|
在嚴(yán)格的限貸,、限購等調(diào)控政策下,，樓市成交量下跌，房價出現(xiàn)松動跡象,。樓市低迷的同時，房企資金鏈也愈加繃緊,。而今年有超2000億房地產(chǎn)信托面臨集中兌付,，無疑進一步加重房企資金壓力。
接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示,，房地產(chǎn)信托面臨剛性兌付風(fēng)險的可能性較小,，但信托資金集中到期會加劇房地產(chǎn)行業(yè)重組兼并，部分房企在今年尤其是下半年面臨被淘汰出局的命運,。
由于銀行信貸收緊,，從2010年開始，通過信托途徑融資成為房企無奈選擇,。用益信托最新數(shù)據(jù)顯示,，2011年新成立房地產(chǎn)信托達2670.74億元，在集合信托中占比最高,，達38%,。
樓市低迷，房地產(chǎn)行業(yè)背后金融風(fēng)險逐漸凸顯,。目前,，已有多家機構(gòu)發(fā)布報告提示房地產(chǎn)信托背后的風(fēng)險。中金公司報告稱,，7000億房地產(chǎn)信托還款期集中在今后三年,，其中2012年預(yù)計到期信托規(guī)模2234億，總還款額約2500億,。
“剛性兌付風(fēng)險可能性不大,，就算房企銷售回款不能及時到位，也可以發(fā)新補舊,、找第三方接盤緩解一時資金壓力,，在流動性上會面臨一些困難�,！币晃恍磐泄靖吖軐τ浾哒f,。他還表示，相對于信托公司,，房企的資金壓力無法轉(zhuǎn)移,，如果降價促銷仍不奏效,，只得出售項目股權(quán)，將項目賣給大型房企或房地產(chǎn)基金,，甚至最終被淘汰出局,。
北京大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展基金研究中心副主任、中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會副會長杜猛告訴《經(jīng)濟參考報》記者,，一般上市房企利潤率在15%至25%,，而信托途徑融資成本都在15%以上，再加上嚴(yán)格調(diào)控,，地價和房價被打壓,，利潤空間進一步壓縮，房企資金困局將進一步顯現(xiàn),。他還向記者透露,，除2000多億信托資金外，還有超2000億投資于房地產(chǎn)行業(yè)私募股權(quán)基金面臨償付,，而私募股權(quán)基金回報率一般在18%至25%之間,，更將加重房企資金負擔(dān)。在他看來,，房企利潤降低,，資金成本加大，同時面臨集中還款境遇,，房地產(chǎn)行業(yè)今年下半年將出現(xiàn)破產(chǎn)和并購潮,。
用益信托研究員岳婷對《經(jīng)濟參考報》記者說，開發(fā)商資金鏈緊張甚至斷裂,，要從整個房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境和經(jīng)營環(huán)境考慮,，信托只是其中一部分，不排除個別房企因為信托兌付問題被兼并淘汰出局,。
在房地產(chǎn)信托集中兌付加大房企資金壓力的同時,，樓市調(diào)控的持續(xù)及賣房難度的升級使得股權(quán)交易日漸升溫。據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計2月首周以來的京滬產(chǎn)權(quán)交易所數(shù)據(jù),，新增掛牌的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)股權(quán)數(shù)量達到了近10宗,，總市值數(shù)十億元，其中更是有3家企業(yè)轉(zhuǎn)讓100%的股權(quán),。
中原地產(chǎn)分析認為,，在目前看來，2012年樓市調(diào)控繼續(xù)維持一定力度已經(jīng)是大概率事件,，特別是信貸繼續(xù)偏緊已成定局,，在大形勢下，預(yù)計2012年對大部分開發(fā)商來說依然是隆冬,，出售部分項目或者股權(quán)的交易將會非常普遍,，預(yù)計規(guī)模股權(quán)交易全年很可能突破千億,，而房地產(chǎn)股權(quán)及資產(chǎn)全部交易額很可能突破3000億。
國泰君安研報則稱,，除房地產(chǎn)信托今年進入還款高峰期外,，銀行理財和銀行貸款同時也將進入還款高峰期，預(yù)計部分中小開發(fā)商資金鏈將有斷裂的可能,。對于部分優(yōu)質(zhì)大型開發(fā)商來說,，具有融資優(yōu)勢，手握大量現(xiàn)金,，能夠抓住有利的并購時機,。
上述信托公司高管告訴記者，通過信托途徑融資房企既包括大型上市公司,，也有很多中小開發(fā)商，信托集中兌付將考驗它們的資金融通能力,。杜猛則稱,，包括信托、私募股權(quán)基金在內(nèi)的高成本資金將加速房地產(chǎn)業(yè)的洗牌進程,，為大型房企并購小型房企提供機會,。在他看來，未來融資能力弱,、內(nèi)部營銷能力差和產(chǎn)權(quán)不清晰中小房企將率先出局,。
|