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萬通地產陷入控制權風波
馮侖被指要理想不要生意
2014-09-04    作者:蔡胤    來源:第一財經日報
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  上世紀90年代,,馮侖打過一場仗。當時,,在財務壓力下,,合伙人對前景的判斷出現(xiàn)分歧,最終在困惑中分道揚鑣,。那次兄弟分家讓馮侖反思良久,,此后他花了很多精力來研究董事會構成。但遺憾的是,,20年后,,一則控制權生變的傳聞再次席卷而來,。

  2014年,房地產市場進入調整期,,8月8日,北京萬通地產股份有限公司(下稱“萬通地產”)董事會重組的消息傳出,,董事席位從7人減至6 人,。這次重組夾雜著“馮侖可能減持”的傳言,迅速發(fā)酵,,被一些媒體解讀為“股東嘉華筑業(yè)集體上位,、萬通系控制權生變”。

  另有知情人士對記者透露,,馮侖在立體城市,、紐約中國中心等項目上的嘗試,并未得到其他大股東的理解或支持,,此次的董事會重組背后,,管理層思路上的分歧也浮出水面。

  對于未來的萬通地產控制權何去何從,,萬通方面尚未作出回應,。但可以肯定的是,賺錢與花錢,、職業(yè)與事業(yè),、利潤與方向、短期與長期,、形而下與形而上,、稻粱之謀與理想情懷,這些二元對立帶來的碰撞,,或許將馮侖推向了職業(yè)生涯的第二次戰(zhàn)爭,。

  控制權風波:嘉華系謀上位?

  繼8月12日股票交易停牌后,,8月29日,,萬通地產董事會再次公告稱,該公司將繼續(xù)停牌,,并將依據相關法規(guī),,遵循公平披露原則及時履行信息披露義務。

  公告稱,,萬通地產就該公告所涉及的事項,,向其控股股東萬通投資控股股份有限公司(下稱“萬通控股”)繼續(xù)作了溝通,萬通控股目前正在就相關事項核實,。

  對于“所涉及的事項”,,萬通地產在8月11日的公告中有過解釋:近日,,有些媒體出現(xiàn)了萬通地產“去馮侖化”的相關報道,為了避免其股價的異常波動,,保護投資人的合法權益,,萬通地產正在對這些報道進行核查,公司股票將于 2014年8月12 日停牌,。

  風波源于8月8日萬通地產董事會改組,。當天下午,萬通地產召開2014年度第五次臨時股東大會,,晚上公告宣布了新一屆董事會名單,。這份新的名單里,姚鵬,、趙震,、馬健不變,但萬通地產原董事長許立,、總經理云大俊以及鄭沂都被替換,,“新人”江泓毅、涂立森和李虹加入,,另外,,原董事孫華離席,董事會席位由7 人減少至6人,。

  這表面看來是萬通地產的變化,,但實際上與其母公司萬通控股不乏關聯(lián)。

  萬通控股持有萬通地產51.1%股權,,作為母公司,,萬通控股本身股東構成主要是三方力量,最大單一股東是占股25.9%的天津泰達集團(下稱“泰達”),,其次是有23%股權的北京嘉華筑業(yè)實業(yè)有限公司(下稱“嘉華筑業(yè)”),,創(chuàng)始人、董事長馮侖通過一致行動人股權控制了近30%的股權,,是萬通控股的實際控制人,,同時控制營業(yè)收入占比超過98%的子公司萬通地產。

  留在萬通地產董事會的“老人”中,,姚鵬被認為是馮侖系人馬,,趙震被認為代表泰達,馬健則被認為代表嘉華筑業(yè),。盡管被認為是嘉華系力量的孫華也離開了董事會,,但此次董事會改組,仍被解讀為嘉華筑業(yè)整體上位,,甚至有傳言稱,,馮侖已減持部分股權,,萬通控股控制權可能生變。

  嘉華筑業(yè)的確對萬通地產表現(xiàn)出了強烈興趣,。知情人士對記者表示,,嘉華筑業(yè)曾于今年春邀請咨詢機構進行座談,討論萬通地產的戰(zhàn)略與產品線問題,,研究如何通過管理方式更新實現(xiàn)業(yè)績增長,。

