全國樓市正在經(jīng)歷的所謂“調(diào)整”,，“調(diào)”在了房企2014年中報的凈利率曲線里。
從目前滬深兩市房企已公布的中期業(yè)績計算,，約有一半上市房企今年上半年凈利潤出現(xiàn)下滑,。究其原因，除了中報里常常提到的“期內(nèi)結算項目減少”,，還與項目土地成本高,、成交價格偏低等因素有關。
半數(shù)上市房企凈利潤下滑
多收了三五斗,，賺的錢卻減少了,。這是今年上半年上市房企業(yè)績總額體現(xiàn)的現(xiàn)實。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，截至8月24日,，滬深兩市共有82家房企公布了2014年中期業(yè)績。今年上半年,，該82家房企共實現(xiàn)營業(yè)總收入1858.91億元,，較2013年同期的1680.54億元增長10.61%;與此同時，其凈利潤由2013年208.41億元,，跌至200.98億元,，降幅超過3.57%。
另據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)計算,，截至昨日,，滬深兩市共有90家房企(A股、B股重復計算)公布2014年中期業(yè)績,，其中有48家房企今年上半年凈利潤同比下滑,。
以8月24日公布2014年半年度報告的新華聯(lián)不動產(chǎn)股份有限公司為例,，2014年1~6月，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入8.59億元,，較上年同期減少29.59%,，實現(xiàn)歸屬于上市公司所有者凈利潤1.93億元，同比減少49.37%,。
關于上半年公司凈利潤下滑,，新華聯(lián)解釋稱，主要原因是該公司正處于結構調(diào)整的關鍵時期,，新設立項目公司較多且項目多處于前期開發(fā)建設階段,，尚未進入結算期，導致公司期間費用增加,，同時受整體經(jīng)濟影響,，該公司在過去三四線城市的產(chǎn)品布局形成了一定庫存。
綠城中國控股有限公司昨日發(fā)布的中期業(yè)績則顯示,，今年上半年,，該公司取得期內(nèi)收入125.6億元，較2013年同期的102.14億元增長23.0%,，但股東應占利潤為6.14億元人民幣,，較2013年同期的18.55億元減少67.0%，其物業(yè)銷售毛利為28.31億元,，物業(yè)銷售毛利率為24.0%,，較去年同期的29.7%有所下降。
“龍頭們”也未能幸免,。招商地產(chǎn)中報顯示,，2014年上半年該公司營業(yè)收入為160.47億元，同比微降0.54%,，凈利潤17.85億元,，同比下降30%。而金地集團同期的營業(yè)收入則為90.84億元,，同比增長3.29%,，凈利潤1.58億元，同比下滑了49.91%,。
此外,，近期頗受關注的金融街控股股份有限公司(下稱“金融街”)，業(yè)績也出現(xiàn)“雙下滑”,。該公司日前發(fā)布的2014年中報顯示,，今年1~6月，該公司營業(yè)收入43.17億元，比上年同期的64.77億元減少了33.35%,，歸屬于上市公司股東的凈利潤為3.7億元,，同比減少51.2%。
地價高售價低
關于凈利潤同比下滑的原因,，各家房企表述各有不同,。
對于上半年營業(yè)收入和凈利潤較去年同期下降的主要原因，金融街的解釋是,，該公司受開發(fā)項目結算排期的影響,，收入和利潤存在季度間的不均衡性。
對此,，在認同結算排期影響的前提下,，銀河證券分析指出，金融街業(yè)績同比下降幅度較大,，主要是受開發(fā)項目結算排期的影響,，該公司收入和利潤存在季度間的不均衡性，今年結算主要集中在四季度,。然而,，銀河證券同時提到，該公司凈利率水平有所下降,，與管理費用與財務費用的大幅增長有關,。
財務費用對金融街的影響不可小覷。今年上半年,，金融街財務費用為1.73億元，比上年同期的0.9億元增加了90%,。
對于今年上半年的毛利率下降,，綠城中國方面稱，主要是期內(nèi)結轉收入的樓盤大部分于2009年取得土地,，土地成本偏高,，再加上中國政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策影響導致項目銷售價格偏低所致。
土地成本高,、項目售價低,，毛利率自然被拉低。這在房企中并非個別現(xiàn)象,。
2014年上半年碧桂園實現(xiàn)了42.2%的收入增長,，但與此同時，其毛利率也沒有逃過下滑“潮流”,，從2013財年的30.3%回落至2014年上半年的28.6%,。對此，穆迪副總裁、高級分析師梁振邦對《第一財經(jīng)日報》記者分析指出,，碧桂園今年上半年毛利潤的惡化,，就與中國房地產(chǎn)開發(fā)商所處行業(yè)總體趨勢保持一致。
穆迪還在一份報告中提到,，截至2014年6月結束的前12個月,，萬科集團實現(xiàn)毛利人民幣334億元，較2013年全年的人民幣346億元下降4%,，毛利率亦從25.6%降至24.8%,。
“萬科利潤率的下滑與行業(yè)趨勢大體保持一致，主要原因為2012年底和2013年的購地成本較高,，以及萬科集團采取快速周轉的業(yè)務模式,。”穆迪分析認為,，考慮到萬科采取快速周轉的業(yè)務模式,，且市場信心不足，預計萬科未來1~2年內(nèi)報告毛利率將繼續(xù)承壓,。
竣工面積少拖累結算收入同比下降,，房屋銷售毛利率處于近年來歷史低位，而毛利率的下滑的確主要與銷售均價偏低,、土地成本上升相關,。這是中金房地產(chǎn)行業(yè)研究員寧靜鞭總結的影響房產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的主因。
今年以來,，在成交壓力下,，包括北京等一線城市在內(nèi)，全國樓市呈現(xiàn)“降價跑量”的趨勢,。今年3月中旬,，位于北京大興的住總萬科橙項目以低于預期價格開盤，隨后位于北京南五環(huán)與南六環(huán)之間的亦莊區(qū)域樓盤開始相繼促銷,，2.88萬元/平方米的團購起價雖然只針對個別戶型,，但相比3.5萬元/平方米以上的開盤均價，的確優(yōu)惠不少,。金融街開發(fā)的金色漫香苑2014年年初時,，均價高至2.6萬元/平方米，然而,，今年5月,，該項目對所剩的20余套房源進行了調(diào)價，190平方米的房源從2.6萬元/平方米下調(diào)至2.3萬元/平方米,，而140平方米的房源則從2.8萬元/平方米下調(diào)至2.5萬元/平方米,。
對于下半年的營銷策略,，一位上市房企高管感慨，在樓市下行期,，定價策略,、開盤流程和開盤時間顯得甚為重要，她甚至認為,，目前價格是開發(fā)商較大的競爭力,。
