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在宏觀調(diào)控大背景下,，一季度江蘇房地產(chǎn)企業(yè)資金面出現(xiàn)異常，人民銀行南京分行就此發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示,。
不僅如此,，從全國(guó)范圍看,，房地產(chǎn)企業(yè)“貸款下降,，投資增加”的情況也普遍存在,，其資金來(lái)源既有自有資金,，也有境外融資，這引起了監(jiān)管部門(mén)和國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的高度警覺(jué),。
信貸吃緊
在日前召開(kāi)的江蘇省金融系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)上,，一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度江蘇省房地產(chǎn)業(yè)來(lái)自銀行的新增貸款大幅減少,，但房地產(chǎn)投資卻在高速增長(zhǎng)，人民銀行方面據(jù)此判斷,，可能是房地產(chǎn)企業(yè)在大量使用自有資金進(jìn)行開(kāi)發(fā),。
該數(shù)據(jù)顯示,，今年第一季度，江蘇省新增房地產(chǎn)貸款比去年同期減少了33.94%,，而其中大部分還是保障性住房貸款，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款吃緊,。
同期,，商品房銷(xiāo)售面積比去年四季度下降42.8%,，成交均價(jià)比去年下降7.5%,，顯示出一季度開(kāi)發(fā)商收入不及往年。而在銀行資金來(lái)源吃緊的同時(shí),，一季度房地產(chǎn)投資卻仍然保持較高增速,。房地產(chǎn)投資比去年同期上漲30%多。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前披露的數(shù)據(jù)顯示,，一季度,，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8846億元，同比增長(zhǎng)34.1%,。其中,，住宅投資6253億元，增長(zhǎng)37.4%,。全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積17643萬(wàn)平方米,，增長(zhǎng)14.9%。其中,，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)14.3%,。
資金來(lái)源方面，一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源19268億元,，同比增長(zhǎng)18.6%,。其中，國(guó)內(nèi)貸款為3837億,，同比微幅增長(zhǎng)4.4%,，自籌資金、其他資金(定金及預(yù)收款,、個(gè)人按揭貸款)增長(zhǎng)顯著,，增幅分別為27.2%和18.7%，其中,，定金及預(yù)收款同比上漲28.7%,。
人行南京分行副行長(zhǎng)李文森提醒，這種反差應(yīng)該引起商業(yè)銀行警惕,�,！皟烧叩姆床铒@示，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在大量使用自有資金,。在房屋銷(xiāo)售低迷的情況下,，部分融資能力不強(qiáng)、應(yīng)對(duì)市場(chǎng)能力弱的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈可能會(huì)出現(xiàn)緊張局面,，可能引發(fā)貸款安全風(fēng)險(xiǎn),，其后期走勢(shì)值得關(guān)注。”李文森在會(huì)議上說(shuō),。
廣州一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，由于統(tǒng)計(jì)部門(mén)沒(méi)有將保障性住房的投資情況單獨(dú)統(tǒng)計(jì)，因此還難以判斷投資增長(zhǎng)中有多少成分是來(lái)源于政府保障房大面積動(dòng)工所致,。
不過(guò),，房地產(chǎn)貸款日益吃緊已是不爭(zhēng)事實(shí)。
“不管是四大行還是其他小型銀行,，對(duì)房地產(chǎn)貸款都卡得很緊,，開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款都在降，”江蘇無(wú)錫一家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的總經(jīng)理告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者,，“以前,，一二季度銀行幾乎放完全年的額度，今年貨幣政策卡緊,，要求按季度劃分額度,，實(shí)行‘3：3：3：1’分配，貸款非常難,�,！�
“很多開(kāi)發(fā)商根據(jù)前幾年的銷(xiāo)售情況開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在,，糟糕,！銀行資金出問(wèn)題了�,！碧K州房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng),、兆豐不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng)楊肇鋒告訴本報(bào)記者，“開(kāi)發(fā)商不但借不到錢(qián),，銀行還往回要,，大部分貸款是一年期的，銀行說(shuō)你先還過(guò)來(lái)然后繼續(xù)借,，等開(kāi)發(fā)商好不容易湊齊了交過(guò)去,，銀行說(shuō)對(duì)不起我不借給你了，這種情況很常見(jiàn),。”
