國(guó)務(wù)院法制辦近日公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見(jiàn)稿)》。意見(jiàn)稿要求建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái),，實(shí)現(xiàn)信息實(shí)時(shí)共享,。此外,，還對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的原則、適用范圍等具體環(huán)節(jié)做出明確規(guī)定,，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記施行提供法律依據(jù),。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，此番頂層設(shè)計(jì)的初步確定，意味著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記開(kāi)始有實(shí)質(zhì)性的突破,。不過(guò),，不動(dòng)產(chǎn)登記工作在操作細(xì)節(jié)層面仍然面臨多重難題。根據(jù)意見(jiàn)稿的內(nèi)容,，不動(dòng)產(chǎn)登記工作對(duì)推進(jìn)降低房?jī)r(jià),、反腐、落實(shí)房地產(chǎn)稅等方面雖有影響,，但難有直接作用,。
范圍 10類權(quán)屬納入登記
按照此前公布的工作進(jìn)程，原定于今年6月底出臺(tái)的意見(jiàn)稿已經(jīng)延期了一個(gè)多月。早在七年前,，“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”的相關(guān)內(nèi)容就已寫入《物權(quán)法》,。但多年來(lái)，受不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域的“多頭管理”,、利益和職權(quán)再分配等難題所阻,，統(tǒng)一登記進(jìn)展一直十分緩慢。
2013年3月底,，“出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”成為2014年重要任務(wù)之一,。當(dāng)年11月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地,、房屋,、草原、林地,、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé),。此后，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記開(kāi)始步入快車道,。
2014年以來(lái),，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)工作進(jìn)展迅速。今年3月,，不動(dòng)產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會(huì)議召開(kāi),，確定用三年時(shí)間在中國(guó)建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度；4月,，國(guó)土資源部成立不動(dòng)產(chǎn)登記工作領(lǐng)導(dǎo)小組,；5月，不動(dòng)產(chǎn)登記局掛牌,；6月,，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的研究設(shè)計(jì)啟動(dòng)�,！�
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記也從中央層面逐漸向地方推進(jìn)落實(shí),。天津、河北,、內(nèi)蒙等十幾個(gè)省市逐步傳出明確不動(dòng)產(chǎn)登記的牽頭單位,、設(shè)立專門機(jī)構(gòu)、多部門整合職責(zé)等消息,�,！�
此次公布的意見(jiàn)稿明確指出，不動(dòng)產(chǎn)登記,，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為,。而“不動(dòng)產(chǎn)”，則是指土地、海域以及房屋,、林木等定著物,。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響,。
依照意見(jiàn)稿規(guī)定,，需要辦理登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利共有10種，包括：集體土地所有權(quán),；房屋等建筑物,、構(gòu)筑物所有權(quán)；森林,、林木所有權(quán),；耕地、林地,、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),；建設(shè)用地使用權(quán)；宅基地使用權(quán),；海域使用權(quán),；地役權(quán)；抵押權(quán),；法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利,。
難點(diǎn) 多頭管理 相對(duì)分散
一位國(guó)土部人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是以土地為核心,，包括房屋,、草原、林地,、海域等不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記職責(zé),。在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記分散在多個(gè)部門,，如建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)等由國(guó)土資源部門登記，房屋所有權(quán)等由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門登記,，林地所有權(quán)和使用權(quán)由林業(yè)部門登記,，水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)由漁業(yè)部門登記,，海域使用權(quán)則由海洋部門登記,。
因此，土地,、房屋,、林地、海域資源“各有其主”，多頭管理,，相對(duì)分散,。還有分析人士指出，多年來(lái),，由于部門利益牽扯,，由哪個(gè)部門來(lái)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記一直存有爭(zhēng)議，如在住房方面,，房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門都想獲得這個(gè)權(quán)限,。而且，由于不動(dòng)產(chǎn)涉及多種范圍,，很多部門對(duì)各自領(lǐng)域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)類別的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)尚未及時(shí)更新,。
這種局面一直持續(xù)到2013年底，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議最終決定,，將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由國(guó)土資源部承擔(dān),。職責(zé)整合以后，針對(duì)不同類型的不動(dòng)產(chǎn),，將由林業(yè)部門發(fā)林權(quán)證,，農(nóng)業(yè)部門發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證，建設(shè)部門發(fā)房產(chǎn)證,、宅基地證,，國(guó)土部門發(fā)土地使用權(quán)證�,！�
原中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長(zhǎng)牛鳳瑞告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，統(tǒng)一登記意味著將涉及十余個(gè)部門的職責(zé)和權(quán)力整合、統(tǒng)一到一個(gè)部門,，必將涉及各個(gè)部門的職責(zé)再分配,，也不可避免要觸及其他部門的實(shí)際利益，其難度可想而知,。
不動(dòng)產(chǎn)登記如何做到“城鄉(xiāng)統(tǒng)一”也是難題之一,。牛鳳瑞說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)類別,、性質(zhì)十分復(fù)雜,，且城鄉(xiāng)之間有較大差異，給統(tǒng)一登記工作帶來(lái)挑戰(zhàn),。僅從城市的房產(chǎn)來(lái)看,，就存在“房改房”、普通商品房,、經(jīng)濟(jì)適用房等多個(gè)種類,，“產(chǎn)權(quán)怎么明晰,、性質(zhì)怎么確定都很難操作”。
