房地產(chǎn)調(diào)控至今,，金融手段、市場手段,、行政手段齊出,，宏觀調(diào)控也漸向企業(yè)層面的“微觀調(diào)控”深入。國家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長許昆林日前表示,，發(fā)改委正對房地產(chǎn)市場的成本,、利潤和價(jià)格等進(jìn)行調(diào)研，擬在商品房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定,。
商品房領(lǐng)域反暴利,，最大的難題是如何界定暴利。有專家認(rèn)為富豪榜上房地產(chǎn)商扎堆就是房地產(chǎn)行業(yè)暴利的最佳證明。但實(shí)際上在4月26日發(fā)布的福布斯華人富豪榜上,，產(chǎn)生富豪最多的行業(yè)不是房地產(chǎn)業(yè)而是制造業(yè),，但誰又能說制造業(yè)是暴利行業(yè)？
房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤究竟有多高,？從上市房企公布的財(cái)報(bào)看,，當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的利潤一般在10%~40%,。如果按項(xiàng)目的平均開發(fā)周期一般是兩到三年來分?jǐn)�,，每年的利潤率就更低了。�?dāng)然,，由于前幾年土地價(jià)格低,，低價(jià)拿地的開發(fā)商可能會(huì)獲取較高的利潤。但一旦我們要界定暴利和反暴利,，在實(shí)際操作中可能就會(huì)遭遇諸多難題,。
首先，房價(jià)上漲很大程度是由于地價(jià)上漲,。由于經(jīng)濟(jì)與城市化的發(fā)展,，對同一地段的土地價(jià)值的重估會(huì)導(dǎo)致地價(jià)上漲。這部分獲利會(huì)落在土地持有者身上,，可能是政府,，也可能是開發(fā)周期長或囤地的開發(fā)商，也可能是土地上的原住居民,。這部分土地增值如要納入反暴利范疇,，是否應(yīng)該同時(shí)限制政府出讓土地的價(jià)格和對原住民的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)？
商品房的成本對不同的企業(yè),、不同的樓盤來說差別甚大,。從土地方面看，不同的項(xiàng)目拿地時(shí)間不同,，土地成本就相差巨大,。在同一地段，由于拿地成本不同,，單價(jià)1.5萬元的商品房可能利潤率超過50%,，而單價(jià)3萬元的商品房利潤率可能只有5%。如果從反暴利角度,，低價(jià)但利潤率高的商品房是否應(yīng)該被界定為暴利,？如果制定反暴利標(biāo)準(zhǔn)，是控制低價(jià)地的暴利還是控制高價(jià)地的暴利,？
其次,，從融資成本看，房企通過銀行貸款、信托,、股權(quán)融資,、企業(yè)債、民間借貸,，財(cái)務(wù)成本大不相同,，不可能用一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)來界定，重要的是,，企業(yè)融資渠道暢通,、融資成本低是企業(yè)信用度高的體現(xiàn)，由于企業(yè)融資成本低而產(chǎn)生高利潤是否應(yīng)該界定為暴利,？
再者,，企業(yè)的利潤高很可能是通過企業(yè)內(nèi)部高效的管理，通過提高開發(fā)速度,、資金周轉(zhuǎn)速度和加強(qiáng)內(nèi)部成本管理來實(shí)現(xiàn)的,，這部分利潤是否應(yīng)該被界定為暴利？況且,，開發(fā)商的成本中還有一部分所謂灰色成本,，也就是疏通“關(guān)系”的成本以及一些無法擺在明面上的費(fèi)用，這占企業(yè)成本的比例千差萬別,。反暴利時(shí)如何界定,？
發(fā)改委可以通過市場調(diào)查確定一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的平均成本和平均利潤率，但正如上面所述,，各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本千差萬別,，這樣確定下來的平均成本和利潤率是否能夠界定每個(gè)個(gè)案的利潤率尚存很大的疑問。要實(shí)施反暴利規(guī)定,，一刀切式的評判恐難實(shí)施,。
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