樓市調(diào)控效果正在顯現(xiàn),，3月全國房價漲幅繼續(xù)回落。18日,，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,，70個大中城市中，3月房價環(huán)比下降的有12個,，持平的有8個,，環(huán)比漲幅縮小的有29個,。此時，距國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》已整整一年,。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪的專家認(rèn)為,，70個大中城市新建商品住宅價格整體仍呈現(xiàn)上升態(tài)勢，但漲幅持續(xù)縮小,。隨著調(diào)控持續(xù)發(fā)力,，房價漲幅有望持續(xù)回落。專家同時指出,，目前樓市仍處于博弈之中,，盡管大規(guī)模降價的局面尚未出現(xiàn)，但部分城市房價有可能率先下跌,；5月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比綜合指數(shù)很可能首次下跌,，即“拐點”出現(xiàn)。
判斷 房價“拐點”或臨近
在房價環(huán)比漲幅出現(xiàn)回落趨勢的同時,，房價同比漲幅也出現(xiàn)回落的跡象,。統(tǒng)計顯示，與去年同月相比,，70個大中城市中,，同比價格下降的城市有2個，比2月份增加了1個,，同比漲幅回落的有46個城市,，比上月增加了16個。3月份,，同比漲幅在5%以內(nèi)的有26個,，比2月份增加了2個。
在環(huán)比價格漲幅持平和回落的20個城市里,，北京,、深圳、杭州等一線城市位列其中,�,！斑@是‘新國八條’之后政策效應(yīng)的顯現(xiàn)�,！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)接受《經(jīng)濟(jì)參考報》采訪時說,，影響未來市場走勢的兩個重要變量分別是調(diào)控政策執(zhí)行的力度和時間因素。他進(jìn)一步預(yù)測,，在調(diào)控政策依舊從緊從嚴(yán)的情況下,，隨著時間的推移,，政策效應(yīng)的顯現(xiàn)將更明顯,，房價環(huán)比下降的城市還會增加。
中原集團(tuán)研究董事程澐表示,，上述數(shù)據(jù)表明房價向下的趨勢開始出現(xiàn),，未來一段時間內(nèi)，隨著連續(xù)成交量萎縮,，價格下調(diào)的趨勢還會加強(qiáng),。具體來看，在新建商品住宅方面,，價格實質(zhì)性的松動還沒有完全出現(xiàn)，未來隨著區(qū)域性的供應(yīng)增加,，這種情況將有所改變,。
程澐告訴記者,，中原集團(tuán)監(jiān)測的北京,、上海、廣州,、深圳、天津等五大重點城市的二手房房價松動的跡象已經(jīng)開始比較明顯,，其中的一個表現(xiàn)是從各地掛牌房源叫價情況來看,，下調(diào)價格房源的比例開始增加，“這表明賣房業(yè)主的心態(tài)已經(jīng)發(fā)生變化,，不再像此前那么強(qiáng)硬了”,。
數(shù)據(jù)顯示,，與上月相比,，3月70個大中城市中，二手住宅環(huán)比價格下降的有16個城市,，持平的有10個城市,。而與去年同月相比，同比價格下降的有5個城市,，漲幅回落的有45個城市,，比上月增加了23個。
“鏈家地產(chǎn)”市場研究部首席分析師張月分析說,，從數(shù)據(jù)整體來看,，新建商品住宅價格和二手住宅價格，環(huán)比下降或者持平的城市數(shù)都在增加,，并且二者價格同比漲幅回落的城市數(shù)目占比都超過了6成,，這說明調(diào)控效果正在逐步顯現(xiàn),。她表示，考慮到一線城市二手房市場歷史發(fā)展更為迅速,，需求人群對降價期許更強(qiáng),，房價水平更高等特點，預(yù)計4月或者5月份,，一線城市的價格指數(shù)將繼續(xù)引領(lǐng)回落趨勢,。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，70個大中城市新建商品住宅價格整體仍然呈現(xiàn)出上升態(tài)勢,，但上漲幅度持續(xù)縮小。他預(yù)計,，快則4月,，最可能是5月，最遲不會超過6月,，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比綜合指數(shù)將出現(xiàn)首次下跌,，也即房價出現(xiàn)“拐點”。
楊紅旭認(rèn)為,，當(dāng)前中央政策力度已夠,，只要能較好的督促地方加快落實，房價出現(xiàn)持續(xù)幾個月的回落基本成定局,。
現(xiàn)狀 博弈氣氛濃厚
在房價漲幅趨緩的同時,，記者發(fā)現(xiàn)，樓市博弈氣氛依然濃厚,，一方面,，商品房成交仍處于低迷狀態(tài)，另一方面,，新盤打折促銷的仍屬少數(shù),，“降價潮”尚未出現(xiàn)。
中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示,，一季度,，全國商品房銷售面積為17643 萬平方米，同比增長14.9%,；銷售額為10152億元,，同比增長27.3%；增幅較2010 年同期分別下降20.9個百分點和30.4個百分點,。
另據(jù)中原監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示,，上周9大城市新建住宅成交面積為94.14萬平方米，與前五周的均值相比下降13%，與去年同期相比下降62%,。分城市看,，上海表現(xiàn)最好,，上周成交量約為去年同期的6成,，而政策最為嚴(yán)厲的北京表現(xiàn)最差，上周成交量不足去年同期的3成,�,！�
與此同時，各主要城市二手住宅的成交面積上周也依然處于歷史低位,。中原監(jiān)測的5大城市中,，北京受嚴(yán)厲限購政策之影響，上周成交環(huán)比繼續(xù)下滑12%,，僅為去年同期的2成,；上海、天津,、深圳上周成交量較前4周的周平均水平持平或略增,，分別恢復(fù)至去年同期水平的4成至6成；廣州表現(xiàn)最佳,，上周成交較前4周均值增加44%,，已恢復(fù)至去年同期水平的9成。
