政策高壓之下,，向來價(jià)格堅(jiān)挺的豪宅市場出現(xiàn)下行跡象�,！督�(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，近期一線城市多個(gè)豪宅項(xiàng)目開始松動(dòng)降價(jià)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，銷售壓力下的“以價(jià)換量”已延伸至豪宅市場,，凸顯多數(shù)房企資金面惡化，并強(qiáng)化了樓市將迎來新一輪降價(jià)促銷潮的信號,。
市場 多個(gè)豪宅項(xiàng)目價(jià)格開始松動(dòng)
當(dāng)住宅市場遭遇持續(xù)從嚴(yán)的宏觀調(diào)控政策而逐漸下行時(shí),，豪宅市場也開始出現(xiàn)松動(dòng)跡象。
日前,，奧園地產(chǎn)宣布,，公司正與獨(dú)立本公司及其關(guān)聯(lián)人士的第三方，就出售北京長安8號51%權(quán)益接洽并進(jìn)行磋商,�,！伴L安8號”地處北京CBD核心區(qū)域，曾經(jīng)“四度易主”,，此番拋售股權(quán)不由引發(fā)業(yè)界對其資金鏈的擔(dān)憂,。
隨后，盡管奧園首席財(cái)務(wù)官林錦堂否認(rèn)了項(xiàng)目出售是因公司現(xiàn)金流的問題,。但根據(jù)奧園地產(chǎn)3月份公布的2011年報(bào),，公司流動(dòng)資產(chǎn)“銀行結(jié)余及現(xiàn)金”部分為8.77億元，與2010年22.03億元同比下降60%,。公司流動(dòng)負(fù)債中“短期銀行借款”為26.16億元,，與2010年13.60億元同比上升48%。同時(shí),，流動(dòng)比率由2010年2.0下降至1.5,。
據(jù)悉,，長安8號在2010年一季度面市后，回籠資金不足10億元,，至今也未啟動(dòng)第二期銷售,。而該項(xiàng)目所欠銀行貸款、股東借款,、工程欠款以及各路供貨商欠款,，總計(jì)約30億元。這個(gè)著名的豪宅項(xiàng)目如今被媒體稱為“燙手山芋”,。
奧園地產(chǎn)負(fù)責(zé)人公開表示,，盡管長安8號項(xiàng)目地段優(yōu)越，稀缺性明顯,。但由于北京是受調(diào)控影響比較明顯的區(qū)域之一,，在當(dāng)前大環(huán)境下希望通過這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，將公司的投資布局有所調(diào)整,�,！拔磥碇饕季衷谝恍┦苷攮h(huán)境影響比較小、剛性需求比較大的城市,�,！�
記者發(fā)現(xiàn)，一線城市近期關(guān)于豪宅項(xiàng)目松動(dòng)降價(jià)的消息頻頻傳出,。上海陸家嘴頂級豪宅之一新鴻基凱旋濱江園3月23日開盤均價(jià)16萬元/平方米,，而非之前業(yè)界猜測的天價(jià)30萬元，低于鄰居湯臣一品17萬/平方米在售價(jià)格,。佘山別墅區(qū)招商佘山瓏原近期推出20套低特價(jià)疊加和聯(lián)排別墅,，主體7折到8折。上海兩大豪宅區(qū)一個(gè)“低價(jià)開盤”,，一個(gè)特價(jià)房促銷,。
3月份，深圳豪宅市場價(jià)格同樣在下調(diào),，單價(jià)“萬元起降”。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)黃丹告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，銷售壓力迫使豪宅開始以價(jià)換量,，近期龍頭企業(yè)在豪宅項(xiàng)目上營銷動(dòng)作頻頻，上半年“去存貨,、搶現(xiàn)金”將成為一線房企銷售主基調(diào),。“一方面以價(jià)換量,，爭得客源和現(xiàn)金,，一方面為未來進(jìn)一步擴(kuò)張做戰(zhàn)略準(zhǔn)備。”
另外,，黃丹介紹說：“近期改善型客戶在開發(fā)商促銷下緩步入市,。2月多個(gè)城市改善型產(chǎn)品占據(jù)銷售排行榜前列，主要是近郊經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目,，價(jià)格屬于中檔,。相較市中心總價(jià)高面積小，這些項(xiàng)目總價(jià)適中,，相對性價(jià)比較高,，吸引改善型需求入市�,！�
資金 上市房企負(fù)債率達(dá)10年高點(diǎn)
在豪宅項(xiàng)目促銷降價(jià)增多的背后,，上市房企的日子越發(fā)難過。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,，在目前已披露2011年業(yè)績的房地產(chǎn)上市公司中,，負(fù)債率高企和資金鏈進(jìn)一步緊繃現(xiàn)象愈加明顯。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,，這種趨勢將在今年一季度得到進(jìn)一步強(qiáng)化,。
從資產(chǎn)負(fù)債率來看，北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，截至3月22日,，已披露年報(bào)的37家上市房企的負(fù)債水平明顯上漲，總負(fù)債額度達(dá)到了5216億元,，比之前一年的3786億上漲了37.8%,。負(fù)債率也有明顯上漲，2011年平均已經(jīng)達(dá)到了72.3%,，為近10年來最高,。報(bào)告認(rèn)為，往年房企可依靠高房價(jià)和由此帶來的現(xiàn)金流緩解高負(fù)債的壓力,。但2011年嚴(yán)厲的調(diào)控導(dǎo)致的越來越慘淡的經(jīng)營狀況正將一批地產(chǎn)企業(yè)逼入絕境,，其籌錢的多條通道卻不斷遭遇封堵。
