限購(gòu)政策在除京滬穗深四城市以外全面退出的態(tài)勢(shì),，并未能“挽救”上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“半年報(bào)”,。當(dāng)8月這個(gè)傳統(tǒng)的內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)企業(yè)集中披露半年業(yè)績(jī)高峰期到來(lái)之時(shí),，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率全面下滑,，已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí),。近日，綠城中國(guó)發(fā)布半年業(yè)績(jī)報(bào)告稱(chēng),，上半年股東應(yīng)占核心利潤(rùn)為6.61億,，較去年同期的16.2億減少59.2%。綠城中國(guó)在利潤(rùn)領(lǐng)域的表現(xiàn),，僅是最為極端者,，包括萬(wàn)科,、保利,、中海在內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),，在利潤(rùn)表現(xiàn)方面均較2013年有所下滑,。
利潤(rùn)博弈加劇
“從現(xiàn)在的情況看，毛利率這一項(xiàng)下滑,，應(yīng)該是行業(yè)趨勢(shì),。”日前,，在接受記者采訪(fǎng)時(shí)，世茂集團(tuán)董事局副主席許世壇表示,。在新近發(fā)布的世茂房地產(chǎn)半年業(yè)績(jī)公報(bào)中,，世茂房地產(chǎn)的毛利率由去年同期的35.5%小幅下滑1.4個(gè)百分點(diǎn),。
“去年行業(yè)平均的毛利率大概是31%到32%,，今年才27%到28%,，我們能做到34%以上，是高于行業(yè)平均水平的,。”許世壇坦言,。在利潤(rùn)方面的表現(xiàn),，世茂房地產(chǎn)的日子恐怕比大多數(shù)上市房企好過(guò)得多,。8月25日,，同樣在香港上市的綠城中國(guó)公布半年業(yè)績(jī)報(bào)告，其披露的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示,，截至2014年6月,，綠城中國(guó)股東應(yīng)占利潤(rùn)為6.13億(人民幣，下同),，較去年同期的18.55億減少67%,；若扣除收購(gòu)凈收益和金融衍生工具公平值變化的稅后凈影響,，上半年股東應(yīng)占核心利潤(rùn)為6.61億,，較去年同期的16.2億減少59.2%,。
在毛利率表現(xiàn)一項(xiàng)上,，綠城集團(tuán)物業(yè)銷(xiāo)售毛利為28.31億元,，物業(yè)銷(xiāo)售毛利率為24%，較去年同期的29.7%下降了5.7個(gè)百分點(diǎn),。更早公布半年業(yè)績(jī)的萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司,，其中期毛利率進(jìn)一步下滑至21.8%,，已經(jīng)是歷史最低水平,。與此同時(shí)，保利地產(chǎn),、中海地產(chǎn)等上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的毛利率都已經(jīng)有所下滑。在此之前,，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)顯示,，82家房企的凈利潤(rùn)則出現(xiàn)了下滑,，由2013年208.41億元,，跌至200.98億元,，降幅為3.57%,。
力保銷(xiāo)售收入
與整體利潤(rùn)表現(xiàn)形成鮮明對(duì)比的,，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售額表現(xiàn)還算理想,。記者對(duì)8月以來(lái)公布半年業(yè)績(jī)報(bào)告的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì),，除萬(wàn)科因財(cái)務(wù)結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題導(dǎo)致上半年?duì)I業(yè)收入較去年有所下降外,，世茂房地產(chǎn),、融創(chuàng)中國(guó)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售收入，較去年同期,，均有超過(guò)20%以上的漲幅,。截至8月24日,，滬深兩市共有82家房企公布了2014年中期財(cái)報(bào),。今年上半年，82家房企共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1858.91億元,，較2013年同期的1680.54億元增長(zhǎng)了10.61%。
