|
 |
|
資料照片 |
自2010年初以來,，重慶市在全國率先大規(guī)模建設公共租賃住房(以下簡稱“公租房”),，規(guī)劃用三年時間建設4000萬平方米公租房,，解決200萬中低收入群體的住房困難問題。目前這個市已開建公租房2725萬平方米,，有11萬套公租房實現(xiàn)配租,，惠及民眾近30萬人,。
在此過程中,，重慶市創(chuàng)新提出了“雙軌制”住房供應理念,，建立以公租房為主體的住房保障機制，以劃撥方式供應建設土地,，構建起以國有企業(yè)為主體的融資平臺,，有效地破解土地供應和融資難題,，被國內(nèi)外輿論稱為公租房建設的“重慶樣式”,。
“重慶樣式”引來了全國許多省市(自治區(qū))前來“取經(jīng)”,，也引發(fā)了人們對解決住房問題的諸多思考：其住房保障理念,、土地供應和融資模式等，為我國住房制度改革和完善提供了新思路,。
破解低收入群體的“蝸居”之痛
位于北部新區(qū)的民心佳園是重慶市開工建設的首個公租房小區(qū),，小區(qū)為高層電梯房，戶型在50平方米至80平方米之間,，將容納住戶1.2至1.5萬戶,。在小區(qū)采訪，記者碰到正在散步的承租人吳光躍,，他對政府建公租房贊不絕口,。今年50多歲的吳光躍是重慶東風造船廠的職工，全家四口人,，月收入不足5000元,，過去住在一個只有37平方米的舊房子里，生活起居不便,。
聽說公租房可申請時,，吳光躍申請了一套71平方米兩室一廳的房子，并在第一批搖號配租中如愿以償?shù)乇粨u中,，全家人終于住上了寬敞明亮的新房,。“像我們這樣的家庭,，在主城區(qū)一個月不吃不喝也買不到一平方米商品房,！”吳光躍說,，政府建公租房，幫老百姓解決了大難題,。
同樣,，去年大學畢業(yè)的李玉光也圓了“豪宅”夢。2005年,，李玉光從河南來到重慶讀大學,，畢業(yè)后留在當?shù)毓ぷ鳌Ｋ苍鴦舆^買房的念頭,，但動輒七八千元一平方米的房價讓月收入只有3000多元的他望而卻步,。去年5月，李玉光通過申請,、公開搖號配租,，住進了公租房，并在這里娶了心愛的妻子,�,！半m然家很小，但住在這里很踏實,，很溫馨,。”
重慶市長黃奇帆表示,，近年來,，由于房價上漲過快等多方面原因，低收入群體無力購房問題日益突出,。特別是那些既享受不到廉租住房保障,，又買不起商品房人群的住房問題，應引起高度關注,。實踐證明,，無論完全由政府保障，還是完全由市場調節(jié),，單軌的供房體系都存在制度缺陷,，難以滿足絕大多數(shù)社會成員的住房需求。
黃奇帆認為,，要實現(xiàn)“住有所居”目標,，應跳出單純的市場思維，既要借助市場這只“看不見的手”推動中高檔商品住房合理配置,，又要用政府“看得見的手”建保障性住房托底,，實行住房供應“雙軌制”。重慶的基本思路是：30%-40%的中等偏下收入群體,，由政府提供的公租房和棚戶區(qū),、城中村改造的安置房予以保障,；60%-70%的中高收入群體由市場提供的商品房解決，并對高端商品房和投機性炒房進行遏制,，形成“低端有保障,、中端有市場、高端有約束”的制度體系,。在重慶設計的“雙軌制”中,，公租房建設是最關鍵一環(huán)。
有專家認為,，重慶的公租房“樣式”,，可視為住房體制進入新一輪深化改革的關鍵步驟，也是對我國在工業(yè)化,、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展進程中如何推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的探索和實踐,。
土地供應靠劃撥國企融資扛大旗
大面積建設公租房，意味著資金的大規(guī)模投入,，土地從哪里來,，資金如何保障？重慶公租房建設經(jīng)驗的兩個重要方面是,，一是多算民生“大賬”,，少算土地財政“小賬”,，留地于民,；二是搭建融資平臺，用“真金白銀”將公租房建設目標落到實處,，花錢為民,。
敢于舍棄“土地財政”，以劃撥方式供應土地是重慶公租房建設的一個亮點,。自2002年開始,，重慶就建立了土地儲備中心，對土地市場進行宏觀調控,。2003年,，又在土地儲備中心的基礎上，建立了政府主導型的土地儲備供應機制,，將土地牢牢掌握在政府手中,。近幾年，重慶通過工業(yè)結構調整,、舊城拆遷等方法,，已儲備土地幾十萬畝，僅主城區(qū)就從儲備土地中拿出3萬畝用于建公租房,。
