|
解說：房價調控出現(xiàn)博弈局面,，多城市目標漲幅10%，這是“限價標準”還是“漲價標準”,？《今日觀察》正在評論,。
主持人（史小諾）：今年2月，國務院發(fā)布“國八條”房地產(chǎn)調控措施,，要求各地方政府在一季度之前向社會公布當?shù)胤績r的調控目標,。那么如今，期限將至,，除了部分二,、三線城市的地方政府出臺了房價控制目標以外，一線城市以及大多數(shù)二線城市仍然處于“糾結”的狀態(tài),。而且已經(jīng)公布的調控目標當中絕大多數(shù)城市將當?shù)氐姆績r的漲幅定在10%左右,。10%的價格上漲空間究竟是一個“限價標準”還是“漲價標準”？房價究竟能否出現(xiàn)松動,？未來調控還可能會采取哪些新的舉措,？我們將會就此展開評論。
今天評論員是中國社會科學院金融研究所研究員尹中立和張鴻,。首先一起來看一下相關新聞,。
解說：本周四，3月31號,，這是各地新建住房價格控制目標公布的最后截止時間,，隨著期限的臨近，房產(chǎn)調控的話題再度升溫,，目前有40個左右的城市公布了2011年度新建住房價格控制目標,，而北京、上海,、廣州,、深圳等一線城市，調控目標還不明朗,，在已經(jīng)公布調控目標的城市中,，目標大多與當?shù)啬甓菺DP或居民人均可支配收入目標掛鉤,，因此，房價漲幅紛紛圍繞著10%左右打轉,。
蘭州,，今年房價調控目標是新建商品住房價格漲幅不超過9%。
銀川規(guī)定新建商品住房價格上漲幅度控制在當年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長幅度以內(nèi),，其今年預期的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅在10%以上,。
佛山，規(guī)定新建住房價格漲幅不高于GDP增長速度,，其今年GDP增長目標定為12%,。
太原，規(guī)定全市新建商品住房年度價格漲幅不超過全市年度GDP和人均可支配收入增長水平,，其今年GDP預期增幅為13%,，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅為10%。
昆明,，規(guī)定房價漲幅不能超過人均可支配收入增長水平,，其今年城鎮(zhèn)居民人均可支配額收入預期增幅為10%以上。
西安市,，今年新建住房價格控制目標為漲幅不得高于15%,，今年西安城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入增長的目標為15%。
1月26號出臺的“新國八條”規(guī)定,，今年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標,，人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，定于一季度向社會公布,。
新華社援引業(yè)內(nèi)專家的觀點說,，要求公布房價調控目標，政策含義,，更多的是在引導市場預期,，因此，在調控目標的設定上要十分審慎,，多考慮對市場預期可能產(chǎn)生的影響，避免給投機者留下政策上的炒作空間,。
主持人：我們看到3月31號這是各地新建住房價格控制目標的最后一個期限,，現(xiàn)在還有三天時間，但是只有部分城市公布了他們的這樣一個數(shù)字,，我們看到這個數(shù)字幾乎是在10%上下在浮動,，有些是一個說法，比如這個漲幅不能超過當?shù)氐腉DP的增長的速度,，大概也是10%左右,，兩位怎樣來看待這樣一些數(shù)字和這樣一些說法？
尹中立：和我們當初的預期是有很大差異的，我相信實際上國務院出臺“國八條”,，希望地方政府出臺房價的控制目標,，實際上希望他出一個控制在比較低的一個增長的幅度上。
主持人：您認為大概是百分之多少,？
