由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心主辦的“中國(guó)發(fā)展高層論壇2012”年會(huì)于2012年3月17日-19日在北京釣魚(yú)臺(tái)舉行。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松在演講中表示，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品,，在2012年會(huì)有明顯快速的發(fā)展,，資金來(lái)源會(huì)定向多元化。
以下為演講及問(wèn)答實(shí)錄：
巴曙松：謝謝,，在這個(gè)會(huì)場(chǎng)是講金融,。我們搞金融的講房地產(chǎn)，所以就談一點(diǎn)看法�,，F(xiàn)在談房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型,，直接的推動(dòng)力是近期房地產(chǎn)一系列調(diào)控的措施。在理解調(diào)控政策方面,，不能僅僅理解為對(duì)房?jī)r(jià)的打壓,，包括有一攬子的措施，包括一個(gè)給房地產(chǎn)區(qū)域投資化,，以及重點(diǎn)是滿足剛性需求的重要表現(xiàn),。
我們可以分為許多需求。第二個(gè)推動(dòng)力量就是中國(guó)跟城市化快速推進(jìn),，和人口重新分布,。在2011年中國(guó)的城市超過(guò)50%是帶有標(biāo)志性的一個(gè)指標(biāo)，從趨勢(shì)來(lái)看,，我們城市化的過(guò)程還在推進(jìn),。每年還是差不多上升0.8個(gè)百分點(diǎn)。城市群的形成和城市人口重新布局也使在城市里面房地產(chǎn)需求量出現(xiàn)明顯上升,。
我們看到從整個(gè)城市化推進(jìn)的進(jìn)程,，未來(lái)中國(guó)還會(huì)產(chǎn)生更多特大城市的大型城市。這些部分房地產(chǎn)的供給方面是主要的矛盾,。剛才幾位專家都談到了區(qū)域的調(diào)整,，其實(shí)很多跟隨著這些產(chǎn)業(yè)，從發(fā)達(dá)地區(qū)向中西部遷移,，也使得這種區(qū)域格局的調(diào)整,，為房地產(chǎn)發(fā)展開(kāi)拓了一個(gè)新的發(fā)展空間。
我們看到現(xiàn)在的一線城市,，這些限購(gòu)銷售回落的比較快,，但是總體的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)還在比較高的位置,，跟區(qū)域結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變有直接的關(guān)系。同時(shí)從去年開(kāi)始,，保障房大量的建設(shè),，一方面對(duì)商品住房回落有影響，同時(shí)也加速了在房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)市場(chǎng)軌和保障軌這樣“雙軌”體制大致的輪廓成型和合理的分析,。
總體來(lái)看我們也研究過(guò)日本早期的,，不同城市化階段的，市場(chǎng)主要的,，主打的保障房和市場(chǎng)商品住宅的比例,。在城市化啟動(dòng)的初期，日本房地產(chǎn)占相當(dāng)大的比重超過(guò)一半以上,。如果我們?nèi)Я偬兹拷ǔ�,，�?015年底，我們保障房的忖量大概占比就達(dá)到了30,，這可以彌補(bǔ)前一階段保障房建設(shè)的缺失,。
從2012年的情況看，大概保障房預(yù)計(jì)新開(kāi)通的目標(biāo)700萬(wàn)套,，2011年的保障房在2012年進(jìn)入后續(xù)的施工期,，加上新開(kāi)工的700萬(wàn)套，2012年會(huì)進(jìn)入保障房施工和竣工的高峰期,。
這對(duì)于形成市場(chǎng)軌和挑戰(zhàn)軌“雙軌”運(yùn)行和合理分工,，和下一步的調(diào)整，房地產(chǎn)正確定位有很大的重要,。從轉(zhuǎn)型的第二個(gè)方面來(lái)看,，中國(guó)的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常的分散，所以這一輪的轉(zhuǎn)型和調(diào)整,，會(huì)有細(xì)化,、專業(yè)化的提高。我們看到2011年全國(guó)地產(chǎn)的銷售前20強(qiáng),，他的市場(chǎng)占有率,，已經(jīng)開(kāi)始從最開(kāi)始的10%不到，現(xiàn)在已經(jīng)逐步上升到了25%,。不同的地產(chǎn)商策略開(kāi)始出現(xiàn)差異化,，我們既看到了做量的，布局核心城市,，中高端樓盤的高增值,。
第三類就是強(qiáng)調(diào)普通住房開(kāi)發(fā)銷售，多業(yè)態(tài)的嘗試。
第三個(gè)轉(zhuǎn)型的方向,，就是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品,，在2012年會(huì)有明顯快速的發(fā)展,，資金來(lái)源會(huì)定向多元化,。2008年，2009年的這些規(guī)模很大,，貸款規(guī)模也很大,，但是期限基本上是三面，今年也是信托管控的高峰期,，在銷售沒(méi)有明顯改善的情況下,，房地產(chǎn)金融的服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)金融能力也開(kāi)始成為房地產(chǎn)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,。
所以把金融人員放到房地產(chǎn)來(lái)講,，一定要找到一個(gè)理由。2012年我認(rèn)為是房地產(chǎn)金融啟動(dòng)之年,。
第四個(gè)就是區(qū)域分化,。已經(jīng)披露年報(bào)的上市公司，從他的一線城市,，三四線城市的土地布局情況看,，分化已經(jīng)開(kāi)始越來(lái)越明顯。從土地出讓的區(qū)域結(jié)構(gòu)和土地出讓金的比例看,，中西部明顯的上升,，沿海不是影響比較大。
從中國(guó)的城市化推進(jìn)來(lái)看,，盡管現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控面臨的壓力還比較大,，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)還是有比較大的成長(zhǎng)空間,。
一個(gè)可以比較的數(shù)據(jù),，就是在2010年的數(shù)據(jù)，我們城市家庭住房套數(shù)里在0.74左右,，大概2011年上升到0.8左右,，成套的住房和現(xiàn)在城市相比還是有一個(gè)缺口。在這個(gè)缺口達(dá)到1：1消失之前,，供給是主要的問(wèn)題,。所以傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)的空間，還是有比較大的生產(chǎn)空間,。
從這些一線的城市來(lái)看,，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在一線城市的商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)成長(zhǎng)空間開(kāi)始顯現(xiàn)。從住宅不同商業(yè)地產(chǎn)起步期往往比較晚,，但是持續(xù)時(shí)間就比較長(zhǎng),。國(guó)家經(jīng)驗(yàn)表明，在人均GDP3000—8000美元往往是商業(yè)地產(chǎn)的起步期,，八千美元以后到了一個(gè)加速發(fā)展期,，到兩萬(wàn)美元以后進(jìn)入一個(gè)成熟期。在起步期新增的供應(yīng)往往比較快,，目前總體上處于起步期,。一線城市開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)加速發(fā)展期。
目前我們商業(yè)地產(chǎn)基本的情況,，零售物業(yè)里面大部分還是低端的,。寫字樓里面甲級(jí)寫字樓占的比較小，在倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的倉(cāng)庫(kù)里面,，70%修建90年代以前,。這幾個(gè)方面有一個(gè)巨大的商業(yè)市場(chǎng)的需求空間。
可以看出世界大城市的比值在5%—20%,，而我們中國(guó)一線城市只是46%,，所以往往一線城市的商業(yè)用地，目前開(kāi)始凸顯他的成本空間,。從北京的情況看,，從具體的數(shù)據(jù)看趨勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。從土地成就結(jié)構(gòu)可以看出房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)態(tài)多元化趨勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越明顯,，謝謝各位,！