  盡管嘉華筑業(yè)有意加強對萬通地產的管控,但目前尚無跡象表明,,執(zhí)掌萬通20年的馮侖,有意向讓渡股權,、移交控制權,。一些觀察人士猜測,馮侖也許是換了一種姿態(tài),,繼續(xù)掌舵萬通,。截至記者昨晚發(fā)稿時,馮侖本人和萬通方面對此仍保持緘默,。

  關于董事會席位為什么從7席變?yōu)?席,,坊間也有諸多猜測。實際上,,早在2011年前后,,馮侖對董事會規(guī)范化就有過一些思考,在他看來,,董事會人數略有變化,,公司章程就得跟著變更,因此他認為董事會成員的增減有時會是一件“大費周折的工作”,。

  對于董事會成員是單數還是雙數,,馮侖在《理想豐滿》一書里有過這樣的論述:“董事會人數到底應該設計成單數還是雙數,這件事很重要,,因為它牽扯到董事會投票的藝術,。大家普遍認為應該是單數,這樣可以自然產生多數和少數,,而董事會的投票規(guī)則通常是多數投票過半就有效,。但后來我們也是設計過雙數,在這種情況下,,董事長在贊成票數與反對票數相同的時候可以多投一票,,也就是說他有兩票,這樣的設計就加大了董事長的權重,�,!�

  2011年卸任萬通地產董事長時,,馮侖曾說過:“我不做萬通地產的董事長了,但作為大股東,,還是有董事的提名權,,對董事會有實質性的影響力�,!�

  方向之辯:創(chuàng)新與固守本分

  早在2008年,,馮侖就提出,將凱德置地作為學習標桿,,提出“濱海新區(qū),、美國模式、萬通價值觀”的發(fā)展戰(zhàn)略,,力爭用5~10年時間,,完成向房地產投資公司的轉型。2011年初,,他正式對外宣布,,將“萬通實業(yè)”更名為“萬通控股”,形成“大萬通”布局,。

  從業(yè)務板塊來看,,萬通控股的業(yè)務包括房地產開發(fā)、工業(yè)地產,、基金管理和資產管理等四大領域,。其中,萬通地產代表的是傳統(tǒng)房地產開發(fā)業(yè)務,,貢獻了98%以上的營業(yè)收入,。盡管如此,馮侖近年來的主要精力都在立體城市,、海外投資等創(chuàng)新業(yè)務上,。

  馮侖將萬通核心價值觀定為“守正出奇”,即“法無定法,、出奇制勝”,,希望能“做好人、辦好事,、掙好錢”,。但在房地產告別黃金時代、陷入調整期的大環(huán)境下,,已經錯過快速規(guī)�,;瘷C會的萬通地產,“掙錢”都顯得很吃力了,。

  年報顯示,,截至2013年年末,,萬通地產在施項目總共13個,在施面積126萬平方米,,銷售面積23.3萬平方米,,簽約額40.49億元。這意味著,,這家成立于上世紀90年代初的老牌房企,,以不足百億的規(guī)模,排在了中國房企50強之外,。

  2013年,,該公司實現(xiàn)營業(yè)收入32.99億元,同比減少18.95%,,實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤3.81億元,,比上年同期略增1.55%。2014年上半年,,萬通地產營業(yè)收入為3.37億元,同比下降52.43%,,凈利潤為4837.23萬元,,同比下降59.83%。

  而馮侖的創(chuàng)新業(yè)務,,進展也頗為緩慢,,紐約的“中國中心”就是例子。

  2011年,,在紐約世貿中心原址重建工程中,,馮侖正式租下其中的1號樓(自由塔)64~69層,租期20年,,預計2015年初開業(yè),。據馮侖測算,開業(yè)后五年投資回報率在8%~11%,。

