進入5月,，膠著多時的樓市重回政策“敏感期”,。雖然熱點城市成交持續(xù)低迷之下價格仍未出現(xiàn)明顯松動，但隨著“降房價”,，這一房地產(chǎn)調(diào)控公開表態(tài)的變化,，深化調(diào)控的預(yù)期再次高漲,。
中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所5日發(fā)布的2011年房地產(chǎn)藍皮書認為，房地產(chǎn)調(diào)控面臨攻堅戰(zhàn),，并預(yù)測,，更嚴厲的調(diào)控政策在2011年將被迫陸續(xù)出臺，住房持有環(huán)節(jié)可能成為未來政策調(diào)控的重點,，建議全面開征房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收,。
低迷 多地樓市環(huán)比仍呈頹勢
中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,，上周(4月25日至5月1日)監(jiān)測的35個城市中，20城市樓市成交量上漲,，13城市成交量漲幅在30%以上,，昆明、大連,、三亞漲幅逾100%,。重點城市中，4城市成交量均環(huán)比上漲,，其中北京漲幅最大,，達42.67%，其次是南京,，漲幅達到41.15%,，廣州漲幅亦達15%。
不過,，雖然上周環(huán)比有所反彈,，但多數(shù)熱點城市成交量與去年同期相比仍呈頹勢，市場依舊低迷,。今年1至18周,，深圳、南京,、蘇州,、成都、北京,、長沙,、上海、重慶等重點城市中,，僅成都成交面積同比2010年上漲,，其余皆下跌,。北京跌幅最大,，達33.49%。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認為,，在成交萎靡的背后,，市場信心不足，各方預(yù)期不一是重要原因,。相當一部分購房者對后續(xù)政策及房價下跌抱以期待,，加之限購、限貸等政策約束,，這些因素綜合在一起就造成了買方推遲入市的現(xiàn)狀,。另一方面,，政府干預(yù)銷售的策略之下，二手房業(yè)主并不會急于拋盤,，因此,，買賣雙方都認為現(xiàn)在不是出手的有利時機，成交低迷在所難免,。
2011年房地產(chǎn)藍皮書認為,，由于政策實施存在反復(fù)性，導(dǎo)致市場主體對未來政策預(yù)期的不確定性,，潛在投機性需求向現(xiàn)實需求轉(zhuǎn)化將有所收斂,，但轉(zhuǎn)化動力仍存。
就開發(fā)商而言,，經(jīng)歷2008年至2010年間短暫V形調(diào)整反轉(zhuǎn)的經(jīng)驗和教訓(xùn),，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控盤愿望大大加強，經(jīng)歷2009年至2010年火爆的銷售市場繁榮,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也積累了巨額的銷售收入和利潤,，控盤能力也大大增強。
徐楓認為,，雖然目前市場上個別開發(fā)商開始進行試探性降價促銷,，但仍不能稱之為普遍現(xiàn)象，多數(shù)開發(fā)商還是處于觀望狀態(tài),，況且相當一部分開發(fā)商資金面只是“有點吃緊”,，還未到危險的地步。
對于未來一段時間的成交走勢,，徐楓預(yù)測,，熱點城市的一手住宅成交量可能會維持4月份的水平，不過,，如果后續(xù)供應(yīng)量與現(xiàn)在持平的話,，也不排除小幅回升的可能。就二手市場而言,，目前整體上處于回升階段,，以周為時間段進行考量的話，隨后可能會以5%左右的幅度緩慢抬升,，但如果各地推行評估價過戶,，二手房的成交量將會遭遇重創(chuàng)。
相持 房價或進入拉鋸戰(zhàn)狀態(tài)
成交量持續(xù)歷史低位徘徊并未帶來普遍的價格松動,。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù),，2011年4月，全國100個城市住宅平均價格為8773元/平方米,，較上月上漲0.40%,。其中,，北京等十大城市4月平均價格為15802元/平方米，環(huán)比上漲0.13%,。
價格的微漲態(tài)勢在四大一線城市二手房市場表現(xiàn)得更為明顯,。“一手住宅成交價格的形成由于穿插了過多的行政痕跡,，所以二手房的成交情況是更為可信的風(fēng)向標,。”徐楓說,。
根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù),，4月，北上廣深四地二手房成交價格環(huán)比,、同比均呈漲勢,。其中，上海二手房的成交均價達31030元/平方米,，環(huán)比漲幅為3.6%,，為四城市中最高，北京,、深圳,、廣州的環(huán)比漲幅分別為1.1%、1.1%和0.7%,。同比來看,，廣州二手房均價達19346元/平方米，同比漲幅高達32%,，北京,、深圳、上海的同比漲幅分別為15%,、13%和18%,。
對于未來的價格走勢，2011年房地產(chǎn)藍皮書并不看好今年房價回落,，認為今年年內(nèi)商品房價可能進入相持態(tài)勢,。
