從3月份起，沃爾瑪（中國(guó)）招聘地產(chǎn)經(jīng)理,，沃爾瑪這樣描述地產(chǎn)經(jīng)理的職責(zé),，協(xié)調(diào)組織制定公司新店開發(fā)計(jì)劃，為公司業(yè)務(wù)的順利擴(kuò)張?zhí)峁⿲I(yè)規(guī)劃,。
這意味著,，沃爾瑪（中國(guó)）開始調(diào)整投資策略，除了租賃門店,，也開始購(gòu)置地產(chǎn),。這是迄今為止，沃爾瑪發(fā)出的進(jìn)軍中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的最明確信號(hào)。
據(jù)了解,，2010年末,，沃爾瑪已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了首個(gè)買地自建項(xiàng)目
大連山姆會(huì)員店。今年1月份,，沃爾瑪自建的購(gòu)物廣場(chǎng)已確定落戶四川省巴中市,，此外，在廈門一直沒有找到合適場(chǎng)址的沃爾瑪,，有意在廈門自建山姆會(huì)員店,。
此時(shí)正值中國(guó)房地產(chǎn)住宅限購(gòu)令步入發(fā)酵階段，土地拍賣槌聲沉寂,，地產(chǎn)商雖聲稱轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn),，但事實(shí)上并非易事。沃爾瑪在2009年商務(wù)部將外資零售門店審批權(quán)下放省一級(jí)商務(wù)部門之后,，打出“本土化”旗號(hào),，大舉擴(kuò)張。現(xiàn)在沃爾瑪已經(jīng)在20個(gè)省市,，開設(shè)了超過200家門店�,，F(xiàn)在沃爾瑪力圖通過自建物業(yè)與租賃物業(yè)的結(jié)合，使得未來門店超過1000家,。
對(duì)于這家零售業(yè)巨頭來說,，這并非一個(gè)非常艱難的決定。從2010年開始,，零售商自建或者收購(gòu)物業(yè)已經(jīng)蔚然成風(fēng),。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平說，商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)遠(yuǎn)大于零售行業(yè),，而主流零售商也覺得,，與其自身被開發(fā)商用作與地方政府談判的籌碼，不如直接自己來做,。
不過,，這也并不意味著，沃爾瑪?shù)纳虡I(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以順利上馬,。在地方政府看來,，相對(duì)于現(xiàn)在風(fēng)生水起的超級(jí)購(gòu)物中心或大型綜合體，單純的大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)已經(jīng)沒有吸引力了,。
沃爾瑪不得不深入三,、四線城市來尋找可供購(gòu)買的土地。沃爾瑪中國(guó)一位區(qū)域地產(chǎn)總監(jiān)對(duì)本報(bào)記者表示：“地產(chǎn)業(yè)務(wù)能做多大,，還是看總部的決心。”
在華新階段
自1992年,，沃爾瑪進(jìn)入深圳以來,，為了滿足快速擴(kuò)張布點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)策略，沃爾瑪賣場(chǎng)都是租約性的物業(yè),。不過,，沃爾瑪現(xiàn)在發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了一些微妙的轉(zhuǎn)化。
沃爾瑪（中國(guó)）地產(chǎn)開發(fā)部高級(jí)總監(jiān)聶明凱表示：“沃爾瑪已經(jīng)著手從三個(gè)方面開展工作：第一,，從政府購(gòu)買土地使用權(quán),；第二，從開發(fā)商手中購(gòu)買物業(yè),，或者是和開發(fā)商聯(lián)合開發(fā),；第三，購(gòu)買現(xiàn)有的租賃門店,�,！�
聶明凱，具有國(guó)際地產(chǎn)22年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn),，2009年加入沃爾瑪,，此前聶在麥德龍任職5年，更早前在麥當(dāng)勞歐洲公司任職12年,。
