多地庫(kù)存增長(zhǎng),20城市松綁
23日,，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者從�,？谑蝎@悉，該市日前已下發(fā)內(nèi)部文件,，決定中止執(zhí)行商品房限購(gòu)政策,，不再要求購(gòu)房者提供住房套數(shù)證明。事實(shí)上,，與�,？陬愃疲嗟牡胤秸畬�(duì)松綁限購(gòu)的態(tài)度已經(jīng)由觀望轉(zhuǎn)向付諸實(shí)踐,。
市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，地方政府在樓市降溫的情況下，松動(dòng)調(diào)控幾乎已經(jīng)成為定局,。截至目前,，包括海口在內(nèi)已經(jīng)有20個(gè)城市松綁限購(gòu)政策,。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,，今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)降溫和逐漸走高的庫(kù)存壓力,，導(dǎo)致地方政府放松調(diào)控意愿增強(qiáng),。整體來(lái)看，束縛房地產(chǎn)市場(chǎng)3年之久的樓市限購(gòu)政策已經(jīng)迎來(lái)退出窗口期,。
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| 趙乃育/繪 |
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據(jù)海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，本周一,，海口市已下發(fā)內(nèi)部文件中止限購(gòu)政策,，并對(duì)行業(yè)內(nèi)進(jìn)行了口頭通知,。該負(fù)責(zé)人表示，取消限購(gòu)是根據(jù)上級(jí)部門(mén)“雙向調(diào)控”的精神,，在結(jié)合本地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況下,，并參照其他城市做法做出的決定。
記者從多個(gè)渠道了解到,，這份標(biāo)號(hào)“海府辦【2014】148號(hào)”的文件由�,？谑腥嗣裾k公廳下發(fā),。文件中指出，從即日起中止執(zhí)行商品房限購(gòu)政策,，不再要求購(gòu)房者提供住房套數(shù)證明,。同時(shí)指出，中止執(zhí)行房地產(chǎn)限購(gòu)政策后,，相關(guān)單位要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,，遏制投資投機(jī)炒房，抑制商品住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲,。
另有資料顯示,，根據(jù)7月初海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù),，2013年全年�,？谏唐贩夸N售總面積337萬(wàn)平方米，今年1月至5月共銷售120萬(wàn)平方米,，商品房銷售量同比下降17%,，目前庫(kù)存面積為560萬(wàn)平方米，消化庫(kù)存有一定壓力,。
業(yè)內(nèi)消息顯示,，海口市此次參照了其他城市取消限購(gòu)的做法,，由住建局?jǐn)M文,，海口市政府批準(zhǔn),，最終在內(nèi)部下發(fā)文件,。
海口此輪限購(gòu)政策起始于2011年2月,，期間多次有“解除限購(gòu)”傳聞出現(xiàn),。今年6月，�,？谑幸呀�(jīng)開(kāi)始實(shí)行新的購(gòu)房入戶政策,，鼓勵(lì)具有海南省戶籍的居民購(gòu)房入戶，規(guī)定面積120平方米以上,，可以有5個(gè)親屬的入戶指標(biāo),。希望達(dá)到消化庫(kù)存商品房，刺激住房剛性需求的目標(biāo),。
與�,？陬愃疲沼袠I(yè)內(nèi)消息稱，廣州南沙正在申請(qǐng)放開(kāi)限購(gòu),，如果該申請(qǐng)能最終落地,，將對(duì)盤(pán)活南沙的存量房有較大幫助。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示,，目前南沙區(qū)商品住宅庫(kù)存量面積已達(dá)118萬(wàn)平方米,，按照今年前5個(gè)月的月均5萬(wàn)平方米消化速度,，預(yù)計(jì)需要2年時(shí)間才能消化完畢,。
走向 松綁政策呈現(xiàn)差異化
來(lái)自中原地產(chǎn)研究部的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前,，已經(jīng)有44個(gè)城市發(fā)布與限購(gòu)相關(guān)的樓市調(diào)整政策,，包括海口在內(nèi)有20個(gè)與松綁限購(gòu)相關(guān),，與落戶政策有關(guān)的有4個(gè)城市,，與購(gòu)房及公積金補(bǔ)貼有關(guān)的有6個(gè)城市，發(fā)布其他各類救市政策的合計(jì)14個(gè)城市,。
該機(jī)構(gòu)分析指出,，這些對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行松綁和變通調(diào)整的城市，主要分為兩類：一類為呼和浩特,、南寧,、濟(jì)南等發(fā)布明確政策文件，松綁限購(gòu)政策,；另外一類則為蘇州,、南昌、廈門(mén),、溫州,、昆明、成都,、天津?yàn)I海新區(qū),、長(zhǎng)春、蘭州,、無(wú)錫,、杭州、溫州等16個(gè)市(區(qū)),，雖未明確發(fā)文,，事實(shí)上卻有松綁政策。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，未來(lái)在“執(zhí)行限購(gòu)的46個(gè)城市”中,，將在限購(gòu)政策上出現(xiàn)明顯的分化。
事實(shí)上,，和其他不堪樓市下行壓力,、庫(kù)存漸增的城市相比,，一線城市盡管面臨同樣嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)，但是在限購(gòu)政策方面,，目前尚未出現(xiàn)明顯松動(dòng),。此前，市場(chǎng)傳言上海市有意松綁限購(gòu)政策,，但隨即被當(dāng)?shù)胤裾J(rèn),。上海市政府新聞發(fā)言人公開(kāi)表示，上海嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策,，不會(huì)放松調(diào)控,。
“一線城市，因?yàn)樾枰刂迫丝�,，而且�?jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴度不高,。預(yù)計(jì)限購(gòu)政策將長(zhǎng)期執(zhí)行�,！睆埓髠シ治稣J(rèn)為,，北上深廣不會(huì)輕易放松限購(gòu)政策。
