近日,，一則有關“國人賣北京1套房可買休斯敦6套房，還能月賺1萬元租金”的報道吸引了公眾的眼球,，也使得近年來不斷升溫的海外置業(yè)熱再度成為關注焦點,。專家認為,，盡管海外投資房產不乏成功的先例，但是面對不確定的投資政策,、與國內完全不同的市場行情,、復雜的法律程序、較高的房產維護成本等諸多風險,，國人在“抄底”海外房產時更要提高警惕,，謹防誤入投資“陷阱”。
投資金額不斷攀升
一直以來,，海外房地產是中國富人群體海外投資的主流選擇,。胡潤調查報告顯示，海外置業(yè)在富豪海外投資項目中占比重最大，超過四成,。中國富人在世界范圍內購房已成為當下一個顯著現象,。
然而，國人海外購房浪潮正在由原先的富人群體向中產階級蔓延,，小額海外置業(yè)投資逐步升溫,。尤其是在國內房價高企，升值空間日益縮小,，再加上一二線城市紛紛“限購”的背景下,，越來越多的中產階級把目光投向了海外房地產市場，尤其是歐美發(fā)達國家的房產更是受到國人青睞,。
目前,，中國已成為除加拿大之外的美國房地產第二大海外買家。美國房地產經紀人協(xié)會發(fā)布報告顯示,，2013年4月至2014年3月的一年間,，中國人豪擲220億美元在美國買房，同比增長72%,，占外國人購房總額24%,。此外，全美現房成交價中值為19.9萬美元,，而中國人在美國買房的成交價中值為每套52.3萬美元,，為美國均價2.6倍。而且中國人更喜歡現金購房,，超過3/4的中國購房客選擇現金支付房款,。
據仲量聯行數據顯示，2014年一季度中國機構投資者對海外房地產投資額同比增長25％,，達到21億美元,。其中，對海外住宅開發(fā)用地投資額同比飆升80％,。
海外置業(yè)也選“學區(qū)房”
對于近年來不斷升溫的海外置業(yè)熱的原因,，中原地產首席分析師張大偉分析認為，國內房產價值透支且經濟放緩,，而國外整體經濟在復蘇,，房產投資價值較高，因此有很多人賣了國內房產轉而去國外投資,。
在加州大學安德森管理學院經濟分析師威廉看來,，即使美國房價出現上漲，但對中國投資者而言仍然很有吸引力,。比如,，在上海浦東購買一套兩居室需要大約100萬美元,，相當于西洛杉磯房價的兩倍，而同樣的單元在浦東月租金為1400美元左右,，在洛杉磯為3300美元,。他說：“從投資角度考慮，在洛杉磯當房東比在上海更劃算,�,！�
此外，發(fā)達國家具備環(huán)境質量,、教育水平等方面的優(yōu)勢,，也是國人選擇海外置業(yè)和投資移民的重要因素。尤其是葡萄牙,、西班牙,、希臘、塞浦路斯等歐洲國家,，急于擺脫歐債危機的影響，相繼推出了“購房移民”的政策,，購房者只需購置一定金額的房產,，即可申請獲得該國的居留權，對中國投資者很具吸引力,。
《2014匯加顧問·胡潤中國投資移民白皮書》顯示,，中國富豪移民投資的項目主要是海外置業(yè)，在富豪海外投資項目中占最大比重,，超過四成,。其中，海外置業(yè)七成為了自住,，1/3為投資,，平均投入600萬元人民幣。洛杉磯,、舊金山和溫哥華是富豪最青睞的海外置業(yè)城市,，近四成富豪選擇獨棟別墅，近一半選擇學區(qū)房,。
風險暗藏仍需謹慎
盡管不少海外置業(yè)項目都讓中國投資者獲得較好的收益,，但這并不意味著海外投資房產就可以高枕無憂，也并不是所有人都能實現抄底升值,、海外撈金的美夢,。一些看似便宜的房產背后的風險往往難以察覺，最后可能會變成燙手的山芋,。
事實上,，持有一座房屋并不僅是一紙房產證或是穩(wěn)定的投資收益那么簡單，便宜房價的背后，是房產持有環(huán)節(jié)的高成本,。在美國購置房產,，無論房屋是自住、出租,，每年都要繳房產稅和管理費,，土地出讓金是分期支付的地稅，而且會根據經濟增速和資產價值的增長水平做同向調整,。此外,，房屋的維護經費也是一筆很大的支出。
“國人用這10年中國房地產的思維出國投資,，很可能會出問題,。”在張大偉看來,，很多國內購房者在過去10年的投資投機中積累了不少財富,，但大部分都借助了很高的信貸杠桿。這種模式在房價暴漲的過程中,，會獲利豐厚,，但在經濟比較均衡、買房投資屬性并不高的國外,，則很可能會出現回報率較低,、房產出售變現難度大等問題。此外,，諸如年初馬航事件沖擊,、加拿大宣布終結投資移民項目、近期韓國濟州島提高投資移民門檻等政策變數,，也會為海外房地產投資帶來潛在風險,。