雖然成交低迷,，但并未出現(xiàn)大規(guī)模降價的行為,。中原集團(tuán)研究中心高級經(jīng)理劉淵表示，從各地市場目前表現(xiàn)情況看,，新盤打折促銷的仍屬少數(shù),，大規(guī)模降價行為尚未出現(xiàn)。他預(yù)計,，下一階段各地住宅市場供求雙方仍將處于僵持狀態(tài),，房價短時期內(nèi)大幅度調(diào)整的可能性較小。
然而值得注意的是,，3月一線城市市場房價出現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性下跌態(tài)勢,。據(jù)中原地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，北京,、廣州,、深圳3城市房價環(huán)比下降分別為26%、17%和6%,。
劉淵認(rèn)為,，未來在一些受調(diào)控程度較深的城市，市場可能出現(xiàn)比較集中的打折促銷現(xiàn)象。諸如上海,、重慶,、北京、杭州等城市,，由于3月期間上述城市成交業(yè)績較差,，這些城市未來有率先出現(xiàn)價格松動的可能。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示,，在限購令的作用下,，高端樓盤入市后也難以避免“有價無市”的局面，無法帶動成交量的上漲,。從最近兩周上海低端樓盤主導(dǎo)成交榜的情況來看,，剛性需求者是目前樓市的成交主力，但目前房價的松動程度顯然還難以達(dá)到他們的預(yù)期,，低端樓盤的供應(yīng)也處于相對不足的狀態(tài),，所以目前樓市的僵局還將延續(xù)。
陳國強(qiáng)認(rèn)為,，僵局是否維持一方面取決于企業(yè)對未來市場的預(yù)期,，另一方面也與其自身的資金狀況密切相關(guān)。如果資金鏈尚未面臨危機(jī)狀況,，盡管它們對未來市場的預(yù)期趨于謹(jǐn)慎,，也不會率先調(diào)整價格。
不過,，陳國強(qiáng)同時表示,，對于開發(fā)商來說，如果對目前市場有較清醒判斷的話,，還應(yīng)采取更加積極主動的策略,，在價格上做一些調(diào)整將是打破僵局的一個比較現(xiàn)實的選擇。
業(yè)內(nèi)人士表示,，目前部分上市房企的財務(wù)狀況相對較好,，一般而言還可以維持半年左右時間，但對于絕大多數(shù)的中小房企而言,，資金壓力十分巨大,，對于這部分企業(yè)而言降價促銷回籠資金只是時間問題，這也很可能會成為打破目前僵局的突破口,。
預(yù)期 調(diào)控可能升級
最近一段時間內(nèi),，政策部門頻頻透露出的信號進(jìn)一步強(qiáng)化了政策緊縮預(yù)期。分析人士普遍認(rèn)為,，在央行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等一系列調(diào)控政策之下,，市場各方應(yīng)充分認(rèn)識到調(diào)控力度不會放松,，甚至有可能再度升級。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥17日在無錫表示,，房價合不合理,，最有權(quán)利評價的是當(dāng)?shù)鼐用瘛τ谝压挤康禺a(chǎn)調(diào)控目標(biāo),、尚未聽取社會意見的地方,，需要抓緊聽取群眾意見，完善調(diào)控目標(biāo),。他同時指出,，當(dāng)前堅決貫徹國務(wù)院的調(diào)控政策,，要堅決遏制不合理的住房需求,，使市場價格符合真正的供求關(guān)系。要在增加土地供應(yīng),、進(jìn)而增加住房供應(yīng)的基礎(chǔ)上,，全面準(zhǔn)確落實相關(guān)調(diào)控政策。
事實上,，今年以來,，為強(qiáng)化落實房地產(chǎn)市場調(diào)控各項政策，國辦再次下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》,，調(diào)控政策高壓從緊,，財政、金融,、土地政策密集出臺,。
從4月上旬開始，國務(wù)院派出8個督察組,，對16個省(區(qū),、市)貫徹落實國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項督察。國務(wù)院總理溫家寶13日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議更是強(qiáng)調(diào),，要鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場調(diào)控成效,，堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松,。
“從中央最近的表態(tài)可以明顯地看到這樣的一個趨勢,，即對房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該不會放松�,！背虧氛f,，不僅如此，繼多城市傳出銀行暫停個人房貸業(yè)務(wù)之后,，央行于4月17日再次宣布上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率至20.5%的歷史高位,。信貸的再度收緊，將對目前以剛需為主的住宅市場影響顯著，“而這與上述中央的表態(tài)都是密切相關(guān)的,�,！�
“現(xiàn)在調(diào)控的重心還在于如何更好地執(zhí)行和落實前期調(diào)控政策，這是最關(guān)鍵的,�,！标悋鴱�(qiáng)說。
另據(jù)此前消息,，上述國務(wù)院督察工作將在4月20日左右結(jié)束,，相關(guān)督察報告匯總后將上報國務(wù)院。有媒體新近援引消息人士的話稱,，根據(jù)督察情況,，中央很有可能盡快開始新一輪政策調(diào)整，調(diào)整可能圍繞土地出讓政策,、開發(fā)商拿地門檻等方面展開,，甚至不排除對房價進(jìn)行直接干預(yù)。