在房地產(chǎn)領(lǐng)域起步非常早的魯能集團(tuán)，近年來發(fā)展速度卻比較慢,。困擾魯能集團(tuán)的，除了資產(chǎn)在逐步整合與剝離過程中遇到的問題外,，還有在全國范圍內(nèi)擁有浩大土地儲備規(guī)模的問題,。雖然魯能集團(tuán)擁有大量的土地,，但其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢的問題也一直備受各界詬病。
公開資料披露,，魯能集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布于北京、�,？�,、三亞、重慶,、宜賓,、濟(jì)南等城市。鮮為人知的是,，魯能系地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)際上早已在2011年便進(jìn)軍上海市場,，且在2012年9月，通過上海電力的協(xié)調(diào),，使另外一家競爭者海航集團(tuán)知難而退,，最終魯能集團(tuán)以底價(jià)拿下了當(dāng)年的上海總價(jià)和樓面地價(jià)雙料“地王”—即黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊,。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，上海申電投資有限公司實(shí)為魯能集團(tuán)下屬都城偉業(yè)集團(tuán)有限公司(原名為北京魯能置業(yè)發(fā)展有限公司，以下簡稱“北京魯能”,，2014年3月更名)與上海電力公司的合資公司,，其中都城偉業(yè)集團(tuán)占股98.75%。
不過,，即使是這樣,，從拿地到現(xiàn)在，將近2年時(shí)間,，這塊地王卻以規(guī)劃審批未獲通過為由,，暫停建設(shè)。
地王至今沒有建設(shè)的原因并不是因?yàn)殄X,，一位長期關(guān)注魯能集團(tuán)的業(yè)內(nèi)人士對記者說：“它雖然是央企,，但各方面能力卻很弱。資產(chǎn)重組以后,，如果記者去問他們的人才儲備怎么樣,，我相信他們肯定會很崩潰�,！�
從上海地王項(xiàng)目進(jìn)展緩慢的現(xiàn)狀或許也能反映出,，魯能集團(tuán)雖然在全國拿地方面享有其他企業(yè)無法比擬的優(yōu)勢，但是因?yàn)槠涞禺a(chǎn)業(yè)務(wù)一直整而不合,，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)績一直差強(qiáng)人意,，成為房地產(chǎn)行業(yè)扶不起來的“阿斗”,。
拿地王項(xiàng)目2年仍暫停開工
寸土寸金、一線全景,、豪宅遍地的上海陸家嘴濱江,，正在如火如荼地建設(shè)保利國際中心城市綜合體、上海海航大廈,、翡翠濱江藝術(shù)中心等項(xiàng)目,。如今，8萬余平方米的超甲級寫字樓“上海海航大廈”已然崛起,，然而其南面相鄰的E18單元1-12地塊卻在拿地兩年后幾乎未曾動工,。被高大圍墻圍住的工地內(nèi)，只有三三兩兩幾個(gè)工人,，沿著工地走一圈,，也未曾見到任何施工銘牌。
“今年3月份的時(shí)候,，這地塊的主人對外宣稱要開工,，但是到現(xiàn)在為止也沒有人。現(xiàn)在我們一個(gè)工地就30多個(gè)人,，樁基之前只有兩臺,，最近剛剛又來了一臺。工程隊(duì)在七寶還有項(xiàng)目,，人員都還在七寶,。”工地現(xiàn)場一位安保人員向記者確認(rèn)了此地塊的確是“魯能集團(tuán)的項(xiàng)目”后,，就工程進(jìn)展緩慢發(fā)出感慨,，“現(xiàn)在人都沒有，隔壁海航一個(gè)工地有800多人,，這塊地說是三年建成,，現(xiàn)在看起來離建成遠(yuǎn)著呢�,！�
資料顯示,，E18單元1-12地塊東至浦明路，南至張家浜,，西至1-11地塊,，北至浦電路(延伸線)，出讓面積11788.7平方米,，容積率6%,，屬商業(yè)用地。根據(jù)當(dāng)年出讓方規(guī)定，E18單元1-12地塊既不可用作商務(wù)辦公地點(diǎn),，也不可建成公寓式辦公場所,，主要開發(fā)意向?yàn)榫频曜∷藓透叨藭h場所。
所以早在當(dāng)年12月,，該地塊就被確定將建成“上海JW萬豪侯爵酒店”,。根據(jù)上海市規(guī)劃和國土資源管理局網(wǎng)站公示信息，上海申電投資有限公司“上海JW萬豪侯爵酒店”項(xiàng)目取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的時(shí)間是2012年12月6日,。
記者查閱“上海JW萬豪侯爵酒店項(xiàng)目”公布在網(wǎng)上的招標(biāo)信息后發(fā)現(xiàn),，該項(xiàng)目擬新建一幢30多層高的五星級酒店，并設(shè)有地下停車庫,，其中客房600個(gè),，宴會廳3個(gè),，會議室6個(gè),，室內(nèi)游泳池1個(gè)，健身中心1個(gè),，餐廳3個(gè),。工程總建筑面積95732平方米，其中地上建筑面積70732平方米,。招標(biāo)信息公布的開工時(shí)間為2013年11月,，竣工時(shí)間為2015年10月。
