日前,，萬(wàn)科,、恒大、富力等房地產(chǎn)企業(yè)先后公布了半年報(bào),，與上半年銷售不暢,、市場(chǎng)低迷的直觀感受有所不同的是：萬(wàn)科、恒大,、保利,、綠地、富力、融創(chuàng),、碧桂園,、雅居樂等大型房企上半年業(yè)績(jī)呈現(xiàn)了同比上漲的態(tài)勢(shì),。那么,，從房企的半年報(bào)如何分析當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向,？房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整,，房?jī)r(jià)下行，為何眾多的房企依然在盈利,？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn),、劉戈共同評(píng)論,。
半年報(bào)公布,，房企現(xiàn)狀如何,？下半年房?jī)r(jià)是何走勢(shì)？
馬光遠(yuǎn)：大部分房企難以完成全年任務(wù) 樓市的調(diào)整態(tài)勢(shì)仍在繼續(xù)
�,。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
事實(shí)上我們一直在談房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化問題，事實(shí)上最準(zhǔn)確的分化就是企業(yè)的分化,�,？梢灾v極個(gè)別的企業(yè)表現(xiàn)不錯(cuò)，因?yàn)檎Ｇ闆r下,，房地產(chǎn)的銷售,，一般上半年跟下半年表現(xiàn)是不一樣的。因?yàn)樯习肽甑母拍罘浅６�,，過完春節(jié)以后,，大家置業(yè)的概念非常多，置業(yè)的理由也非常多,，但是進(jìn)入下半年以后,，我們一般都會(huì)談金九銀十，那么除了金九銀十以外,，剩下的銷售量都不是很好,。所以一般情況下，房企一般不會(huì)把自己的業(yè)績(jī)的完成率放到上半年,，也就是說上半年如果完成60％,、70％的話，那么下半年的壓力就不會(huì)太大,。如果從這個(gè)標(biāo)志去看,，上半年達(dá)到60％以上的只有一家企業(yè)，就是恒大,，那么剩下的企業(yè),，萬(wàn)科是完成了50％，當(dāng)然他的半年也超過了1000億,。
從這個(gè)來講,，如果以60％作為一個(gè)標(biāo)桿,，那可以講99％的企業(yè)都沒有達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，而且一季度到二季度,，包括未來的三季度,、四季度。如果整體業(yè)績(jī)逐步下滑,，那么意味著下半年他們完成任務(wù)的壓力非常大,。如果按照這么一個(gè)規(guī)律推算，那如果下半年的表現(xiàn)繼續(xù)往下走,，那就意味著可能到年底以后,，可能有極個(gè)別的企業(yè)才能完成任務(wù)。所以這個(gè)業(yè)績(jī)恰好說明,，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的態(tài)勢(shì)仍然在繼續(xù),。
劉戈：目前就整個(gè)市場(chǎng)來說 大小房企之間是冰火兩重天
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
我們來看一下這些上市公司里,，凡是業(yè)績(jī)比較好,，而且增長(zhǎng)比去年更多的，大多是這些品牌知名度比較高的,，而且規(guī)模比較大的公司,。比如說恒大，那么他在半年的時(shí)候完成了全年63％的任務(wù),；比如說萬(wàn)科,，他無論是銷商面積，還是銷售額都增長(zhǎng)了有百分之十幾,、百分之二十的這樣一個(gè)額度,，所以看起來很好。
你再看那一些中小企業(yè),，其實(shí)就是冰火兩重天了,。像有一些企業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)里算是中小企業(yè)，但就總的體量來說,，都是幾十億檔的,。那么這樣的一些企業(yè)，有的企業(yè)只完成了全年銷售的20％,、30％,，這樣的企業(yè)也不少。另外,，還要注意一點(diǎn),，即使是這樣一些大的公司里，他二季度的業(yè)績(jī)也不如一季度的好，也就是說他更多的業(yè)績(jī)是在一季度產(chǎn)生的,，而整體上房?jī)r(jià)下行的勢(shì)態(tài)是從二季度開始的,。從這個(gè)來分析，總體來說,，大企業(yè)總體受的影響不大,。而由于市場(chǎng)的影響，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生的變化,，中小企業(yè)的變化已經(jīng)非常明顯,。
馬光遠(yuǎn)：目前市場(chǎng)預(yù)期在逆轉(zhuǎn) 降價(jià)的壓力很大
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