尹中立：應該是,，比較合理的應該是跟CPI比較接近，我覺得這是一個比較合理的數(shù)字,，但是顯然各個地方政府沒有這樣做,，所以呢希望通過公布房價漲幅來引導社會對房地產(chǎn)市場的預期這樣一個目標，在現(xiàn)在的數(shù)據(jù)來看,，實際上可能起相反的作用,，沒有起到引導市場預期的作用。
主持人：張鴻的觀點,？
張鴻：這里面其實就是有大概三種,，一種就是你說的和GDP，和人均的可支配收入增長,，這兩個數(shù)字現(xiàn)在在各地基本上是差不多的,，都是10%左右，兩位數(shù)增長,；還有一個就是和去年的相比,，這個就比較明顯的一個是吉林的榆樹，它是不高于去年的增速,。
主持人：它去年的增速是多少,？
張鴻：去年的增速是50%，所以大家就覺得,，這個標準有點太低了,，那就是不高于50%，那今年還那么漲,，還有一個呢,，就是和全國比，這個比較聰明,，貴陽,，不高于全國的平均增速，但是我不知道他怎么執(zhí)行,，就相當于我們說練長跑,，你說我跑步的水平不低于全國的跑步的水平，但你平時怎么練呢,，你不知道全國的平均水平怎么達到,，是多少啊,，你平時練，你怎么才能練出來這個水平,，這很難,。我想媒體和普通百姓的反映之所以覺得有落差，是因為我們“國八條”的政策出來以后,，大家覺得房價是應該降的,，雖然“國八條”里面沒說要降，但是大家覺得應該要降,，各個研究機構也都出臺這種判斷說要降20%,，30%，然后銀行也說通過測試,，壓力測試說我們能扛30%的下跌,，所以可能很多老百姓覺得城市公布出來應該是負20%，甚至負50%的這樣的一個增幅,。
主持人：那么在一段時間的房地產(chǎn)調控的政策的影響之下,，現(xiàn)在各個地方的房地產(chǎn)的溫度怎么樣？它的發(fā)展現(xiàn)狀怎么樣,？接下來通過一個片子我們一起來了解,。
解說：停發(fā)第三套房貸，限購令出臺,，央行加息,，提高公積金貸款利率，樓市調控政策頻出,，市場又作何表現(xiàn)呢,？
北京，部分新樓盤出現(xiàn)了價格松動的跡象,，在東五環(huán)的一個樓盤,，近期推出了打折的優(yōu)惠政策。
北京東五環(huán)某樓盤銷售員：我們這是兩萬五的均價,，貸款打八四折,，全款打八三折。
解說：在東五環(huán)外的另一個樓盤打折的幅度就更大了,。
售樓員：打八四折,，您趕上了就趕上了。
解說：政策方面,，3月26號起，北京開始實行大幅提高房地產(chǎn)項目,，土地增值稅預征率的新政策,，由此前的1%到2%,，提高到2%到5%。
上海,，近來有17個項目集中開盤,，其中7成推出了優(yōu)惠措施，在寶山區(qū)顧村附近集中了一些近期新開的樓盤,，其中的一家樓盤推出了總價基礎上減三萬元的優(yōu)惠,。
上海市民：幾乎賣完了，沒剩幾套了,，價格的話應該還可以吧,，總價里面減掉三萬。
解說：旁邊的另一個樓盤也給出了九二折的優(yōu)惠,，盡管部分樓盤出現(xiàn)了價格松動的跡象,，但是很多購房者還是表示將繼續(xù)觀望。
重慶,，相關部門統(tǒng)計,，春節(jié)以來，二手房成交量持續(xù)低迷,，有近100家小中介已經(jīng)關門,。
寧波，今年的2月20號到3月19號的一個月內(nèi),，6個區(qū)商品住宅總成交量一共是433套,，而去年12月和今年1月的數(shù)據(jù)分別是1769套和3158套。國家統(tǒng)計局日前發(fā)布2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,，與1月份相比,，2月份環(huán)比價格下降的城市個數(shù)增加5個，價格上漲的城市個數(shù)減少4個,，同比漲幅回落的城市有31個,。
嚴金明（中國土地學會學術委員會副主任）：應該說政策相應的時候，現(xiàn)在已經(jīng)顯現(xiàn)出來了,，從量上和價格上面,，但是如果要有一個準判斷的時候，可能再有比如說兩到三個月的時間,，可能就能看得更為清楚,。
