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4月1日正式實(shí)施的中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)第一部規(guī)范性法規(guī)—《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中明令房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和人員不得操作陰陽(yáng)合同,，但近日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在北京樓市調(diào)查時(shí)卻發(fā)現(xiàn),，陰陽(yáng)合同依然存在……并且由于過戶價(jià)與實(shí)際成交價(jià)相差懸殊,，導(dǎo)致漏稅額至少在50%以上,。
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實(shí)地調(diào)查之：中介仍為客戶提供陰陽(yáng)合同 |
《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》禁止房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和工作人員通過陰陽(yáng)合同達(dá)到買方騙貸和逃稅的目的。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在北京實(shí)地調(diào)查后發(fā)現(xiàn),，仍然有中介公司違背上述規(guī)定,，為客戶提供陰陽(yáng)合同,。
3日上午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以買方身份來到了北二環(huán)的北京東城區(qū)雍和家園小區(qū),。在該小區(qū)內(nèi)一家知名中介的門店中，一位男性工作人員極力向記者推薦該小區(qū)內(nèi)一套兩室一廳一衛(wèi)一廚,、面積為110平方米的二手房源,，業(yè)主的報(bào)價(jià)為500萬元，折算單價(jià)近4.5455萬元/平方米,。
在一番討價(jià)還價(jià)后,，這位中介人員最終給出的最低單價(jià)為4.4萬元/平方米。當(dāng)本報(bào)記者顯露出購(gòu)買意愿,，并表示希望在過戶時(shí)能少交稅時(shí),，這位工作人員爽快地回應(yīng)說：“我在這個(gè)行業(yè)已五六年了，一定能幫助客戶少交稅,，多辦事,。”
當(dāng)他得知記者的戶口本,、5年社�,；蚣{稅證明、收入證明等證件齊全,，且需要辦理50%房貸時(shí),，他向記者打了一個(gè)勝利的手勢(shì)，“這就夠了,，過戶時(shí)少交稅的工作就放心地交給我吧,。”
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實(shí)地調(diào)查之：陰陽(yáng)合同操作流程詳解 |
在記者的一再要求下,，對(duì)方解釋了中間的操作流程：如果以4.4萬元/平方米的單價(jià)成交,，最終該套房的成交總價(jià)為484萬元。如欲辦理50%的房貸,，按規(guī)定需先辦理一個(gè)484萬元的網(wǎng)簽,，然后以這個(gè)網(wǎng)簽合同為購(gòu)房依據(jù)，去銀行申請(qǐng)房貸,。待房貸辦理下來后,，再將這個(gè)網(wǎng)簽注銷，然后以該房源所在小區(qū)的最低過戶價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)再辦理一個(gè)過戶網(wǎng)簽,，并以此為標(biāo)準(zhǔn)辦理后續(xù)的過戶及相應(yīng)的繳稅,。
他停頓了一下繼續(xù)解釋說，如果一套二手房房源之前沒有交易過,，就可以以最低過戶價(jià)辦理過戶,。但如果已交易過,，后續(xù)交易時(shí)，最低過戶價(jià)就得以上一次交易時(shí)網(wǎng)簽過戶價(jià)為基準(zhǔn),。低于之前的網(wǎng)簽過戶價(jià),，在時(shí)下房?jī)r(jià)總體上漲的背景下，不太好過戶,。這套房源之前就交易過一次,，上一次交易時(shí)的網(wǎng)簽過戶價(jià)為9300元/平方米，因此這一次的過戶價(jià)一般不會(huì)低于9300元/平方米,，但也不會(huì)超過9500元/平方米,。換句話說，最終過戶網(wǎng)簽時(shí),，買方可以以不超過9500元/平方米的單價(jià),、總價(jià)不超過104.5萬元過戶，并以此為稅基繳稅,。
本報(bào)記者粗略計(jì)算了一下,，上述住房如果最終以4.4萬元/平方米的單價(jià)成交，按照規(guī)定,，繳稅稅基為實(shí)際成交總價(jià)484萬元,。以90~140平方米的房子，繳納1.5%的契稅為基準(zhǔn),，應(yīng)繳契稅為7.26萬元,。由于該房源為2003年的房子，已過5年,，免交營(yíng)業(yè)稅,。但中介通過陰陽(yáng)合同操作后，即以9500元/平方米的單價(jià)辦理過戶網(wǎng)簽,，買方實(shí)際繳納稅基已降低至104.5萬元,，僅為應(yīng)繳稅基484萬元的21.59%，僅需交納契稅1.5675萬元,，偷稅5.6925萬元,。
這并不是個(gè)案。4日本報(bào)記者在北京昌平區(qū)天通苑小區(qū)調(diào)查時(shí)同樣遇到了類似情況,。
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陰陽(yáng)合同探因
最低過戶價(jià)成最低避稅價(jià) |
過戶價(jià)與實(shí)際成交價(jià)如此懸殊,，源于二手房交易中的最低過戶價(jià)制度。
本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，為了防止二手房交易中出現(xiàn)陰陽(yáng)合同,，通過虛報(bào)二手房交易價(jià)格，實(shí)現(xiàn)逃稅的目的,，北京于2006年10月1日起實(shí)施
《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整二手房交易計(jì)稅價(jià)格的通知》(以下簡(jiǎn)稱通知),。其中規(guī)定,，“二手房交易涉及稅收的計(jì)稅價(jià)格，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)以房屋交易雙方簽訂的《房屋買賣合同》(協(xié)議)中確定的成交價(jià)格為依據(jù),�,！�
