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龍年伊始，首套房貸利率優(yōu)惠在部分城市出現(xiàn),，調(diào)控政策的松動預(yù)期牽動樓市的敏感神經(jīng),。年前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新表態(tài)稱將“支持居民合理的購房需求,，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求”,。業(yè)內(nèi)據(jù)此預(yù)期，住房信貸政策將差別化并“照顧”首次置業(yè)者,。首套房貸回歸基準(zhǔn)利率甚至具有一定優(yōu)惠,，目的是保駕樓市剛需，這有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,。
經(jīng)過近兩年的樓市調(diào)控,，全國主要城市的房價(jià)已經(jīng)止?jié)q，重點(diǎn)城市房價(jià)普遍回落,，樓市調(diào)控效果初步顯現(xiàn),。但就目前而言，推動房價(jià)繼續(xù)上漲的因素依然存在,，監(jiān)管部門尚需鞏固和擴(kuò)大調(diào)控“戰(zhàn)果”,。因此，業(yè)內(nèi)人士建議,，給首套房貸松綁仍須慎重,，否則有可能再度刺激房地產(chǎn)市場反彈。
一般而言,，每年年初貨幣信貸相對寬松,，自去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)2012年貨幣政策為“穩(wěn)健”后，市場人士預(yù)期,，今年一季度國內(nèi)新增信貸規(guī)模將有所放大,。商業(yè)銀行貨幣頭寸的充裕將帶動資金利率下行，這可能使部分城市首套房貸款利率回調(diào)至基準(zhǔn)利率,，甚至恢復(fù)一定的優(yōu)惠折扣,。
從房地產(chǎn)政策的角度來看，對首套房“定向優(yōu)惠”并不意味著樓市調(diào)控將放松,。2010年以來相繼出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策一直強(qiáng)化差別化住房信貸政策,，明確規(guī)定“對貸款購買第二套住房的家庭,，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”,；首套房則要求首付不低于三成,，但對其利率并未作出強(qiáng)制規(guī)定。2011年四季度,，由于信貸額度和資金面緊張,，很多商業(yè)銀行將首套房利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%；而今年首套房利率回歸基準(zhǔn)利率也實(shí)屬正常,。
業(yè)內(nèi)人士表示,，樓市調(diào)控政策的目標(biāo)是“降房價(jià)”，而“降房價(jià)”的目的是滿足更多剛需的購房需求,。但是,，房價(jià)下行是緩慢的過程，讓住房剛性需求者能夠買得起房,，除商品房降價(jià)之外,，還應(yīng)考慮降低購房的綜合成本，其中包括住房貸款和交易稅費(fèi)等方面的負(fù)擔(dān),。
自房地產(chǎn)調(diào)控以來,，多數(shù)投資、投機(jī)需求已被擠出市場,。同時(shí),，不少剛需購房者也因此受到影響。出于保障民生的考慮,，調(diào)控政策不應(yīng)“一刀切”,，區(qū)別二套房甚至高端住宅的政策應(yīng)當(dāng)更加明晰。目前,，直接針對樓市的“限購令”不可能放松,。不過，也有觀點(diǎn)支持房貸實(shí)行一定程度的“定向?qū)捤伞�,。清華大學(xué)教授李稻葵認(rèn)為,，房地產(chǎn)行業(yè)要實(shí)現(xiàn)長期健康發(fā)展，并不能一味追求房價(jià)的下降,，未來應(yīng)考慮如何促進(jìn)交易量逐步回升,，以消化不斷擴(kuò)大的市場供給。
不過也有專家表示,，如果現(xiàn)在對房貸定向松綁，可能被市場看作是樓市“超調(diào)”后的放松信號,，可能再度刺激房地產(chǎn)市場反彈,。因此,，無論是貨幣政策的適度放松還是首套房利率的松動，相關(guān)監(jiān)管部門都應(yīng)慎之又慎,。在保障剛需購房者的同時(shí),，仍應(yīng)堅(jiān)決打擊投資和投機(jī)需求。
另外,，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)留有“后招”,，以應(yīng)對市場的波動。就目前來看,，作為限購令的替代性政策和房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制,，房產(chǎn)稅正在加緊研究推進(jìn)，而房產(chǎn)稅的征收方式和力度,，將對樓市下一階段的走勢形成重要影響,。
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