2012年初,，春節(jié)樓市的蕭索冷清尚未褪去,，全國多地首套房信貸利率卻悄然出現(xiàn)了變化,。在北京、廣東,、上海,、湖北等地，原先高企的首套房貸利率開始回歸基準點,，部分股份制銀行,、外資銀行甚至再次推出了首套房的信貸優(yōu)惠政策,。去年那種排隊等待銀行按揭的景象幾乎絕跡,，房貸似乎真的松動了。在中央三令五申堅持房地產調控政策不動搖的大背景下,，首套房信貸的松動究竟意味著什么,？
首套房貸利率現(xiàn)微調
日前，記者走訪了北京,、深圳等地的多家銀行,，調查發(fā)現(xiàn)，超過一半以上的銀行明確表示首套房“基準利率可以做”,。雖然只有簡單的七個字,，但對于去年求“貸”若渴的首套房購買者而言，這已經(jīng)是一個不小的變化了,。
在深圳的四大國有銀行中,，除了工行表示首套房貸款利率基本要上浮5%,，其余均表示可以申請基準利率。深圳的郵政儲蓄銀行甚至對一些優(yōu)質客戶可以提供9.8折貸款優(yōu)惠,�,！笆滋追康脑挘灰氵^來做,，我都可以給你爭取到VIP待遇,，拿基準利率的。如果你的工作單位很好,，還可以打9.8折,。”深圳郵儲銀行的一名信貸員告訴記者,。
除此之外,，股份制銀行也大多可以申請基準利率,，但也有一些銀行明確提出了申請基準利率的前提,，例如中信銀行，如果貸款人不是公務員,、老師等優(yōu)質客戶,，需要在中信銀行存入貸款金額的12%，方可申請到基準利率,。
相比之下,，外資銀行的口子就松多了。深圳匯豐銀行和花旗銀行均表示優(yōu)質客戶首套房貸款利率可以打9折,。匯豐銀行客戶經(jīng)理還說,，“如果貸款人是開發(fā)商員工或者匯豐優(yōu)質的公司業(yè)務客戶的員工，最低可以申請到8.5折,。”
在放貸時間上,，2011年2月份時,，深圳曾出現(xiàn)由于信貸額度緊張，銀行對于簽了貸款合同的客戶坐地起價,、推遲放貸,，引發(fā)了客戶的集體維權的事件。而目前,，各大銀行則均表示,，可以按正常流程放貸，不會出現(xiàn)排隊,，或者推后不放的情況,。
同樣的情況還出現(xiàn)在了北京的各家商業(yè)銀行當中,。記者2月1日走訪北京多家銀行證實，相比去年年底前的上浮5%到10%,，目前京城各家銀行首套房貸已普遍回歸基準利率,，占北京房貸市場份額最大的建行北京分行相關負責人告訴記者，目前建行仍執(zhí)行原有房貸政策,，即首套房貸按基準利率執(zhí)行,，在政策范圍內依據(jù)貸款客戶的不同情況略有差別,。
除建行外,，記者從工行、農行,、中行、交行得到的情況也比較一致,，各行目前均以基準利率為執(zhí)行標準,，在政策范圍內執(zhí)行差別化政策。
值得注意的是,，此前上浮利率較多的深圳發(fā)展銀行也開始回歸基準利率,。該行有關負責人2月1日向記者表示，自1月31日起,，該行首套房貸利率已調整為基準利率,。據(jù)悉,，去年末,，由于貸款額度緊張，深圳發(fā)展銀行的首套房貸利率一度上浮20%,。
微調背后的“季節(jié)性因素”
雖然中央在制定調控房地產的各項政策時反復的強調了差別化信貸的重要性,，但由于去年全年資金面緊張，央行六次上調存準,，三次加息,，使得各商業(yè)銀行在房貸的發(fā)放問題上格外謹慎,。
2011年9,、10月間，隨著貨幣政策步步趨緊,，北京,、上海、廣東等多地的商業(yè)銀行悄然上調了首套房貸款利率,，上調幅度在5%到10%之間,，有些商業(yè)銀行甚至大幅上調了20%,。與此同時，貸款按揭的審核發(fā)放也越來越困難,，等待購房的首次置業(yè)者,，往往面臨著無錢可貸的尷尬局面。
進入2012年,，這種房貸緊張的局面開始出現(xiàn)變化,，其中一個最重要的原因就是貨幣政策的整體松動。
“去年年底央行三年內首次下調存款準備金率,，釋放了幾千億元的資金,，銀行的信貸額度有所恢復，這是促使商業(yè)銀行放松首套房貸的主要原因,�,！北本┲性禺a市場研究部總監(jiān)張大偉說。
事實上,，早在去年年底,，首套房貸回歸基準利率就已經(jīng)開始出現(xiàn)。雖然年底通常是信貸收緊的時節(jié),，但由于去年年底存準的下調,，使得銀行有了放松首套房貸的“本錢”。隨著新一年的開始,，年初寬松的信貸環(huán)境再次為首套房貸的放松制造了條件,。
“應該看到，目前的首套房貸出現(xiàn)微調,，有一定的季節(jié)性特點,。”中國房地產學會副會長陳國強在接受記者采訪時表示,，每年的年初通常都是信貸集中釋放的時候,，房地產貸款無疑也會感受到這種變化。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,，銀根松了,，商業(yè)銀行發(fā)放信貸的“活水”也就有了，發(fā)放房貸的動力也就有了,。
調控基調未改
在嚴厲的房地產調控背景下，首套房貸利率的變化也引發(fā)了人們對政策“放松”的遐想,�,！跋拶彙薄跋拶J”“限價”的組合拳是否正在出現(xiàn)松動呢？
楊紅旭認為,，首套房貸利率的變化只能看做是總體調控從緊背景下的一次微調,。而這次微調的指向十分明顯,，就是對自住需求的“寬松化”政策。說到底,，調控的基調沒有變化,，只不過是更加強調了差異化信貸的政策而已。
在陳國強看來,，首套房貸利率的回歸,，不僅不能視為政策放松的信號，相反卻是調控回歸其出發(fā)點的有益變化,�,！叭ツ陣栏竦姆康禺a信貸政策有效地限制了投資、投機性的需求,，但也不可避免的誤傷了許多自住性的購房需求,。而現(xiàn)在首套房貸出現(xiàn)了松動，體現(xiàn)了差別化信貸的特點,，更加符合調控的精神和方向,。”
在調查中記者發(fā)現(xiàn),，雖然首套房貸利率出現(xiàn)了微調,，但房地產調控中對于二套住房信貸的限制政策并沒有出現(xiàn)松動。
在二套房貸款利率方面,，深圳的銀行普遍執(zhí)行上浮10%的政策,。少部分銀行需要上浮15%或20%。例如：廣發(fā)銀行需要上浮15%,，而深發(fā)展,、中信銀行、郵政儲蓄銀行則要上浮20%,。
中國人民銀行營業(yè)管理部相關負責人表示,，通常年初各家銀行貸款額度都會相對寬松，回歸“基準利率”也是正常的,，本著“早放貸早收益”的原則,，客戶申請房貸也會相對容易，如果銀行還對未來利率存在下調預期,，那么適當放松就更正常了,，但這不代表房地產調控政策會有任何變動，鼓勵剛性需求和改善性需求本來就是調控的應有之義,。