不過,，同樣在上海市規(guī)劃和國土資源管理局(以下簡稱“上海規(guī)土局”
)網(wǎng)站公示信息內(nèi),，“上海JW萬豪侯爵酒店建設(shè)項(xiàng)目”規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示時(shí)間卻為2014年4月14日。
魯能集團(tuán)上海分公司管理層陳偉(化名)告訴記者,，“上海JW萬豪侯爵酒店項(xiàng)目”所處地塊為上海市政府重點(diǎn)規(guī)劃地段,，前期概念規(guī)劃等工作一直在與政府協(xié)商，今年早些時(shí)候魯能集團(tuán)方面也曾開工,，但被有關(guān)部門緊急叫停,，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并未審批完成。實(shí)質(zhì)上,，該項(xiàng)目目前處于“暫�,！睜顟B(tài)。
他同時(shí)披露,，截至目前為止,，該“地王”項(xiàng)目至今尚未取得開工許可證�,！霸�(jì)劃是今年8月底開工,，但是現(xiàn)在還沒有取得開工許可證�,！�
“我們集團(tuán)現(xiàn)在也很急,，資金全都拋在里面,。按照正常情況，項(xiàng)目工期是36個(gè)月,，集團(tuán)現(xiàn)在想壓縮成24個(gè)月來完成,，就是提前1/3的時(shí)間，這是集團(tuán)的要求,。既然前面有點(diǎn)慢,，工期這一塊我們會加快。一旦開工的話應(yīng)該會在20個(gè)月之內(nèi)完成,�,！标悅シQ。
雖然魯能集團(tuán)上海分公司方面并未透露“上海JW萬豪侯爵酒店項(xiàng)目”相關(guān)預(yù)期投資成本,，但根據(jù)早前在招標(biāo)網(wǎng)站上的信息顯示,，該項(xiàng)目的工程成本為2.6億元。
“項(xiàng)目還沒有開工,，并不是因?yàn)橘Y金的緣故,。”陳偉向記者透露說,，“實(shí)際上,，工程建設(shè)這一塊我們的資金其實(shí)已經(jīng)到位了�,！贝送�,，一位熟悉魯能集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的人士也向記者確認(rèn)，作為國家電網(wǎng)[微博]的“孫公司”,，魯能集團(tuán)并不差錢,。
靠上海電力“協(xié)調(diào)”拿地
除去“不差錢”的資金優(yōu)勢外，魯能集團(tuán)在上海拿地的過程中也享受到了母公司在背后支持的便利,。
至今為止,，魯能集團(tuán)是如何以底價(jià)拿下黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊，依然是一件鮮為人知的事,。根據(jù)當(dāng)時(shí)多家媒體報(bào)道,，黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊原定于9月21日出讓，至競買申請?zhí)峤蝗掌诮刂箷r(shí),，已有13家企業(yè)領(lǐng)取競買申請書,，2家企業(yè)提交競買申請。不過,，9月17日,，上海規(guī)土局網(wǎng)站突然掛出通知，中止黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊的出讓。9月27日,，上海規(guī)土局網(wǎng)站再次掛出通知,，恢復(fù)該地塊的出讓活動。但值得注意的是,，此次公告信息顯示,，該地塊的申請競買人已由2家減至1家。
記者從魯能集團(tuán)內(nèi)部獨(dú)家獲悉,，當(dāng)年另一家提交申請的企業(yè)實(shí)為海航集團(tuán),。而從中協(xié)調(diào)、最終幫助魯能集團(tuán)拿下地塊的則是上海電力公司,。
根據(jù)上海工商局網(wǎng)站企業(yè)基本信息顯示,，上海申電投資有限公司為國內(nèi)合資有限責(zé)任公司，法人代表為魯能集團(tuán)總會計(jì)師,、黨組成員董文華,，注冊資本為8億人民幣，經(jīng)營范圍為實(shí)業(yè)投資,、房地產(chǎn)開發(fā)等,。而根據(jù)今年4月份魯能集團(tuán)與旗下上市平臺廣宇發(fā)展(6.54,
0.00,
0.00%)的資產(chǎn)重組方案顯示,，上海申電投資有限公司實(shí)為魯能集團(tuán)下屬企業(yè)都城偉業(yè)集團(tuán)有限公司,，都城偉業(yè)集團(tuán)占股98.75%，上海電力占股1.28%,。
“上海電力跟政府的關(guān)系比較熟一點(diǎn),，有股份在里面，它就有這個(gè)義務(wù),，有責(zé)任去做這個(gè)事,。”魯能集團(tuán)內(nèi)部一位人士告訴記者,，“其實(shí)上海電力占股多少無所謂,，最終都是國家電網(wǎng)的資產(chǎn)。只是說合資建設(shè),，大家一起來做這個(gè)事,，不能說這個(gè)事跟我沒關(guān)系，我們就不幫你們協(xié)調(diào)了,�,！�
陳偉也坦言，黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊以20.5億元底價(jià)成為2012年上�,？們r(jià)及單價(jià)最高的“雙料地王”,，其實(shí)挺“虛”的。“就算放在當(dāng)年,，價(jià)格其實(shí)也不高,。它只是地塊特殊，面積其實(shí)很小,，總共才1萬多平方米,，樓面價(jià)28983元/平方米，總價(jià)也不高,。這個(gè)地段,，現(xiàn)在看還蠻便宜的�,！标悅フf,。
根據(jù)搜房網(wǎng)土地交易數(shù)據(jù)，與魯能“上海JW萬豪侯爵酒店項(xiàng)目”相鄰的黃浦江中心段E18單元1-10地塊,，由大新華物流控股(集團(tuán))有限公司,、海航置業(yè)控股(集團(tuán))有限公司、海航實(shí)業(yè)控股有限公司三家聯(lián)合體于2009年9月競得,，總面積20833
平方米,，建設(shè)用地面積20833平方米，起始價(jià)11億元,，成交價(jià)18.24億元,，樓面地價(jià)達(dá)36481元/平方米，溢價(jià)率為65.82%,；同期由上海保利建錦房地產(chǎn)有限公司競得的黃浦江中心段E18單元1-8地塊,，總面積37015平方米，建設(shè)用地面積37015平方米,，規(guī)劃建筑面積88836
平方米,，起始價(jià)20億元，成交價(jià)30.05億元,，樓面價(jià)為33826元/平方米,，溢價(jià)率為50.25%。
與此同時(shí),，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，與上海當(dāng)?shù)仉娏ο到y(tǒng)的合作，已經(jīng)成為魯能集團(tuán)在上海發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要模式,。在注冊成立“上海申電投資有限公司”半年之前的2011年10月21日,，國家電網(wǎng)(上海)智能電網(wǎng)研發(fā)投資有限公司在上海注冊。根據(jù)上海工商局企業(yè)信息,，該公司同樣為國內(nèi)合資有限責(zé)任公司,，法人代表同樣為魯能集團(tuán)總會計(jì)師,、黨組成員董文華，注冊資本為15億人民幣,。公司經(jīng)營范圍除了智能發(fā)電等技術(shù)開發(fā),、轉(zhuǎn)讓外，也包括了房地產(chǎn)業(yè),、賓館業(yè)的投資,，實(shí)業(yè)投資，房地產(chǎn)開發(fā),、經(jīng)營,，自有房屋租賃、物業(yè)管理等等,。
根據(jù)今年4月份魯能與旗下上市平臺廣宇發(fā)展資產(chǎn)重組方案中對魯能集團(tuán)的披露,，國家電網(wǎng)(上海)智能電網(wǎng)研發(fā)投資有限公司為魯能集團(tuán)下屬二級公司，魯能集團(tuán)持股比例為60%,。記者從魯能集團(tuán)內(nèi)部確認(rèn),，該公司另一個(gè)合資方也為上海電力。
搜房網(wǎng)土地交易數(shù)據(jù)顯示,，2011年10月26日,，國家電網(wǎng)(上海)智能電網(wǎng)研發(fā)投資有限公司競得世博會地區(qū)B片區(qū)B02B-02地塊、B02B-05地塊,、B03D-03地塊,，總面積10521
平方米，建設(shè)用地面積10521平方米,，規(guī)劃建筑面積78862 平方米,，以底價(jià)14.81億元成交,，樓面價(jià)18776元/平方米,。
此外記者同時(shí)獲悉，魯能集團(tuán)確定將參與上海南京東路“華東電力大樓”改建工程,，該項(xiàng)目也將改建成一家星級酒店,。
不爭氣的魯能地產(chǎn)業(yè)績
因背靠國家電網(wǎng)這棵大樹而享受多重便利的魯能集團(tuán)在上海市場的際遇，只是其地產(chǎn)業(yè)務(wù)在全國范圍內(nèi)拓展的一個(gè)縮影,。但頗為不爭氣的是,，魯能集團(tuán)在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的業(yè)績表現(xiàn)卻長期為人詬病。
創(chuàng)立于2002年底的魯能集團(tuán),，對業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已經(jīng)經(jīng)歷了漫長的歷史,。2005年，魯能集團(tuán)就已經(jīng)以738.05億元總資產(chǎn)居山東企業(yè)第一,，并橫跨煤電,、礦業(yè),、房地產(chǎn)、工程建設(shè),、金融,、體育等多個(gè)產(chǎn)業(yè)。但2007年,，魯能集團(tuán)秘密私有化的進(jìn)程被叫停后,，其龐大的業(yè)務(wù)資產(chǎn)就面臨失衡的局面。