  盡管“中國中心”被馮侖視為萬通走向世界的一個夢想,,但并非所有人都看好這一項目。一位曾長期在紐約生活的房地產投資基金人士對本報記者分析稱,,世貿中心曾被香港知名風水師判定為風水欠佳區(qū)域,,且“911”事件之后,一些大型公司開始搬離了世貿中心所在的華爾街,,轉至曼哈頓“中城”區(qū)域辦公,,從那里往返公司高管們聚居的上東區(qū)也更為便捷。上述人士因此認為,,“中國中心”所處地段相對有些沒落,,馮侖希望在此打造高端商務俱樂部的想法,,實現(xiàn)起來似乎并不容易。

  “很多中國開發(fā)商都希望在美國摸索項目經驗,,但操作中仍保留著自己老套的做法,,難以融入美國環(huán)境,如果是在美國,,‘中國中心’這種項目,,一般會在方案可行性報告通過了再去租,而不是方案都沒做好就先租下來,�,!痹撊耸吭u價道。

  除了立體城市和中國中心,,馮侖另外一個創(chuàng)新的重點在于“輕資產”模式轉型,。作為較早看淡住宅市場的房企掌門人,馮侖較早將業(yè)務重心向商業(yè)項目傾斜,,由于后者資金沉淀較大,,馮侖先想到了“凱德模式”,希望通過類似REITs(房地產信托投資基金)的方式解決資金問題,,然后通過自持物業(yè),、出租以獲取收益。

  這是馮侖的“先見之明”,,但遺憾的是,,這也制約了前幾年萬通在住宅土地市場的作為,讓公司錯過了規(guī)�,;瘮U張的機會,。

  一位房地產基金管理人士曾對本報記者表示,目前國內REITs相關稅制等政策仍未落地,,加上萬通目前的資金實力及盈利能力有限,,萬通目前還不具備走輕資產模式的條件。

  管理層分歧:做生意與寫書

  投資紐約,、建造“立體城市”,,馮侖的創(chuàng)新進行得不算順利,但同時這些項目都占據了馮侖的精力,,也占用了萬通的資源,。在盈利能力欠佳、規(guī)模有限,、創(chuàng)新項目前景不明的現(xiàn)實下,,萬通股東內部的困惑和分歧浮出水面。

  在馮侖看來,董事長和總經理的分工是,,總經理管當年財務業(yè)績,,董事長“做未來”,要建立一些在未來可能成功的機會,,他認為立體城市,、臺灣和紐約的投資機會等,這些都是在做未來,。

  但一些股東更看重當下,。“一些股東和員工認為,,馮侖創(chuàng)新的方向是對的,,但想法不夠實際,沒有把公司做大作為目標,�,!敝槿耸扛嬖V記者,在萬通內部,,這種分歧由來已久,,萬通一些管理層認為,馮侖推崇的理念并沒有錯,,但作為管理人員更看重風險控制,,以及細節(jié)上的可操作性。

  這種分歧,,與馮侖的一些“埋怨”不謀而合。在萬通控股2013年年報的董事長致辭中,,馮侖也說:“站在今天看來,,經過這樣的摸索和把握,我認為也有一些方面似乎過于保守,。比如,,負債率的過低,實際上在給公司轉型注入新的增量資源表現(xiàn)得不夠,。我們該適度踩一點油門,,讓速度加快一點。速度加快必須要有增量的資源,,得有油,,有人,有錢,,有業(yè)務,,有項目方向,這些都是轉型必備的一些增量資源�,!�

  “萬通高層覺得,,馮侖確實在做生意方面放了太少的精力。他們評價他是‘修仙’的狀態(tài),,一直在寫書,、增加自己文化底蘊�,!鄙鲜鲋槿耸空f,,與萬科掌門人王石[微博]只是負責用人、將決策權給管理層不同,,對于公司事務,,馮侖仍參與決策,但不管執(zhí)行,,也并不足夠放權,。

  管理層則希望做大規(guī)模、提升業(yè)績,,馮侖則希望找準方向,,投入資源尋找未來的“增量”,實現(xiàn)“理想”,。這原本并不矛盾,,但當“做生意”與“修仙”成為一種身份標簽,在公司自身資源有限的情況下,,怎樣用這些資源,,似乎各有各的思路。

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