被公眾千呼萬(wàn)喚的不動(dòng)產(chǎn)登記終于破冰。日前,，國(guó)務(wù)院法制辦公室公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》,，正式向社會(huì)征求意見和建議,。從這份3000多字的條例當(dāng)中,，我們可以預(yù)見到未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生怎樣的變化?統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記,，是不是在為房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備?它的推出能不能擠出更多的二手房存量?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn),、劉戈共同評(píng)論,。
統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記,，能不能擠出更多的二手房存量?會(huì)給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響?
馬光遠(yuǎn)：買房的主力變成了賣房的主力 這對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響非常大
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我們?cè)谥贫ㄟ@個(gè)條例的時(shí)候肯定沒想讓它成為助推器，我們主要是為了搞清我們究竟有多少房子,，我們的家底有多少,，也就是每個(gè)人有多少房子，我們房子的總量有多少,。但從提出到現(xiàn)在征求意見稿出來(lái),，我們發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上反應(yīng)最多的是什么?就大家都在談這個(gè)條例會(huì)不會(huì)成為壓倒房?jī)r(jià)的最后一個(gè)稻草。比如說(shuō)現(xiàn)在大家在討論,，房子究竟是多是少,。如果這個(gè)家底搞清楚說(shuō)房子比我們想象的要多很多，那么意味著什么?意味著房子并不短缺,，房?jī)r(jià)往上漲肯定是不可能的,。
在整個(gè)這個(gè)條例的征求意見稿里，最重要的一塊就是信息的共享和信息的保護(hù)問題,，就是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以后,，不動(dòng)產(chǎn)的信息有一個(gè)共享，共享的包括稅務(wù)機(jī)關(guān),，包括銀行,，甚至包括公安機(jī)關(guān)，還有相關(guān)部門,，相關(guān)部門指的是什么?比如說(shuō)一個(gè)干部要提干了,，那么提干之前要對(duì)你的財(cái)產(chǎn)向組織進(jìn)行一個(gè)登記。那么登記的話,，組織就會(huì)去查,，那么這樣我們就把組織可以看成是利益相關(guān)人，也就是有利害關(guān)系的這么一個(gè)人,，那么這意味著什么?未來(lái)他不敢說(shuō)謊,。
以北京為例，北京今年從3月份到現(xiàn)在,，高價(jià)樓盤比較多,，那么3萬(wàn)到6萬(wàn)之間的樓盤占了相當(dāng)一部分的比例，我經(jīng)常認(rèn)為這樣的樓盤不是所謂的普通的第一套需求的人買的,。在大多數(shù)情況下,，這個(gè)價(jià)位的房子都是有房子的,，有錢的人來(lái)買的，但是今年走的并不是很好,，走的不好的原因是什么?以前比如說(shuō)我們到一些樓盤去調(diào)研,，那么樓盤就告訴我，誰(shuí)在買這個(gè)房子,。那么為什么他們今年對(duì)整個(gè)市場(chǎng)不看好?最主要的原因是,，這些以前我們認(rèn)為買房的主力現(xiàn)在變成了賣房的主力，這個(gè)變化對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響非常大,。
劉戈：不動(dòng)產(chǎn)制度呼之欲出 市場(chǎng)上可能會(huì)產(chǎn)生越來(lái)越多的拋售現(xiàn)象
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
