恒大地產(chǎn)昨天公布的2010年度主要財(cái)務(wù)指標(biāo),，讓市場(chǎng)為之矚目,，尤其是其披露的凈利潤(rùn)高達(dá)80.24億元，較2009年同期的11.2億元增長(zhǎng)約6倍,，而扣除投資性物業(yè)公允價(jià)值后的凈利潤(rùn)55.1億元,，同比增長(zhǎng)18倍,。
凈利潤(rùn)超萬科
該集團(tuán)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2010年,，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入人民幣453.4億元,，比2009年同期實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。其總資產(chǎn)規(guī)模高達(dá)1044億元,，比2009年底630.7億元增長(zhǎng)了約400億元。
從收益角度比較,，目前已披露年報(bào)的地產(chǎn)公司數(shù)據(jù)顯示,，中海（00688.HK）以126.7億港元位居收益榜之首，其次是萬科（000002.SZ）72.8億元,。此番恒大公布的凈利潤(rùn)超過80億元,，已經(jīng)“取代”萬科躋身亞軍。
兩家公司的數(shù)據(jù)顯示,，萬科2010年?duì)I業(yè)收入507.1億元,，毛利率為29.75%；恒大地產(chǎn)同期的結(jié)算營業(yè)收入是453.4億元,，毛利率為29.2%,。萬科依然略勝一籌。但真正讓恒大在最終的凈利潤(rùn)上超過萬科的,，是其所持有的投資性物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)較大,。
由于H股和A股公司是在不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下編制財(cái)務(wù)報(bào)表，這使得H股公司在凈利潤(rùn)上,，往往增加了“投資性物業(yè)公允價(jià)值”這一項(xiàng)目,。
同樣,，恒大在其“收益表”中披露，其“投資物業(yè)公平值收益”為33.5億元,。而這對(duì)于其總共80.2億元的凈利潤(rùn)來說,，貢獻(xiàn)高達(dá)40%。
不過,，扣除該筆投資物業(yè)的估值,，該集團(tuán)的經(jīng)營毛利依然實(shí)現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，從2009年的19.46億元暴漲到2010年的133.69億元,。
擴(kuò)張中的高杠桿之憂
2010年是恒大“利潤(rùn)規(guī)模,、收入規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模的里程碑式跨越”,。
在公司規(guī)�,？焖贁U(kuò)張的背后，高杠桿的運(yùn)營方式起到了至關(guān)重要的作用,。2010年,，該集團(tuán)連續(xù)兩次在海外發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，兩筆合計(jì)融資13.5億美元,。2011年1月,，集團(tuán)又一次發(fā)行兩筆優(yōu)先票據(jù)，再融資約92.5億元人民幣,。
幾次資本運(yùn)作,，讓恒大地產(chǎn)擁有大額自由現(xiàn)金，在土地市場(chǎng)上游刃有余,。
也正是幾次融資活動(dòng),，讓恒大地產(chǎn)的杠桿比率進(jìn)一步升高。數(shù)據(jù)顯示,，2010年集團(tuán)借款增長(zhǎng)明顯,，從2009年底的78.16億元增加到2010年年底的241.6億元，增幅為3倍,；但同期股東權(quán)益為213.66億元,，較2009年的131.57億元增幅僅為62.39%。同時(shí),，截至2010年年底,，恒大地產(chǎn)錄得總資產(chǎn)規(guī)模為1044億元，其與股東權(quán)益的比率近5倍,。