“招保萬(wàn)金”被譽(yù)為四大龍頭上市房企,，四者曾經(jīng)一榮俱榮、一損俱損,。然而,，隨著市場(chǎng)調(diào)整的深入，這四家公司之間也無(wú)可避免地出現(xiàn)分化,。其結(jié)果是,，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)躋身千億軍團(tuán),，凈利潤(rùn)繼續(xù)增長(zhǎng);金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)則出現(xiàn)嚴(yán)重下滑,。各家房企的半年報(bào)還顯示，其供貨高峰大多集中在下半年,，而在去庫(kù)存壓力下,，有可能引發(fā)一場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)
隨著今天保利地產(chǎn)半年報(bào)的出爐，招保萬(wàn)金四大A股龍頭房企2014年半年報(bào)全部出齊,。令人意外的是,，保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)增長(zhǎng)率，居然是四大龍頭房企中,，最漂亮的一家,。
對(duì)于下半年，各家房企半年報(bào)觀點(diǎn)較為雷同,，供貨高峰都將集中在下半年,，去庫(kù)存將決戰(zhàn)于9、10月間。由此來(lái)看,，屆時(shí)一場(chǎng)價(jià)格廝殺似乎難免,。
盈利能力分化明顯
四大龍頭房企，兩家凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng),，兩家凈利潤(rùn)大幅下滑,，持續(xù)多年單邊上揚(yáng)的黃金時(shí)代一去不返。
雖然在四大龍頭房企中最后一家發(fā)布半年報(bào),，但保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)的增長(zhǎng)率卻是上半年最漂亮的一家,。公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入339.99億元，凈利潤(rùn)38.22億元,，同比分別增長(zhǎng)11.31%和12.19%,。尤為難得的是，在行業(yè)毛利率普遍下滑之時(shí),，保利的毛利率水平不降反升,，報(bào)告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)結(jié)算毛利率為32.27%,，同比增長(zhǎng)1.36個(gè)百分點(diǎn),。
相對(duì)其次的是萬(wàn)科。根據(jù)萬(wàn)科半年報(bào)顯示,，其上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收409.62億元,，同比微降1.04%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為48.09億元，同比增長(zhǎng)5.55%,。與此同時(shí),，萬(wàn)科上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為21.88%，同比下降1.90個(gè)百分點(diǎn),，繼續(xù)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì),。
金地集團(tuán)半年報(bào)顯示，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)銷售面積131萬(wàn)平方米,，銷售金額170億元,，分別同比下降13%和14%。值得關(guān)注的是,，公司在營(yíng)收達(dá)到90.84億元同比上升3.29%的情況下,，凈利潤(rùn)卻僅僅1.58億元，大幅下降49.91%,。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為21.35%,，同比下降5.81%;凈利潤(rùn)率1.74%，同比下降1.95%,。
與金地同一天公布半年報(bào)的招商地產(chǎn),，同樣陷入業(yè)績(jī)大幅下滑的窘境,。公司1至6月累計(jì)完成簽售面積121.82萬(wàn)平方米，簽售金額179億元,，同比分別減少10.47%和10.35%;上半年?duì)I收160.47億元,，同比下降0.54%,，凈利潤(rùn)17.85億元,，同比大幅下降30%。毛利率由33%下降為28%,。
對(duì)于房企來(lái)說,，華東地區(qū)樓市調(diào)整的拖累以及轉(zhuǎn)型短平快產(chǎn)品以促進(jìn)銷售等市場(chǎng)因素，成為毛利下滑的主因,。而從各家半年報(bào)來(lái)看,，供貨高峰都將集中在下半年，跑量去庫(kù)存將成為9,、10月份的市場(chǎng)主旋律,。
“重災(zāi)區(qū)”連累毛利率下滑