剛剛公布的70個(gè)大中城市的數(shù)據(jù),，新建的商品房的同比下降只有3個(gè)城市，但是二手房有15個(gè)城市,。從下降幅度來(lái)說(shuō)，二手房下降的幅度最高的是10.7%,，而新建住房是4.9%,。也就是說(shuō)，無(wú)論是從城市的數(shù)量,，下降城市的數(shù)量,，還是從幅度來(lái)講，二手房都大于新建的房,，為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的一個(gè)現(xiàn)象?是不是由于聽到不動(dòng)產(chǎn)制度推出的聲音越來(lái)越清晰?那么對(duì)于由于這個(gè)條例的出現(xiàn)會(huì)對(duì)自己造成某種壓力的人來(lái)說(shuō),，就可能會(huì)產(chǎn)生越來(lái)越多的拋盤，所以我認(rèn)為之間的關(guān)系應(yīng)該是非常緊密,。
在那個(gè)公布的征求意見稿里頭很明確的寫著,，一個(gè)是權(quán)利人，或者是利益相關(guān)人,，同時(shí)政府相關(guān)部門,，也就是說(shuō)凡是政府的相關(guān)部門出于公眾的需求。比如說(shuō)他的上級(jí)主管部門,，組織部門,，人事部門，或者是其他的一些部門都有權(quán)利來(lái)查閱,，調(diào)閱你的房地產(chǎn)信息,。
白景明：房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅要做好配套制度的建設(shè)
(財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng) 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅需要做好前期各種法制建設(shè)，配套制度的建設(shè),。第一個(gè)問題涉及到向誰(shuí)征稅?我們的對(duì)純商品房,，公房改成產(chǎn)權(quán)房的，農(nóng)民宅基地產(chǎn)權(quán)房等等這些,，我們是不是都要進(jìn)入到納稅人的范圍,。第二個(gè)問題,，要梳理清楚它的稅收負(fù)擔(dān)在各個(gè)環(huán)節(jié)的分布，一個(gè)是開發(fā)環(huán)節(jié),，一個(gè)是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),，還有一個(gè)是保有環(huán)節(jié)。我要取得三個(gè)環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)一定的綜合的均衡,，這三個(gè)環(huán)節(jié)它的稅收負(fù)擔(dān)要跟人們的承受力相適應(yīng),。第三個(gè)問題，采取什么樣的方式來(lái)征,，按照評(píng)估制來(lái)征,，還是按房產(chǎn)現(xiàn)在的銷售價(jià)格來(lái)征，或者是按照房子的原值來(lái)征,，不同的選擇決定了稅基的大小,。第四，如果要征稅扣除部分是什么?第一套房征,，不征,，第二房征，這是一種扣除方式,，要不要考慮貸款的負(fù)擔(dān)的問題,。具體來(lái)說(shuō)一些稅收減免措施，一些優(yōu)惠措施,。
馬光遠(yuǎn)：不動(dòng)產(chǎn)登記制度 相關(guān)部門應(yīng)該給我們一個(gè)時(shí)間表
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我們現(xiàn)在最大的問題是什么?就是我們今天的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記做了一個(gè)奠定性的工作,，就是把信息搞清楚了，誰(shuí)有多少房子,，我們的房子總量有多少,。如果未來(lái)我們的房產(chǎn)稅按照調(diào)節(jié)稅來(lái)征，也就是說(shuō)給你免一部分的稅,，比如說(shuō)超過(guò)人均居住面積多少以后,，財(cái)政稅叫調(diào)節(jié)稅，那么按照調(diào)節(jié)稅來(lái)征的話,，這個(gè)信息必不可少,，因?yàn)槲覀儽仨毟闱宄卸嗌偬追孔印Ｈ绻秦?cái)產(chǎn)稅,，那就是你有多少房子我都征,，那這樣就是完全兩碼事，所以我們現(xiàn)在需要做的是什么?把各種各樣基礎(chǔ)性的工作做好,。比如國(guó)土部的姜大明部長(zhǎng)就講,，我們要利用統(tǒng)一登記這么一個(gè)制度體系，我們?cè)俳⑷珖?guó)性的信息平臺(tái),，用四年的時(shí)間,，把這個(gè)信息平臺(tái)建立起來(lái)以后,，征稅就是有依據(jù)的，那么同時(shí)房產(chǎn)稅本身,，包括未來(lái)是不是叫房地產(chǎn)稅到今天為止,，爭(zhēng)議非常大。