中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員、藍皮書副主編尚教蔚表示,，2011年房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分化,，商品房供給增幅放緩,，保障性住房加大入市力度,，將導(dǎo)致房價走勢出現(xiàn)分化格局。中高檔商品房價存在走高壓力,，低檔商品房價存在下調(diào)壓力,。
不過她同時表示,，在商品住房市場中高檔房價走高、低檔房價走低的相持格局下,，納入銷售市場的低檔保障性住房統(tǒng)計范圍的平均房價將呈現(xiàn)下調(diào)趨勢,。
國家發(fā)改委投資研究所房地產(chǎn)研究中心副主任劉琳也持類似看法。她在藍皮書中撰文稱：“在影響住宅市場供求兩方面的因素作用下,，預(yù)計2011年住宅市場基本平穩(wěn),。”
文章表示,，短期看房價上漲仍存在一定的壓力,。在這樣的形勢下，2011年尤其是上半年房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境仍會很嚴厲,，穩(wěn)定物價的政策目標要求一定會繼續(xù)控制房價的上漲,，抑制住房投資投機需求的政策仍將從緊。
而且從供給方面看,，劉琳表示,，未來一段時間隨著我國城鎮(zhèn)化的穩(wěn)妥推進，住房供求將保持增長態(tài)勢,。具體到住宅市場自身的供求狀況來看,，2010年住宅新開工面積保持較高增速，這將增加2011年住宅市場的供給,，也為市場需求者提供了較多的選擇,，有助于住宅成交量的增加。同時,，保障性住房建設(shè)將對住宅開發(fā)投資產(chǎn)生較大貢獻,，因此預(yù)計2011年住宅開發(fā)投資仍將表現(xiàn)為同比增加。
劉琳稱,，2011年我國經(jīng)濟增速的放緩將減小房價漲幅增加的可能性,，住宅市場供給量的增加將減小供求矛盾，伴隨宏觀政策特別是貨幣政策的調(diào)整,、保障性住房體系和商品房體系的逐步完善,，預(yù)計2011年住宅價格將保持基本平穩(wěn)。
攻堅 更嚴厲調(diào)控將延伸至存量市場
基于對房價可能進入相持態(tài)勢的判斷,，藍皮書表示,，房地產(chǎn)調(diào)控面臨攻堅戰(zhàn)，更嚴厲的調(diào)控政策在2011年將被迫陸續(xù)出臺,。
尚教蔚說,，2006年以來，由國務(wù)院和國辦頒發(fā)針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控電文達11件，土地供給,、交易稅費,、金融約束、結(jié)構(gòu)限制等政策措施均被采用,，但房地產(chǎn)市場特別是住房市場投機性需求仍未被有效抑制,。由于土地供給、交易稅費,、金融約束等政策工具往往只針對新增市場,，較少觸及既得利益，但更嚴厲的調(diào)控政策可能向存量市場延伸,，住房持有環(huán)節(jié)可能成為未來政策調(diào)控的重點,，將嚴重影響多套住房持有人群的既得利益，增加政策出臺和實施難度,。
未來,，住房持有環(huán)節(jié)可能成為政策調(diào)控的重點。尚教蔚表示,，經(jīng)過多年呼吁,，作為調(diào)節(jié)住房持有、抑制投機性需求的住房持有稅,，已經(jīng)進入醞釀和試點階段,，重慶和上海率先開始了政策試點探索。但全國更全面的房產(chǎn)持有稅征收還有待社會各階層進一步達成共識,。建議全面開征房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收,，將目前上海、重慶的房產(chǎn)稅試點在“十二五”期間應(yīng)加快向全國推廣,。
她表示,，開征房產(chǎn)稅不僅可增加地方財政收入，形成穩(wěn)定稅收來源,，也可抑制房價過快上漲,，調(diào)節(jié)收入分配差距，達到“削貧富差距之峰”的效果,。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策肯定將持續(xù)下去。今年1月份出臺的“新國八條”現(xiàn)在正在貫徹落實過程中,，走在“半道”上,，它的效果如何到年底才能檢驗出來。
王玨林稱,，目前出臺的一些政策屬于限制性政策,，一旦放松就可能反彈,。這種反彈帶來的損失非常之大，一是這幾年的調(diào)控成果就沒有了,，而且再實施調(diào)控難度加大,；二是可能導(dǎo)致市場更加混亂,。
國家統(tǒng)計局投資司李洪俠博士預(yù)計,，2011年，各項房地產(chǎn)調(diào)控政策將圍繞“新國八條”進一步細化,、落實,。
包括：保障性安居工程建設(shè)力度將進一步加大，相關(guān)土地,、財稅和信貸支持政策將進一步完善,；抑制投資投機性購房需求的差別化信貸政策將繼續(xù)，并有視市場情況不斷趨緊的可能,；違法違規(guī)閑置和囤積土地行為將被切實追究責(zé)任,；穩(wěn)定房價和落實調(diào)控政策不力的地方政府將很可能被問責(zé)；限購等必要的行政手段將會適時增加并擴大應(yīng)用范圍,；促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長遠規(guī)劃和政策有望出臺,；《住房保障法》起草有望取得突破性進展；房產(chǎn)稅有望在上海和重慶試點基礎(chǔ)上全國推廣,。