“2014年樓市最大的特點是什么?房價下挫,，放松限購,。昨天，繼南方多地相繼取消或局部調(diào)整限購政策,，位于我國最北的省會城市哈爾濱也宣布全面取消限購，本市戶籍與非本市戶籍在哈爾濱購房將不再有套數(shù)限制,。至此,，46個實施限購政策的城市中，已經(jīng)有37個城市在各種層面放松限購,。面對全國樓市庫存不斷升溫,，各地樓市飄搖，用行政手段限制樓市活力的方式面臨著巨大壓力,，退出限購似乎是大勢所趨,。作為限購執(zhí)行最為嚴(yán)格的城市之一，北京會不會放開限購?”
住宅限購?fù)顺龀背霈F(xiàn)
6月26日,，內(nèi)蒙古呼和浩特宣布,，調(diào)整限購政策，這也是國內(nèi)自從執(zhí)行限購政策以后第一個地方政府明確表態(tài)取消限購的城市,。隨后,，多個限購城市的住建部門前往呼和浩特“取經(jīng)”。面對2014年風(fēng)雨飄搖的樓市,，地方政府坐不住了,。
此后的情景大家頗為熟悉，如同《冰河世紀(jì)》里面的經(jīng)典橋段,，當(dāng)小松鼠費盡九牛二虎之力把橡果從冰壁上拔出,，巨大的裂痕迅速蔓延開來……不久，洪水從這里涌出——呼和浩特率先捅破了這層窗戶紙,，其他城市蜂擁而上,。
昨天，位于我國最北的省會城市哈爾濱宣布執(zhí)行了三年零五個多月的限購政策就此“壽終正寢”——自16日起全面取消限購,，在哈爾濱購買商品房(含二手住房)辦理網(wǎng)簽備案和房屋權(quán)屬登記時,，無須提供住房情況證明。
截至昨天,，已經(jīng)有37個城市在限購方面有不同程度的松動。而在這一輪行政限購中,，全國總共也只有46個城市明確宣布了限購,。不僅如此，為了給樓市打氣,，一些地方甚至出臺刺激政策,，鼓勵買房。以四川為例,，當(dāng)?shù)厥∝斦䦶d決定,，從2014年7月1日至2014年12月31日期間，對金融機構(gòu)支持首次購房貸款，且貸款利率不超過基準(zhǔn)利率的,，給予貸款金額3%的財政補助,。這種補貼尺度之大極為罕見，此后武漢,、紹興,、包頭等相繼跟進。
多位業(yè)內(nèi)人士大膽預(yù)計,，今年42個城市將全部調(diào)整限購政策,，言下之意，只有北京,、上海,、廣州、深圳這4個城市可能會繼續(xù)堅守,。
樓市到底有多危急?
習(xí)慣了北京,、上海樓市“長紅”的人們可能無法想象，三四線城市樓市的艱難,。當(dāng)然,，對此，目前并無一份官方的樓市評估報告,，但一些細(xì)節(jié)能夠透視全國樓市冷暖,。
原本為各地開發(fā)商輸血的信托項目目前正在全線排查，基金公司子公司大多嚴(yán)禁接收三四線城市房地產(chǎn)項目,。呼和浩特,、鄂爾多斯等地出現(xiàn)批量無人亮燈的小區(qū)。新建房屋的需求者如同沙漠中的小溪,，突然就在拐彎處消失得無影無蹤,。
社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、城市與競爭力研究中心日前在京發(fā)布2014年《中國住房發(fā)展(中期)報告》稱,，現(xiàn)在房價較高,、前期開發(fā)量過大，但整體樓市不會崩盤,。這可能是較為中立的判斷,。
今年5月，有輿論透露,，住建部相關(guān)人士表態(tài),，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié),，尤其是庫存過大的地方,。但不會明確發(fā)文。近期北上廣深也有市場劇烈調(diào)整，部里正在觀察研究,，但依然不會發(fā)文表示限購?fù)顺�,。�?dāng)時還有輿論批評這一信息是混淆調(diào)控成果，現(xiàn)在結(jié)果證明,，樓市放松限購幾乎完全參照了以上幾句話來進行——從6月26日第一個城市表態(tài)放松限購,，只用了不到一個半月，37個城市全線倒戈,。
后限購時代樓市大漲?