“二線城市中,，經(jīng)濟(jì)相對(duì)比較好的城市,，比如廈門(mén)、南京,、武漢等城市有可能繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu),，但在執(zhí)行層面上可能部分放松�,？赡苤恍袆�(dòng)不發(fā)文,，也有可能在落戶政策上出臺(tái)放松文件�,！睆埓髠フf(shuō),。
業(yè)內(nèi)還有分析認(rèn)為，此前,，呼和浩特市明確發(fā)文松綁限購(gòu)的做法令很多“敢做不敢言”的城市有了借鑒榜樣,。甚至有消息稱，多個(gè)城市曾前往呼市“取經(jīng)”,。而在張大偉看來(lái),，此前呼市的做法能夠得到中央層面的默認(rèn)許可，是在情理之中,。
“二線城市中經(jīng)濟(jì)一般的城市及三線城市,，未來(lái)可能會(huì)全面放松限購(gòu)，而且會(huì)發(fā)布政策取消限購(gòu)，以達(dá)到用政策本身的松綁影響市場(chǎng)預(yù)期的作用,�,！睆埓髠フJ(rèn)為，這些城市往往是庫(kù)存積累嚴(yán)重,、樓市銷售接近停滯的城市,，明文取消限購(gòu)政策，是目前能夠救市的無(wú)奈之策,。
陰霾 去庫(kù)存仍為最大壓力
市場(chǎng)分析機(jī)構(gòu)CRIC研究中心認(rèn)為,，上半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整,，成為導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行的最大因素,�,！霸跊](méi)有強(qiáng)大外力干預(yù)情況下,，房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)自身完成調(diào)整的周期更多取決于價(jià)格的回調(diào)、需求的釋放,、庫(kù)存的去化,。”
上海易居房地產(chǎn)研究院7月14日發(fā)布《6月份新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告》,。報(bào)告指出,，截至6月底，受監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量環(huán)比增長(zhǎng)2.8%,，同比增長(zhǎng)22.9%,，庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高。同時(shí),，包括北上深廣等35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為18.1,，這也意味著市場(chǎng)需要用18.1個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。而在5月份,，該存銷比數(shù)值為16.4,。
易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，6月份庫(kù)存去化周期超過(guò)18個(gè)月,，表明去化壓力空前大,，這將壓制房?jī)r(jià)，預(yù)期未來(lái)幾個(gè)月多數(shù)城市房?jī)r(jià)將下跌,。從今年上半年行情看,，庫(kù)存去化的速度不斷放緩，房企的資金周轉(zhuǎn)也愈發(fā)艱難,。伴隨庫(kù)存增加這個(gè)態(tài)勢(shì),，地方政府救市的沖動(dòng)也愈發(fā)強(qiáng)烈。
報(bào)告還顯示，截至6月底,，35個(gè)城市中,，有29個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。其中南昌,、寧波和九江等3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大,，同比增幅分別達(dá)到97.5%、87.0%和86.0%,。
新任住建部部長(zhǎng)陳政高日前對(duì)房地產(chǎn)政策完善提出了三點(diǎn)落實(shí)意見(jiàn)：千方百計(jì)消化庫(kù)存,；進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整；完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施,。尤其是“千方百計(jì)消化庫(kù)存”的表述,，無(wú)疑將成為地方政府后續(xù)樓市調(diào)控政策的重要依據(jù)，高庫(kù)存城市的限購(gòu)政策退位也將成為大勢(shì)所趨,。
實(shí)際上,，截至目前，重點(diǎn)城市住宅成交量仍在低位徘徊,，全國(guó)市場(chǎng)區(qū)域分化明顯,。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，7月前20日新建住宅成交面積日均值較6月下降4%,，除一線城市下滑幅度較為明顯之外,，二線城市小幅下降6%，而三四線城市則微升1%,。
而從全國(guó)市場(chǎng)銷售情況來(lái)看,，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，上半年全國(guó)商品房銷售額31133億元,，同比下降6.7%,。雖然降幅比1月至5月份收窄，但整個(gè)上半年均處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間,。值得關(guān)注的是,，當(dāng)下市場(chǎng)區(qū)域分化明顯，尤其是東部地區(qū)上半年商品房銷售額同比下降14.0%,。
張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，大部分松綁限購(gòu)城市的特點(diǎn)都是人口漲幅放緩，庫(kù)存壓力巨大,。以此前明文松綁限購(gòu)的呼和浩特市為例,，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示，2013年底,，呼市的住宅去化周期高達(dá)37個(gè)月,，排在全國(guó)35個(gè)大中城市之首,。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，庫(kù)存增加,、銷售低迷是地方政府松綁樓市限購(gòu)政策,、刺激需求的主要?jiǎng)右颉：艉秃铺�,、�?jì)南,、南寧、�,？诘瘸鞘袩o(wú)一例外都受到樓市庫(kù)存的壓力,。而這些城市實(shí)施增加市場(chǎng)信心的政策，主要也是為了刺激需求消化庫(kù)存,，減少房企資金沉淀,，加速資金流動(dòng)，同時(shí)防止引起金融風(fēng)險(xiǎn),。
“綜合來(lái)看,，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過(guò)大、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累,，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔,�,！睆埓髠ジ嬖V記者,，地方政策松綁限購(gòu)政策的意愿正在逐漸走強(qiáng)，尤其是在樓市持續(xù)降溫的情況下,，松動(dòng)調(diào)控已經(jīng)成為定局,。預(yù)計(jì)未來(lái)還會(huì)有更多城市出臺(tái)不同角度、不同程度的松綁政策,。