一向被視為暴利行業(yè)的房地產(chǎn)，如今正在市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)整中,，開始向中利行業(yè)回歸,。從四大龍頭房企來(lái)看，三家房企毛利率同比下滑,，從中分析可以看出,，部分龍頭房企在重點(diǎn)布局的華東、華南等傳統(tǒng)樓市興旺區(qū)域,，但這些地區(qū)今年卻成為調(diào)整的重災(zāi)區(qū),，這成為影響上述公司毛利率的重要原因。
對(duì)于半年報(bào)表現(xiàn)堪憂的金地集團(tuán),，在銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師趙強(qiáng)看來(lái),，公司毛利率的下降主要是因?yàn)楣救A東、華中與東南區(qū)域毛利水平均未達(dá)到公司整體毛利水平,。根據(jù)半年報(bào)顯示,，公司主力結(jié)算項(xiàng)目為慈溪鴻悅、武漢名郡,、南京自在城,、揚(yáng)州藝境和上海藝華年等，結(jié)算金額分別為9.3億元,、7.8億元,、7.8億元、6.6億元和6.1億元,。
值得一提的是,，除南京自在城項(xiàng)目稅金前毛利率19%外,，其余主力結(jié)算項(xiàng)目毛利率均在11%以下�,！坝捎谥髁Y(jié)算項(xiàng)目毛利率偏低,，拖累公司綜合稅金后毛利率下滑4.6個(gè)百分點(diǎn)至16.2%，為歷史最低,�,！敝薪鸸緦�?kù)o鞭與趙強(qiáng)持同樣的觀點(diǎn)。
部分區(qū)域的拖累同樣是招商地產(chǎn)毛利率下降的原因,。中信建投發(fā)布的研究報(bào)告指出,，在招商地產(chǎn)加速擴(kuò)張、積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以加快周轉(zhuǎn)的態(tài)勢(shì)下,，高毛利地區(qū)以及產(chǎn)品類型占比下滑也是預(yù)期之中,，預(yù)計(jì)全年整體毛利水平將持平。
除此之外,，大型國(guó)企的盈利優(yōu)勢(shì)在行業(yè)分化中更加凸顯,。四大龍頭房企中，市場(chǎng)化程度較高的萬(wàn)科和金地,，毛利率基本都在20%左右,，而央企代表保利和招商，目前依然保持32%和28%的較高毛利率,。在半年報(bào)中,，保利著重強(qiáng)調(diào)了其央企身份而帶來(lái)的融資成本優(yōu)勢(shì)，由此也解釋了在行業(yè)信貸偏緊的大環(huán)境下公司凈利潤(rùn)大增的原因,。
加緊去庫(kù)存決戰(zhàn)下半年
從四大龍頭房企半年報(bào)可以看出,，雖然上半年業(yè)績(jī)有增有減，但無(wú)一例外地都將大量供貨集中在下半年,。毫無(wú)疑問,，去庫(kù)存、沖業(yè)績(jī)將是包括龍頭房企在內(nèi)幾乎整個(gè)行業(yè)三,、四季度的主旋律,。
金地公告顯示，公司下半年可售總貨值約900億,，其中存貨約570億,，新推貨值約330億，去庫(kù)存將是金地下半年主要任務(wù),。趙強(qiáng)指出,，從往年分月銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，金地銷售主要集中在下半年,，從7月份計(jì)劃新推樓盤數(shù)量可以看到,，未來(lái)兩個(gè)月推盤量明顯增加,，預(yù)計(jì)下半年銷售數(shù)據(jù)將進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。
“新推貨值按60%左右去化率來(lái)測(cè)算,，我們預(yù)計(jì)公司2014年將實(shí)現(xiàn)480億銷售額,。”寧?kù)o鞭表示,。也就是說,，按上述寧?kù)o鞭的預(yù)測(cè)，金地在去年超額完成430億目標(biāo)至450億元后,，今年銷售或?qū)H微增30億元,。
由于上半年推貨較少，招商地產(chǎn)要完成500億元的銷售目標(biāo),，下半年無(wú)疑也將大量釋放貨量。截至6月底,，招商地產(chǎn)在手貨值約270億元,，下半年計(jì)劃新推約450億元，總貨值超過700億元,。同時(shí),，下半年新推貨值占比將大幅提升，中小戶型面積結(jié)構(gòu)進(jìn)一步加大,，且一二線城市占新貨值達(dá)84%,。
“目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極的因素，預(yù)示著下半年的經(jīng)營(yíng)環(huán)境可能會(huì)好于上半年,�,！比f(wàn)科總裁郁亮表示�,；谶@一判斷,，萬(wàn)科也將把下半年作為推貨走量的出貨窗口，公司高層表示,，下半年公司業(yè)績(jī)將體現(xiàn)得更加充分,。
“在這幾年的調(diào)整和發(fā)展中，龍頭房企也出現(xiàn)了明顯的內(nèi)部分化,�,！敝行沤ㄍ蹲C券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師蘇雪晶表示，以前常講到的“招保萬(wàn)金”的說法,，可能已不成立,。就在這一年當(dāng)中，萬(wàn)科和保利的銷售額已在千億以上,，而招商和金地還在500億左右徘徊,。
