當(dāng)前,，保障房建設(shè)日益成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn),。而按照國家的規(guī)劃，“十二五”時(shí)期的保障性住房將重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房,。這似乎意味著公共租賃住房在我國公共住房體系的發(fā)展戰(zhàn)略中開始占據(jù)中心地位。
所謂公共租賃房,，是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品,。其住房并不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有,，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承擔(dān)者承受得起的價(jià)格,，向新就業(yè)職工出租出售，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生,，還有一些從外地遷移到城市工作的群體等。
中國當(dāng)前大規(guī)模推行的“公租房”和1998年市場(chǎng)化房改之前的福利公房,，都是標(biāo)準(zhǔn)的公共住房,。很多人由此擔(dān)心，相對(duì)于資金回籠快,、不會(huì)讓政府和財(cái)政背上長遠(yuǎn)包袱的出售型保障房而言,，長期租賃的公租房，會(huì)不會(huì)重蹈當(dāng)年福利公房的悲劇,。
筆者認(rèn)為,，這首先就需要我們認(rèn)識(shí)清楚舊式福利公房不可維系、必須改革的真正根源何在,。事實(shí)上,，無論國內(nèi)，還是國際經(jīng)驗(yàn)上來看,，作為一種特殊的商品,，住房是政府或公共組織還是市場(chǎng)來提供，并沒有效率高下之分,。尤其是在一國或地區(qū)達(dá)成社會(huì)共識(shí),，把住房的民生屬性置于其經(jīng)濟(jì)屬性之上、并有條件有能力放棄住房的經(jīng)濟(jì)杠桿作用的時(shí)候,，更是如此,。舉例來說，像新加坡實(shí)施組屋制度,，80%住房由政府提供,，同樣獲得了成功。
由此可見,，我國舊式福利公房之所以維持不下去,、不得不改革，最重要的原因有三條：
首先,，經(jīng)濟(jì)上不可持續(xù),。福利公房租金接近為零，完全不能補(bǔ)償簡單再生產(chǎn)。這既給財(cái)政,，也給所有納稅人或企業(yè)帶來嚴(yán)重負(fù)擔(dān),，并且還嚴(yán)重扭曲了人們的住房消費(fèi)行為。
其次,，覆蓋面過大,。福利公房將所有政府、事業(yè)單位與國有企業(yè)職工都納入進(jìn)去,，既讓社會(huì)包袱沉重,，也扼殺了市場(chǎng)成長空間。而只有市場(chǎng)才能滿足人們對(duì)住房多層次,、多樣性的需求,。
最后，非開放性,�,；趩挝坏母＠矿w制下，個(gè)體勞動(dòng)力對(duì)單位形成了人身依附,，嚴(yán)重妨礙了勞動(dòng)力的市場(chǎng)化,，也窒息了城市化，而后兩者都是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必要條件,。
綜上所述,，新時(shí)期條件下發(fā)展起來的公租房，只要堅(jiān)持成本補(bǔ)償原則,、與市場(chǎng)匹配的適度發(fā)展原則和公共開放原則,，是可以避免重蹈福利公房的悲劇，實(shí)現(xiàn)具有公益性的公共服務(wù)的可持續(xù)發(fā)展,。
筆者的觀點(diǎn)是,，對(duì)中國公租房要有耐心。比如上海首批推出的兩個(gè)公租房項(xiàng)目,，租金都不菲,，每月每平方米租金達(dá)到45元左右，價(jià)格都不低于周邊的市場(chǎng)租金,。
社會(huì)上對(duì)此有不少非議,。然而，必須指出,，要給公租房時(shí)間,。就筆者了解，上海首批兩個(gè)公租房投資成本都很高,，達(dá)到每平方米9700元,。但隨著時(shí)間推移,，公租房的優(yōu)勢(shì)會(huì)逐步凸顯出來，因?yàn)橹鹄瓌t驅(qū)動(dòng)的私人租房會(huì)按照機(jī)會(huì)成本定租金,，但非營利性的公租房則按照成本原則定租,，所以大力發(fā)展公租房在長期內(nèi)一定能起到穩(wěn)定市場(chǎng)租金的作用。
但這里的前提是公租房整體上應(yīng)該長期堅(jiān)持運(yùn)營,，至少20年或25年才能充分發(fā)揮非營利性公租房的成本優(yōu)勢(shì),，過早地先租后售一部分公租房可能破壞這種成本優(yōu)勢(shì)。