而南京高科置業(yè)銷(xiāo)售主管彭友向本報(bào)記者分析,，目前信貸收緊,，開(kāi)發(fā)商主要依靠前幾年積累下的資金進(jìn)行投入，民間借貸或者其他渠道的融資,，相對(duì)較少,。而目前占用資金的項(xiàng)目，多是去年前年拿的地�,！敖衲旮骷倚履玫氐姆e極性已經(jīng)不高了,，不再像前幾年那么瘋狂。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)里面所說(shuō)的投資增長(zhǎng),，應(yīng)該主要來(lái)源于以前拿的地塊,、還未完成的項(xiàng)目�,！彼f(shuō),。
“不知道能撐多久”
“目前自有資金足以支撐，但是不知道能撐多久,。一年,？一年半？如果房?jī)r(jià)再下降,，開(kāi)發(fā)商壓力就大了,。”上述無(wú)錫房企的總經(jīng)理說(shuō),。他向本報(bào)記者介紹,，前幾年市場(chǎng)形勢(shì)好，開(kāi)發(fā)商攢了不少錢(qián),，但靠自有資金開(kāi)發(fā),，很難有可持續(xù)性�,！艾F(xiàn)在也有一小部分企業(yè)以別的渠道融資,，發(fā)債、發(fā)信托,，但是信托開(kāi)口就要18%的利率,，關(guān)系好的13%、15%,，資金成本太高了,。”他說(shuō),。
“現(xiàn)在手里有錢(qián)還不怕,，但接下來(lái)恐怕會(huì)受很大影響�,！苯K吳江一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者,，“大家怕政策再變，都在抓緊開(kāi)發(fā),，趕快動(dòng),、趕快賣(mài),。”
楊肇鋒分析認(rèn)為,，未來(lái)一段時(shí)間,，大的開(kāi)發(fā)商，例如央企,、上市公司,，不會(huì)受影響，因?yàn)樗鼈冇卸嘣娜谫Y渠道,。但中小開(kāi)發(fā)商,，則會(huì)面臨巨大的困難，另外隨著成交量下跌,，大量的房產(chǎn)中介將會(huì)受到巨大沖擊,。“以前拿地,、現(xiàn)在還沒(méi)交付的,，不管銀行貸款多難，也得硬著頭皮上啊,�,！彼f(shuō)，“現(xiàn)在資金問(wèn)題已經(jīng)反映在房?jī)r(jià)上了,，你上網(wǎng)查查價(jià)格,，各種變相降價(jià)已經(jīng)滿(mǎn)天飛了�,！�
境外融資引警覺(jué)
另外值得注意的是,，與開(kāi)發(fā)貸款額度收緊相對(duì)應(yīng)的是，諸多擁有“境外資源”的大型房地產(chǎn)企業(yè)充分利用了境外融資的便利,，發(fā)行相當(dāng)規(guī)模的優(yōu)先票據(jù)和可換股債券,。
比如1月14日，恒大地產(chǎn)宣布將發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結(jié)算的人民幣債券,，利率分別為7.5%和9.25%,，兩筆共計(jì)融資92.5億。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，今年前三個(gè)月,，中資房企境外舉債超過(guò)30億美元，包括恒大,、碧桂園,、龍湖、仁恒,、合景泰富,、寶龍、雅居樂(lè)等,。
中國(guó)開(kāi)發(fā)商大規(guī)模境外發(fā)債的行為,，已經(jīng)引起評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的關(guān)注。日前,，全球三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的標(biāo)準(zhǔn)普爾向部分中資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提出風(fēng)險(xiǎn)警告,，認(rèn)為這些近期激進(jìn)的大規(guī)模發(fā)債行為將削弱企業(yè)的信用狀況。今年以來(lái),，標(biāo)普已將9家房企債券(非投資級(jí))的評(píng)級(jí)由穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面,，比去年年底新增了4家。
新增的被下調(diào)評(píng)級(jí)的房企,，包括恒盛地產(chǎn)控股有限公司,、佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司、人和商業(yè)控股有限公司等,。標(biāo)普表示,，這幾家新增企業(yè)被下調(diào)評(píng)級(jí)，主要是由于其用激進(jìn)的債務(wù)融資來(lái)支持企業(yè)擴(kuò)張,。今年其余被下調(diào)評(píng)級(jí)的開(kāi)發(fā)商還有上海證大房地產(chǎn)有限公司,、綠城中國(guó)控股有限公司、沿海綠色家園有限公司,、花樣年控股集團(tuán)有限公司和碧桂園控股有限公司,。
不過(guò)，上述業(yè)內(nèi)人士也指出,，從一季度的資金情況還不能判斷開(kāi)發(fā)商已經(jīng)陷入資金緊張的困境,，現(xiàn)金的流動(dòng)性依舊保持穩(wěn)定。但如果銀行開(kāi)發(fā)貸款持續(xù)收縮,，以及房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)陷入長(zhǎng)時(shí)間低迷,，則有可能對(duì)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流形成沖擊。
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