多地庫存增長,20城市松綁
23日,，《經濟參考報》記者從�,？谑蝎@悉,，該市日前已下發(fā)內部文件,，決定中止執(zhí)行商品房限購政策,，不再要求購房者提供住房套數證明。事實上,，與�,？陬愃疲嗟牡胤秸畬λ山壪拶彽膽B(tài)度已經由觀望轉向付諸實踐,。
市場機構統(tǒng)計數據顯示,，地方政府在樓市降溫的情況下，松動調控幾乎已經成為定局,。截至目前,，包括海口在內已經有20個城市松綁限購政策,。業(yè)內分析認為,，今年以來，房地產市場的持續(xù)降溫和逐漸走高的庫存壓力,，導致地方政府放松調控意愿增強,。整體來看，束縛房地產市場3年之久的樓市限購政策已經迎來退出窗口期,。
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| 趙乃育/繪 |
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據海口市住房和城鄉(xiāng)建設局相關負責人介紹,，本周一,，海口市已下發(fā)內部文件中止限購政策,，并對行業(yè)內進行了口頭通知,。該負責人表示，取消限購是根據上級部門“雙向調控”的精神,，在結合本地區(qū)房地產行業(yè)發(fā)展的實際情況下,，并參照其他城市做法做出的決定。
記者從多個渠道了解到,，這份標號“海府辦【2014】148號”的文件由�,？谑腥嗣裾k公廳下發(fā)。文件中指出,，從即日起中止執(zhí)行商品房限購政策,，不再要求購房者提供住房套數證明,。同時指出,，中止執(zhí)行房地產限購政策后,，相關單位要加強市場監(jiān)管，遏制投資投機炒房,，抑制商品住房價格過快上漲,。
另有資料顯示，根據7月初�,？谑凶》亢统青l(xiāng)建設局數據,，2013年全年海口商品房銷售總面積337萬平方米,，今年1月至5月共銷售120萬平方米,，商品房銷售量同比下降17%，目前庫存面積為560萬平方米,，消化庫存有一定壓力,。
業(yè)內消息顯示，�,？谑写舜螀⒄樟似渌鞘腥∠拶彽淖龇�,，由住建局擬文，�,？谑姓鷾�,，最終在內部下發(fā)文件。
�,？诖溯喯拶徴咂鹗加�2011年2月,，期間多次有“解除限購”傳聞出現。今年6月,，�,？谑幸呀涢_始實行新的購房入戶政策，鼓勵具有海南省戶籍的居民購房入戶,，規(guī)定面積120平方米以上,，可以有5個親屬的入戶指標。希望達到消化庫存商品房,，刺激住房剛性需求的目標,。
與海口類似,，近日有業(yè)內消息稱,，廣州南沙正在申請放開限購，如果該申請能最終落地,，將對盤活南沙的存量房有較大幫助,。公開數據顯示,，目前南沙區(qū)商品住宅庫存量面積已達118萬平方米，按照今年前5個月的月均5萬平方米消化速度,，預計需要2年時間才能消化完畢,。
走向 松綁政策呈現差異化
來自中原地產研究部的最新統(tǒng)計數據顯示，截至目前,，已經有44個城市發(fā)布與限購相關的樓市調整政策,，包括海口在內有20個與松綁限購相關,，與落戶政策有關的有4個城市,，與購房及公積金補貼有關的有6個城市，發(fā)布其他各類救市政策的合計14個城市,。
該機構分析指出,，這些對限購政策進行松綁和變通調整的城市，主要分為兩類：一類為呼和浩特,、南寧,、濟南等發(fā)布明確政策文件，松綁限購政策,；另外一類則為蘇州,、南昌、廈門,、溫州,、昆明、成都,、天津濱海新區(qū),、長春、蘭州,、無錫,、杭州、溫州等16個市(區(qū)),，雖未明確發(fā)文,，事實上卻有松綁政策。
中原地產首席分析師張大偉告訴《經濟參考報》記者,，未來在“執(zhí)行限購的46個城市”中,，將在限購政策上出現明顯的分化。
事實上,，和其他不堪樓市下行壓力,、庫存漸增的城市相比，一線城市盡管面臨同樣嚴峻的市場形勢，但是在限購政策方面,，目前尚未出現明顯松動,。此前，市場傳言上海市有意松綁限購政策,，但隨即被當地否認,。上海市政府新聞發(fā)言人公開表示，上海嚴格執(zhí)行國家有關房地產市場的調控政策,，不會放松調控,。
“一線城市,，因為需要控制人口,，而且經濟對房地產的依賴度不高。預計限購政策將長期執(zhí)行,�,！睆埓髠シ治稣J為，北上深廣不會輕易放松限購政策,。
