被公眾千呼萬喚的不動產(chǎn)登記終于破冰。日前,，國務(wù)院法制辦公室公布《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》,，正式向社會征求意見和建議。從這份3000多字的條例當(dāng)中,，我們可以預(yù)見到未來的房地產(chǎn)市場會發(fā)生怎樣的變化?統(tǒng)一不動產(chǎn)登記,，是不是在為房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備?它的推出能不能擠出更多的二手房存量?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)、劉戈共同評論,。
統(tǒng)一不動產(chǎn)登記,，能不能擠出更多的二手房存量?會給整個(gè)房地產(chǎn)市場帶來怎樣的影響?
馬光遠(yuǎn)：買房的主力變成了賣房的主力 這對整個(gè)市場的影響非常大
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
我們在制定這個(gè)條例的時(shí)候肯定沒想讓它成為助推器，我們主要是為了搞清我們究竟有多少房子,，我們的家底有多少,，也就是每個(gè)人有多少房子，我們房子的總量有多少,。但從提出到現(xiàn)在征求意見稿出來,，我們發(fā)現(xiàn)市場上反應(yīng)最多的是什么?就大家都在談這個(gè)條例會不會成為壓倒房價(jià)的最后一個(gè)稻草。比如說現(xiàn)在大家在討論,，房子究竟是多是少,。如果這個(gè)家底搞清楚說房子比我們想象的要多很多，那么意味著什么?意味著房子并不短缺,，房價(jià)往上漲肯定是不可能的,。
在整個(gè)這個(gè)條例的征求意見稿里,，最重要的一塊就是信息的共享和信息的保護(hù)問題,，就是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以后,，不動產(chǎn)的信息有一個(gè)共享,，共享的包括稅務(wù)機(jī)關(guān),，包括銀行,，甚至包括公安機(jī)關(guān),，還有相關(guān)部門，相關(guān)部門指的是什么?比如說一個(gè)干部要提干了,，那么提干之前要對你的財(cái)產(chǎn)向組織進(jìn)行一個(gè)登記,。那么登記的話，組織就會去查,，那么這樣我們就把組織可以看成是利益相關(guān)人,，也就是有利害關(guān)系的這么一個(gè)人，那么這意味著什么?未來他不敢說謊,。
以北京為例,，北京今年從3月份到現(xiàn)在，高價(jià)樓盤比較多,，那么3萬到6萬之間的樓盤占了相當(dāng)一部分的比例,，我經(jīng)常認(rèn)為這樣的樓盤不是所謂的普通的第一套需求的人買的。在大多數(shù)情況下,，這個(gè)價(jià)位的房子都是有房子的,，有錢的人來買的，但是今年走的并不是很好,，走的不好的原因是什么?以前比如說我們到一些樓盤去調(diào)研,，那么樓盤就告訴我，誰在買這個(gè)房子,。那么為什么他們今年對整個(gè)市場不看好?最主要的原因是,，這些以前我們認(rèn)為買房的主力現(xiàn)在變成了賣房的主力，這個(gè)變化對整個(gè)市場的影響非常大,。
劉戈：不動產(chǎn)制度呼之欲出 市場上可能會產(chǎn)生越來越多的拋售現(xiàn)象
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
剛剛公布的70個(gè)大中城市的數(shù)據(jù),，新建的商品房的同比下降只有3個(gè)城市，但是二手房有15個(gè)城市,。從下降幅度來說，二手房下降的幅度最高的是10.7%,，而新建住房是4.9%,。也就是說，無論是從城市的數(shù)量,，下降城市的數(shù)量,，還是從幅度來講,，二手房都大于新建的房，為什么會出現(xiàn)這樣的一個(gè)現(xiàn)象?是不是由于聽到不動產(chǎn)制度推出的聲音越來越清晰?那么對于由于這個(gè)條例的出現(xiàn)會對自己造成某種壓力的人來說,，就可能會產(chǎn)生越來越多的拋盤,，所以我認(rèn)為之間的關(guān)系應(yīng)該是非常緊密。
在那個(gè)公布的征求意見稿里頭很明確的寫著,，一個(gè)是權(quán)利人,，或者是利益相關(guān)人，同時(shí)政府相關(guān)部門,，也就是說凡是政府的相關(guān)部門出于公眾的需求,。比如說他的上級主管部門，組織部門,，人事部門,，或者是其他的一些部門都有權(quán)利來查閱，調(diào)閱你的房地產(chǎn)信息,。
白景明：房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅要做好配套制度的建設(shè)