價(jià)格的分化也是房地產(chǎn)市場(chǎng)分化之一,，我們現(xiàn)在看到很多房地產(chǎn)企業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi),，那么他的項(xiàng)目，他采取的價(jià)格策略是不一樣的,。比如說對(duì)一線城市,，一些未來他仍然認(rèn)為需求比較旺盛的城市，那么他可能采取一些不是很明確的降價(jià)策略,，比如說通過補(bǔ)貼等等,，但市場(chǎng)明確顯示供應(yīng)已經(jīng)過剩的，降價(jià)的力度就非常大,。比如說我們現(xiàn)在到一些三線城市去，你會(huì)看到六折,、七折的項(xiàng)目都已經(jīng)出現(xiàn)了,，而且是很明確的降價(jià)。因?yàn)椴唤祪r(jià)的話,，根本賣不出去,。
在這種情況下，我們現(xiàn)在看到的,，一個(gè)是市場(chǎng)預(yù)期在逆轉(zhuǎn),，那么逆轉(zhuǎn)下，降價(jià)的壓力很大,。第二個(gè)就是個(gè)現(xiàn)金流的問題,，現(xiàn)金流可能對(duì)于今年所有的房地產(chǎn)企業(yè)來講，無論是完成任務(wù)的,，還是完不成任務(wù)的,，都是最大的壓力。
劉戈：大部分資金壓力較大的房企會(huì)考慮以價(jià)換量
�,。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
今年上半年,，無論是萬(wàn)科在北京的一些項(xiàng)目，還是在廣州的一些項(xiàng)目，都主動(dòng)的降價(jià),，出現(xiàn)了降價(jià)以后日光盤的情況,。恒大一直以來也是用這種快出快進(jìn)的策略，這一直是他的銷售戰(zhàn)略,。所以這兩家在所有的房地產(chǎn)企業(yè)里面,，業(yè)績(jī)比較突出，我覺得可能正好就是他們順勢(shì)而為的這樣一種態(tài)勢(shì),。
那么其他的企業(yè)是不是有此效仿,？既然這兩家企業(yè)已經(jīng)在隨著市場(chǎng)的預(yù)期的變化，對(duì)價(jià)格,、對(duì)銷售策略進(jìn)行改變,，那么其他的企業(yè)是不是也會(huì)跟風(fēng)，會(huì)不會(huì)也會(huì)效仿,？我看了一下統(tǒng)計(jì)數(shù)字,，47％的房企，他們?cè)谏习肽甑馁Y金,、現(xiàn)金的進(jìn)流量是在降低的,，所以這樣的話，對(duì)于很多那些資金壓力比較大的企業(yè)來說,，他可能也會(huì)考慮,，就是以價(jià)換量的這樣一種方式。
張大偉：下行趨勢(shì)已經(jīng)明確 大部分房企難以完成今年的目標(biāo)任務(wù)
�,。ㄖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān) 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
到目前為止,，已經(jīng)有30個(gè)企業(yè)公布了上半年的銷售簡(jiǎn)報(bào)，有16家企業(yè)是同比上漲的,，有14家企業(yè)出現(xiàn)了同比下調(diào),。分化比較嚴(yán)重。像包括萬(wàn)科和恒大這種企業(yè),，他的同比和環(huán)比都出現(xiàn)了上漲,，主要的原因是因?yàn)榇蟛糠咒N售的項(xiàng)目都是處于，受到調(diào)控影響比較小的區(qū)域,。從降價(jià)來說,，他們的價(jià)格基本上都是相對(duì)比較平穩(wěn)的。特別是以恒大為例,，目前從全國(guó)的銷售來看,，包括在六月份他幾個(gè)項(xiàng)目的銷售情況都不錯(cuò)，價(jià)格跟市場(chǎng)價(jià)格相比,，有一定競(jìng)爭(zhēng)力有關(guān)系,。
有14個(gè)企業(yè)出現(xiàn)了同比下調(diào),，但這種同比下調(diào)主要原因是，全國(guó)市場(chǎng)來看,，今年的降價(jià)的下行趨勢(shì)已經(jīng)較明確,，特別是二、三線城市已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的調(diào)整,，所以大部分企業(yè)是不太樂觀的,。從完成任務(wù)的情況來看，只有少數(shù)幾個(gè)企業(yè)出現(xiàn)了完成超過50％,，其他的大部分企業(yè)完成率都在30％左右,。其實(shí)按照正常情況來看，這種完成率基本上可以判斷今年的目標(biāo)達(dá)成率都很難能夠完成100％的任務(wù)了,。
馬光遠(yuǎn)：下半年對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講 最大的壓力就是資金壓力
�,。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
我認(rèn)為下半年對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來講，最大的壓力就是資金壓力,，包括大的企業(yè),。我們現(xiàn)在看到比如說前五個(gè)月，整個(gè)融資的增長(zhǎng)下滑得非常厲害,，去年全年融資增長(zhǎng)是26％,，那么到五月份的時(shí)候，融資增長(zhǎng)沒有超過4％,。那么我們考慮到去年拿了那么多的地,，擴(kuò)張的非常厲害。比如說去年對(duì)2014年的展望,，有些企業(yè)甚至把他們的增長(zhǎng)目標(biāo)擴(kuò)展到100％以上,。