世茂房地產(chǎn)半年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示,，世茂房地產(chǎn)1～6月銷(xiāo)售額321.1億元,，與去年同期基本持平，營(yíng)業(yè)額236.8億元人民幣,，同比2013年同期166.77億元,，上升42.0%。特別是在整體市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下,，世茂房地產(chǎn)3月-6月連續(xù)4個(gè)月實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng),，其中，6月份世茂合約銷(xiāo)售額為80.7億,，同比增長(zhǎng)12%,，創(chuàng)世茂企業(yè)發(fā)展歷史單月銷(xiāo)售額新高�,！艾F(xiàn)在大家都說(shuō)上半年不是很好,，其實(shí)也不是真的很差，上半年差不多整體銷(xiāo)售量下降了接近10%,，但是前十大開(kāi)發(fā)商,，銷(xiāo)售又是全部在增長(zhǎng)的�,！痹S世壇表示,。
記者了解到,，世茂房地產(chǎn)在南京,、張家港,、蘇州,、常州,、泉州,、廈門(mén),、福州,、石獅等8個(gè)城市的銷(xiāo)售排行榜上均名列第一,。其中,，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)超過(guò)10億元的城市達(dá)6個(gè),，近20億元的2個(gè)，南京和泉州則分別達(dá)到46億元和37億元,。這在相當(dāng)大的程度上確保了世茂營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)狀態(tài),。
TOP10市場(chǎng)占比或繼續(xù)提高
世茂房地產(chǎn)半年報(bào)顯示,，上半年銷(xiāo)售回款274億元,，銷(xiāo)售回款率從2013年全年的83.1%增長(zhǎng)到85.3%,。即使在信貨收緊的6月,，仍創(chuàng)下按揭放款單月歷史記錄，按揭回款約33億,，各區(qū)域均超額完成計(jì)劃的112%。同時(shí),，雖然上半年世茂房地產(chǎn)又新進(jìn)入了重慶,、西安,、福建及長(zhǎng)三角等多個(gè)二三線(xiàn)城市,，但70億的新購(gòu)?fù)恋乜钶^去年同期減少約50%，將上半年凈資產(chǎn)負(fù)債率控制在58.4%的行業(yè)較低水平,。
“上半年的回款率和負(fù)債率都比較理想,，加上世茂與各大國(guó)有銀行及主要金融簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)定，取得了約240億的按揭額度授信,。這使得世茂手里握了多張好牌,，能根據(jù)下半年市場(chǎng)情況的變化進(jìn)行組合，今年業(yè)績(jī)沖刺的后勁十足,�,！痹谡劶�2014年下半年前景時(shí)，世茂房地產(chǎn)副總裁蔡雪梅表示。有分析人士認(rèn)為,，去年前十大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占有率只有13%,，今年一到五月份的數(shù)據(jù)顯示已經(jīng)接近20%。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō),，十年后或者是五年后,，前十大開(kāi)發(fā)商的占比可能會(huì)升到20%到30%。對(duì)于有品牌,，有實(shí)力,，有口碑的開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)更快去享受到市場(chǎng)的變化。
“下半年世茂將有大量?jī)?yōu)質(zhì)供貨上市,，主要集中在9,、10、11月份,。三個(gè)月的平均月供貨量將達(dá)百億,，在金九銀十的銷(xiāo)售黃金期，世茂會(huì)采取營(yíng)銷(xiāo)管理動(dòng)作,，保證產(chǎn)品的銷(xiāo)售去化率,，力爭(zhēng)新增供貨去化率70%，老庫(kù)存去化率60%,�,！痹S世壇說(shuō)。融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌則表示,，下半年預(yù)期有大約12個(gè)新項(xiàng)目陸續(xù)推盤(pán)開(kāi)售,，這些項(xiàng)目位于北京、天津,、上海,、重慶和杭州五個(gè)城市，公司對(duì)實(shí)現(xiàn)全年銷(xiāo)售目標(biāo)650億元的信心十足,。此外下半年融創(chuàng)將致力于完成對(duì)綠城中國(guó)的股權(quán)收購(gòu),，并推動(dòng)綠城在戰(zhàn)略布局及經(jīng)營(yíng)上的調(diào)整。