(財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長 《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅需要做好前期各種法制建設(shè),，配套制度的建設(shè)。第一個(gè)問題涉及到向誰征稅?我們的對純商品房,，公房改成產(chǎn)權(quán)房的,，農(nóng)民宅基地產(chǎn)權(quán)房等等這些，我們是不是都要進(jìn)入到納稅人的范圍,。第二個(gè)問題,，要梳理清楚它的稅收負(fù)擔(dān)在各個(gè)環(huán)節(jié)的分布，一個(gè)是開發(fā)環(huán)節(jié),，一個(gè)是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),，還有一個(gè)是保有環(huán)節(jié)。我要取得三個(gè)環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)一定的綜合的均衡,，這三個(gè)環(huán)節(jié)它的稅收負(fù)擔(dān)要跟人們的承受力相適應(yīng),。第三個(gè)問題，采取什么樣的方式來征,，按照評估制來征,，還是按房產(chǎn)現(xiàn)在的銷售價(jià)格來征，或者是按照房子的原值來征,，不同的選擇決定了稅基的大小,。第四，如果要征稅扣除部分是什么?第一套房征,，不征,，第二房征，這是一種扣除方式，要不要考慮貸款的負(fù)擔(dān)的問題,。具體來說一些稅收減免措施,，一些優(yōu)惠措施。
馬光遠(yuǎn)：不動產(chǎn)登記制度 相關(guān)部門應(yīng)該給我們一個(gè)時(shí)間表
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
我們現(xiàn)在最大的問題是什么?就是我們今天的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記做了一個(gè)奠定性的工作,，就是把信息搞清楚了,，誰有多少房子，我們的房子總量有多少,。如果未來我們的房產(chǎn)稅按照調(diào)節(jié)稅來征，也就是說給你免一部分的稅,，比如說超過人均居住面積多少以后，財(cái)政稅叫調(diào)節(jié)稅,，那么按照調(diào)節(jié)稅來征的話,，這個(gè)信息必不可少,，因?yàn)槲覀儽仨毟闱宄卸嗌偬追孔印Ｈ绻秦?cái)產(chǎn)稅,，那就是你有多少房子我都征,，那這樣就是完全兩碼事,，所以我們現(xiàn)在需要做的是什么?把各種各樣基礎(chǔ)性的工作做好,。比如國土部的姜大明部長就講,，我們要利用統(tǒng)一登記這么一個(gè)制度體系,，我們再建立全國性的信息平臺,，用四年的時(shí)間,，把這個(gè)信息平臺建立起來以后,，征稅就是有依據(jù)的，那么同時(shí)房產(chǎn)稅本身,，包括未來是不是叫房地產(chǎn)稅到今天為止,，爭議非常大,。
我的感覺是什么?我們還沒有取得最大公約數(shù)，如果大家在這個(gè)問題本身有一部分認(rèn)識已經(jīng)很清晰,，大家達(dá)成共識了。比如說70年產(chǎn)權(quán)的問題怎么解決,，稅率怎么解決,，信息統(tǒng)一是究竟兩套以上征還是三套以上征,，這些問題如果都解決了,，時(shí)間不是問題,。但是我們還應(yīng)該有一個(gè)時(shí)間表,，就是我們不能老聽說一些專家講哪一年哪一年，我覺得相關(guān)的主管部門應(yīng)該給我們一個(gè)時(shí)間表,，因?yàn)樵谑藢萌腥珪锩娑愂崭母铮ǚ慨a(chǎn)稅的改革是明確寫在里面的,，也就是說我們最起碼預(yù)計(jì)在2020年以前肯定能夠出來,。
張大偉：不動產(chǎn)登記呼之欲出 市場上房源的供應(yīng)的確在增加
(中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān) 《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
房產(chǎn)登記其實(shí)它只是一個(gè)工具，很多人把它認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控，其實(shí)是不太準(zhǔn)確的。因?yàn)椴粍赢a(chǎn)登記只是把之前一些零散的信息,，或者說以前不需要登記的信息進(jìn)行數(shù)字化,，或者說可查詢化，那后續(xù)我們認(rèn)為,，這個(gè)工具是會被利用來作為房產(chǎn)稅開征的一個(gè)基礎(chǔ)，包括市場上能夠看到的一些大戶型，不一定叫拋售,，應(yīng)該叫賣出，像北京,，上海,，廣州，深圳這些一線城市,，140平米以上的比例都有1%到2%點(diǎn)的上漲,，主要原因也是因?yàn)橐恍┲暗耐顿Y者看到了不動產(chǎn)登記速度在加快,，他會認(rèn)為房產(chǎn)稅的推進(jìn)速度會逐漸的實(shí)現(xiàn)加速的可能性，所以對于一些擁有大戶型,，多套的投資者來說,，就需要在現(xiàn)在做一些資產(chǎn)的這種轉(zhuǎn)換，或者說把之前一些相對位置比較差的大戶型賣出去,，所以現(xiàn)在看到了市場上的確是房源的供應(yīng)在增加,。
馬光遠(yuǎn)：目前的條例還叫粗糙 細(xì)節(jié)方面還應(yīng)加強(qiáng)
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
