全國樓市正在經(jīng)歷的所謂“調(diào)整”,，“調(diào)”在了房企2014年中報(bào)的凈利率曲線里,。
從目前滬深兩市房企已公布的中期業(yè)績計(jì)算,，約有一半上市房企今年上半年凈利潤出現(xiàn)下滑,。究其原因,，除了中報(bào)里常常提到的“期內(nèi)結(jié)算項(xiàng)目減少”,，還與項(xiàng)目土地成本高,、成交價(jià)格偏低等因素有關(guān),。
半數(shù)上市房企凈利潤下滑
多收了三五斗,，賺的錢卻減少了,。這是今年上半年上市房企業(yè)績總額體現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，截至8月24日,，滬深兩市共有82家房企公布了2014年中期業(yè)績。今年上半年,，該82家房企共實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入1858.91億元,，較2013年同期的1680.54億元增長10.61%;與此同時(shí)，其凈利潤由2013年208.41億元,，跌至200.98億元,，降幅超過3.57%,。
另據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)計(jì)算，截至昨日,，滬深兩市共有90家房企(A股,、B股重復(fù)計(jì)算)公布2014年中期業(yè)績，其中有48家房企今年上半年凈利潤同比下滑,。
以8月24日公布2014年半年度報(bào)告的新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)股份有限公司為例,，2014年1~6月，該公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入8.59億元,，較上年同期減少29.59%,，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司所有者凈利潤1.93億元，同比減少49.37%,。
關(guān)于上半年公司凈利潤下滑,，新華聯(lián)解釋稱，主要原因是該公司正處于結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期,，新設(shè)立項(xiàng)目公司較多且項(xiàng)目多處于前期開發(fā)建設(shè)階段,，尚未進(jìn)入結(jié)算期，導(dǎo)致公司期間費(fèi)用增加,，同時(shí)受整體經(jīng)濟(jì)影響,，該公司在過去三四線城市的產(chǎn)品布局形成了一定庫存。
綠城中國控股有限公司昨日發(fā)布的中期業(yè)績則顯示,，今年上半年,，該公司取得期內(nèi)收入125.6億元，較2013年同期的102.14億元增長23.0%,，但股東應(yīng)占利潤為6.14億元人民幣,，較2013年同期的18.55億元減少67.0%，其物業(yè)銷售毛利為28.31億元,，物業(yè)銷售毛利率為24.0%,，較去年同期的29.7%有所下降。
“龍頭們”也未能幸免,。招商地產(chǎn)中報(bào)顯示,，2014年上半年該公司營業(yè)收入為160.47億元，同比微降0.54%,，凈利潤17.85億元,，同比下降30%。而金地集團(tuán)同期的營業(yè)收入則為90.84億元,，同比增長3.29%,，凈利潤1.58億元，同比下滑了49.91%,。
此外,，近期頗受關(guān)注的金融街控股股份有限公司(下稱“金融街”),，業(yè)績也出現(xiàn)“雙下滑”。該公司日前發(fā)布的2014年中報(bào)顯示,，今年1~6月,，該公司營業(yè)收入43.17億元，比上年同期的64.77億元減少了33.35%,，歸屬于上市公司股東的凈利潤為3.7億元,，同比減少51.2%。
地價(jià)高售價(jià)低
關(guān)于凈利潤同比下滑的原因,，各家房企表述各有不同,。
對于上半年?duì)I業(yè)收入和凈利潤較去年同期下降的主要原因，金融街的解釋是,，該公司受開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算排期的影響,，收入和利潤存在季度間的不均衡性。
對此,，在認(rèn)同結(jié)算排期影響的前提下,，銀河證券分析指出，金融街業(yè)績同比下降幅度較大,，主要是受開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算排期的影響,，該公司收入和利潤存在季度間的不均衡性,，今年結(jié)算主要集中在四季度,。然而，銀河證券同時(shí)提到,，該公司凈利率水平有所下降,，與管理費(fèi)用與財(cái)務(wù)費(fèi)用的大幅增長有關(guān)。
財(cái)務(wù)費(fèi)用對金融街的影響不可小覷,。今年上半年,，金融街財(cái)務(wù)費(fèi)用為1.73億元，比上年同期的0.9億元增加了90%,。
對于今年上半年的毛利率下降,，綠城中國方面稱，主要是期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)收入的樓盤大部分于2009年取得土地,，土地成本偏高,，再加上中國政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策影響導(dǎo)致項(xiàng)目銷售價(jià)格偏低所致。
土地成本高,、項(xiàng)目售價(jià)低,，毛利率自然被拉低。這在房企中并非個(gè)別現(xiàn)象,。
2014年上半年碧桂園實(shí)現(xiàn)了42.2%的收入增長,，但與此同時(shí),，其毛利率也沒有逃過下滑“潮流”，從2013財(cái)年的30.3%回落至2014年上半年的28.6%,。對此,，穆迪副總裁、高級分析師梁振邦對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者分析指出,，碧桂園今年上半年毛利潤的惡化,，就與中國房地產(chǎn)開發(fā)商所處行業(yè)總體趨勢保持一致。
穆迪還在一份報(bào)告中提到,，截至2014年6月結(jié)束的前12個(gè)月,，萬科集團(tuán)實(shí)現(xiàn)毛利人民幣334億元，較2013年全年的人民幣346億元下降4%,，毛利率亦從25.6%降至24.8%,。
“萬科利潤率的下滑與行業(yè)趨勢大體保持一致，主要原因?yàn)?012年底和2013年的購地成本較高,，以及萬科集團(tuán)采取快速周轉(zhuǎn)的業(yè)務(wù)模式,。”穆迪分析認(rèn)為,，考慮到萬科采取快速周轉(zhuǎn)的業(yè)務(wù)模式,，且市場信心不足，預(yù)計(jì)萬科未來1~2年內(nèi)報(bào)告毛利率將繼續(xù)承壓,。
竣工面積少拖累結(jié)算收入同比下降,，房屋銷售毛利率處于近年來歷史低位，而毛利率的下滑的確主要與銷售均價(jià)偏低,、土地成本上升相關(guān),。這是中金房地產(chǎn)行業(yè)研究員寧靜鞭總結(jié)的影響房產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的主因。
今年以來,，在成交壓力下,，包括北京等一線城市在內(nèi)，全國樓市呈現(xiàn)“降價(jià)跑量”的趨勢,。今年3月中旬,，位于北京大興的住總?cè)f科橙項(xiàng)目以低于預(yù)期價(jià)格開盤，隨后位于北京南五環(huán)與南六環(huán)之間的亦莊區(qū)域樓盤開始相繼促銷,，2.88萬元/平方米的團(tuán)購起價(jià)雖然只針對個(gè)別戶型,，但相比3.5萬元/平方米以上的開盤均價(jià)，的確優(yōu)惠不少,。金融街開發(fā)的金色漫香苑2014年年初時(shí),，均價(jià)高至2.6萬元/平方米，然而，今年5月,，該項(xiàng)目對所剩的20余套房源進(jìn)行了調(diào)價(jià),，190平方米的房源從2.6萬元/平方米下調(diào)至2.3萬元/平方米，而140平方米的房源則從2.8萬元/平方米下調(diào)至2.5萬元/平方米,。
對于下半年的營銷策略,，一位上市房企高管感慨，在樓市下行期,，定價(jià)策略,、開盤流程和開盤時(shí)間顯得甚為重要，她甚至認(rèn)為,，目前價(jià)格是開發(fā)商較大的競爭力,。