在取消限購最頻繁的7月,，研究機構(gòu)跟蹤了天津、成都,、杭州,、長春、蘇州,、武漢,、南昌、廈門,、濟南,、福州、無錫,、寧波及南寧的樓市,，希望了解放松限購是否能夠挽救樓市頹勢。調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn),，只有極個別城市成交量出現(xiàn)了明顯反彈,。
調(diào)研城市中，僅杭州蕭山,、濟南及成都,，表現(xiàn)為取消限購后日均成交量較之前飆升3倍。這種飆升也可能是之前簽了合同,，但因為限購一直沒有網(wǎng)簽的,，屬于積壓交易造成。更多取消選購的城市,，放松限購效果甚微——包括長春,、武漢、寧波及南寧等4城市,，特征為取消限購后日均成交量較之前有5%左右的小幅提升。還有一部分城市限購取消后甚至基本沒影響——有6個城市取消限購后成交量毫無上漲動力,，仍每況愈下,。
蘇州一個開發(fā)商老板向北青報記者表示，大多數(shù)人都是買漲不買跌，而且現(xiàn)在樓市和幾年前面臨的環(huán)境已經(jīng)完全不一樣了,，屬于明顯的供過于求,。“大部分松綁限購城市的特點都是人口漲幅放緩,，庫存壓力山大,，這種情況下，對于購房者來說,，越是限購的城市,，反而越是值得買的城市，越是松綁限購的城市越要謹(jǐn)慎購房,�,！币晃辉谏蜿柦�(jīng)營多年的房地產(chǎn)中介張怡透露，像沈陽這類城市,，目前的庫存量去化速度超過20個月,，而且沈陽經(jīng)濟本身發(fā)展放緩，人口的流入增量放緩,，都導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求基數(shù)放緩上漲——通俗而言,，就是買房人需求在減少。
北京樓市觀望氣息濃
再把目光調(diào)回北京樓市,。亞豪機構(gòu)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，7月北京樓市成交商品房6200套，創(chuàng)下2011年以來的同期新低,。如果扣除兩個自住房項目金隅匯星苑,、首創(chuàng)悅都匯分別簽約的1520套和166套，7月北京商品房住宅僅成交4514套,，環(huán)比6月下降了15.5%,，創(chuàng)下2007年有網(wǎng)簽記錄以來的最低值。
樓市的觀望情緒并非只體現(xiàn)在商品房上,。在政府支持的自住型商品房上,，原本擠破腦袋參加搖號的人也出現(xiàn)了動搖。北京最便宜的自住型商品房當(dāng)代采育滿庭春MOMA,，可以提供自住房1482套,。第一次搖號按照房源數(shù)6倍數(shù)量搖出了選房人群，結(jié)果第一輪選房之后還剩下700余套房子,。開發(fā)商只能再次組織搖號,。這從側(cè)面反映了北京樓市的溫度，面對售價比商品房便宜30%的自住房,，依然有大量人群選擇觀望,。
而在土地市場,，最近也罕見地出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象。7月29日,，此前幾年備受市場追捧的朝陽孫河組團,，其BCDE地塊和K地塊雙雙流拍，這也是繼2011年4月順義仁和鎮(zhèn)梅溝營村兩宅地流標(biāo)后,，三年來北京首次出現(xiàn)土地流拍,。僅過了兩個星期，8月14日,，房山區(qū)長溝鎮(zhèn)FS12-0001-0026等地塊由于現(xiàn)場無房企報價,，最終難逃流拍命運。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為,，從最近公布的房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)看,，多項指標(biāo)表明房地產(chǎn)仍然處于下行趨勢，房企投資熱情不高,，預(yù)計未來一段時間房企將更趨于謹(jǐn)慎,。
北京該不該放開限購?
如此背景下，北京的限購政策該不該放松?
