當(dāng)前,，保障房建設(shè)日益成為社會各界關(guān)注的焦點,。而按照國家的規(guī)劃,，“十二五”時期的保障性住房將重點發(fā)展公共租賃住房,。這似乎意味著公共租賃住房在我國公共住房體系的發(fā)展戰(zhàn)略中開始占據(jù)中心地位。
所謂公共租賃房,，是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個產(chǎn)品,。其住房并不是歸個人所有,，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有,，用低于市場價或者承擔(dān)者承受得起的價格,，向新就業(yè)職工出租出售,，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生,，還有一些從外地遷移到城市工作的群體等,。
中國當(dāng)前大規(guī)模推行的“公租房”和1998年市場化房改之前的福利公房，都是標(biāo)準(zhǔn)的公共住房,。很多人由此擔(dān)心,，相對于資金回籠快、不會讓政府和財政背上長遠(yuǎn)包袱的出售型保障房而言,，長期租賃的公租房,，會不會重蹈當(dāng)年福利公房的悲劇。
筆者認(rèn)為,，這首先就需要我們認(rèn)識清楚舊式福利公房不可維系,、必須改革的真正根源何在。事實上,，無論國內(nèi),，還是國際經(jīng)驗上來看，作為一種特殊的商品,，住房是政府或公共組織還是市場來提供,，并沒有效率高下之分。尤其是在一國或地區(qū)達(dá)成社會共識,，把住房的民生屬性置于其經(jīng)濟(jì)屬性之上,、并有條件有能力放棄住房的經(jīng)濟(jì)杠桿作用的時候，更是如此,。舉例來說,，像新加坡實施組屋制度，80%住房由政府提供,，同樣獲得了成功,。
由此可見，我國舊式福利公房之所以維持不下去,、不得不改革,，最重要的原因有三條：
首先，經(jīng)濟(jì)上不可持續(xù),。福利公房租金接近為零,，完全不能補(bǔ)償簡單再生產(chǎn)。這既給財政,，也給所有納稅人或企業(yè)帶來嚴(yán)重負(fù)擔(dān),，并且還嚴(yán)重扭曲了人們的住房消費行為。
其次,，覆蓋面過大,。福利公房將所有政府、事業(yè)單位與國有企業(yè)職工都納入進(jìn)去，既讓社會包袱沉重,，也扼殺了市場成長空間,。而只有市場才能滿足人們對住房多層次、多樣性的需求,。
最后,，非開放性�,；趩挝坏母＠矿w制下,，個體勞動力對單位形成了人身依附，嚴(yán)重妨礙了勞動力的市場化,，也窒息了城市化,，而后兩者都是市場經(jīng)濟(jì)的必要條件。
綜上所述,，新時期條件下發(fā)展起來的公租房,，只要堅持成本補(bǔ)償原則、與市場匹配的適度發(fā)展原則和公共開放原則,，是可以避免重蹈福利公房的悲劇,，實現(xiàn)具有公益性的公共服務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。
筆者的觀點是,，對中國公租房要有耐心,。比如上海首批推出的兩個公租房項目，租金都不菲,，每月每平方米租金達(dá)到45元左右,，價格都不低于周邊的市場租金。
社會上對此有不少非議,。然而,，必須指出，要給公租房時間,。就筆者了解,，上海首批兩個公租房投資成本都很高，達(dá)到每平方米9700元,。但隨著時間推移,，公租房的優(yōu)勢會逐步凸顯出來，因為逐利原則驅(qū)動的私人租房會按照機(jī)會成本定租金,，但非營利性的公租房則按照成本原則定租,，所以大力發(fā)展公租房在長期內(nèi)一定能起到穩(wěn)定市場租金的作用。
但這里的前提是公租房整體上應(yīng)該長期堅持運營,，至少20年或25年才能充分發(fā)揮非營利性公租房的成本優(yōu)勢,，過早地先租后售一部分公租房可能破壞這種成本優(yōu)勢,。