再有，下半年,，我認(rèn)為整體的流動(dòng)性不會(huì)寬松，所以綠城為什么轉(zhuǎn)讓業(yè)績(jī)呢,？當(dāng)然我們看到有些企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)非常好,，有些上半年增長(zhǎng)了350％，但是我們來回去研究,，為什么增長(zhǎng)了350％,？原來是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，而不是說你賣房子賺得錢,。在這種情況下,，無論是大企業(yè)、小企業(yè),，今年考驗(yàn)房地產(chǎn)的最大的問題,，肯定是流動(dòng)性問題,，而且信托馬上就要兌付了，這樣對(duì)于主要依賴信托融資的這些企業(yè)來講,，壓力將會(huì)非常大,。
劉戈：上市房企的融資渠道相對(duì)寬 應(yīng)更關(guān)注未上市房企的資金狀況
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
今年上半年業(yè)績(jī)的公報(bào),，和2008年上半年有相似的地方,，那時(shí)基本也是這樣的一種狀況，就是一些大企業(yè)還行,，一些中小企業(yè)相對(duì)而言是下降,，或者完成任務(wù)的情況不太理想。但它有一個(gè)不同,，就是從現(xiàn)在來講,，這些房地產(chǎn)的上市公司比2008年要多得多，所以整體上的資金狀況,，可能大部分的上市房企,，短時(shí)間內(nèi)可能沒有大的壓力。
從現(xiàn)在來看,，基本上他們的資本,、資金的構(gòu)成，總體結(jié)構(gòu)上來說沒有大的問題,。但那些沒有上市的,，很多在二三四線城市里，這些房地產(chǎn)公司的資金壓力,，如果整個(gè)信貸政策沒有一個(gè)大的變化,，那么他的壓力要比這些上市公司大得多。所以我們不能光看這些上市公司,，因?yàn)樯鲜泄镜娜谫Y渠道要寬得多,，那些沒有上市的公司可能更需要關(guān)注，他們的資金狀況是什么樣的,。
如果房子的價(jià)格還橫在現(xiàn)在這樣的一個(gè)高位上,，那么很多人可能是覺得，我來看一看,，我原來不夠條件不能買,，那么現(xiàn)在有條件了，能買,，但是我也得看一看,，但是什么時(shí)候出手，一定要房地產(chǎn)開發(fā)商有了實(shí)實(shí)在在的動(dòng)作,，有了誠(chéng)意我再說,，你把房?jī)r(jià)降下來以后,，這樣的話才夠引領(lǐng)一些消費(fèi)者，就是所謂的剛需真正進(jìn)入市場(chǎng),。
馬光遠(yuǎn)：開發(fā)商應(yīng)以價(jià)換量求得生存 等待春天的到來
�,。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
現(xiàn)在整個(gè)的開發(fā)商對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的判斷還是過于樂觀，還是有幻想,。巴西跟德國(guó)比賽的時(shí)候,，進(jìn)了一個(gè)球以后，他們還覺得可以跟德國(guó)打?qū)�,，進(jìn)了第二顆球以后,，仍然在打?qū)ィM(jìn)了第三個(gè)球以后,，心理防線逐漸在崩潰,，但他們沒有想到最后是七比一。我覺得目前整個(gè)開發(fā)商的心理仍然停留在二比零的階段,，現(xiàn)在全國(guó)在降價(jià),，但是還沒到七比零的情況下，我還有幻想把它掰回來,，我們有主場(chǎng)優(yōu)勢(shì),，有別的優(yōu)勢(shì)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)還沒覆蓋上,，我覺得這個(gè)心態(tài)一定要改變,。目前房地產(chǎn)的主要問題，第一個(gè)是價(jià)格問題,，價(jià)格太高了,。第二個(gè)問題就是有些地方房子太多了，基本面跟過去完全不同,。
那么,，開發(fā)商最好的選擇是什么？就是應(yīng)該聰明的看到這個(gè)市場(chǎng)的變化,，通過價(jià)格的變化來?yè)Q量,，求得生存。我認(rèn)為你可能會(huì)幻想以后有白銀時(shí)代,，春天可能不會(huì)太遠(yuǎn)。但是如果你死在冬天,，春天跟你沒有任何關(guān)系,，所以能不能走出春天的關(guān)鍵，能不能等到春天的關(guān)鍵是什么,？就是你會(huì)不會(huì)通過價(jià)格來?yè)Q量,，讓自己活下來,。而且這對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)塑造一些好的品牌，讓一些真正做品質(zhì)的,，真正給大家好房子的,、好的管理的、好的概念的開發(fā)商留下,，把那些對(duì)整個(gè)市場(chǎng)不利的,，僅僅靠做一個(gè)開發(fā)商就能夠賺錢的，把這些踢出去,。