主持人：我們看到在一系列的房地產(chǎn)調控政策出臺，比如限購令的出臺,，央行加息,，還有提高公積金的貸款利率，一系列政策出臺以后,，我們看到,，現(xiàn)在各個城市公布的調控的,，房價調控的幅度是10%，其實還是讓這個速度緩慢,，就是說,，或者是說不是下降，或者不是停滯,，它只是控制了速度,，那么為什么各地調控的目標還是一個“漲”字？還是一個上漲,？這可能跟老百姓的預期還是相差甚遠,。
——貨幣總量增長是房價上漲原因
尹中立：剛才我說，就是說房價上漲的根本原因是什么,，是因為我們這幾年的貨幣增長速度過快,，尤其是2008年底開始的應對金融危機，我們實施了適度寬松的貨幣政策,，所以2009年和2010年,，我們寬口徑的計算，信貸增長實際上超過了25萬億,，也就相當于這兩年,，我們的貨幣總量比2008年底實際上增長了60%多，由以前的40多萬億一下子就膨脹到70多萬億,，所以錢多了,，自然投資什么，對于大多數(shù)中國的老百姓來說,，最好的投資手段一定是房產(chǎn),，另外從地方政府的角度來看，他財政的考慮,，也就是說假如房價出現(xiàn)回落的話,，是什么樣一個結果，那么每年大量的財政的收入沒有了,，房地產(chǎn)現(xiàn)在直接貢獻的土地出讓金的收入,，去年是接近3萬億，2.9萬億,，還加上其它的一些稅收,，以及與房地產(chǎn)相關產(chǎn)業(yè)的這樣一些財政的貢獻，那數(shù)字就更大了,，假如這個價格快速開始回落,，土地賣不出去，那么整個地方政府的財政的周轉就會出現(xiàn)巨大的問題，所以站在地方政府的角度來看,，房價只能漲,，不能跌。
——房價下跌會成為地方政府的危機
張鴻：我是覺得,，他公布了這個數(shù)字漲10%，叫“漲幅標準”,，這個標準其實它暴露的是什么,，就是房子到底在地方政府眼里它是什么，對我們普通人來說,，它是商品,，是住的地方，所以當如果告訴我們說要調控這個房價的話,，我們自然會拿一個價格的指標來和他,，就是這個商品價格的指標來對比，比如說我們會像,，剛才尹老師說了,，我們會拿CPI和它對比，因為CPI是價格指數(shù),，對不對,，但是對地方政府來說，他用GDP,，其實暴露的是什么,，它是一個拉動經(jīng)濟的一個拉動器，對吧,，GDP增長這么多,，我要保證10%，那我起碼房地產(chǎn)也要保證這個速度才能保證我政績有,，GDP增長有,，還有一個它暴露的什么，就是我們的生財器,，但是其實它潛意識里是,，這個是我政府要掙的一個錢，地方政府口袋里要從這個土地往里掏錢,，所以它暴露的根本問題是,，現(xiàn)在很多地方政府不敢讓房價跌，是因為它跌了以后,，地方政府可能面臨非常大的一個危機,。
主持人：那么關于各地房地產(chǎn)調控的目標的政策，現(xiàn)在專家學者也是有他們各自的觀點,，接下來我們一起來聽一下特約評論員他們是怎么說的,。
陳國強（中國房地產(chǎn)學會副會長）：現(xiàn)在公布的這些城市,，設定了一個房價上漲上限值，沒有對房價可能出現(xiàn)松動回調設定下限的指標,，另外一個只和當?shù)氐腉DP增長幅度以及當?shù)鼐用袢司芍涫杖脒@樣的指標掛鉤,，沒有把當?shù)鼐用竦淖》恐Ц赌芰Γ@樣一個重要的因素相聯(lián)系,。在當前非常嚴厲的樓市調控這樣一個特殊的政策背景之下,，看到這樣一些房價控制目標，它會存在一定的這種負面的預期上的誤導性,，對一些消費者,，對一些居民來說，可能會產(chǎn)生房價依然會快速上漲的這樣一種誤判,。
主持人：未來房地產(chǎn)市場的走勢將會怎么樣,，還會不會有一系列的新的房地產(chǎn)的調控措施出臺？我們的節(jié)目稍候繼續(xù),。
解說：調控目標不能成為文字游戲,，房價怎樣才能回歸理性？未來樓市調控,，市場預期在哪里,？《今日觀察》正在評論。