聶告訴記者,，為了拓展地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在管理架構(gòu)上,，沃爾瑪（中國(guó)）進(jìn)行了調(diào)整,，設(shè)置了地產(chǎn)調(diào)研部、區(qū)域地產(chǎn)部,、地產(chǎn)開發(fā)部,。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平指出，一般大店簽租約是以15年為期的,，越到后期越面臨租金大幅度提高的“煩惱”,。
此外，世界零售業(yè)老大沃爾瑪?shù)男膽B(tài),，與所有領(lǐng)退休金的老太太一樣,，現(xiàn)在轉(zhuǎn)而投資地產(chǎn)，也是為了對(duì)沖通貨膨脹,。
廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心CEO
段宏斌說：“隨著時(shí)代的發(fā)展,、購(gòu)物中心的出現(xiàn)，很多的企業(yè)純粹地做商業(yè)已經(jīng)處于弱勢(shì),，中國(guó)高速的城市化發(fā)展,，不僅帶來商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇,，中國(guó)巨大的收益來源于土地的增值，目前像樂購(gòu),、家樂福等都早已進(jìn)入城市商業(yè)土地的開發(fā)和營(yíng)運(yùn),，沃爾瑪調(diào)整策略也是零售行業(yè)大勢(shì)所趨�,！�
“我們看到紅星美凱龍,、宜家、蘇寧在做購(gòu)物中心,，沃爾瑪這樣做也只是順從這個(gè)趨勢(shì)而已,。”王永平認(rèn)為,。
王永平認(rèn)為,，沃爾瑪中國(guó)現(xiàn)在規(guī)模已經(jīng)比較大了，對(duì)運(yùn)營(yíng)管理以及利潤(rùn)上的要求已經(jīng)超過了對(duì)速度的要求,�,！半S著零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的加劇，沃爾瑪已經(jīng)出現(xiàn)了整體利潤(rùn)下滑的苗頭,，增加持有型物業(yè),，可以帶來會(huì)計(jì)報(bào)表上每年物業(yè)價(jià)值重估的好處�,！�
“伙伴難求”
不過,，聶明凱面臨這樣一種困惑。聶不解地說：“我們現(xiàn)在越來越難從政府那里拿到低價(jià)的商業(yè)用地,�,！�
“一般的沃爾瑪購(gòu)物中心也就做到3層，但他還要求一定是核心的商業(yè)地段,，對(duì)地方政府來說,，這樣存在巨大的土地浪費(fèi)。這樣沃爾瑪在購(gòu)地方面與地方政府的議價(jià)能力不高,�,！蓖跤榔街赋觯譅柆敻玫囊环N出路是與開發(fā)商合作,，購(gòu)買其中一部分地塊,。
聶明凱說，我們現(xiàn)在需要找到好的合作伙伴,�,！霸谥饕獦I(yè)態(tài)的定位上，沃爾瑪（中國(guó)）對(duì)于山姆會(huì)員店,，目標(biāo)定位在全國(guó)的一,、二線城市,，沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)定位在全國(guó)一至四線城市。對(duì)于山姆會(huì)員店的土地面積要求為30
40畝,，而對(duì)沃爾瑪廣場(chǎng)的土地要求約為20畝,。”
聶明凱說,，山姆會(huì)員店的營(yíng)業(yè)面積應(yīng)達(dá)到24000萬平方米，擁有1000個(gè)獨(dú)立車位,；而沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng),，需要擁有營(yíng)業(yè)面積12000平方米，300個(gè)公用車位,。商圈的要求,，山姆會(huì)員店希望在20分鐘車程擁有70萬
100萬人口，面向中高收入群體,，而沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)則要求兩公里范圍之內(nèi)有10萬以上的人口,，面向中等收入者。
聶明凱說,，我們一至四線城市是整體的戰(zhàn)略,，我們大概選了一千個(gè)潛在的商場(chǎng)選址，但是作為沃爾瑪來說,，我們希望在有客戶的地方多建購(gòu)物廣場(chǎng),。“我們現(xiàn)在也開始購(gòu)買地產(chǎn),，另外我們是非常好的合作伙伴,。”