由于公租房用地不收土地出讓金,，客觀上降低了公租房建設成本,。民心佳園占地504畝，根據(jù)這個小區(qū)的地理位置,，目前土地的市場出讓價格每畝600萬元左右,，那么土地出讓金收入為30多億元。而以劃撥方式供應的價格為每畝42.6萬元,，總價為2億多元,。這樣算下來，地方政府少收入土地出讓金28億多元,。以建設1000萬平方米公租房為例,，約需成本500億元。由于公租房用地以劃撥方式供應,，加上免征城鎮(zhèn)土地使用稅,、土地增值稅，免征城市建設配套費等行政事業(yè)性收費和政府性基金,，可減少一半資金投入,，實際投資在250億元左右。
地有了,，錢從哪里來,？重慶市構建了政府先導、社會補充的投融資格局,。據(jù)測算,，3年建4000萬平方米公租房，約需現(xiàn)金投入1100多億元,。重慶的公租房建設按財政投入和融資貸款3：7的比例,，采取“1+3”模式籌措資金�,！�1”是指財政投入約300億元,，包括中央專項補助、本級財政支出,、土地劃撥,、稅費減免等補助方式�,！�3”是除財政投入外的800億元融資貸款,，通過社會融資渠道，如銀行貸款,、住房公積金貸款,、社保基金貸款等,。從實際操作看,，自2010年以來,，重慶已到位公租房建設資金394.5億元。2012年,，重慶還將通過國有企業(yè),、保險機構等非銀行類機構獲得融資近500億元，實現(xiàn)公租房建設“不差錢”,。
“3年1100億”的現(xiàn)金支出,，無疑是一筆大支出，如果運作不得當,，這筆支出勢必會成為政府的沉重包袱,。這也是一些地方對建保障性住房“想建又怕建”的重要原因，但在重慶決策者眼中,，公租房不會成為政府負擔,，相反是一筆優(yōu)良資產(chǎn)。
黃奇帆介紹,，為確保融資收益和資金安全,，重慶將建立租售并舉、動態(tài)平衡的償債機制,。重慶公租房建設大約需要社會融資800多億元,，這部分資金主要通過3個渠道逐步償還：一是按10%的比例配建商業(yè)設施，以市場價出售,，可回籠資金400多億元,；二是承租5年后，出售約1/3有限產(chǎn)權的公租房,，可回收資金400多億元,；三是租金收入,，在扣除維護和管理費用后仍有盈余,，可用于平衡貸款利息。
守住質量“生命線”不會出現(xiàn)城市貧民聚居區(qū)
大規(guī)模集中建公租房,，眾多低收入人群聚集在一起,，會不會出現(xiàn)城市貧民聚居區(qū)？短時間建那么大體量的公租房,，房屋質量能否得到保證,？
面對這些質疑和擔心，重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇稱,，在公租房建設中,，重慶市從公租房規(guī)劃選址、戶型設計,、小區(qū)環(huán)境,、配套設施等,，都精心設計，使公租房品質與主城中檔商品房相當,，力求讓低收入群體生活得舒適,、方便。
按照“均衡布局,、適于就業(yè),、配套完善、環(huán)境宜居”的原則,，重慶主城區(qū)公租房布局在一,、二環(huán)之間的21個大型聚居區(qū)內(nèi)，這些聚居區(qū)均有產(chǎn)業(yè)支撐,，可提供就業(yè)崗位,。公租房的戶型設計和配套設施注重人性化，面積一般為30-80平方米,，分為單間,、一室一廳、二室一廳,、小三室一廳等多種戶型,，廚房、廁所齊全,，承租人添置家具后即可入住,。小區(qū)容積率低，控制在3.5-4.0,，為高層電梯房,，按建筑面積的10%配置公建。公租房小區(qū)綠化率高,，在35%左右,，周邊的交通等市政設施與項目建設同步，配套設施齊全,。
記者在康莊美地公租房小區(qū)看到,，小區(qū)環(huán)境幽雅，居民生活秩序井然,。小區(qū)內(nèi)栽種了桂花,、銀杏、紅楓等樹種,，盡管已是隆冬季節(jié),，但小區(qū)內(nèi)生機勃勃。小區(qū)配套有幼兒園、健身設施,、社區(qū)醫(yī)院,、警務室、超市等,，生活方便,。
公租房建設速度快，工程質量如何保障,？記者了解到,，重慶市建立了一整套公租房建設質量標準體系和安全管理體系，認真履行用地,、環(huán)評,、設計審查等基本建設程序，嚴格執(zhí)行招投標制,、工程監(jiān)理制和合同管理制,，科學合理安排建設時序，認真把好設備材料進場,、施工工藝,、試驗檢測、工程驗收等各個關口,，做到項目定點聯(lián)系,、分戶驗收、遠程監(jiān)控三個到位,。