(wàn)科中心,、萬(wàn)科金域國(guó)際和萬(wàn)科天地系。首先,，最高端的萬(wàn)科中心系,，定位臨近機(jī)場(chǎng)或臨近地鐵的甲級(jí)寫(xiě)字樓，現(xiàn)有項(xiàng)目包括順義天竺萬(wàn)科中心和大興首開(kāi)萬(wàn)科中心,；其次,，金域國(guó)際系的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)與戶型空間較前者低，臨近產(chǎn)業(yè)園,、商務(wù)區(qū),，定位綜合體配套寫(xiě)字樓，包括位于昌平的住總?cè)f科金域國(guó)際中心和位于大興舊宮的金第萬(wàn)科朗潤(rùn)國(guó)際中心兩個(gè)項(xiàng)目,；最后,，是定位創(chuàng)業(yè)型小微企業(yè)的萬(wàn)科天地系，戶型較小,，這類產(chǎn)品包括位于房山的長(zhǎng)陽(yáng)天地,、長(zhǎng)陽(yáng)半島微公館、中央城等項(xiàng)目,，未來(lái)臺(tái)湖新城也規(guī)劃有該類產(chǎn)品,。
記者了解到，一向以住宅開(kāi)發(fā)見(jiàn)長(zhǎng)的萬(wàn)科,，之所以在北京布局寫(xiě)字樓，首先是因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)目前宅地缺少的原因,。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示,，2013年北京市成交土地中，僅有23%左右是純居住類地塊,，46%左右是純商辦地塊,。在這種情況下，北京萬(wàn)科必須要開(kāi)拓住宅市場(chǎng)以外的商業(yè)地產(chǎn),。
萬(wàn)科方面表示,，在眾多商業(yè)物業(yè)中選擇寫(xiě)字樓這一品類，并加大開(kāi)發(fā)力度,，主要還是基于對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的利好判斷,。毛大慶稱，布局寫(xiě)字樓市場(chǎng)基于三個(gè)原因,，一是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的巨大潛力,，二是京津冀一體化帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)集聚,，三是“小微新高”政策帶來(lái)的新一輪主力市場(chǎng)需求。
睿信致成管理咨詢合伙人,、董事總經(jīng)理郝炬分析認(rèn)為,，目前北京寫(xiě)字樓存在著巨大發(fā)展?jié)摿Γ瑥牡涂罩寐屎透咦饨鹁涂煽闯�,，因此北京萬(wàn)科布局寫(xiě)字樓的大戰(zhàn)略值得肯定,。
此外，在住宅市場(chǎng)的下行趨勢(shì)明顯的情況下,，商業(yè)地產(chǎn)的巨大蛋糕也吸引著萬(wàn)科等大型企業(yè),。
7月25日，北京市政府發(fā)文,，明確東、西,、北五環(huán)路和南四環(huán)路以內(nèi),，禁止新建寫(xiě)字樓等大型公建項(xiàng)目�,？紤]到北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率僅有2.3%,，意味著越來(lái)越多企業(yè)需求將被迫外溢，這將直接拉動(dòng)五環(huán)外的寫(xiě)字樓價(jià)值,。
根據(jù)國(guó)際房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球發(fā)布的二季度報(bào)告顯示,，由于沒(méi)有新增供應(yīng)，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)可租賃面積去化,，今年第二季度,，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金為每建筑平米380.5元/月，環(huán)比一季度上升0.46%,，甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率為6.57%,，較一季度下降0.53個(gè)百分點(diǎn)。
戴德梁行今年7月發(fā)布的一份分析報(bào)告顯示,，越來(lái)越多的全國(guó)性大型企業(yè)會(huì)選擇將他們的勞動(dòng)密集型部門(mén)遷至北京近郊科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)等非核心商務(wù)區(qū),，遠(yuǎn)離租金昂貴的核心辦公區(qū)；超過(guò)50%的受訪企業(yè)在未來(lái)6
到12 個(gè)月內(nèi)采取措施優(yōu)化租金成本,，對(duì)于“優(yōu)化租金支出途徑”,，47%的受訪企業(yè)表示尋找租金更低的辦公空間是控制成本的關(guān)鍵。
例如,，高新技術(shù)制造巨頭霍尼韋爾已從燕莎商圈的鵬潤(rùn)大廈搬遷至酒仙橋的兆維工業(yè)園,；搜房網(wǎng)從西直門(mén)的西環(huán)廣場(chǎng)、亞馬遜從CBD搬遷到位于西南四環(huán)外的總部基地,，京東網(wǎng)上市后選址大興,，分別落戶黃村和亦莊,。
盡管整體形勢(shì)比較樂(lè)觀，北京萬(wàn)科還是面臨競(jìng)爭(zhēng)壓力,。北京萬(wàn)科寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人分析,，未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將會(huì)是一片競(jìng)爭(zhēng)性極強(qiáng)的紅海市場(chǎng),，這是因?yàn)榻鼛啄晡覈?guó)的整體經(jīng)濟(jì)以7-8%左右的速度增長(zhǎng),，而寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量卻是以每年數(shù)倍的幾何級(jí)速度在增長(zhǎng)。
對(duì)于北京萬(wàn)科進(jìn)軍寫(xiě)字樓市場(chǎng)可能遇到的難題,，毛大慶堅(jiān)持樂(lè)觀態(tài)度,，“只要市場(chǎng)在,，什么時(shí)候都不晚,�,！彼J(rèn)為,，萬(wàn)科做商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵在于，一方面是原來(lái)的人才需要轉(zhuǎn)型,，從住宅轉(zhuǎn)向多元化經(jīng)營(yíng)；另一方面是從社會(huì)多元化的引進(jìn),，為此北京萬(wàn)科從萬(wàn)達(dá),、凱德、銀泰以及金融街吸納了一大批人才,。
但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，北京萬(wàn)科在商辦市場(chǎng)上更像一個(gè)后來(lái)者,，要想在寫(xiě)字樓市場(chǎng)叫板綠地等一些
“先行者”,，并非易事,。毛大慶認(rèn)為，之所以進(jìn)入寫(xiě)字樓市場(chǎng),，是北京萬(wàn)科在對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì),、政策、市場(chǎng)分析后作出的戰(zhàn)略決策,，盡管寫(xiě)字樓對(duì)于北京萬(wàn)科是一個(gè)新課題,，但是北京萬(wàn)科會(huì)向綠地學(xué)習(xí)，“2014年北京萬(wàn)科的計(jì)劃銷售目標(biāo)是200億,，其中35%將來(lái)自非住宅產(chǎn)品,，2015年寫(xiě)字樓市場(chǎng)將成為銷售收入的‘大頭’,。”
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,，北京萬(wàn)科很可能會(huì)成為綠地在寫(xiě)字樓市場(chǎng)上最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,。該觀點(diǎn)認(rèn)為，與綠地方面“全部銷售”的模式不同,，為了保證后期的可持續(xù)運(yùn)營(yíng),，北京萬(wàn)科打算采取銷售+持有的模式；此外,，對(duì)產(chǎn)品追求高品質(zhì),，注重軟性服務(wù)理念和硬件服務(wù)配套；以及擁有長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略眼光,，因地制宜挖掘每幅地塊的商辦價(jià)值,，這些都是北京萬(wàn)科未來(lái)在寫(xiě)字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)籌碼。