為了避免有人通過陰陽(yáng)合同逃避稅收，該通知出臺(tái)了二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格,，俗稱最低過戶價(jià),。并說明道：“二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格依據(jù)北京市建設(shè)委員會(huì)測(cè)算的2005年房屋市場(chǎng)交易價(jià)格并考慮相關(guān)因素調(diào)整確定”。雖然該通知中規(guī)定,，二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格由北京市地方稅務(wù)局根據(jù)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況不定期進(jìn)行調(diào)整。但此后,，北京房?jī)r(jià)一路上漲,，最低過戶價(jià)標(biāo)準(zhǔn)卻一直未根據(jù)市場(chǎng)狀況進(jìn)行不定期調(diào)整，沿用至今,，導(dǎo)致依據(jù)2005年北京房?jī)r(jià)為背景而制定的最低過戶價(jià),，已遠(yuǎn)低于時(shí)下的房?jī)r(jià)。
雖然計(jì)稅通知中規(guī)定,，二手房交易中的計(jì)稅價(jià)格應(yīng)以實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn),，但伴隨北京房?jī)r(jià)的上漲，成交價(jià)與最低過戶價(jià)間的差距越拉越大,，因此漸漸地,，當(dāng)初為了防止陰陽(yáng)合同而制定的最低過戶價(jià)，反而成了滋生陰陽(yáng)合同的“最低避稅價(jià)”,，即通過陰陽(yáng)合同操作,，過戶時(shí)的價(jià)格紛紛以該區(qū)最低過戶價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，以達(dá)到少報(bào)總價(jià),，逃避稅收的目的,。
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內(nèi)幕人士揭秘
網(wǎng)簽數(shù)據(jù)露真相 |
中介行業(yè)內(nèi)幕人士向
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者揭露，在北京市住建委下屬的北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站內(nèi)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中也可以找到陰陽(yáng)合同存在的依據(jù),。
比如4月2日,，該網(wǎng)站“網(wǎng)上簽約退房信息公示”欄中，有一套編號(hào)為617160的退房房源,，來自于北京昌平區(qū)回龍觀小區(qū),，面積為65.64平方米，單價(jià)為近1.75萬元/平方米,。但在4月1日,，“網(wǎng)上簽約成交信息公示”欄中有一套編號(hào)為610684的成交信息顯示，同樣來自于北京昌平區(qū)回龍觀小區(qū)的房源,，面積為85.78平方米,，單價(jià)近4080元/平方米,。同一個(gè)小區(qū)，房源單價(jià)差距竟達(dá)到近4.29倍,？
內(nèi)幕人士解釋說,，“網(wǎng)上簽約退房信息公示”與“網(wǎng)上簽約成交信息公示”兩個(gè)欄，對(duì)比一下就會(huì)發(fā)現(xiàn),，同一個(gè)地區(qū)的房源,，前者的單價(jià)高，基本以目前的市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格為基準(zhǔn)而上下浮動(dòng),，后者的單價(jià)低,，基本以該地區(qū)房源的最低過戶價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)而上下波動(dòng)。兩者間相差數(shù)倍,，因?yàn)榍罢咧杏邢喈?dāng)大的一部分是陰陽(yáng)合同操作中為了向銀行申請(qǐng)房貸而注冊(cè)的“陰合同”,，而后者則是“陽(yáng)合同”，也就是以該地區(qū)房源的最低過戶價(jià)為基準(zhǔn)而進(jìn)行的網(wǎng)簽,，目的是過戶時(shí)使用,，以實(shí)現(xiàn)逃稅。
正因?yàn)槎址拷灰字嘘庩?yáng)合同的大量存在,，致使以網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)而統(tǒng)計(jì)出來的二手房交易數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真,。比如5日，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，3月份北京二手房成交量共計(jì)1.3086萬套,，總價(jià)在90萬元及以下的房源量高達(dá)9727套，占比近74.33%,。但今年年初,，北京中原地產(chǎn)的一份統(tǒng)計(jì)顯示，截至1月10日,，當(dāng)時(shí)北京各網(wǎng)站登記的有效二手房源總量為20萬套左右,，總價(jià)為100萬元以下的房源占比不足5%。數(shù)據(jù)的鮮明差距,，從一個(gè)側(cè)面反映出陰陽(yáng)合同之下逃稅的廣度和力度,。
該內(nèi)幕人士透露說，雖然自去年7月起,，北京統(tǒng)計(jì)局已暫停發(fā)布北京二手房成交均價(jià)數(shù)據(jù),，但即使以每個(gè)總價(jià)區(qū)間的最高值，如60萬~90萬元區(qū)間,，就以每套90萬元計(jì)算,，以此類推，乘以每個(gè)總價(jià)區(qū)間的成交套數(shù),，得出的總成交額再除以總成交面積數(shù),，最后得出的二手房成交均價(jià)為近9341元,。而鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月北京二手房成交均價(jià)大約為2.0180萬元/平方米,。換句話說,，即使在網(wǎng)簽系統(tǒng)中，除了總價(jià)在200萬以上的區(qū)間外,，以各總價(jià)區(qū)間最高值計(jì)算出的北京3月二手房成交均價(jià)還不到市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)出的成交均價(jià)的1/2,，此數(shù)據(jù)意味著，北京二手房交易中,，因?yàn)殛庩?yáng)合同的存在,，致使漏稅額至少在50%以上。
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