農(nóng)村近年來(lái)人口結(jié)構(gòu)變化巨大,，宅基地的位置,、大小、性質(zhì)等還涉及復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系,，統(tǒng)一登記在細(xì)節(jié)上的難度非常大,。牛鳳瑞說(shuō)，“比如,，宅基地雖然為集體所有,，但是在農(nóng)村實(shí)際上可以世代繼承，很多農(nóng)民聽(tīng)說(shuō)開(kāi)始確權(quán)登記以后都回家去蓋房子,�,！辈粍�(dòng)產(chǎn)登記要落實(shí)起來(lái)，未來(lái)不能不考慮一些關(guān)聯(lián)效應(yīng),，比如城鄉(xiāng)戶籍制度改革等,。這些都是未來(lái)需要解決的問(wèn)題。
牛鳳瑞還認(rèn)為,，不動(dòng)產(chǎn)登記工作實(shí)際上主要針對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行登記,，但是當(dāng)前階段，與個(gè)人財(cái)產(chǎn)相關(guān)的各種所有權(quán)屬類別很多,，界定卻很難,，很多權(quán)屬在法理層面尚未完全理順。涉及不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí),，利益矛盾很多,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前不動(dòng)產(chǎn)登記推進(jìn)面臨兩大阻力,。首先,，不動(dòng)產(chǎn)登記涉及個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)或者隱私，人們不愿意配合,。另外,，一些地方或部門屬于擁有多套住房的群體或既得利益者，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,、住房信息聯(lián)網(wǎng),，意味著要打破既得利益，所以這些部門大多不愿主動(dòng)配合聯(lián)網(wǎng)工作,。
影響 對(duì)出臺(tái)房地產(chǎn)稅有間接效應(yīng)
在意見(jiàn)稿的“登記信息共享與保護(hù)”章節(jié)中，明確規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè),、農(nóng)業(yè),、林業(yè),、海洋等部門審批、交易等信息應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)互通共享,。
此外,，國(guó)土資源、公安,、民政,、稅務(wù)、工商,、金融,、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享,。權(quán)利人,、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料,，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供,。有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢,、復(fù)制與調(diào)查處理案件有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料,。
業(yè)內(nèi)分析指出，這將有利于房產(chǎn)等信息的透明化,，甚至有利于推動(dòng)房產(chǎn)稅的征收和反腐工作的進(jìn)行,，存在明顯的政策溢出效應(yīng)。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，意見(jiàn)稿提出,，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢,、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料,，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供�,！耙匀瞬榉俊辈粌H會(huì)成為一些官員的夢(mèng)魘,，也會(huì)成為“房叔、房嬸”這些投機(jī)客較為頭疼的問(wèn)題,。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,，“以人查房”由此引發(fā)的部分拋售、資產(chǎn)處理情況,，將促進(jìn)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)新房,、二手房、租賃市場(chǎng)的房屋供應(yīng),，緩解部分城市或者局部區(qū)域的市場(chǎng)供需矛盾,，減緩房?jī)r(jià)和房租上漲的壓力,。
胡景暉告訴記者，房屋拋售在增加市場(chǎng)供應(yīng)的同時(shí),，甚至?xí)绊懙缴嫌伍_(kāi)發(fā)商的拿地速度,、土地儲(chǔ)備、企業(yè)戰(zhàn)略,、推盤計(jì)劃等諸多方面,。
就房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，胡景暉認(rèn)為,，不動(dòng)產(chǎn)登記一方面將改變以往市場(chǎng)信息缺失,、無(wú)法摸清家底所造成的監(jiān)管和措施失靈的被動(dòng)情況，讓未來(lái)的市場(chǎng)調(diào)控更具針對(duì)性,；另一方面,，也將為限購(gòu)、限貸等行政命令式調(diào)控手段全面退出,，房產(chǎn)稅,、遺產(chǎn)稅等財(cái)產(chǎn)性稅收的出臺(tái)奠定基礎(chǔ)。
張宏偉也認(rèn)為,，個(gè)人住房信息系統(tǒng)的逐步建立,，對(duì)于以稅費(fèi)調(diào)控為主的技術(shù)條件的建立、以“差別化”措施對(duì)樓市進(jìn)行分類調(diào)控,、調(diào)節(jié)存量房城市供求關(guān)系,、樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的建立等調(diào)控手段的轉(zhuǎn)向具有積極意義。
不過(guò),，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，不動(dòng)產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)查詢對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要是心理預(yù)期方面�,！笆紫�,，有可能會(huì)導(dǎo)致部分持有多套房的業(yè)主出現(xiàn)拋售行為，但對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生過(guò)大的影響,。其次,，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是執(zhí)行房地產(chǎn)稅的重要前提之一。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,，房地產(chǎn)稅為十分復(fù)雜的綜合稅種,，其具體征收方案的制定也需要較長(zhǎng)時(shí)間的論證，意見(jiàn)稿的發(fā)布乃至不動(dòng)產(chǎn)登記工作的進(jìn)行,，都不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)稅起到立竿見(jiàn)影的效果”,。
牛鳳瑞也表示，不動(dòng)產(chǎn)登記或許可以增加住房等信息的透明度,，但是很難直接影響到反腐及房地產(chǎn)市場(chǎng),，反腐并不是不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo),。
還有專家認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記是一項(xiàng)技術(shù)性工作,，通過(guò)推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，其背后的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,、財(cái)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題會(huì)逐步顯現(xiàn)出來(lái),。因此，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,，使物權(quán)法的落實(shí),、土地管理法的修改，特別是土地法的制訂進(jìn)程的重啟,，變得勢(shì)在必行,。甚至對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的解決，都會(huì)產(chǎn)生一些促進(jìn)作用,。