主持人：歡迎回來繼續(xù)收看《今日觀察》,，那么多個城市現(xiàn)在公布了自己的房地產(chǎn)的價格的調控措施,，接下來我們一起來看一下各位專家的觀點。
解說：對于目前一些城市出臺的調控目標,，北京大學公共經(jīng)濟研究中心研究員韓世同在媒體上表示：如果每一個城市都將該目標制定在10%左右,，必然會形成一個房價要上漲的心理預期，打破本來已經(jīng)出現(xiàn)了房價步入穩(wěn)定或下跌的態(tài)勢,。
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為：近幾年一線城市及房價上漲快的城市,，不應該采用這種與GDP或者城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅直接掛鉤的方式，因為基數(shù)已經(jīng)很高了,，對于房價過高,，上漲過快的城市，調控目標應該是房價擺脫震蕩,，維持穩(wěn)定,，并適度下調。
中國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生說：商品住房價格每月環(huán)比漲幅保持在0.5個百分點之間浮動比較合理,，如此一年下來,，房價漲幅也就在5%到6%之間，基本可以保持房價穩(wěn)定。
復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示,，房價應該考慮家庭收入比,，把物價上漲，CPI漲幅聯(lián)系起來,，今年定了4%左右的CPI漲幅,，那么房價的漲幅就應該控制在4%以內(nèi)。
中國銀監(jiān)會副主席蔡鄂生日前曾表示,，銀行能承受房價下降30%,，銀監(jiān)會做過房地產(chǎn)市場價格變化的壓力測試，這些機構承受風險的程度是在10%到30%之間的變化,。
目前國內(nèi)樓市宏觀調控措施尚未窮盡，控制房價上漲幅度已經(jīng)成為今年各地方政府的主要任務,，這是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長苗樂如釋放的觀點,，他表示人們的支付能力與價格嚴重不協(xié)調，產(chǎn)業(yè)結構出現(xiàn)畸形化趨勢,，行業(yè)過熱跡象明顯,。
主持人：公布這個房價的調控的目標，無論它是漲,，漲多少,，或者是說10%的上下，無論怎樣,，這個數(shù)字怎么變化,，其實我們的目的是想讓房價回歸到理性，能夠腳踏實地的落實我們房價調控的這些政策,，那么怎樣做才能夠腳踏實地,，落到正確的發(fā)展軌道當中來？
——房價漲幅不應超過CPI
尹中立：這的確是一個難題,，我覺得從現(xiàn)實的角度來看,，如果把房價與CPI掛鉤，可能是一個比較好的一個能夠接受的辦法,，因為只要房價漲幅不超過CPI,，然后銀行的利率，存款的利率又與CPI掛鉤,，那么對于所有的社會公眾來說的話,，它的資金，它的貨幣,，對這種財富實際上是有保證的,，也就是說你的存款利率超過CPI，然后房價漲幅不超過CPI，實際上我任何時候買房我都不用很著急,，現(xiàn)在之所以會出現(xiàn)很多年輕人對買房的一種恐懼,，是因為他的收入的增長速度，或者是說他銀行存款的收益,，遠遠趕不上房價漲的速度,，所以說錢存在銀行永遠買不起房子，就會非�,？謶�,，如果這樣房價與CPI進行掛鉤，然后CPI又和銀行的存款利率掛鉤的話,，這樣的話社會就會形成一個穩(wěn)定的預期,，就不會形成為了買房而貨幣的保值增值的問題。
主持人：和CPI掛鉤,，張鴻你的觀點,？
——調控目標重在落實
