國務(wù)院法制辦近日公布《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》,。意見稿要求建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺,，實現(xiàn)信息實時共享。此外,，還對不動產(chǎn)登記的原則、適用范圍等具體環(huán)節(jié)做出明確規(guī)定,，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記施行提供法律依據(jù),。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此番頂層設(shè)計的初步確定,，意味著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記開始有實質(zhì)性的突破,。不過，不動產(chǎn)登記工作在操作細(xì)節(jié)層面仍然面臨多重難題,。根據(jù)意見稿的內(nèi)容,，不動產(chǎn)登記工作對推進(jìn)降低房價、反腐,、落實房地產(chǎn)稅等方面雖有影響,，但難有直接作用。
范圍 10類權(quán)屬納入登記
按照此前公布的工作進(jìn)程,，原定于今年6月底出臺的意見稿已經(jīng)延期了一個多月,。早在七年前，“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”的相關(guān)內(nèi)容就已寫入《物權(quán)法》,。但多年來,，受不動產(chǎn)登記領(lǐng)域的“多頭管理”、利益和職權(quán)再分配等難題所阻,，統(tǒng)一登記進(jìn)展一直十分緩慢,。
2013年3月底，“出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”成為2014年重要任務(wù)之一,。當(dāng)年11月,，國務(wù)院常務(wù)會議決定由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋,、草原,、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé),。此后,，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記開始步入快車道。
2014年以來,，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)工作進(jìn)展迅速,。今年3月,，不動產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會議召開，確定用三年時間在中國建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,；4月,，國土資源部成立不動產(chǎn)登記工作領(lǐng)導(dǎo)小組；5月,，不動產(chǎn)登記局掛牌,；6月，針對不動產(chǎn)登記信息平臺的研究設(shè)計啟動,�,！�
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記也從中央層面逐漸向地方推進(jìn)落實。天津,、河北,、內(nèi)蒙等十幾個省市逐步傳出明確不動產(chǎn)登記的牽頭單位、設(shè)立專門機(jī)構(gòu),、多部門整合職責(zé)等消息,。
此次公布的意見稿明確指出,，不動產(chǎn)登記,，是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。而“不動產(chǎn)”,，則是指土地,、海域以及房屋、林木等定著物,。不動產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權(quán)利,，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。
依照意見稿規(guī)定,，需要辦理登記的不動產(chǎn)權(quán)利共有10種,，包括：集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物,、構(gòu)筑物所有權(quán),；森林、林木所有權(quán),；耕地,、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán),；建設(shè)用地使用權(quán),；宅基地使用權(quán)；海域使用權(quán),；地役權(quán),；抵押權(quán),；法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。
難點 多頭管理 相對分散
一位國土部人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是以土地為核心,，包括房屋、草原,、林地,、海域等不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記職責(zé)。在很長一段時間內(nèi),，我國的不動產(chǎn)登記分散在多個部門,，如建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)等由國土資源部門登記，房屋所有權(quán)等由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門登記,，林地所有權(quán)和使用權(quán)由林業(yè)部門登記，水面,、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)由漁業(yè)部門登記,，海域使用權(quán)則由海洋部門登記。
因此,，土地,、房屋、林地,、海域資源“各有其主”,，多頭管理，相對分散,。還有分析人士指出,，多年來，由于部門利益牽扯,，由哪個部門來進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記一直存有爭議,，如在住房方面，房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門都想獲得這個權(quán)限,。而且,，由于不動產(chǎn)涉及多種范圍，很多部門對各自領(lǐng)域內(nèi)不動產(chǎn)類別的數(shù)據(jù)統(tǒng)計尚未及時更新,。
這種局面一直持續(xù)到2013年底,，國務(wù)院常務(wù)會議最終決定，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由國土資源部承擔(dān),。職責(zé)整合以后,，針對不同類型的不動產(chǎn)，將由林業(yè)部門發(fā)林權(quán)證,，農(nóng)業(yè)部門發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證,，建設(shè)部門發(fā)房產(chǎn)證,、宅基地證，國土部門發(fā)土地使用權(quán)證,�,！�
原中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長牛鳳瑞告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，統(tǒng)一登記意味著將涉及十余個部門的職責(zé)和權(quán)力整合,、統(tǒng)一到一個部門,，必將涉及各個部門的職責(zé)再分配，也不可避免要觸及其他部門的實際利益,，其難度可想而知,。