我的感覺是什么?我們還沒有取得最大公約數(shù),，如果大家在這個(gè)問題本身有一部分認(rèn)識(shí)已經(jīng)很清晰,，大家達(dá)成共識(shí)了。比如說(shuō)70年產(chǎn)權(quán)的問題怎么解決,，稅率怎么解決,，信息統(tǒng)一是究竟兩套以上征還是三套以上征，這些問題如果都解決了,，時(shí)間不是問題,。但是我們還應(yīng)該有一個(gè)時(shí)間表，就是我們不能老聽說(shuō)一些專家講哪一年哪一年,，我覺得相關(guān)的主管部門應(yīng)該給我們一個(gè)時(shí)間表,，因?yàn)樵谑藢萌腥珪?huì)里面稅收改革，包括房產(chǎn)稅的改革是明確寫在里面的,，也就是說(shuō)我們最起碼預(yù)計(jì)在2020年以前肯定能夠出來(lái)。
張大偉：不動(dòng)產(chǎn)登記呼之欲出 市場(chǎng)上房源的供應(yīng)的確在增加
(中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān) 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
房產(chǎn)登記其實(shí)它只是一個(gè)工具,，很多人把它認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控,，其實(shí)是不太準(zhǔn)確的。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記只是把之前一些零散的信息,，或者說(shuō)以前不需要登記的信息進(jìn)行數(shù)字化,，或者說(shuō)可查詢化，那后續(xù)我們認(rèn)為,，這個(gè)工具是會(huì)被利用來(lái)作為房產(chǎn)稅開征的一個(gè)基礎(chǔ),，包括市場(chǎng)上能夠看到的一些大戶型，不一定叫拋售,，應(yīng)該叫賣出,，像北京，上海,，廣州,，深圳這些一線城市，140平米以上的比例都有1%到2%點(diǎn)的上漲,，主要原因也是因?yàn)橐恍┲暗耐顿Y者看到了不動(dòng)產(chǎn)登記速度在加快,，他會(huì)認(rèn)為房產(chǎn)稅的推進(jìn)速度會(huì)逐漸的實(shí)現(xiàn)加速的可能性，所以對(duì)于一些擁有大戶型,，多套的投資者來(lái)說(shuō),，就需要在現(xiàn)在做一些資產(chǎn)的這種轉(zhuǎn)換,，或者說(shuō)把之前一些相對(duì)位置比較差的大戶型賣出去，所以現(xiàn)在看到了市場(chǎng)上的確是房源的供應(yīng)在增加,。
馬光遠(yuǎn)：目前的條例還叫粗糙 細(xì)節(jié)方面還應(yīng)加強(qiáng)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
第一個(gè),，我們看到這個(gè)條例本身是很粗的，對(duì)于很多的細(xì)節(jié)性問題并沒有設(shè)計(jì),，所以如果現(xiàn)在是征求意見稿,，讓我提意見的話，我覺得在細(xì)節(jié)方面還應(yīng)該加強(qiáng),，包括什么叫利害關(guān)系人,，我覺得必須界定清楚;第二個(gè)，查這個(gè)信息怎么樣進(jìn)行使用,，使用到什么樣的程度也應(yīng)該搞清楚,。也就是說(shuō)，今天我們?yōu)榱思涌焖某雠_(tái),，把它粗化,，那么下一步我們?cè)谡麄�(gè)實(shí)施細(xì)則層面，我們有些無(wú)法回避的問題必須回避,，所以現(xiàn)在出臺(tái)以后關(guān)鍵是實(shí)施,。也就是說(shuō)現(xiàn)在叫條例出來(lái)，緊接著才進(jìn)行統(tǒng)一登記,，統(tǒng)一登記跟以前的這些權(quán)屬怎么樣進(jìn)行銜接,，這是一個(gè)很大的問題，所以我覺得要理解難度,，同時(shí)要加快推進(jìn),。
劉戈：不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推出有利于制定合理的政策
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
因?yàn)樵瓉?lái)雖然各個(gè)部門都有他們的登記制度，但是由于這些制度不統(tǒng)一,。在這樣一個(gè)情況下,，無(wú)論你是房產(chǎn)稅，還是說(shuō)出臺(tái)一些宏觀的調(diào)控政策,，腦子里頭都是糊涂的,。為什么我們要搞人口普查?就是把人口普查清楚了以后，我們才能夠進(jìn)行整個(gè)戶籍制度改革,，社會(huì)保障制度的建設(shè),。