第一個(gè)，我們看到這個(gè)條例本身是很粗的,，對于很多的細(xì)節(jié)性問題并沒有設(shè)計(jì),，所以如果現(xiàn)在是征求意見稿，讓我提意見的話,，我覺得在細(xì)節(jié)方面還應(yīng)該加強(qiáng),，包括什么叫利害關(guān)系人，我覺得必須界定清楚;第二個(gè),，查這個(gè)信息怎么樣進(jìn)行使用,，使用到什么樣的程度也應(yīng)該搞清楚。也就是說,，今天我們?yōu)榱思涌焖某雠_,，把它粗化，那么下一步我們在整個(gè)實(shí)施細(xì)則層面,，我們有些無法回避的問題必須回避,，所以現(xiàn)在出臺以后關(guān)鍵是實(shí)施。也就是說現(xiàn)在叫條例出來,，緊接著才進(jìn)行統(tǒng)一登記,，統(tǒng)一登記跟以前的這些權(quán)屬怎么樣進(jìn)行銜接，這是一個(gè)很大的問題,，所以我覺得要理解難度,，同時(shí)要加快推進(jìn)。
劉戈：不動產(chǎn)登記制度的推出有利于制定合理的政策
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
因?yàn)樵瓉黼m然各個(gè)部門都有他們的登記制度,，但是由于這些制度不統(tǒng)一,。在這樣一個(gè)情況下,，無論你是房產(chǎn)稅,，還是說出臺一些宏觀的調(diào)控政策，腦子里頭都是糊涂的,。為什么我們要搞人口普查?就是把人口普查清楚了以后，我們才能夠進(jìn)行整個(gè)戶籍制度改革,，社會保障制度的建設(shè)。
不動產(chǎn)登記的落地,，七年的時(shí)間才走到現(xiàn)在,，但總體上來說七年,，《物權(quán)法》定出來，真正的將它進(jìn)入到實(shí)際操作渠道也就一年多的時(shí)間,。在這一年多的時(shí)間里，首先要確定干這件事,，同時(shí)誰來干這件事情，然后又確定什么時(shí)候,，它是一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn),，那么這個(gè)條例出臺比原來定的晚了一個(gè)月,。雖然在這個(gè)過程當(dāng)中,，會有各個(gè)部門之間由于他們原來的統(tǒng)計(jì)方式不一樣,，口徑不一樣,，權(quán)益不一樣，會有一些摩擦,，也需要互相之間進(jìn)行妥協(xié),，但是畢竟它是在一步一步的推進(jìn),，雖然可能比原來的計(jì)劃有延遲,，但是這個(gè)延遲也不算太長。隨著這個(gè)事情越來越清晰,，后面的阻力應(yīng)該越來越小,，因?yàn)榍捌谥饕窃谡l來干這件事上,，相對而言的討論和博弈的時(shí)間要長一些,，到真正進(jìn)入技術(shù)性環(huán)節(jié)的時(shí)候,，事情會相對簡單。
正是因?yàn)槲覀円⑦@樣一個(gè)制度,，建立起來以后就能統(tǒng)一的分析�,，F(xiàn)在我們從住建部門一家統(tǒng)計(jì)上來的數(shù)字能看到，它的存量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了整個(gè)城市按以往這些年增長的速度,，所以這種供大于求,，產(chǎn)能過剩的態(tài)勢已經(jīng)非常的明顯,。
馬光遠(yuǎn)：把家底摸清楚以后 大家會發(fā)現(xiàn)房子不是太少而是太多
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
第一,，我們整個(gè)房地產(chǎn)為什么害怕這個(gè)登記條例?因?yàn)檫@個(gè)登記條例一出來，最后把家底摸清楚以后,，大家會發(fā)現(xiàn)中國不是房子太少,，而是房子太多。所以我個(gè)人認(rèn)為,，目前為止,，總量來講，官方的數(shù)據(jù),，加上沒有統(tǒng)計(jì)的小產(chǎn)權(quán)房,，加上一些無法統(tǒng)計(jì)的福利分房等等一系列的房子加起來，我們?nèi)司幼∶娣e應(yīng)該超過40平的,，80%以上的城市存量已經(jīng)過剩,，就是剩下20%，未來人口流入等等可能能消化目前的,。
第二,，講增量，我個(gè)人算了一下,，這五年全部的需求,，第一套住房需求，改善性的需求,，房子沒法住了重新修的需求,，城鎮(zhèn)化的需求,，所有的需求都加上,，最多6000萬套，也就是增量還會長出4000萬套。所以我們未來的房地產(chǎn)政策一定要意識到基本面已經(jīng)發(fā)生變化的事實(shí),，從總量來講房子基本夠了，那么個(gè)別城市結(jié)構(gòu)上可能短缺,，大量的城市已經(jīng)過剩,，在這種情況下,，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)怎么辦?房地產(chǎn)的未來怎么辦?我們一定要考慮清楚，一定要未雨綢繆,。
馬光遠(yuǎn)：未來三到五年 大量城市再依靠房地產(chǎn)會走不下去
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
大量的城市會走向過剩，當(dāng)然房地產(chǎn)市場跟別的不一樣,，比如說制造業(yè),，你制造一個(gè)電視，北京缺的話,，你可以拿到北京來，但是房子,，比如說北京缺房子,，你不能把天津的房子拿過來，所以我們總在講第一個(gè)是總量過剩跟結(jié)構(gòu)性短缺同時(shí)存在,，這是未來三到五年,，中國房地產(chǎn)市場的一個(gè)基本面的基本事實(shí)，但是大量的城市再依靠房地產(chǎn)已經(jīng)走不下去了,。