不動產(chǎn)登記如何做到“城鄉(xiāng)統(tǒng)一”也是難題之一。牛鳳瑞說,，不動產(chǎn)類別,、性質(zhì)十分復(fù)雜，且城鄉(xiāng)之間有較大差異,，給統(tǒng)一登記工作帶來挑戰(zhàn),。僅從城市的房產(chǎn)來看，就存在“房改房”,、普通商品房,、經(jīng)濟(jì)適用房等多個種類，“產(chǎn)權(quán)怎么明晰,、性質(zhì)怎么確定都很難操作”,。
農(nóng)村近年來人口結(jié)構(gòu)變化巨大，宅基地的位置,、大小,、性質(zhì)等還涉及復(fù)雜的社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系，統(tǒng)一登記在細(xì)節(jié)上的難度非常大,。牛鳳瑞說,，“比如，宅基地雖然為集體所有,，但是在農(nóng)村實際上可以世代繼承,，很多農(nóng)民聽說開始確權(quán)登記以后都回家去蓋房子�,！辈粍赢a(chǎn)登記要落實起來,，未來不能不考慮一些關(guān)聯(lián)效應(yīng)，比如城鄉(xiāng)戶籍制度改革等,。這些都是未來需要解決的問題,。
牛鳳瑞還認(rèn)為，不動產(chǎn)登記工作實際上主要針對個人財產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行登記,，但是當(dāng)前階段,，與個人財產(chǎn)相關(guān)的各種所有權(quán)屬類別很多,，界定卻很難，很多權(quán)屬在法理層面尚未完全理順,。涉及不動產(chǎn)登記時,，利益矛盾很多。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，目前不動產(chǎn)登記推進(jìn)面臨兩大阻力,。首先，不動產(chǎn)登記涉及個人私有財產(chǎn)或者隱私,，人們不愿意配合,。另外，一些地方或部門屬于擁有多套住房的群體或既得利益者,，進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記,、住房信息聯(lián)網(wǎng)，意味著要打破既得利益,，所以這些部門大多不愿主動配合聯(lián)網(wǎng)工作,。
影響 對出臺房地產(chǎn)稅有間接效應(yīng)
在意見稿的“登記信息共享與保護(hù)”章節(jié)中，明確規(guī)定：不動產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè),、農(nóng)業(yè)、林業(yè),、海洋等部門審批,、交易等信息應(yīng)當(dāng)實時互通共享。
此外,，國土資源,、公安、民政,、稅務(wù),、工商、金融,、審計,、統(tǒng)計等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。權(quán)利人,、利害關(guān)系人可以依法查詢,、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供,。有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依照法律,、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理案件有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料,。
業(yè)內(nèi)分析指出,，這將有利于房產(chǎn)等信息的透明化,，甚至有利于推動房產(chǎn)稅的征收和反腐工作的進(jìn)行，存在明顯的政策溢出效應(yīng),。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,，意見稿提出，權(quán)利人,、利害關(guān)系人可以依法查詢,、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供,�,！耙匀瞬榉俊辈粌H會成為一些官員的夢魘，也會成為“房叔,、房嬸”這些投機(jī)客較為頭疼的問題,。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，“以人查房”由此引發(fā)的部分拋售,、資產(chǎn)處理情況,，將促進(jìn)未來房地產(chǎn)市場新房、二手房,、租賃市場的房屋供應(yīng),，緩解部分城市或者局部區(qū)域的市場供需矛盾，減緩房價和房租上漲的壓力,。
胡景暉告訴記者,，房屋拋售在增加市場供應(yīng)的同時，甚至?xí)绊懙缴嫌伍_發(fā)商的拿地速度,、土地儲備,、企業(yè)戰(zhàn)略、推盤計劃等諸多方面,。
就房地產(chǎn)行業(yè)和市場來說,，胡景暉認(rèn)為，不動產(chǎn)登記一方面將改變以往市場信息缺失,、無法摸清家底所造成的監(jiān)管和措施失靈的被動情況,，讓未來的市場調(diào)控更具針對性；另一方面,，也將為限購,、限貸等行政命令式調(diào)控手段全面退出，房產(chǎn)稅,、遺產(chǎn)稅等財產(chǎn)性稅收的出臺奠定基礎(chǔ),。
張宏偉也認(rèn)為，個人住房信息系統(tǒng)的逐步建立，對于以稅費調(diào)控為主的技術(shù)條件的建立,、以“差別化”措施對樓市進(jìn)行分類調(diào)控,、調(diào)節(jié)存量房城市供求關(guān)系、樓市長效調(diào)控機(jī)制的建立等調(diào)控手段的轉(zhuǎn)向具有積極意義,。
不過,，鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，不動產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)查詢對于房地產(chǎn)市場的影響主要是心理預(yù)期方面,�,！笆紫龋锌赡軙䦟�(dǎo)致部分持有多套房的業(yè)主出現(xiàn)拋售行為,，但對于整個房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生過大的影響,。其次，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是執(zhí)行房地產(chǎn)稅的重要前提之一,。但是從長遠(yuǎn)來看,，房地產(chǎn)稅為十分復(fù)雜的綜合稅種，其具體征收方案的制定也需要較長時間的論證,，意見稿的發(fā)布乃至不動產(chǎn)登記工作的進(jìn)行,，都不會對房地產(chǎn)稅起到立竿見影的效果”。
牛鳳瑞也表示,，不動產(chǎn)登記或許可以增加住房等信息的透明度,，但是很難直接影響到反腐及房地產(chǎn)市場，反腐并不是不動產(chǎn)登記的目標(biāo),。
還有專家認(rèn)為,，不動產(chǎn)登記是一項技術(shù)性工作，通過推動不動產(chǎn)登記工作,，其背后的產(chǎn)權(quán)問題,、財產(chǎn)權(quán)問題會逐步顯現(xiàn)出來,。因此,，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，使物權(quán)法的落實,、土地管理法的修改,，特別是土地法的制訂進(jìn)程的重啟，變得勢在必行,。甚至對“小產(chǎn)權(quán)房”問題的解決,，都會產(chǎn)生一些促進(jìn)作用。