從現(xiàn)金流狀況來看,，WIND數(shù)據(jù)顯示,，截至3月25日，按照申萬一級行業(yè)分類,，兩市已有共計(jì)48家房地產(chǎn)上市公司公布了2011年年報(bào),。截至2011年末，這48家上市公司的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額為-124.5億元,，其中,，億城股份,、首開股份等房企經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額同比持續(xù)減少。截至2011年末,，48家房企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈減少了42.6億元,，而去年同期則凈增加了20.6億元。
今年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況可能進(jìn)一步惡化,。上海易居房地產(chǎn)研究院一份最新的研究報(bào)告認(rèn)為,，根據(jù)2012年1至2月份房地產(chǎn)市場開發(fā)與銷售數(shù)據(jù)，除去季節(jié)性因素的影響,，商品房銷售仍會同比下降,，預(yù)計(jì)2012年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張的問題將會惡化,，可能接近甚至低于2008年水平,。
在銷售不暢,、資金吃緊的情況下,，多數(shù)房企放緩拿地進(jìn)程并在融資市場頻頻發(fā)力。根據(jù)中國指數(shù)研究院最新的一份研究報(bào)告,，最近幾個(gè)星期,，重點(diǎn)監(jiān)測房企掀起了融資小高潮,，中海、雅居樂,、新鴻基,、九龍倉、碧桂園等港股企業(yè)通過股權(quán)和發(fā)債進(jìn)行融資,，而萬科,、首開等A股房企受政策影響主要通過信托和貸款進(jìn)行融資。
北京中原市場研究總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，調(diào)控壓力大,，房企業(yè)績分化，庫存增加,、利潤減少成普遍現(xiàn)象,。在現(xiàn)金為王的形勢下，上市房企需要降價(jià)換量,。雖然目前銀行對首套房購房貸款出現(xiàn)了下調(diào)利率,，但是開發(fā)貸等依然偏緊，企業(yè)要想更好發(fā)展依然需要以價(jià)換量,。
研判 二季度或再迎打折降價(jià)潮
在資金鏈條緊繃的情況下，開發(fā)商們紛紛加大了推盤和銷售力度,。數(shù)據(jù)顯示,，多個(gè)熱點(diǎn)城市成交量已逐漸回調(diào),，業(yè)內(nèi)預(yù)測，下季度將迎來新一輪打折降價(jià)潮,。
從上市房企銷售量來看,，保利、金地,、中海等大型房企2月份的銷售量上升明顯,。公開資料顯示，2012年2月,，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積37.79萬平方米,，同比增長69.53%。金地集團(tuán)2月實(shí)現(xiàn)簽約面積11.9萬平方米,，簽約金額12.3億元,，同比分別增加112.2%和85%。中海地產(chǎn)2月份實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額約106.9億元,，實(shí)現(xiàn)銷售面積64.5萬平方米,，環(huán)比大幅上漲232.7%和152%，今年前兩月累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額139.1億元,，同比增長42%,。
截至2012年2月底，中原監(jiān)測到的標(biāo)桿房企在47個(gè)城市的在售項(xiàng)目庫存量約為2466萬平方米,，較上月小幅回落2%,。相對于2011年6月底，標(biāo)桿房企的庫存量增加56%,，庫存壓力仍較大,。在庫存壓力下，自今年以來,，保利,、招商、恒大,、富力等房企陸續(xù)啟動(dòng)較大規(guī)模的降價(jià)促銷活動(dòng),。
進(jìn)入3月，一些熱點(diǎn)城市量升價(jià)跌的趨勢更為明顯,。中國指數(shù)研究院最近的一份研究報(bào)告披露,，3月各地樓市促銷大增，剛需逐漸釋放,，成交量呈現(xiàn)上漲趨勢,。最近一周(3月12日至3月18日)的交易數(shù)據(jù)顯示，包括北京,、上海,、廣州,、深圳四大一線城市在內(nèi)的重點(diǎn)城市中，除天津同比2011年周均略有下降,，其余城市成交量皆上漲,。其中杭州(不含蕭山余杭)漲幅最大，達(dá)205.48%,。南京漲幅超過150%,，同時(shí)其他多個(gè)城市漲幅也在100%上下。
以北京為例,，北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,，3月中上旬(3月1日至20日)北京全市純商品住宅網(wǎng)簽總量為4206套，與2月份全月的成交量相比大幅上漲了41.5%,，與去年3月份同期的成交量相比也上漲了近17%,。房價(jià)方面，根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，3月中上旬北京純商品住宅的成交均價(jià)為18800元/平方米,，與上月同期相比下跌了1.3%，比去年同期的房價(jià)下跌了2.7%,。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示,，當(dāng)前市場成交量的回漲是建立在房價(jià)回調(diào)和首套房貸利率優(yōu)惠的基礎(chǔ)之上，在目前樓市庫存量依然居于高位的前提下,，購房需求的平穩(wěn)釋放并不會改變目前“供大于求”的市場現(xiàn)狀,，預(yù)計(jì)未來三個(gè)月，北京住宅成交量將依舊保持上漲態(tài)勢,，房價(jià)繼續(xù)保持穩(wěn)中有降的趨勢,，首次購房人群依舊是購房主力。
上海易居房地產(chǎn)研究院上述報(bào)告認(rèn)為,，在外部融資環(huán)境難以顯著改善的情況下,，房地產(chǎn)企業(yè)通過降價(jià)促銷回籠資金，依然是緩解資金壓力的主要路徑,。預(yù)計(jì)新一輪的打折降價(jià)潮,，還將在未來二三個(gè)月內(nèi)大范圍持續(xù)展開。張大偉預(yù)測,，在6到12個(gè)月內(nèi)房價(jià)還可能有10%到20%的下調(diào),，而部分已經(jīng)降價(jià)到位的項(xiàng)目可能會逐漸獲得市場認(rèn)可。