隨著3月31日歐盟提出一項新的房貸政策議案,，歐美已相繼拿出有緊縮效力的購房貸款新政策提案,。有分析認為，雖然新方案能加強保障金融機構(gòu)和消費者利益，但從緊從嚴的政策取向帶來樓市二次探底的隱憂,。
歐美房貸新政“緊”字當(dāng)頭
歐盟3月31日提出的這項新房貸政策議案,，旨在讓貸款購房者利益得到保護,，避免再次出現(xiàn)2008年由美國次貸危機引發(fā)的全球金融危機,。初步措施將是制定統(tǒng)一的抵押品信息對比制度，并加強審核貸款人還款能力,。
據(jù)法新社報道,，該議案的聲明表示，要確保貸款買房者“能夠在風(fēng)險面前得到有效的保護”,。為了避免重蹈美國次貸危機的覆轍,，新的政策給銀行和抵押貸款機構(gòu)設(shè)定了嚴格的限制，以保證買房者得到保護,。為杜絕對還款能力的錯誤估計,，歐盟的新規(guī)加強了對放貸方的要求，即放貸方要向歐盟監(jiān)管方提供每個抵押品的標(biāo)準化信息,。這個暫定名為“歐洲標(biāo)準信息表”抵押品條件信息表,，以供監(jiān)管當(dāng)局能橫向?qū)Ρ绕渌J款者所出示的抵押品。放貸者還被要求一定要在放貸前評估消費者的還款能力,。據(jù)悉,，英國在2007年至2008年之間,，45%的抵押貸款是沒有經(jīng)過消費者的收入證明而發(fā)放的。
歐盟預(yù)計新的措施將大幅降低抵押貸款違約數(shù)量,，能為該地區(qū)金融機構(gòu)每年避免12億至19億歐元的壞賬損失,。2008年，歐盟抵押貸款市場的市值相當(dāng)于該地區(qū)經(jīng)濟產(chǎn)出值的50%,，房產(chǎn)抵押占了抵押貸款市場的70%,。
無獨有偶，3月29日美國監(jiān)管機構(gòu)也對房貸出臺新緊縮政策,。據(jù)路透社報道,，該規(guī)定稱惟有購房者繳足20%首付金，且在此前沒有貸款問題才能享受最優(yōu)貸款利率,，此舉旨在重建貸款紀律,，并確定最安全按揭貸款的形式。在該草案中,，監(jiān)管機構(gòu)希望取得相關(guān)人士反饋的議題超過170條，暗示法案在最終確定前可能有很大修改,。美國證券交易委員會(SEC)正在研究該草案,，所有相關(guān)的機構(gòu)都表示將于本周對該草案進行投票，該草案將接受公眾評論60天,。
樓市有二次探底隱憂
針對新政提案,，反對者稱將加劇樓市的不振，房價下跌趨勢難阻,。歐美樓市在新政壓力下將更難止跌回轉(zhuǎn),，IHS環(huán)球透視經(jīng)濟學(xué)家帕特里克·紐波特斷言，樓市的二次探底就將發(fā)生在今年下半年,。
在美國,，消費者團體、一些抵押貸款出借人和金融服務(wù)團體曾抱怨,，20%的首付過高,，將令很多人難以購買房屋，進一步拖累本就不景氣的美國房地產(chǎn)市場,。聯(lián)邦存款保險公司(FDIC)董事長貝爾稱,，F(xiàn)DIC特別關(guān)注該法案對低收入借款人的影響。監(jiān)管機構(gòu)提出的另外一個方案是10%的首付加抵押貸款保險,。貝爾淡化了可能的影響,。“這不意味著所有房屋購買者都必須滿足這些高標(biāo)準才能獲得抵押貸款,�,！�
監(jiān)管機構(gòu)面臨的另外一種反對聲音是,，該草案過于嚴格，難以讓民間證券化市場起死回生,。
有分析人士認為房地產(chǎn)市場本身存在“機能障礙”,，20%的“安全”房貸無法改變這一狀況。目前,，大部分經(jīng)濟學(xué)家對未來房價給予繼續(xù)下跌的判斷,，甚至預(yù)估一些地區(qū)跌幅將達60%。
標(biāo)普認為,，如果凱斯-席勒房價指數(shù)低于2009年4月的低點,，美國房地產(chǎn)市場將有可能在今年6月出現(xiàn)“二次探底”，而目前20個城市的指數(shù)僅比最低點高出1.1%,。帕特里克·紐波特周二也表示,，雖然房價并沒有像2009年那樣急轉(zhuǎn)直落，但正在慢慢探底,。
房價是否穩(wěn)定往往是衡量經(jīng)濟衰退結(jié)束的最基本指標(biāo),。一旦房地產(chǎn)領(lǐng)域投資者活躍，這就意味著國家的國內(nèi)生產(chǎn)總值就會增長,。英國,、德國和歐洲其他國家的房價仍處于下跌趨勢，歐洲經(jīng)濟前景由此看在新政壓力下更不樂觀,。
有分析指出,，在國際金融危機爆發(fā)數(shù)年之后，現(xiàn)在低迷的樓市成為了歐洲各國政府需要解決的當(dāng)務(wù)之急,。對于深陷債務(wù)危機泥潭的歐洲國家尤為如此,，持續(xù)下跌的房價以及擴大的失業(yè)危機，進一步阻撓了國家經(jīng)濟的恢復(fù),。為擺脫債務(wù)危機而推出的財政緊縮政策也會對購房者造成很多困擾,，房子賣不出去，消費不振,，經(jīng)濟無法獲得起色,。
據(jù)悉，英國樓市在2010年初復(fù)蘇勢頭強勁,，之后就一路下跌,。在2011年1月房價下跌1.1%，創(chuàng)下了自2009年8月以來的最大跌幅,。專門反映西班牙房地產(chǎn)市場價格的IMIE指數(shù)顯示,，去年12月西班牙房價下跌3.9%，其住房價格回落到2005年的水平,。最糟糕的要數(shù)愛爾蘭,，房價去年第四季度跌幅達到10.8%,，而且下跌速度加快。西班牙銀行在去年10月份估計,，該國有將近70至110萬套空置住房,，這些未能售出的住房將在今年繼續(xù)打壓售價。