張鴻：這件事有點奇怪，就是我們很多地方已經(jīng)出了調控政策,，但是現(xiàn)在沒拿出目標來,，一般情況下我們應該先有目標，然后再去有措施,，但是現(xiàn)在很多限購令什么都特別嚴,，但是現(xiàn)在讓我們拿目標沒拿出來，所以我其實是相信很多城市,，包括一線大城市,，它其實是知道他們今年大概的一個調控目標的，只是想看看別的城市,，拖一拖,，我覺得能在3月31號之前公布就趕緊公布，讓大家看一看到底全國的大概平均水平是多少,，而且說不定這五六百個城市一公布,，說不定把整個水平還拉下來了，對不對,；第二個,，即便你公布的是10%，我們也希望它是真實的,，因為你知道,，平均價格它要是調控數(shù)字的話，其實是很容易的,，比如說你高價房,，我到最后我看完不成目標,，你高價房不讓你上了。
尹中立：對,，不發(fā)驗收證可以,。
張鴻：還有別的辦法尹老師知道的，很多地產(chǎn)商,，包括地方政府他其實知道怎么來調控的,，比如說我到郊區(qū)上兩個樓盤。
主持人：低價,。
張鴻：對吧,，不就低價了嗎，價格就拉下來了,，然后我年度的水平就完成了,，所以我覺得不論你今天定的什么樣的標準，我希望起碼到年底的時候,，我看到的標準是真實的能完成的,。
主持人：對，這個10%是真的能夠控制下來的,。
尹中立：對，不能夠讓房地產(chǎn)市場失控,。
主持人：接下來關于房價的話題我們當然要一起來聽一下我們的老百姓他們會有怎樣的說法,。
第一位朋友他說“對于房價下降我認為沒有必要投入大量的精力財力了，限購令很難抑制房價,，政府集中精力大力開發(fā)經(jīng)濟適用房的建設,，從實處來解決老百姓缺房的實際問題，這樣經(jīng)濟適用房的突飛猛進的發(fā)展,，不愁影響不到商品房價的上漲”,，他覺得是經(jīng)濟適用房多發(fā)展可能會影響到整體房價，特別是商品房的上漲,。
這位朋友“云落枯砂”他說,，“政府接連出臺的各項政策體現(xiàn)了對房地產(chǎn)調控的決心，是不是也可以采取一些措施,，相應的減小地方對于土地財政的熱衷呢,，保障房的建設應該是緩解我國現(xiàn)階段住房供需矛盾的主要的力量，希望各級政府在這方面繼續(xù)加大督促的力度”,。
非常感謝我們各位網(wǎng)友的建言,，接下來再進一段廣告，廣告之后回來我們繼續(xù)來聽一下我們特約評論員他們的觀點,。
主持人：現(xiàn)在我們來現(xiàn)場連線一下我們財經(jīng)頻道的特約評論員,，復旦大學管理學院住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰,，我們來聽一下他的觀點，陳主任,，你好,。
陳杰：你好。
主持人：現(xiàn)在部分城市已經(jīng)公布了自己的房價的控制措施,，大概就是在10%打轉,，我們看到，您對這樣相關的措施的出臺,，您現(xiàn)在持怎樣的觀點和看法,？
陳杰（復旦大學住房政策研究中心執(zhí)行主任）：我個人覺得，雖然說我們長期來看應該追求房價的穩(wěn)定,，但是在短期,，近兩年，你說什么量叫合理的增長幅度,，其實是很難定義的,，然后如果你用很目標化的去管理，我擔心會讓地方政府用一種比較功利性的態(tài)度對待我們的住房政策,，住房政策應該是長期的,，如果你短期之內(nèi)一定說是漲幅，跌幅控制在什么,，這樣子,，可能會使政府不去做真正需要長期做的一些事情，房價本身是個表象,，它是供需雙方長期發(fā)生一個結果,，你必須要從供求角度和需求角度去做長期的堅持的工作。
主持人：好,，謝謝,，非常感謝陳主任給我們帶來的相關的觀點，隨著調控深化,，未來還有哪些政策需要我們?nèi)ジM,？
張鴻：在所有的這些調控措施第一條，要求政府,，地方政府負總責的時候,，那他就需要一個精準的尺子來衡量，就是哪些城市房價已經(jīng)過快上漲了,，合理的價位到底是多少,？回歸理性，理性是多少,？這些都需要有一個精準的尺子,，我們才能夠精準的考評,，才能讓地方政府來精準的執(zhí)行，到最后我們?nèi)绻麊栘煹脑�,，才能精準的問責,，否則的話它可能就是一筆糊涂帳。
尹中立：但是也應該看到更深層次的原因,，不是財政上的原因,，應該是貨幣的問題，所以呢,，有關房地產(chǎn)調控的問題,，調控的目標，調控價格到底是應該……
|