見到近月來美國樓市出現(xiàn)的建筑開工量回暖等“春芽”,，有人迫不及待地宣告,，美國樓市的春天已到。但打開大華府地區(qū)上千個(gè)新樓盤的廣告合集冊,，滿眼盡是“登記看房可抽獎(jiǎng)中iPhone手機(jī)”、“買樓送娛樂房”,、“買房送浴缸”之類的廣告,，你會覺得上述判斷過于樂觀。事實(shí)上,，大華府和美國很多城市的房租仍在節(jié)節(jié)上漲,，今年美國樓市很可能是一個(gè)“房東之年”。
最近筆者已有幾位朋友從高房租地段搬家到房租較便宜的偏遠(yuǎn)地段,，租金上漲已對部分想要住在黃金地段的民眾產(chǎn)生“擠出”效應(yīng),。以大華府區(qū)為例，2010年平均房租上漲7.8%,，在新房源不斷入市的浪潮下,，大華府區(qū)平均房租漲幅去年才回落至2.1%。
在金融危機(jī)和前一輪經(jīng)濟(jì)衰退中,，受沖擊最大的是那些工作經(jīng)驗(yàn)不足的年輕人,，20歲以下低學(xué)歷群體的失業(yè)率是全美國平均失業(yè)率的近三倍，大學(xué)畢業(yè)生失去了從校門到就業(yè)崗位的保險(xiǎn)箱,，使得相當(dāng)多年輕人推遲了買房和成家的計(jì)劃,；作為金融危機(jī)的后遺癥，房地產(chǎn)止贖風(fēng)波尚未止息,，近年來每年約200萬家庭因還貸壓力而失去原有房屋,，其中的相當(dāng)一部分人也涌入租房市場。較好的盈利前景使得公寓樓受青睞,，“看不見的手”推動(dòng)更多市場資源從小建筑企業(yè)蓋獨(dú)棟樓房的腳手架向大建筑公司的吊機(jī)轉(zhuǎn)移,。
近月來，美國建筑開工出現(xiàn)止跌企穩(wěn)跡象,，但在這現(xiàn)象背后,，出現(xiàn)了公寓樓開工漲、總建筑開工就漲,，公寓樓開工跌,、總建筑開工就跌的新規(guī)律。以今年1月的最新數(shù)據(jù)為例,，獨(dú)棟樓房的建筑開支額比一年前增加5.5%,，公寓樓的建筑開支額則同比猛增20%。盡管公寓樓建筑開支額僅有獨(dú)棟樓房的約15%,，“火柴盒”公寓已成為拉動(dòng)開工的新主力軍,。研究美國房地產(chǎn)和金融市場的泰斗級人物、沃頓商學(xué)院教授蘇珊·沃徹爾甚至開始擔(dān)心,，美國可能已經(jīng)出現(xiàn)公寓樓“泡沫”,。
觀察對美國民眾消費(fèi)信心至關(guān)重要的房地產(chǎn)業(yè)走勢,，不能一葉障目，盡管各類月度數(shù)據(jù)會有凌亂的波動(dòng),，但美國樓市目前還是有四條較清晰的主線：
首先,，樓市的成交量不活躍，造成美國的住房擁有率持續(xù)下跌,，美國民眾的住房擁有率在2004年達(dá)到69%的歷史高位,，此后一直穩(wěn)步下滑，次貸危機(jī)后呈加速下探態(tài)勢,，到了2011年末,，已經(jīng)降至66%；美聯(lián)儲的量化寬松并不等同于銀行的放貸積極性提升,，更嚴(yán)格的信貸標(biāo)準(zhǔn)將繼續(xù)成為制約住房擁有率提高的阻力,，沃徹爾等專家認(rèn)為，美國的住房擁有率降至德國等國約50%的水平也并非不可能,。
其次,，沒有成交量支撐的房價(jià)難以上揚(yáng)，截至今年1月份,，美國房價(jià)已經(jīng)連續(xù)六個(gè)月下跌,。
第三，在市場處于微弱復(fù)蘇的過程中,，住宅建筑商的熱度出現(xiàn)溫差：一方面,，自從2009年以來，美國每年建成的獨(dú)棟新房不足50萬套,，而在金融危機(jī)前的15年間,，該指標(biāo)從未低于過100萬套；另一方面,，截至去年第四季度,，全國住宅建筑商協(xié)會公布的公寓樓建筑信心指數(shù)連漲六個(gè)季度，增至2005年第四季度以來的新高,。
最后,，當(dāng)很多民眾等待“更美好”明天的前景時(shí)，無房者選擇租房,，有房者不選擇換購新房而是對舊房重新裝修,，就成為明智和時(shí)髦的選擇，出租樓房的房東話語權(quán)增大,。
各方對美國樓市的復(fù)蘇軌跡見仁見智,。鑒于美國失業(yè)率等經(jīng)濟(jì)晴雨表持續(xù)改善，沃徹爾認(rèn)為美國經(jīng)濟(jì)的基本面在修復(fù),，樓市的“春芽”已現(xiàn),。與沃徹爾合作多年的喬治敦大學(xué)教授亞當(dāng)·列維京的判斷則要保守的多,，他認(rèn)為“春芽”說站不住腳，過高的期待將引致新的失望,。
不過,，在四條主線延續(xù)的背景下,，有一點(diǎn)是明確的：今年華府和很多美國城市將再度迎來“房東之年”,。在次貸危機(jī)發(fā)生前的全民買房時(shí)代，美國田納西州的一個(gè)房東為了吸引租客,，許諾給“貴人”去巴哈馬旅行的大禮包,。據(jù)業(yè)界統(tǒng)計(jì)，2010年第一季度,，美國有53%的公寓提供各種形式的出租優(yōu)惠,；但到了去年第四季度，提供租房優(yōu)惠的比重已顯著降至約25%,；目前熱門地段的房東已習(xí)慣了坐地起價(jià),，提供巴哈馬之旅顯然不再是這個(gè)年頭需要?jiǎng)佑玫耐其N技巧。