先來看看購房人群的想法,。姜女士2008年畢業(yè)于北京工業(yè)大學(xué),，之后在新浪上班，所有的社保和所得稅都很完備,。2010年,，她因為換工作，中間社保中斷兩個月,，但當(dāng)時并無限購一說,。在此后北京實施嚴(yán)格限購后，像姜女士這樣的人被擋在了購房資格之外,�,！叭绻�5年是一個標(biāo)準(zhǔn)，那連續(xù)這一限定并不合理,。工作變動,，社保中斷，這些并非都是個人能夠控制的,。這種要求,，顯然缺乏人情味!”在姜女士看來，這一限購明顯可以優(yōu)化,，“比如說調(diào)整為累計5年或者6年,，這樣既符合限購精神，又有實操價值,�,！�
那么開發(fā)商是如何想的?不妨再回頭看：一年之前,，全國各類型開發(fā)商都擠到北京拿地，地價越舉越高,，讓任志強這類立足北京的開發(fā)商因為拿不到地頻頻罵街。這種日子還沒過多久,，北京的土地市場也開始降溫了,。“有些地塊地理位置遠,，價格又漲得太多,，實在擔(dān)心拿地之后被套住�,！币晃粎⒓优牡氐拈_發(fā)商代表告訴北青報記者,，開發(fā)商群體肯定希望北京調(diào)整限購政策。
再看業(yè)內(nèi)人士,。對于現(xiàn)行的一些限購政策,，在調(diào)查中，包括北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人等在內(nèi)業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為存在優(yōu)化的空間,，其中一條就是連續(xù)的社保證明,。按照北京的限購規(guī)定，非京籍人士需要有連續(xù)的5年社保證明或者納稅證明才能有購房資格,。如果說5年是經(jīng)過測算得出的結(jié)論,，那所謂連續(xù)這一概念就有“懶政”的嫌疑。
北京會不會優(yōu)化限購?
目前來看,，正如多位業(yè)內(nèi)人士分析的那樣,，在所有46個限購城市中，繼續(xù)選擇堅守限購的城市可能只會剩下北京,、上海,、廣州、深圳,。
深圳幾天之前曾明確表態(tài)嚴(yán)格執(zhí)行限購,。但不少了解其中緣由的調(diào)侃深圳限購政策，“窗戶開得和門一樣大的時候,，門開不開就不重要了,。”言外之意,，就是深圳在執(zhí)行限購政策的時候?qū)嶋H上“窗戶”越來越大——實際上,，深圳是北上廣深4個城市中，落戶難度最小的一個城市,，基本只要本科畢業(yè)就可以正常落戶,，與北京,、上海相比非常寬松。而且根據(jù)深圳的人口擴展計劃,，深圳要大力增加戶籍人口,，從2011年年底到2015年，深圳的戶籍人口要259萬增加至400萬人,，增幅超過五成,。深圳的限購政策在松綁的戶籍政策下，可以說影響非常小,，深圳有大量的新增戶籍人口可以購買2套房,。
“不過北京的限購并不是完全針對房地產(chǎn)市場，考慮到北京城市的承受能力,，目前北京也不具備完全放松限購的條件,。”中原集團首席營運官李文杰告訴北青報記者,。但他同時強調(diào),，北京具備優(yōu)化、調(diào)整限購的條件,。
“一個城市的住房需求本來就是立體的,、多層次的，應(yīng)該對不同層次的住房需求進行引導(dǎo),�,！崩钗慕芙榻B，北京提出了“低端有保障,、中端有支撐,、高端有市場”的住房政策目標(biāo)，在低端保障方面主要依靠大量修建公租房來滿足需求,，中端支撐則引入了自住型商品房,，而高端需求則主要由市場來調(diào)控，李文杰也認(rèn)為在高端市場有存在限購優(yōu)化的空間,。
“一方面,，高端住房需求本身體量不大，對這一層次進行一些放松不會影響大局,。但是此前有傳聞取消140平方米以上的限購,，我認(rèn)為暫時還不具備條件，因為價格會進行傳導(dǎo),，大面積放開后價格上漲,，自然會傳遞至90平方米以下的房子�,！痹诶钗慕芸磥�,，比較好的方式是通過調(diào)動存量,，增加供應(yīng)。
“在限購之前,，全國各地的人購買北京的房子,，他們中不少在北京有三四套。如果長時間限購,，既不能買,，又不舍得賣，這就會造成空置現(xiàn)象,。能否對這些有多套房的人，實施在一定時間內(nèi),，賣兩套可以買一套,，這樣就能把房子置換出來，增加樓市供應(yīng),，盤活存量,。”李文杰告訴記者,。
在李文杰看來,，在北京不具備完全放開限購的背景下，經(jīng)過嚴(yán)密論證適當(dāng)調(diào)整限購政策,，既能夠照顧到改善型住房需求,，讓一些高收入人群購買大面積房產(chǎn)，又能夠增加供應(yīng)滿足不少人首次置業(yè)的需求,，讓城市的住房結(jié)構(gòu)更為合理,。