“二線城市中,，經濟相對比較好的城市，比如廈門,、南京,、武漢等城市有可能繼續(xù)執(zhí)行限購，但在執(zhí)行層面上可能部分放松,�,？赡苤恍袆硬话l(fā)文，也有可能在落戶政策上出臺放松文件,�,！睆埓髠フf。
業(yè)內還有分析認為,，此前,，呼和浩特市明確發(fā)文松綁限購的做法令很多“敢做不敢言”的城市有了借鑒榜樣。甚至有消息稱,，多個城市曾前往呼市“取經”,。而在張大偉看來，此前呼市的做法能夠得到中央層面的默認許可,，是在情理之中,。
“二線城市中經濟一般的城市及三線城市，未來可能會全面放松限購,，而且會發(fā)布政策取消限購,，以達到用政策本身的松綁影響市場預期的作用。”張大偉認為,，這些城市往往是庫存積累嚴重,、樓市銷售接近停滯的城市，明文取消限購政策,，是目前能夠救市的無奈之策,。
陰霾 去庫存仍為最大壓力
市場分析機構CRIC研究中心認為，上半年以來,，房地產行業(yè)的調整,，成為導致中國經濟下行的最大因素�,！霸跊]有強大外力干預情況下，房地產市場通過自身完成調整的周期更多取決于價格的回調,、需求的釋放,、庫存的去化�,！�
上海易居房地產研究院7月14日發(fā)布《6月份新建商品住宅庫存報告》,。報告指出，截至6月底,，受監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量環(huán)比增長2.8%,，同比增長22.9%，庫存再創(chuàng)歷史新高,。同時,，包括北上深廣等35個城市新建商品住宅存銷比為18.1，這也意味著市場需要用18.1個月的時間才能消化完這些庫存,。而在5月份,，該存銷比數值為16.4。
易居研究員嚴躍進告訴《經濟參考報》記者,，6月份庫存去化周期超過18個月,，表明去化壓力空前大，這將壓制房價,，預期未來幾個月多數城市房價將下跌,。從今年上半年行情看，庫存去化的速度不斷放緩,，房企的資金周轉也愈發(fā)艱難,。伴隨庫存增加這個態(tài)勢，地方政府救市的沖動也愈發(fā)強烈,。
報告還顯示,，截至6月底，35個城市中，有29個城市庫存出現了同比增長現象,。其中南昌,、寧波和九江等3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到97.5%,、87.0%和86.0%,。
新任住建部部長陳政高日前對房地產政策完善提出了三點落實意見：千方百計消化庫存；進一步加強房地產結構調整,；完善房地產項目周邊配套設施,。尤其是“千方百計消化庫存”的表述，無疑將成為地方政府后續(xù)樓市調控政策的重要依據,，高庫存城市的限購政策退位也將成為大勢所趨,。
實際上，截至目前,，重點城市住宅成交量仍在低位徘徊,，全國市場區(qū)域分化明顯,。中原地產監(jiān)測的40個城市數據顯示,，7月前20日新建住宅成交面積日均值較6月下降4%，除一線城市下滑幅度較為明顯之外,，二線城市小幅下降6%,，而三四線城市則微升1%。
而從全國市場銷售情況來看,，根據統(tǒng)計局公布數據,，上半年全國商品房銷售額31133億元，同比下降6.7%,。雖然降幅比1月至5月份收窄,，但整個上半年均處于負增長區(qū)間。值得關注的是,，當下市場區(qū)域分化明顯,，尤其是東部地區(qū)上半年商品房銷售額同比下降14.0%。
張大偉告訴《經濟參考報》記者,，大部分松綁限購城市的特點都是人口漲幅放緩,，庫存壓力巨大。以此前明文松綁限購的呼和浩特市為例,，根據上海易居房地產研究院的報告顯示,，2013年底，呼市的住宅去化周期高達37個月,，排在全國35個大中城市之首,。
業(yè)內普遍認為，庫存增加、銷售低迷是地方政府松綁樓市限購政策,、刺激需求的主要動因,。呼和浩特、濟南,、南寧,、海口等城市無一例外都受到樓市庫存的壓力,。而這些城市實施增加市場信心的政策,，主要也是為了刺激需求消化庫存，減少房企資金沉淀,，加速資金流動,，同時防止引起金融風險。
“綜合來看,，本輪市場轉冷更多是由于部分城市前期供應量過大,、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔,�,！睆埓髠ジ嬖V記者，地方政策松綁限購政策的意愿正在逐漸走強,，尤其是在樓市持續(xù)降溫的情況下,，松動調控已經成為定局。預計未來還會有更多城市出臺不同角度,、不同程度的松綁政策,。
