在北京7月份最后一場(chǎng)土地拍賣上,,孫河片區(qū)內(nèi)被稱為“準(zhǔn)地王”的宅地項(xiàng)目最終流拍,。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獲悉,,在樓市整體下行的大背景下,,一方面,,房企對(duì)高價(jià)地不再激烈爭(zhēng)奪,土地市場(chǎng)動(dòng)作更為理性,。另一方面,,那些前兩年高價(jià)獲得的地王項(xiàng)目,如今都面臨難定價(jià)、難入市的局面,。 市場(chǎng)機(jī)構(gòu)CRIC研究中心針對(duì)近兩年全國(guó)土地市場(chǎng)“地王”項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,,全國(guó)范圍內(nèi)2011年至2013年年度經(jīng)營(yíng)性用地單價(jià)和總價(jià)TOP10地塊共計(jì)55幅(5幅地塊同時(shí)位列總價(jià)和單價(jià)TOP10),其中30幅地塊為商業(yè)辦公用地,,25幅地塊為住宅用地,。 這些地塊大部分位于北上廣深等一線城市,數(shù)量占比達(dá)71%,。值得一提的是,,這55幅地塊中,有21幅地塊尚未動(dòng)工,,占比38%;22個(gè)項(xiàng)目在建,,占比40%,;9個(gè)項(xiàng)目在售,占比16%,;1個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)竣工即開(kāi)業(yè),;此外,還有2個(gè)項(xiàng)目被政府收回,。 數(shù)據(jù)還顯示,,2011年、2012年和2013年成交的總價(jià)地王開(kāi)工率在逐年降低,,分別為80%,、70%和40%。單價(jià)地王開(kāi)工率也相對(duì)較低,,整體開(kāi)工率為50%,,2011年、2012年和2013年成交地塊的開(kāi)工率分別為70%,、70%和10%,。 “2013年地王由于大都是下半年成交,開(kāi)工比例較少,�,?傮w來(lái)看,地王難度相對(duì)較大,,特別是單價(jià)地王低至50%的開(kāi)工率更說(shuō)明地王好拿,,項(xiàng)目難做�,!币拙又袊�(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為,,未開(kāi)工的項(xiàng)目中,很多是因?yàn)橥恋貎r(jià)格太高,企業(yè)難以盈利,,所以遲遲沒(méi)有開(kāi)工,。 他還指出,在建的項(xiàng)目中,,多數(shù)項(xiàng)目處于正常建設(shè)狀態(tài),,少數(shù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大,工程進(jìn)展較慢,。例如北京崇文菜市場(chǎng)地塊,,該地塊是合景泰富2011年以7.1億元總價(jià)、43712元/平方米樓板價(jià)競(jìng)得的單價(jià)地王,,在獲得兩年后才動(dòng)工,,時(shí)至今日已過(guò)三年也還在緩慢地建設(shè)當(dāng)中。 在分析原因時(shí),,丁祖昱認(rèn)為是土地成本太高,。“該地塊規(guī)劃為一棟高檔購(gòu)物中心,,土地與建安成本超過(guò)5萬(wàn)元/平方米,,加上投資物業(yè)資金周轉(zhuǎn)較慢,勢(shì)必會(huì)對(duì)企業(yè)整體資金鏈造成不利影響”,。 丁祖昱認(rèn)為,,地王中真正有問(wèn)題的,都隱藏在遲遲不肯動(dòng)工,,或者為規(guī)避2年必須開(kāi)工的土地政策懲處而被迫開(kāi)工的項(xiàng)目,。 國(guó)土部2012年發(fā)布修訂后的《閑置土地處置辦法》,規(guī)定未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿一年的閑置土地,,將按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi),;土地閑置滿兩年的,將被國(guó)土部門無(wú)償收回,。
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