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在嚴(yán)格的限貸、限購(gòu)等調(diào)控政策下,，樓市成交量下跌,，房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)跡象,。樓市低迷的同時(shí)，房企資金鏈也愈加繃緊,。而今年有超2000億房地產(chǎn)信托面臨集中兌付,，無疑進(jìn)一步加重房企資金壓力。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示,，房地產(chǎn)信托面臨剛性兌付風(fēng)險(xiǎn)的可能性較小,，但信托資金集中到期會(huì)加劇房地產(chǎn)行業(yè)重組兼并，部分房企在今年尤其是下半年面臨被淘汰出局的命運(yùn),。
由于銀行信貸收緊,，從2010年開始，通過信托途徑融資成為房企無奈選擇,。用益信托最新數(shù)據(jù)顯示,，2011年新成立房地產(chǎn)信托達(dá)2670.74億元，在集合信托中占比最高，達(dá)38%,。
樓市低迷,，房地產(chǎn)行業(yè)背后金融風(fēng)險(xiǎn)逐漸凸顯。目前,，已有多家機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告提示房地產(chǎn)信托背后的風(fēng)險(xiǎn),。中金公司報(bào)告稱，7000億房地產(chǎn)信托還款期集中在今后三年,，其中2012年預(yù)計(jì)到期信托規(guī)模2234億，總還款額約2500億,。
“剛性兌付風(fēng)險(xiǎn)可能性不大,，就算房企銷售回款不能及時(shí)到位，也可以發(fā)新補(bǔ)舊,、找第三方接盤緩解一時(shí)資金壓力,，在流動(dòng)性上會(huì)面臨一些困難�,！币晃恍磐泄靖吖軐�(duì)記者說,。他還表示，相對(duì)于信托公司,，房企的資金壓力無法轉(zhuǎn)移,，如果降價(jià)促銷仍不奏效，只得出售項(xiàng)目股權(quán),，將項(xiàng)目賣給大型房企或房地產(chǎn)基金,，甚至最終被淘汰出局。
北京大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展基金研究中心副主任,、中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)杜猛告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，一般上市房企利潤(rùn)率在15%至25%，而信托途徑融資成本都在15%以上,，再加上嚴(yán)格調(diào)控,，地價(jià)和房?jī)r(jià)被打壓，利潤(rùn)空間進(jìn)一步壓縮,，房企資金困局將進(jìn)一步顯現(xiàn),。他還向記者透露，除2000多億信托資金外,，還有超2000億投資于房地產(chǎn)行業(yè)私募股權(quán)基金面臨償付,，而私募股權(quán)基金回報(bào)率一般在18%至25%之間，更將加重房企資金負(fù)擔(dān),。在他看來,，房企利潤(rùn)降低，資金成本加大，同時(shí)面臨集中還款境遇,，房地產(chǎn)行業(yè)今年下半年將出現(xiàn)破產(chǎn)和并購(gòu)潮,。
用益信托研究員岳婷對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說，開發(fā)商資金鏈緊張甚至斷裂,，要從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境和經(jīng)營(yíng)環(huán)境考慮,，信托只是其中一部分，不排除個(gè)別房企因?yàn)樾磐袃陡秵栴}被兼并淘汰出局,。
在房地產(chǎn)信托集中兌付加大房企資金壓力的同時(shí),，樓市調(diào)控的持續(xù)及賣房難度的升級(jí)使得股權(quán)交易日漸升溫。據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)2月首周以來的京滬產(chǎn)權(quán)交易所數(shù)據(jù),，新增掛牌的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)股權(quán)數(shù)量達(dá)到了近10宗,，總市值數(shù)十億元，其中更是有3家企業(yè)轉(zhuǎn)讓100%的股權(quán),。
中原地產(chǎn)分析認(rèn)為,，在目前看來，2012年樓市調(diào)控繼續(xù)維持一定力度已經(jīng)是大概率事件,，特別是信貸繼續(xù)偏緊已成定局,，在大形勢(shì)下，預(yù)計(jì)2012年對(duì)大部分開發(fā)商來說依然是隆冬,，出售部分項(xiàng)目或者股權(quán)的交易將會(huì)非常普遍,，預(yù)計(jì)規(guī)模股權(quán)交易全年很可能突破千億，而房地產(chǎn)股權(quán)及資產(chǎn)全部交易額很可能突破3000億,。
國(guó)泰君安研報(bào)則稱,，除房地產(chǎn)信托今年進(jìn)入還款高峰期外，銀行理財(cái)和銀行貸款同時(shí)也將進(jìn)入還款高峰期,，預(yù)計(jì)部分中小開發(fā)商資金鏈將有斷裂的可能,。對(duì)于部分優(yōu)質(zhì)大型開發(fā)商來說，具有融資優(yōu)勢(shì),，手握大量現(xiàn)金,，能夠抓住有利的并購(gòu)時(shí)機(jī)。
上述信托公司高管告訴記者,，通過信托途徑融資房企既包括大型上市公司,，也有很多中小開發(fā)商，信托集中兌付將考驗(yàn)它們的資金融通能力,。杜猛則稱,，包括信托、私募股權(quán)基金在內(nèi)的高成本資金將加速房地產(chǎn)業(yè)的洗牌進(jìn)程,，為大型房企并購(gòu)小型房企提供機(jī)會(huì),。在他看來,，未來融資能力弱、內(nèi)部營(yíng)銷能力差和產(chǎn)權(quán)不清晰中小房企將率先出局,。
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