早在2008年,，魯能集團(tuán)就開始頻頻進(jìn)行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。根據(jù)公開資料披露，2009年,，魯能集團(tuán)總資產(chǎn)高達(dá)1009億元,，但總負(fù)債也高達(dá)800億元，資產(chǎn)負(fù)債率超過80%,。2010年11月,，魯能集團(tuán)正式成為國家電網(wǎng)一級全資子公司，在資金與業(yè)務(wù)發(fā)展等方面得到國家電網(wǎng)進(jìn)一步支持,。2011年第一季度,，魯能集團(tuán)獲準(zhǔn)成為保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主業(yè)的新增5家央企之一，也成為國家電網(wǎng)唯一的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺,，確立了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為公司未來主要經(jīng)營業(yè)務(wù)的地位,。
不過，隨著資產(chǎn)的逐步整合與剝離,，公司營業(yè)收入逐年下降,。據(jù)中誠信國際2013年魯能集團(tuán)跟蹤評級報(bào)告顯示：2010年魯能集團(tuán)營業(yè)總收入289億元，2011年實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入251億元,，到2012年,，營業(yè)額下降至121億元，同比下降43.5%,。截至2013年9月末,，魯能集團(tuán)營業(yè)總收入77億元。另一方面,，魯能集團(tuán)長期以來被指擁有較大規(guī)模土地儲備資源,。根據(jù)中誠信國際出具的2013年魯能集團(tuán)跟蹤評級報(bào)告，截至2013年9月末,，公司已確認(rèn)待開發(fā)土地面積為1.92萬畝,，土地儲備規(guī)模較大，主要分布在山東,、海南,、北京,、重慶、大連等地,。
但僅就其早在1993年便開始跑馬圈地的海南市場為例,，根據(jù)今年4月份魯能集團(tuán)與旗下上市平臺廣宇發(fā)展資產(chǎn)重組方案披露，成立于2003年7月的海南三亞灣新城開發(fā)有限公司旗下魯能三亞灣,、魯能山海天,、魯能紅塘灣三大項(xiàng)目總占地面積為143.62萬平方米，2011年,、2012年和2013年1-8月份,，海南三亞灣凈利潤分別為-0.38億元、1.29億元和1.02億元,。2011年,，海南三亞灣虧損的主要原因是達(dá)到收入確認(rèn)條件的開發(fā)產(chǎn)品較少。同樣,，成立于2002年6月的海南英大,，在2012年出現(xiàn)-0.15億元的虧損，2013年1-8月凈利潤也僅0.08億元,。
為了做大地產(chǎn)業(yè),，魯能集團(tuán)一直希望整合旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但受調(diào)控的影響,，魯能集團(tuán)資產(chǎn)注入計(jì)劃一直未能順利進(jìn)行,。自去年8月份開始，魯能集團(tuán)再次發(fā)起地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合計(jì)劃,。在這一龐大資產(chǎn)整合的布局中,，廣宇發(fā)展將向包括國家電網(wǎng)旗下唯一地產(chǎn)平臺魯能集團(tuán)在內(nèi)的3個(gè)交易對象發(fā)行股份，收購多項(xiàng)房地產(chǎn)資產(chǎn),，吸納資產(chǎn)的預(yù)估值達(dá)125.2億元,。但是由于標(biāo)的資產(chǎn)的經(jīng)營狀況、高額的負(fù)債率以及溢價(jià)收購,，資本市場給予了重組消極的回應(yīng),。
2013年11月13日，廣宇發(fā)展公布重組消息復(fù)牌后一字跌停,，2013年11月14日，早盤一度打開跌停,，十分鐘后又再次跌停,。就連廣宇發(fā)展的董事長秘書韓玉衛(wèi)在接受媒體采訪時(shí)都稱，現(xiàn)在的魯能集團(tuán),，雖然地產(chǎn)行業(yè)已被確定為主業(yè),，但在凈利潤貢獻(xiàn)上卻并不搶眼,，其他行業(yè)收益反而比較好。
然而,，魯能集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市平臺廣宇發(fā)展最新公告顯示,，今年7月23日收到《中國證監(jiān)會行政許可申請受理通知書》，證監(jiān)會已正式受理關(guān)于公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)事項(xiàng),。頗受市場關(guān)注的魯能與廣宇發(fā)展資產(chǎn)重組方案正在逐步推進(jìn)之中,。