不動(dòng)產(chǎn)登記的落地，七年的時(shí)間才走到現(xiàn)在,，但總體上來(lái)說(shuō)七年,，《物權(quán)法》定出來(lái)，真正的將它進(jìn)入到實(shí)際操作渠道也就一年多的時(shí)間。在這一年多的時(shí)間里,，首先要確定干這件事,，同時(shí)誰(shuí)來(lái)干這件事情，然后又確定什么時(shí)候,，它是一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn),，那么這個(gè)條例出臺(tái)比原來(lái)定的晚了一個(gè)月。雖然在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中,，會(huì)有各個(gè)部門之間由于他們?cè)瓉?lái)的統(tǒng)計(jì)方式不一樣,，口徑不一樣，權(quán)益不一樣,，會(huì)有一些摩擦,，也需要互相之間進(jìn)行妥協(xié)，但是畢竟它是在一步一步的推進(jìn),，雖然可能比原來(lái)的計(jì)劃有延遲,，但是這個(gè)延遲也不算太長(zhǎng)。隨著這個(gè)事情越來(lái)越清晰,，后面的阻力應(yīng)該越來(lái)越小,，因?yàn)榍捌谥饕窃谡l(shuí)來(lái)干這件事上，相對(duì)而言的討論和博弈的時(shí)間要長(zhǎng)一些,，到真正進(jìn)入技術(shù)性環(huán)節(jié)的時(shí)候,，事情會(huì)相對(duì)簡(jiǎn)單。
正是因?yàn)槲覀円⑦@樣一個(gè)制度,，建立起來(lái)以后就能統(tǒng)一的分析�,，F(xiàn)在我們從住建部門一家統(tǒng)計(jì)上來(lái)的數(shù)字能看到，它的存量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了整個(gè)城市按以往這些年增長(zhǎng)的速度,，所以這種供大于求，產(chǎn)能過(guò)剩的態(tài)勢(shì)已經(jīng)非常的明顯,。
馬光遠(yuǎn)：把家底摸清楚以后 大家會(huì)發(fā)現(xiàn)房子不是太少而是太多
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
第一,，我們整個(gè)房地產(chǎn)為什么害怕這個(gè)登記條例?因?yàn)檫@個(gè)登記條例一出來(lái)，最后把家底摸清楚以后,，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)中國(guó)不是房子太少,，而是房子太多。所以我個(gè)人認(rèn)為,，目前為止,，總量來(lái)講，官方的數(shù)據(jù),，加上沒有統(tǒng)計(jì)的小產(chǎn)權(quán)房,，加上一些無(wú)法統(tǒng)計(jì)的福利分房等等一系列的房子加起來(lái)，我們?nèi)司幼∶娣e應(yīng)該超過(guò)40平的，80%以上的城市存量已經(jīng)過(guò)剩,，就是剩下20%,，未來(lái)人口流入等等可能能消化目前的。
第二,，講增量,，我個(gè)人算了一下，這五年全部的需求,，第一套住房需求,，改善性的需求，房子沒法住了重新修的需求,，城鎮(zhèn)化的需求,，所有的需求都加上，最多6000萬(wàn)套,，也就是增量還會(huì)長(zhǎng)出4000萬(wàn)套,。所以我們未來(lái)的房地產(chǎn)政策一定要意識(shí)到基本面已經(jīng)發(fā)生變化的事實(shí)，從總量來(lái)講房子基本夠了,，那么個(gè)別城市結(jié)構(gòu)上可能短缺,，大量的城市已經(jīng)過(guò)剩，在這種情況下,，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)怎么辦?房地產(chǎn)的未來(lái)怎么辦?我們一定要考慮清楚,，一定要未雨綢繆。
馬光遠(yuǎn)：未來(lái)三到五年 大量城市再依靠房地產(chǎn)會(huì)走不下去
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
大量的城市會(huì)走向過(guò)剩,，當(dāng)然房地產(chǎn)市場(chǎng)跟別的不一樣,，比如說(shuō)制造業(yè)，你制造一個(gè)電視,，北京缺的話,，你可以拿到北京來(lái)，但是房子,，比如說(shuō)北京缺房子,，你不能把天津的房子拿過(guò)來(lái)，所以我們總在講第一個(gè)是總量過(guò)剩跟結(jié)構(gòu)性短缺同時(shí)存在,，這是未來(lái)三到五年,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)基本面的基本事實(shí)，但是大量的城市再依靠房地產(chǎn)已經(jīng)走不下去了,。
